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17 de Junho de 2021

Recurso - Ação Adjudicação Compulsória de Cooperativa Habitacional nosso Teto

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Registro: 2020.00000-00

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 0000000-00.0000.0.00.0000, da Comarca de Osasco, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL NOSSO TETO, é apelado Nome.

ACORDAM , em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E SALLES ROSSI.

São Paulo, 29 de outubro de 2020.

Nome

Relator Assinatura Eletrônica

APELAÇÃO no 0000000-00.0000.0.00.0000

APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL NOSSO TETO

APELADO: Nome

VOTO no 16491/asc

APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA COOPERATIVA HABITACIONAL - PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO DA RÉ REJEIÇÃO Cerceamento de defesa inocorrente Suficiência das provas produzidas Caso específico em que presente o interesse de agir, ainda que pendente a individualização da matrícula Abusiva recusa da Cooperativa de outorgar a escritura definitiva sob alegação genérica de que não houve apuração final do empreendimento Quitação pelo cooperado de todas as contribuições pactuadas quando da assinatura do termo de adesão para aquisição da unidade residencial Celebração do contrato e ocupação do imóvel há mais de quinze anos Impossibilidade de cobrança de valores residuais extraordinários a serem futuramente apurados - Abusividade em detrimento do consumidor e direito à outorga da escritura bem reconhecidos em primeiro grau - Honorários advocatícios em quantia adequada e conforme os limites previstos na lei processual - Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Trata-se de apelação interposta pela ré contra a respeitável sentença de fls. 311/316, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória proposta pelo comprador em face da Cooperativa, para adjudicar em favor do autor e sua esposa o imóvel descrito, devendo a ré outorgar a escritura definitiva, no prazo de 90 dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa mensal no valor de R$ 00.000,00, limitada a R$ 00.000,00. Sem prejuízo das astreintes, decorrido o prazo assinalado sem providência, determinou-se que a sentença passe a valer como escritura definitiva do imóvel, suprindo-se, assim, a declaração de vontade da ré, ressalvado que as despesas com a escritura, registro e tributos incidentes sobre a transmissão são de responsabilidade do autor. Em razão da sucumbência, a ré foi condenada a suportar as custas e despesas processuais mais honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

A ré apela pela reforma da r. sentença e alega, em síntese: i) falta de interesse de agir e inadequação da via eleita, eis que exigida a quitação das obrigações com apuração final do empreendimento, não tendo sido concluída a individualização da matrícula dos imóveis; ii) nulidade da sentença diante da necessidade de prova pericial contábil; iii) venda do imóvel por sistema cooperativo a preço de custo, sem objetivo de lucro, cabendo aos cooperados custear integralmente a obra, não tendo havido a conclusão de todo o empreendimento; iv) pendência no pagamento de rateio extraordinário, a ser aprovado pelos Cooperados em Assembleia Geral, conforme art. 44 II da Lei 5.764/71; v) previsão contratual de que a escritura definitiva somente seria entregue após cumpridas todas as obrigações e concluída a apuração final do empreendimento (cláusula 16a e 17a); vi) redução da verba honorária.

Foram oferecidas contrarrazões.

Não houve oposição ao julgamento virtual.

É o relatório.

Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é recebido com efeito suspensivo, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC.

Versa a ação sobre pedido de obrigação de fazer para outorga de escritura de compra e venda, formulado pelo comprador em face da Cooperativa. Segundo consta, as partes firmaram compromisso de compra e venda da unidade imobiliária, com aditivo contratual assinado em 18/04/2005, no qual os compradores fizeram opção de utilização do FGTS mais recursos próprios para pagamento do preço estimado, restando incontroversa a quitação dos valores descritos em contrato e a imissão na posse do imóvel pelo comprador.

Até o momento, contudo, a Cooperativa ré não providenciou a outorga da escritura definitiva, sustentando haver saldo extraordinário a ser rateados pelos cooperados, tendo em vista se tratar de aquisição a preço de custo e impossibilidade de obtenção da escritura, pois ainda não concluído o empreendimento e resolvida a individualização da matrícula.

A r. sentença julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória, reconhecendo a obrigação da ré em outorgar a escritura ainda que não providenciada a matrícula individual, o que deverá ser resolvido para o cumprimento da sentença.

A despeito do inconformismo da ré, deve-se reconhecer que a sentença deu correta solução à lide, razão pela qual não comporta qualquer reparo. E a fim de evitar repetições desnecessárias, deve ser ratificada por seus próprios e bem deduzidos fundamentos, nos termos do artigo 252, do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça, segundo o qual, “ nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la” . 1

Inicialmente, importa reconhecer que inexiste nulidade da sentença por cerceamento de defesa suscitada pela ré apelante, na medida em que os fatos descritos imputam situação cuja prova está devidamente produzida nos documentos trazidos aos autos, o que é suficiente para a solução da controvérsia.

Não há utilidade na produção de outra prova pericial, que foi genericamente suscitada pela ré, sem indicações claras dos valores a serem periciados a demonstrar que a produção desta prova seja capaz de modificar a conclusão do julgamento. Conforme se depreende dos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, cabe à parte trazer ao magistrado elementos para convencê-lo da necessidade de maior dilação probatória, ônus que não foi observado no caso dos autos 2 .

Com efeito, as cooperativas habitacionais, criadas com o propósito de aquisição de imóvel por parte dos cooperados, cuja participação é aberta aos consumidores em geral, não estão imunes à aplicação das normas protetivas do consumidor. Trata-se, a rigor, de opção disponível no mercado, em que os adquirentes pretendem eliminar os custos decorrentes da atuação de uma empresa intermediária e para isso a cooperativa atua como incorporadora, condição na qual contrata a construção do empreendimento em condições financeiras mais vantajosas.

Esta Corte de Justiça já reconheceu relação de consumo mesmo se tratando de cooperativa habitacional:

1 AgRg no AREsp 44161 / RS, Segunda Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 14/05/2013; AgRg no REsp

(00)00000-0000/ RS, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 15/05/2014; AgRg no AREsp 530121 / SP, Quarta Turma, Rel. Min. Luis NomeSalomão, julgado em 19/08/2014.

2 CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE SERVIÇO HOSPITALAR. PLEITO PELA

REPARAÇÃO ECONÔMICA POR DANOS MORAIS. ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA E NULIDADE PROCESSUAL. INOCORRÊNCIA. SÚMULA No 83 DO STJ. 1. Em virtude de ser o magistrado o destinatário da prova, cabia aos usuários apresentar indícios do direito pleiteado e convencê-lo da necessidade de maior dilação probatória, mas não

COOPERATIVA HABITACIONAL Atuação no mercado imobiliário como se incorporadora fosse Adesão de associado a toda evidência no escopo exclusivo de conquista do sonho da casa própria Relevância causal do negócio jurídico a ser considerada Particular natureza da cooperativa que não tem o condão de afastar a incidência das normas protetivas do CDC Legítima invocação do remédio resolutório, determinada pela ausência de perspectiva de conclusão da obra após longo período de cumprimento das obrigações da adquirente Hipótese de quebra objetiva do contrato Restituição das parcelas pagas a ser efetivada no valor integral corrigido, sem qualquer parcela de abatimento, por não se tratar de desistência da cooperada, mas sim de rescisão contratual determinada pelo inadimplemento contratual da empreendedora ré . 3

Cumpridas as obrigações diretamente relacionadas à finalidade do contrato, quais sejam, aquelas voltadas à quitação dos preços das respectivas unidades autônomas, é forçoso reconhecer o direito ao recebimento das escrituras, as quais complementariam o direito à propriedade do imóvel, no qual há muitos anos o comprador já exerce a posse.

Não há que se falar em falta de interesse de agir ou inadequação da via eleita, acertada a conclusão do MM. Juízo de primeiro grau que ao observar que a jurisprudência vem admitindo a possibilidade de que as providências necessárias à regularização do empreendimento e de individualização da matrícula possam ser adotadas na fase executória, a fim de prestigiar não somente a celeridade processual, como também os interesses da parte vulnerável na relação.

Vale acrescer também a impossibilidade de admissão da tese da Cooperativa apelante acerca da ciência do autor de que o valor previsto era estimado, configurada contratação a preço de custo, com previsão de apuração final do custo total, com rateio de eventual valor remanescente. Isso porque, a ré atribuiu de forma unilateral tais valores sem demonstrar o cabimento de sua exigibilidade, mencionando genericamente aprovação em assembleia, o que não traz dados relevantes capazes de comprovar a regularidade da exigência do resíduo cobrado, tratando-se de cálculo unilateral.

O consumidor não pode permanecer condicionado a imposição de pagamentos de saldos remanescentes, unilateralmente apurados, por ser conduta abusiva, ainda que genericamente prevista no ato de associação.

Logo, a previsão de cobrança do resíduo, no caso, coloca o consumidor em desvantagem exagerada, tendo em vista que permite ao fornecedor alterar o preço de maneira unilateral e em prazo indefinido, em total afronta à legislação civil e consumerista (artigo 489, do CC e artigo 51, IV e X, do CDC).

Nesse sentido, há diversos precedentes desta C. Corte, inclusive envolvendo casos similares: Apelação 1027367-04.2018.8.26.0405 , 8a Câmara de Direito Privado, relator o Desembargador Salles Rossi, j. 18/08/2020; Apelação 1014033- 97.2018.8.26.0405 , 6a Câmara de Direito Privado, relator o Desembargador Paulo Alcides, j. 29/07/2019; Apelação 1001427-17.2014.8.26.0554 , 4a Câmara de Direito Privado, relator o Desembargador Milton Carvalho; j. 23/10/2014.

Ademais, eventual cláusula estabelecendo que somente depois de encerrado o empreendimento poderá se cogitar da outorga da escritura definitiva, trata-se de cláusula potestativa pura, pois confere ao arbítrio exclusivo da ré a oportunidade e conveniência de ser concluído ou aperfeiçoado o contrato quitado.

Certo é que já decorreu mais de quinze anos da formalização do termo de aquisição e da imissão na posse, de modo que não cabe aguardar qualquer outra providência para que seu direito se concretize. Desta forma, não há que falar na entrega de escritura após o término do empreendimento, vez que já houve entrega das chaves, bem como da unidade habitacional.

E não tendo havido impugnação específica por parte da apelante acerca do prazo para cumprimento da obrigação e multa diária aplicada, porquanto apenas insurgiu-se contra a matéria de fundo, uma vez mantida a solução dada pelo MM. Juízo da causa, mantem-se também os demais termos da sentença.

Finalmente, importa observar que o valor da verba honorária não é excessivo, eis que fixado no percentual mínimo dos limites previstos no art. 85, § 2o do CPC e em consonância com o trabalho desenvolvido.

Em razão da sucumbência no plano recursal, arcará a parte apelante com honorários de mais 5% sobre o valor atualizado da causa, com correção monetária desde a publicação do acórdão e juros de mora a contar de seu trânsito em julgado.

Com o intuito de se evitar a necessidade de oposição de embargos declaratórios para o específico fim de prequestionamento, como forma de se

viabilizar a interposição de recursos nas instâncias superiores, fica, desde logo, prequestionada toda a matéria apontada, seja ela constitucional ou infraconstitucional e até mesmo infralegal, na medida em que houve a análise e consequente decisão em relação a todas as questões controvertidas, ressaltando que há muito já se pacificou o entendimento de que não está o colegiado obrigado a apreciar individualmente cada um dos dispositivos legais suscitados pelas partes, competindo a estas, no mais, observar o disposto no artigo 1026, § 2o do CPC.

Caso ainda assim sejam opostos embargos de declaração contra o acórdão, estes serão julgados virtualmente, a bem da eficiência, salvo se a parte embargante manifestar expressa oposição na própria petição de interposição

Ante o exposto, pelo presente voto, NEGA-SE PROVIMENTO à apelação.

Nome

Relator ( assinatura eletrônica )