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24 de Janeiro de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.14.0006

Petição - Ação Remição

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EXMO (A). DR (A). JUIZ (A) DE DIREITO DA 3a. VARA DO JUÍZADO ESPECIAL DE

ANANINDEUA-PARÁ.

RELACIONADO AO PROCESSO DE N. 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, brasileira, Estado Civil, devidamente inscrito no 00.000 OAB/UF, inscrito no CNPJ-MF sob o n. 000.000.000-00, e-mail: email@email.com, residente e domiciliado na Endereço, Cond. Green Garden, casa. 68, Coqueiro, Ananindeua-Pará, vem, por intermédio de seu Estado Civil, perante V. Exa., apresentar EMBARGOS DE DEVEDOR , face ao Nome, pessoa jurídica de direito provado, inscrito no CNPJ n. 00.000.000/0000-00, situado na EndereçoCep 00000-000, Coqueiro, Ananindeua/PA, representado por seu síndico, pelos motivos e fatos que passa a expor:

DOS FATOS.

Inicialmente, cabe destacar, que face a crise financeira que assola o país, a qual acabou por atingir também esta parte, o executado, deixou de honrar com o pagamento de parcelas do condomínio. Ocorre que, a situação financeira, começa a mudar, sendo que a partir do mês de dezembro já retoma o pagamento das cotas que irão vencer, assim como, também irá procurar a Administração do Condomínio, a fim de começar a saldar os valores em atraso.

Nobre Julgador, o executado foi intimado da penhora e avaliação do seu bem imóvel, residência onde habita com suas filhas. Ocorre que tal imóvel é bem de família, e em razão que juntamente com os débitos, estarem sendo cobradas taxas exorbitantes, o citado bem se torna impenhorável, conforme será demonstrador no corpo dos presentes embargos.

Destaca-se, também, que a avaliação do imóvel penhorado, não foi realizada por profissional devidamente habilitado para o feito, no qual não consta sequer a metragem do terreno e da área construída, o material de acabamento, além do que o valor do bem ficou muita abaixo do valor de mercado. Ora, de acordo com a normatização, a avaliação somente pode ser penhorado.

Por fim, requer a parte, que seja designada audiência de conciliação, para o fim de se buscar uma composição amigável para a presente lide.

DO DIREITO

1 - DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA E TAXAS EXORBITANTES

O direito do autor vem primordialmente amparado pela Lei 8.009/90 ao dispor:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza , contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Assim, conforme exposto, este é único imóvel do executado capaz de viabilizar a residência, tem-se o necessário e imediato reconhecimento da impenhorabilidade:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. IMPENHORABILIDADE. BEM DE FAMÍLIA. A impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública, pode ser alegada e comprovada a qualquer tempo. Nos termos da Lei nº 8.009/90, para que seja reconhecida a impenhorabilidade do bem de família necessária a demonstração de que o imóvel penhorado seja utilizado pela entidade familiar para moradia, o que ocorreu no caso concreto. NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. UNÂNIME. (TJRS, Agravo de Instrumento 70077971349, Relator (a): Walda Maria Melo Pierro, Vigésima Câmara Cível, Julgado em: 11/07/2018, Publicado em: 18/07/2018)

A lei busca resguardar a dignidade e subsistência da família em situações de superendividamento, tratando de estender a impenhorabilidade, inclusive, ao imóvel que garante renda à família, conforme precedentes:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARGUIÇÃO DE IMPENHORABILIDADE. BEM DE FAMÍLIA. DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA. PENHORA DE VALOR EM CONTA-CORRENTE INFERIOR A QUARENTA SALÁRIOS MÍNIMOS. PEQUENO AGRICULTOR RURAL. A Lei nº 8.009/90 estabeleceu a impenhorabilidade do bem de família, incluindo o imóvel destinado à moradia do casal ou da entidade familiar, bem como único imóvel que sirva como fonte de renda à família. Entretanto, o ônus de demonstrar que o bem não se encontra coberto pelo manto da impenhorabilidade é a parte exequente, ônus do qual a agravada deixou de se desincumbir, mormente porque sequer apresentou contrarrazões. Outrossim, merece reforma a decisão agravada que manteve o bloqueio sobre numerário depositado na conta-corrente do agravante, porquanto se trata de valor inferior a quarenta salários mínimos (TJRS, Agravo de Instrumento 70077849404, Relator (a): Glênio José Wasserstein Hekman, Vigésima Câmara Cível, Julgado em: 08/08/2018, Publicado em: 27/08/2018)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. I M P E N H O R A B I L I D A D E B E M F A M Í L I A . P R E L I M I N A R CONTRARRECURSAL NÃO CONHECIMENTO. REJEITADA. - (...) - Apelante que logra êxito em demonstrar que o imóvel compreendido na matrícula penhorada no cumprimento de sentença, além de ser o único constante em seu nome, reside sua família, portanto, impenhorável nos termos do Ordenamento Jurídico. - Além da impossibilidade de divisão regular da matrícula do bem penhorado, a demonstração de que um dos imóveis constantes na matrícula é alugado para terceiros ou para o comércio não descaracteriza a impenhorabilidade da propriedade, haja vista a reversão dos valores em prol da subsistência familiar. - Diante da alteração do julgado, ônus sucumbenciais redimensionados. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL REJEITADA. APELO PROVIDO. (TJRS, Apelação 70076253434, Relator (a):Gelson Rolim Stocker, Décima Sétima Câmara Cível, Julgado em: 07/03/2018, Publicado em: 12/03/2018)

Insta esclarecer que muitos dos valores executados são referentes ao fundo de reserva e das taxas exorbitantes, não podendo se confundir com dívidas condominiais que autorizariam a penhora do imóvel de família. Esse entendimento é confirmado por precedentes sobre o tema:

"(...) No caso dos autos, a ação que enseja a presente execução foi proposta pela sociedade empresária, da qual os recorrentes são sócios, contra o Condomínio Do Edifício Terraço Praiamar, para cobrança de dívida decorrente da prestação de serviços (individualização do sistema de hidrômetros). 3.1. Logo, os agravantes não estão sendo cobrados por dívida de condomínio, mas por multa contratual, que, a princípio, não tem o condão de afastar a impenhorabilidade prevista pela Lei 8.009/90. 3.2. O decisum agravado deixou de atender ao que prescreve o art. 489, § 1º, IV, do CPC, onde consta que o julgado deve ?enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador?. 3.3. O entendimento desta Colenda Corte é de que só há preclusão da questão relativa à impenhorabilidade do bem de família se já houver decisão efetiva a respeito de sua penhorabilidade ou não, por se tratar de matéria de ordem pública e ensejar nulidade absoluta da penhora. (20110020229418AGI, Relator: Sérgio Rocha 2a Turma Cível, DJE: 16/12/2011). 4. Agravo provido. (TJDFT, Acórdão n.1093287, 07013898020188070000, Relator (a): JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, Julgado em: 02/05/2018, Publicado em: 09/05/2018)

Excelência, parte dos valores ora cobrados, são considerados exorbitantes e sem uma justificativa plausível, face a forma de deliberação dos aumentos dos valores condominiais e taxas extras/rateios, dentre outras cobranças que ocorrem sem a apresentação de uma planilha de gastos aos condôminos de forma clara.

Sendo prática corriqueira cria-se uma taxa para a realização de qualquer serviço, mas não se apresenta qualquer documento que comprove claramente a sua necessidade, assim como não é apresentado aos condôminos a listagem dos participantes da assembleia que deliberaram sobre determinado serviço ou obra, assim como o aumento do valor condominial .

O fato é que, ao tomar por Norte um INSTRUMENTO JÁ ULTRAPASSADO, a administração do condomínio trona-se incompatível com a atual realidade vivida pelos condôminos deste e de outros condomínios que possuem as mesmas características, além de tornar inconsistente qualquer decisão orientada por este instrumento.

Fato que merece destaque, é de que os condomínios, em regra, possuem um fundo de. Questiona-se qual a função deste fundo de reserva se todas as vezes que é preciso realizar qualquer serviço cria-se taxa extra?

Ora, o fundo de reserva é a tradicional forma de arrecadação extra. Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções. As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A principal função de tal fundo, é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergências, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade grandes reformas futuras, por exemplo.

Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio. Assim, fica mais fácil gerir uma arrecadação para certo fim.

Dessa forma Exa., as cobrança de taxa extras não podem ser criadas ao livre arbítrio do Condomínio, e por tal motivo, não podem se confundir com a cota condomínio, razão pela qual não se pode autorizar a penhora do bem de família, pois, parte do débito cobrado, não está atrelado a taxas exorbitantes.

Cabe destacar, que uma simples análise da planilha de débito, apresentada na inicial da autora (doc. em anexo), demonstra a existência de taxas exorbitantes, como no caso do débito vencido no dia 15/05/15, 15/03/16, 15/04/16, 15/11/16 (ID (00)00000-0000), dentre outros, que não correspondem ao valor da taxa de condomínio.

Motivo pelo qual, o embargante requer, que seja juntado pela embargada, a cópia de todos os boletos em aberto, destacando-se as taxas exorbitantes (taxas extras) que estão sendo cobradas na presenta ação. Assim como, desconstituída a penhora do bem da família do embargante.

2 - DA NULIDADE DE PLENO DIREITO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. DA NULIDADE DE TODOS OS ATOS PRATICADOS APÓS TAL AVALIAÇÃO.

No Id. (00)00000-0000, verifica-se que foi feita a avaliação do imóvel penhorado de propriedade do peticionante, localizado na Cond. Grenn Garden.

Ocorre, que nos autos, não consta qualquer prova de que o oficial de justiça, responsável por avaliar o imóvel, está devidamente habilitado para a prática de tal ato. Pois, de acordo com a normatização, a avaliação somente pode ser executada por aqueles que possuem formação acadêmica, de um curso de engenharia ou arquitetura, ou ser devidamente registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários do Sistema COFECI/CRECI/ como avaliador de imóveis.

É cediço, que as avaliações imobiliárias são trabalhos eminentemente técnicos, pertencentes a uma ciência denominada Engenharia de Avaliações, cujo acervo técnico foi obtido através de centenas de trabalhos, livros e outros materiais reunidos em dezenas de encontros promovidos por 26 entidades profissionais existentes em nosso país. O assunto relativo a avaliações imobiliárias encontra-se hoje normatizado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em trabalho coordenado por uma Diretoria Técnica de Engenharia de Avaliações e Perícias abrigada no Comitê Brasileiro de Construção Civil da entidade.

A lei que regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo - Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966, determina que são atividades e atribuições desses profissionais, dentre outras,"avaliações, vistorias, perícias, pareceres". Veja-se o teor do art. 7º, alínea c:

Art. 7.º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consiste em.:

(...)

c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;

(...) (grifos e destaques nossos)

Da mesma forma a Resolução nº 218, de 29 de junho de 1973, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que discrimina as atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, especifica as seguintes atividades: "Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico".

Já o Código de Processo Civil em seu artigo 156, parágrafo primeiro, estabelece o

seguinte:

" Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.

§ 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado."(grifos e destaques nossos)

Mais adiante, o artigo 464, do mesmo diploma legal discrimina que:

" Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação." (grifos e destaques nossos)

Já Lei n 6.404, de 15 de dezembro de 1976, que dispõe sobre as sociedades por ações, por sua vez, em seu artigo , dispõe que:

" Art. 8º. A avaliação dos bens será feita por três peritos ou por empresa especializada, nomeados e assembléia geral dos subscritores, convocada pela imprensa e precedida por um dos fundadores, instalando-se em primeira convocação com a presença de subscritores que representam a metade, pelo menos, do capital social, e em segunda convocação com qualquer número."(grifos e destaques nossos)

Já, no parágrafo primeiro do mesmo artigo dispõe que:

"§ 1.º Os peritos ou a empresa avaliadora deverão apresentar laudo fundamentado, com a indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados , estarão presentes à assembléia que conhecer do laudo, a fim de apresentarem as informações que lhes forem solicitadas."(grifos e destaques nossos)

Assim também, o Decreto-lei nº 2.300, de 21 de dezembro de 1986, que dispõe sobre licitação e contratos da Administração Federal, considera serviços técnicos profissionais especializados, entre outros: "pareceres, perícia e avaliações em geral."

Seguindo essa mesma linha, a Resolução nº 345 do Confea, de 27 de julho de 1990, que dispõe quanto ao exercício por profissionais de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia, e tem força de lei (Artigo 27, Letra"f", da Lei Federal 5.194), estabelece todo o procedimento legal que rege a atividade, atribuindo textualmente aos profissionais registrados nos Crea's: "... vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis..." . Mais ainda, determina claramente o caso de nulidade quando este procedimento não for seguido: " serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos (...) quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos Crea's " .

Mais recentemente, a Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, que criou o Código de Defesa do Consumidor, prevê como prática abusiva "colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço de desacordo com as normas expedidas pelos órgãos responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos Crea..."

Vale destacar, ainda, o art. da Constituição Federal de 1988, e seu inciso XIII, senão vejamos:

Art. 5.º.........................omisis..............................

(...)

XIII - e livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer ;" (grifos e destaques nossos)

A jurisprudência em nossos tribunais é farta em decisões relativas ao assunto. A maioria esmagadora das decisões coincide no que se refere à exclusividade da atribuição a engenheiros e arquitetos procederem perícias, senão vejamos:

"A nomeação de perito para avaliação de imóvel deve recair na pessoa de um engenheiro..." (Conselho de Justiça Federal). "São nulas as perícias e arbitramentos em ações renovatórias e revisionais... realizadas por técnico em contabilidade... os conhecimentos técnico-científicos que esse trabalho exige, ..., fazem-no privativo do engenheiro ou arquiteto." (Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro).

"Laudo pericial - Exame feito por Corretor de Imóveis - Inabilitação legal - Nulidade. ... Não poderia ser nomeado um corretor de imóveis, cuja atuação profissional se restringe, como estabelecido no Art. da Lei nº 4.116/62, a de mediador na venda, compra, permuta, ou locação de imóveis. A perícia só poderia ser realizada, como deverá sê-la, por engenheiro civil ou arquiteto, a teor do disposto na Lei nº 53194/66" (Tribunal de Justiça de Minas Gerais).

Em "O Direito de Construir", de autoria do saudoso jurista Hely Lopes Meirelles, encontramos uma citação lapidar sobre o assunto: "A avaliação de imóveis vem se especializando dia a dia, com a elaboração de normas técnicas e de fórmulas matemáticas para a quantificação de seus valores, o que a tona privativa de engenheiros, arquitetos e agrônomos, detentores do privilégio profissional de todas as perícias prediais..." .(grifos e destaques nossos)

O ilustre jurista Carlos Nomeda Silva Veloso, integrante da mais alta corte jurídica do país, o Supremo Tribunal Federal, em palestra apresentada na Sociedade Mineira de Engenheiros, no dia 3 de agosto de 1988, afirmou textualmente que "as avaliações de imóveis são exclusivas dos engenheiros".

Com efeito, restou claro que o Oficial de Justiça não está devidamente habilitado para proceder com tal avaliação do imóvel, uma vez que as avaliações imobiliárias são trabalhos eminentemente técnicos, pertencentes a uma ciência denominada Engenharia de Avaliações. Portanto, Nobre Julgador, é indubitável que deve ser feita uma nova avaliação do imóvel penhorado, uma vez que a avaliação existente foi feita por pessoa inabilitada e desqualificada. De acordo com a fundamentação legal, Exa., tal avaliação deve ser feita por engenheiro ou arquiteto ou avaliador de imóvel devidamente credenciado.

Assim, a par do interesse do devedor, ora peticionante, está-se a proteger o próprio

direito do credor, o que se revela como razão mais do que suficiente para reconhecer como imperiosa a necessidade de anular a avaliação judicial realizada pelo Oficial de Justiça, de determinar um nova avaliação.

Tal entendimento, trata-se de medida orientada com a moderna concepção do processo civil, que tem preconizado a releitura dos princípios, com mitigação do seu rigor, e a renúncia a dogmas processuais que acabam por obstaculizar o alcance a um resultado justo e tempestivo do processo, sem que isso implique repúdio a tradicionais institutos do direito processual, tal qual a segurança jurídica.

Nessa ótica, aliás, tem sido a leitura da execução civil moderna por DINAMARCO, e a interpretação que propõe ao art. 620 do Código de Processo Civil, afirmando que:

"É indispensável a harmoniosa convivência entre o direito do credor à tutela jurisdicional para a efetividade de seu crédito e essa barreira mitigadora dos rigores da execução, em nome da dignidade da pessoa física ou da subsistência da jurídica. E conclui:" Ao juiz impõe-se, caso a caso, a busca da linha de equilíbrio entre essas duas balizas, para não frustrar o direito do credor nem sacrificar o patrimônio do devedor além do razoável e necessário ".[1]

Como bem resumiu EGAS D. MONIZ DE ARAGÃO: " Não se alcança a efetividade do processo com o sacrifício de direitos. " [2]

Na mesma linha, de há muito destaca ARNALDO RIZZARDO:

"Fundamentalmente, objetiva a lei a proteção ao patrimônio alheio, dando- lhe a exata dimensão quando expropriado para saldar dívidas. Não mais é o instrumento da venda judicial um meio de enriquecimento de especuladores sempre atentos aos editais para assenhorarem-se de possíveis riquezas, a preço vil, mas sim de satisfação do crédito existente.

Atualmente...a anulação da venda realizada em hasta pública ou leilão judicial busca a satisfação de uma exigência da própria lei: que o processo de execução realize o direito do credor, na ordem do art. 646, já referido. Não logrando este objetivo, deixa de prevalecer a alienação. Por razões como as expostas no entendimento acima, concretizavam-se enormes injustiças. Despojavam-se os devedores de suas economias, conseguidas a muito custo, e que serviam para o sustento e o da família, para realizar um pequeno crédito. Não importava tanto a finalidade para a qual nascera o ato expropriatório, e sim a obediência a uma série de formalidades processuais. A forma para aferir a realização ou não do objetivo primordial do processo executório é a lesão. Ocorrendo ela, faz-se da justiça um meio para atingir um fim diametralmente oposto ao visado pela lei. Acentua-se mais o desequilíbrio social. Não é recomposta uma situação alterada por um comportamento antijurídico." [3]

Faz-se mister destacar o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, asseverando que:

impugnada a avaliação, faz-se necessária a nomeação de um avaliador oficial capacitado tecnicamente para a reavaliação do imóvel. Hipótese em que restou evidenciada a existência de três valores distintos atribuídos ao bem imóvel constrito, mostrando-se prudente a adoção de tal providência. Precedentes jurisprudenciais. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento, Nº 70077117927, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em: 04-07-2018, Publicado: 09-07-2018) (grifos nosso)

Por isso, é necessário ter em mente que a efetividade da tutela jurídica no processo de execução não significa simplesmente dar atendimento ao direito do credor; refere-se, sim, à satisfação desse crédito, porém, sem injusta e excessiva onerosidade ao devedor.

Em definitivo, e para bem ilustrar essa linha de raciocínio, anote-se o notável pronunciamento do Ministro João Otávio de Noronha, em caso que se amolda à hipótese dos autos:

"PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. BEM PENHORADO. NOVA AVALIAÇÃO. ART. 13, § 1º, DA LEI 6.830/80. 1. A regra insculpida no art. 13, § 1.º, da Lei de Execuções Fiscais, tem por escopo assegurar a possibilidade de qualquer das partes impugnar o laudo de avaliação e, se impugnação houver, descreve o procedimento para que o juiz proceda nova avaliação dos bens penhorados. No entanto, daí não se deve defluir esteja o juiz impedido de determinar, de ofício, tal providência, propugnando, dessa forma, para que "a execução se faça pelo modo menos gravoso para o devedor " Princípio da Economicidade CPC, art. 620, in fine .

2. Dentre os poderes que o Código de Processo artigos 125, I; 130, ambos c/c art. 598 confere ao juiz na direção do processo de execução, subsome-se o de determinar atos instrutórios necessários para que a execução se processe de forma calibrada, justa, de modo a não impor desnecessários sacrifícios ao devedor. Daí a necessidade de se instruir corretamente o processo para que a alienação do bem penhorado alcance preço tanto quanto possível mais próximo do valor de mercado.

3. Dentre as razões que fizeram o legislador avultar os poderes de quantia certa, é instruído de modo a possibilitar a satisfação do direito do credor, o que se consegue com a alienação do patrimônio contristado, mas, frise-se, sempre pelo preço justo.

5. No processo de execução, em face da incidência do princípio da responsabilidade patrimonial agasalhado pelo art. 591 do Código de Processo Civil, cabe ao juiz a tarefa indeclinável de adequar o débito à responsabilidade do executado, visto ser a execução nos dias atuais parcial, vale dizer, limita-se ao necessário e suficiente para satisfazer a obrigação. Razão por que o valor do bem penhorado deve ser sempre corretamente aferido. 6. Recurso especial a que se nega provimento."

(REsp 71.960/SP, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Turma, julgado em 25.03.2003, DJ 14.04.2003 p. 206)

Forte nessas razões é que deve ser declarada nula a avaliação ocorrida nos autos, determinando a suspensão da presente execução, bem como que seja feita nova avaliação do imóvel, inclusive com isenção das custas, conforme estabelece o Código de Normas:

3.15.10 - Nas hipóteses de atualização de avaliação ou de nova avaliação, ressalvado o caso em que nova avaliação se deva a erro cometido pelo avaliador na primeira, o avaliador terá direito às custas normais do ato.

Razão pela qual, a parte requer, que seja anulada a avaliação realizado pelo DD. Oficial de Justiça, e que seja designado um perito avaliador de imóvel, apto, nos termos da lei, para emitir laudo técnico com o real valor do bem penhorado.

DO PEDIDO

Diante do exposto, a parte requer que:

a) Seja decretada a imediata suspensão do processo de execução de 0000000-00.0000.0.00.0000

b) Seja ordenado que a embargada, junte aos autos, todas os boletos em atraso cobrados, destacando os valores decorrente de taxas exorbitantes (taxas extras);

c) Seja determinada a desconstituição da penhora do bem de família, uma vez que na dívida cobrada, constam parcelas de taxas exorbitantes, o que torna o bem impenhorável;

d) Caso não seja o Vosso entendimento, o que admite-se apenas por amor ao debate, que seja declarada nula de pleno direito a avaliação do imóvel realizado pelo Nobre Oficial de Justiça, devendo ser determinada a feitura de nova avaliação do bem penhorado por pessoa devidamente qualificada, no caso em tela, engenheiro ou arquiteto, ou profissional devidamente registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários do Sistema COFECI/CRECI/ como avaliador de imóveis uma vez que as avaliações imobiliárias são trabalhos eminentemente técnicos, pertencentes a uma ciência denominada Engenharia de Avaliações;

e) Seja designada audiência de conciliação, para que as partes possam buscar composição no PROCESSO DE EXECUÇÃO DE N. 0000000-00.0000.0.00.0000.

Dá-se à causa o valor de R$R$ 00.000,00, para efeitos fiscais.

Nestes termos,

Pede e espera deferimento.

Belém (Pa), 04 de novembro de 2019.

Nome.

00.000 OAB/UF

[1] Nova era do processo civil. 1a edição, 2a tiragem. São Paulo: Ed. Malheiros, 2004, p. 290/291. [2] Efetividade do processo de execução in Revista de Processo nº 72, p. 21.

[3] Da ineficácia dos atos jurídicos e da lesão no direito. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1983, p. 159/160.

04/11/2019

Número: 0000000-00.0000.0.00.0000

Classe: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Órgão julgador: 3a Vara de Juizado Especial Cível de Ananindeua

Última distribuição : 30/10/2017

Valor da causa: R$ 00.000,00

Assuntos: Liquidação / Cumprimento / Execução, Correção Monetária, Remição, Obrigação de

Entregar

Segredo de justiça? NÃO Justiça gratuita? NÃO Pedido de liminar ou antecipação de tutela? NÃO

Partes Procurador/Terceiro vinculado CONDOMÍNIO GREEN GARDEN (EXEQUENTE) Nome(Estado Civil) Nome(EXECUTADO) Nome(Estado Civil)

Documentos

Id. Data da Documento Tipo

Assinatura 27860 30/10/2017 18:33 Peticao Inicial Petição Inicial

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ____ VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE ANANINDEUA - PA

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GREEN GARDEN , pessoa jurídica de direito provado, inscrito no CNPJ n. 34.654.301/0001-50, situado na Rodovia NomeCovas n. 1426, Cep 67013-185, Coqueiro, Ananindeua/PA, neste ato representado por seu síndico, devidamente constituído conforme Ata de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16.03.2017 (ANEXO 02) , SR. EDUARDO ANDRÉ BARATA FIGUEIREDO , brasileiro, casado, empresário, portador do RG n. 1657622 e CPF n. 409.930.272-53, residente e domiciliado na Rodovia NomeCovas n. 1426, casa 84, Cep 67013-185, Coqueiro, Ananindeua/PA, vem, por seus advogados infrafirmados, com procuração anexa e endereço profissional na Av. Rômulo Maiorana nº 2.115, Sala 503, CEP 66093-605, Belém/PA e eletrônico em marcus@marcussantos.adv.br, onde devem ser encaminhadas as notificações e intimações do feito, com fulcro nos arts.3199 e seguintes e art.7844, inciso X doCódigo de Processo Civill, propor a presente

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL

COTAS CONDOMINIAIS

em face de Nome, brasileiro, solteiro, advogado, portador do da identidade n. 6.800 (OAB/PA) e CPF n. 379.192.102-91, residente e domiciliado na Rodovia NomeCovas n. 1426, casa 68, Cep 67013- 185, Coqueiro, Ananindeua/PA, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

EndereçoCEP 00000-000, Belém/PA

(00)00000-0000(Clovis Silva) - (91 ((00)00000-0000 (Marcus Santos) - (00)00000-0000(Adrian Silva)

I. DOS FATOS E DO TÍTULO EXECUTIVO

O Executado é proprietário/titular dos direitos do imóvel designado por casa n. 68 do Condomínio Exequente, e nesta condição, responsável pelo pagamento das despesas e contribuições condominiais correspondentes na forma da Convenção Condominial (ANEXO 03) , bem como em obediência ao que estabelece o art.1.3366, inciso I doCódigo Civill.

Assim como ocorre em qualquer condomínio e por previsão expressa na Convenção Condominial, todos os condôminos estão obrigados a concorrer para as despesas de conservação e manutenção do condomínio. Entretanto, o Executado não vem cumprindo com as referidas obrigações encontrando-se em atraso com o pagamento das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias, totalizando o débito no valor de R$ 24.299,97 (vinte e quatro mil duzentos e noventa e nove reais e noventa e sete centavos), conforme boletos anexos devidamente corrigidos até a presente data (ANEXO 04) .

Cumpre esclarecer, que no valor apontado estão englobadas as cotas vencidas, cujo valor encontra-se expressamente aprovada na Assembléia realizada no dia 25.05.2016 (ANEXO 05) , acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, bem como multa de 2% (dois por cento) na forma do artigo1.3366,§ 1ºº doCódigo Civill, calculados a partir do vencimento de cada obrigação, conforme cálculos realizados (ANEXO 06) . Igualmente, ao valor supracitado, acrescentar-se-á, ainda, honorários advocatícios no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total devido, conforme previsão disposta no art. 20 da Convenção com embasamento no art. 827 do CPC.

II. DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS

O Código de Processo Civil prevê expressamente em seu art. 784, inciso X, que as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias constituem título executivo extrajudicial, podendo a parte optar pela execução. Desse modo, instruem a presente execução, cópia integral da Convenção do Condomínio exequente autorizando a cobrança das cotas condominiais, bem como Atas das Assembléias Gerais Extraordinárias, que comprovam os valores das cotas condominiais, sendo a última atualização ocorrida em 25.05.2016, ocasião em que foi aprovado o valor de R$ 778,00 (setecentos e setenta e oito reais).

O mesmo códex determina, em seu art. 798, inciso II, alínea c, que o exequente indique os bens suscetíveis de penhora, e, em se tratando o presente caso de execução de cotas condominiais - obrigação propter rem - , por certo que o imóvel (terreno edificado como casa residencial designada por tipo D, quadra II, n. 24, localizada de frente para a Alameda S/N-5, situada no Conjunto Residencial Green Garden, localizado no Município de Ananindeua/PA, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Belém, do Segundo Ofício, Matrícula n.

EndereçoCEP 00000-000, Belém/PA

(00)00000-0000(Clovis Silva) - (91 ((00)00000-0000 (Marcus Santos) - (00)00000-0000(Adrian Silva)

229, Folha n. 229, Livro n. 2BJ) responderá pelos débitos aqui reclamados, cabendo ao Exequente indicá-lo de modo a ser objeto de penhora caso a executada não pague a dívida no prazo de 3 (três) dias (ANEXO 07)

III. DO VALOR ATUALIZADO

O valor integral da dívida é R$ 24.299,97 (vinte e quatro mil duzentos e noventa e nove reais e noventa e sete centavos), tomando-se como base o valor principal com atualização monetária acrescido de juros de mora e multa, além de honorários advocatícios de 10%, conforme previsão do art 20 da Convenção do Condomínio e o Código Civil.

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VALOR DA DÍVIDA R$ 00.000,00

HONORÁRIOS R$ 00.000,00

TOTAL R$ 00.000,00

EndereçoCEP 00000-000, Belém/PA

(00)00000-0000(Clovis Silva) - (91 ((00)00000-0000 (Marcus Santos) - (00)00000-0000(Adrian Silva)

IV. DOS PEDIDOS

Pelo exposto, requer:

a. Seja determinada a citação e intimação dos Executados, nos termos do artigo 829 do Código de Processo Civil, para que realize o pagamento da dívida no prazo de 03 (três) dias contatos a partir da citação, sob pena de penhora e avaliação conforme prescreve o art. 829, § 1º do CPC, na quantia total de $26.729,96 (vinte e seis mil setecentos e vinte e nove reais e noventa e seis centavos), já inclusos 10% de honorários advocatícios na forma do art. 20 da Convenção do Condomínio;

b. caso a executada não seja encontrada, requer seja determinado que o Ilmo. Oficial de Justiça proceda à citação nos termos do art. 830 do Código de Processo Civil;

c. em obediência ao art. 798, inciso II, alínea c do CPC, caso a executada não realize o pagamento do valor ora exequendo no prazo legal, pugna pelo deferimento da penhora e avaliação do imóvel: terreno edificado como casa residencial designada por tipo D, quadra II, n. 24, localizada de frente para a Alameda S/N-5, situada no Conjunto Residencial Green Garden, localizado no Município de Ananindeua/PA, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Belém, do Segundo Ofício, Matrícula n. 229, Folha n. 229, Livro n. 2BJ , de propriedade dos Executadas, conforme Certidão de Registro de imóveis anexa (ANEXO 07) , sem prejuízo das demais espécies de execução forçada (Bacenjud, Renajud e outros);

d. seja julgada TOTALMENTE PROCEDENTE a presente execução;

Dá-se à presente o valor $26.729,96 (vinte e seis mil setecentos e vinte e nove reais e noventa e seis centavos).

Nestes termos, pede deferimento.

Belém, 20 de outubro de 2017

Nome Nome 00.000 OAB/UF

00.000 OAB/UF

EndereçoCEP 00000-000, Belém/PA

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