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12 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0238

Petição - TJSP - Ação Prestação de Serviços - Procedimento do Juizado Especial Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE IBIÚNA-SP

Processo n.º 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, brasileira, do lar, separada judicialmente, portadora do documento de identidade RG nº 00000-00, devidamente inscrita no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na Endereço-110, Capital/SP, por intermédio de seus advogados, regularmente constituídos nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA que lhe move Nome, vem, à presença de Vossa Excelência, com fulcro nos arts. 335 e seguintes do Novo Código de Processo Civil, apresentar sua

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CONTESTAÇÃO

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com fulcro nos arts. 335 e seguintes do Código de Processo Civil, pelas razões de fato e de direito a seguir aduzidas.

I. SÍNTESE DA DEMANDA

2. Alega a Autora, em síntese, que é uma Nomecivil de proprietários e moradores, sem fins lucrativos, legalmente constituída e registrada, cuja finalidade é administrar e fazer frente as despesas de manutenção, conservação, preservação e defesa das áreas e logradouros públicos do referido empreendimento, promovendo a preservação e defesa do meio ambiente, além de implementar e realizar benfeitorias e melhoramentos destinados ao uso comum.

3. Narra que as herdeiras de NomeVELASQUEZ e Nome, quais sejam, NomeVELASQUES, NomeVELASQUEZ, NomeVELASQUEZ e NomeCRSITINA CARLETTI (filha de EDNA VELASQUEZ - já falecida), são proprietárias do lote 018, Quadra E, conforme instrumento particular de compromisso de venda e compra, representada pela proposta de nº. 74, datada de 01 de março de 1998, de um lote de terreno com área medindo 1.000,00 m2, localizado na Nome.

4. Aduz que o imóvel da Ré é beneficiário de benfeitorias e melhoramentos realizados pela Nomee de uso comum dos proprietários, tais como: portaria, funcionários de portaria, segurança diurna e noturna, recolhimento de lixo, manutenção de Endereçodentre outras atividades administrativas.

5. Informa que a Ré não vem adimplindo com as despesas da Nomedesde janeiro de 2015, acarretando um débito atualizado de R$ 00.000,00.

6. Ante ao exposto, a Autora ingressa com a presente demanda requerendo a condenação das Rés ao pagamento de R$ 00.000,00de danos materiais referentes ao pagamento dos rateios ordinários e extraordinários vencidos e não pagos de janeiro de 2015 a fevereiro de 2020, além daqueles vencidos e não pagos no curso da lide.

7. Em que pese as alegações contidas na exordial, a demanda não merece prosperar, conforme restará demonstrado a seguir.

IV. DO MÉRITO

A. ESCLARECIMENTOS INICIAIS - RÉ NÃO ASSOCIADA

8. A Ré é herdeira de Nomeque realizou instrumento particular de compromisso de venda e compra em 04 de março de 1998, acostadas às fls. 35/38, de um loteamento de 1.000,00 Ms2, localizado no bairro da Cachoeira, no município de Ibiúna-SP.

9. Em inicial, a Autora alega que após o falecimento de Nome, em 19 de dezembro de 2012, a Ré não vem adimplindo com as despesas da Nome, acarretando, desde janeiro de 2015, um débito atualizado de R$ 00.000,00.

10. Pois bem!

11. Importante esclarecer que a RÉ NÃO É ASSOCIADA DA AUTORA, DE MODO QUE OS VALORES COBRADOS NA PRESENTE DEMANDA, NÃO SÃO DEVIDOS.

12. A Ré não participou de assembleia de constituição da Autora e nunca manifestou o interesse em associar-se.

13. Veja, Excelência, a Autora não traz aos autos qualquer prova de que a Ré é, ou já foi associada da Autora.

14. Caso haja comprovação nos autos de que a falecida Nomeera associada da Autora, por óbvio que a qualidade de associado não é transmitida aos seus herdeiros, conforme preceitua o art. 56 parágrafo único do Código Civil

Art. 56. A qualidade de associado é intransmissível , se o estatuto não dispuser o contrário.

Parágrafo único. Se o associado for titular de quota ou fração ideal do patrimônio da Nome, a transferência daquela não importará, de per si, na atribuição da qualidade de associado ao adquirente ou ao herdeiro, salvo disposição diversa do estatuto.

15. Em se tratando de loteamento fechado, nem os proprietários dos lotes são obrigados a se associarem - princípio constitucional da livre Nome(art. 5º, inc. XX da CF) -, nem as áreas comuns são de propriedade da Nome- vez que são copropriedade dos donos dos lotes.

16. A cobrança realizada pela Autora é tão irrazoável que até mesmo uma organização denominada defesa popular alertou aos moradores de que a Nomerealizava cobranças irregulares, senão vejamos (Doc. 1):

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17. Nesse sentido, a jurisprudência é uníssona quanto ao entendimento do caráter ilegal da cobrança de despesas de não associados:

COBRANÇA. Nome DE MORADORES. LOTEAMENTO. TAXA DE CONSERVAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. LIBERDADE DE Nome. CONTRIBUIÇÃO QUE NÃO OBRIGA OS PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. ENTENDIMENTO FIXADO PELO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (REsp Nº 1.439.163/SP), NOS TERMOS DO ART. 543-C DO CPC DE 1973 (ARTIGO 1.036, DO ESTATUTO PROCESSUAL DE 2015). PRECEDENTE DE EFICÁCIA VINCULANTE, CONFORME ARTIGO 927, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. NOVO REGRAMENTO ACERCA DO CONDOMÍNIO DE LOTEAMENTO (LEI Nº 13.465/17), QUE NÃO AFASTA OU AUTORIZA A SUPERAÇÃO DA TESE JURÍDICA FIXADA NO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES DE SUPERAÇÃO DE PRECEDENTE VINCULANTE, PORQUANTO O PRECEDENTE NÃO FOI SUBSTITUÍDO POR OUTRO ('OVERRULING'), TAMPOUCO TEVE SEU ÂMBITO DE EFICÁCIA RESTRINGIDO ('OVERRIDING'). SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE PERMANECE MANTENDO A APLICAÇÃO DO POSICIONAMENTO FIXADO EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017. APLICÁVEL ESTÁVEL DO ENTENDIMENTO CONTIDO EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE NÃO PERMITE AOS DEMAIS ÓRGÃOS DO PODER JUDICIÁRIO PROCEDER À APLICAÇÃO DA SUPERAÇÃO ANTECIPADA DO PRECEDENTE ('ANTICIPATORY OVERRULING'), CONSIDERANDO NÃO HÁ INDICAÇÃO PELA CORTE SUPERIOR DE MODIFICAÇÃO DE SEU POSICIONAMENTO. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA NESSE SENTIDO. AÇÃO IMPROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSOS DOS RÉUS PROVIDOS. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. (TJSP: Apelação Cível 1010424-55.2019.8.26.0152; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Cotia - 3a Vara Civel; Data do Julgamento: 09/09/2020; Data de Registro: 09/09/2020) (g.n)

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Nome- Cobrança de taxa de manutenção - Exigência em face de proprietário que não aderiu à Nome- Inadmissibilidade - Prevalência da regra do inciso XX do artigo da Constituição Federal - Precedentes - Recurso improvido. (TJSP: Apelação Cível 1017107-64.2015.8.26.0309; Relator (a): Nome; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/07/2017; Data de Registro: 13/07/2017) (g.n)

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Loteamento. Cobrança de taxas associativas. Inexistência de inovação recursal. Preliminar rejeitada. Ação movida em face de proprietários de lote não associados à entidade encarregada da conservação e manutenção doloteamento. Cobrança inadmissível. Aplicação da tese consolidada pelo STJ para efeitos do art. 543-C do CPC/1973: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Comprovação, contudo, de pagamentos anteriores realizados pelos réus. Adesão tácita à Nomeautora. Intenção de não mais contribuir com a Nomemanifestada somente na contestação. Débito anterior exigível, sob pena de ofensa à boa-fé objetiva. Proibição do venire contra factum proprium. Ação parcialmente procedente. Recurso parcialmente provido. (TJSP: Apelação Cível 1002977-57.2013.8.26.0271; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Itapevi - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 12/08/2017; Data de Registro: 12/08/2017) (g.n)

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Respeito da matéria, há já decisão do E. Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso Repetitivo enfrentando a questão da liberdade de Nome, a chamada aceitação tácita e a vedação ao enriquecimento sem causa, concluindo-se que "a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da Nomenão pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos. Se a compra se opera em data posterior à constituição da Nome, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender". Segue a ementa: "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - NomeDE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELANÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: 'As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram'.No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança."( REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015,DJe 22/05/2015) (g.n)

18. No mais, importante consignar que mesmo que a Ré, porventura, venha se associar à Autora, as cobranças por ela realizadas, ainda seriam ilegais, na medida em que o loteamento, objeto da Nome, é IRREGULAR.

19. Em meados de novembro de 2020, a Autora declarou por meio de sua advogada, Dra. Liliam, que os terrenos do Central Park são todos clandestinos.

20. Outrossim, a Autora encaminhou um informativo aos moradores informando sobre o processo de regularização dos loteamentos (Doc. 2):

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21. É dizer que Nome, em 01 de março de 1998, adquiriu um loteamento que após 23 anos de sua aquisição ainda pende de regularização pela Autora.

22. Excelência, a ausência de regularização dos terrenos pela Autora, causam inúmeros prejuízos aos moradores do loteamento, uma vez que sem a devida regularização, os terrenos não possuem rede telefônica e há a impossibilidade de escrituração dos imóveis.

23. Nesse sentido, patente o caráter ilegal das cobranças pretendidas pela Autora na presente demanda.

24. Ante ao exposto, requer seja a presente demanda julgada improcedente, uma vez que a Ré nunca se associou à Autora, bem como pelo caráter ilegal da cobrança realizada pela Autora.

B. DA AUSÊNCIA DE DESPESAS PELA Nome

25. Conforme exposto em tópico anterior, a Ré nunca solicitou a sua aceitação na condição de associada, nem mesmo aceitou qualquer adesão, logo, não é associada à Autora e, portanto, não está obrigada a satisfazer à pretensão desta.

26. Ademais, apenas por amor ao argumento, e ainda que por remota hipótese se admitisse qualquer obrigação pecuniária da Ré para com a Autora, esta necessariamente, deveria ter instruído a petição inicial com o relatório analítico das

despesas da Nome, objeto do pretendido rateio, os comprovantes das tais despesas e o valor do rateio para cada possuidor na proporção da área do imóvel de cada um.

27. Conforme art. 29 do estatuto da Nomeacostado às fls. 21/28, o valor da contribuição associativa, para aqueles que são associados- o que não é o caso da Ré, é de R$ 00.000,00multiplicados pela metragem quadrada do lote.

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28. Assim, sendo a Ré proprietária de 1.000 ms2 a contribuição devida, caso fosse associada, seria de R$ 00.000,00.

29. No entanto, de forma injustificada e sem qualquer embasamento, a contribuição pretendida pela Autora é muito maior do que aquela estipulada em contrato.

30. Contrariando o seu ônus, a Autora apenas acosta aos autos planilhas unilateralmente produzidas com supostos gastos.

31. A Ré, por não ser associada à Autora, não estão obrigadas a entregar qualquer valor a esta última, primeiro porque não a constituiu sua mandatária, e segundo porque não está obrigada a acreditar ou confiar nas suas assertivas, especialmente porque não comprovou ter arcado com qualquer despesa.

32. A Autora informa em sua inicial que possui despesas de manutenção, conservação, preservação e defesa das áreas e logradouros públicos do referido empreendimento, que promove a preservação e defesa do meio ambiente, bem como implementa benfeitorias ao uso comum.

33. No entanto, não é isso que o dia a dia nos revela, uma vez que a Ré e nem os próprios associados nunca foram beneficiados por qualquer atividade ou ação promovida pela Autora; muito pelo contrário, conforme será demostrado, a Autora, em verdade, causou prejuízos a Ré.

34. Pois bem!

(i) Com a utilização de caminhões, a Autora, imotivadamente, realizou cortes nas calçadas, causando imensas valetas na entrada do loteamento da Ré, o que impossibilita a entrada de veículos no imóvel:

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35. A Ré relatou à Autora sobre a impossibilidade de entrada de veículos no imóvel, em virtude das crateras causadas pela Autora.

36. Em resposta, a Autora informou que nada podia fazer, recomendado que a Autora estacionasse o veículo perto das torres de transmissão. Ainda, alertou que o local indicado para o estacionamento do veículo da Autora, é de passagem de caminhões e caso houvesse alguma avaria no bem da Ré, a Autora se isentaria do ressarcimento do prejuízo.

37. Ora, Excelência, a própria Autora causou as crateras em frente ao imóvel da Ré e de outros moradores e agora se nega a reparar o prejuízo e ainda, contrariando a realidade, aduz em inicial que realiza manutenção e conservação das ruas do loteamento.

(ii) A Autora não realiza qualquer manutenção nas ruas de acesso aos

loteamentos:

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(iii) Os terrenos de uso comum dos moradores não possuem qualquer tipo de manutenção, acarretando o crescimento desenfreados dos matos e inúmeros buracos. A Autora até mesmo expõe os moradores a fiação de alta tensão:

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(iv) Devido a falta de manutenção, a represa pertencente ao loteamento secou e foi dominada pela vegetação:

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(v) Tendo em vista a irregularidade dos terrenos, a SABESP não fornece água aos imóveis, de modo que cada morador tem que construir poços artesianos em seus lotes:

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38. Por fim, importante destacar que cada co-possuidores dos lotes arcam com o pagamento de seus próprios IPTU’s, com as contas de luz e a coleta de lixo é realizada pelo próprio Município, de modo que desnecessária a existência de Nome.

C. DA PLANILHA DE CÁLCULOS

39. Na remota hipótese de se admitir qualquer obrigação pecuniária da Ré para com a Autora, a Ré, nesta oportunidade, impugna a planilha de cálculos acostada pela Autora às fls. 45.

40. A referida planilha não pode ser levada em consideração para o arbitramento de condenação em face da Ré, uma vez que eivada de inúmeros erros.

41. A Autora, utiliza-se de multas não contratualmente previstas, de modo que arbitrárias, bem como inclui honorários advocatícios. Sendo a ação ajuizada em juizado especial cível, não é válido o requerimento de condenação da Ré ao pagamento de honorários advocatícios:

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42. Em relação a data inicial dos juros, esse deve ser arbitrado a partir da citação.

43. conforme art. 405 do Código Civil, em casos de responsabilidade contratual, como no caso dos autos, os juros incidem a partir da data da citação, pois é este o momento em que o Réu é constituído em mora.

44. A jurisprudência já firmou o entendimento nesse sentido, senão vejamos:

(...) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.AÇÃO MONITÓRIA. NOTA PROMISSÓRIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL DATA DA CITAÇÃO. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Os juros de mora, na ação monitória, são contados a partir da citação. Precedentes. (...) (STJ - EAREsp: 472159 SC 2014/00000-00, Relator: Ministro JORGE MUSSI. Data de Publicação: DJ 29/03/2016)

EMENTA-RECURSO DE APELAÇÃO- MONITÓRIA - ISENÇÃO DE PAGAMENTO DE CUSTAS-FAZENDA PÚBLICA-OBRIGAÇÃO DE REEMBOLSAR AS CUSTAS PROCESSUAIS ADIANTADAS PELO AUTOR - JUROS DE MORA - CITAÇÃO (...)

02. Os juros de mora, na ação monitória, incidem a partir da citação. (...) (TJ- MS - AC: 08016757120148120031 MS 0801675-71.2014.8.12.0031, Relator: Des, Vilson Bertelli, Data de julgamento: 30/05/2018, 2º Câmara Cível, Data de Publicação: 30/05/2018) (g.n)

45. Ante ao exposto, a fim de se evitar enriquecimento sem causada da Autora, requer o acolhimento dos pontos acima enunciados, determinando-se o refazimento da planilha de cálculos acostada pela Autora.

V. CONCLUSÃO

46. Por todo o exposto, requer seja a presente demanda julgada totalmente IMPROCEDENTE .

47. Protesta-se preventivamente por todos os meios de prova em direito admitidos.

48. Por fim, requer que todas as intimações sejam realizadas em nome da Dra. Nome, inscrita na 00.000 OAB/UF, SOB PENA DE NULIDADE.

Termos em que,

pede deferimento.

São Paulo, 10 de fevereiro de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF