jusbrasil.com.br
6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0564

Petição - TJSP - Ação Locação de Imóvel - Renovatória de Locação

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 6a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO-SP.

Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, por seu advogado infra-assinado, nos autos da Ação Renovatória de Locação que move contra Nome., em trâmite perante essa d. Vara e Cartório respectivo, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, em cumprimento ao r. despacho de fls. ..., expor e requerer o quanto segue:

1. A decisão de fls. .... em questão deferiu prazo de 15 dias para a Requerente promover a juntada dos documentos faltantes, comprobatórios do cumprimento dos requisitos dos incisos II e III do art. 71 da Lei nº 8.245/91.

2. Em cumprimento a tal comando, a Requerente promove a juntada dos seguintes documentos anexos:

• Comprovantes de pagamento dos aluguéis mensais de 10/01/2018 a 10/12/2019 e histórico contábil financeiro comprobatório de todos os 139 pagamentos de aluguéis realizados de 1º/03/2009 a 30/09/2020

A Requerente informa que os comprovantes de pagamento dos aluguéis anteriores ao ano de 2018 foram descartados, pois, não se imaginava que seriam necessários para embasar outra ação Renovatória, já que nunca houvera antes qualquer manifestação contrária à continuidade da locação por parte do Administrador da NomeRequerida.

De todo modo, como os aluguéis mensais são pagos através de depósito judicial na ação de Falência da Requerida (processo nº 0009083-32.2002.8.26.0564), que tramita perante este mesmo d. Juízo, da qual o Administrador Judicial tem conhecimento total, e, portanto, também da perfeita regularidade do pagamento dos aluguéis mensais, até porque se assim não fosse o mesmo, diligente como é, teria promovido a cobrança judicial do débito ou até requerido o despejo, o que jamais ocorreu.

• Comprovantes de pagamento do IPTU dos meses de Janeiro 2018 a Dezembro 2020

A Requerente informa que os comprovantes de pagamento do IPTU anteriores a 2018 foram descartados, pois, não imaginava que seriam necessários para embasar outra ação Renovatória, já que nunca houvera antes qualquer manifestação contrária à continuidade da locação por parte do Administrador da NomeRequerida.

De todo modo, os documentos anexados, aliados à Certidão Negativa de Débito de IPTU juntada a fl. 101, emitida pela Prefeitura Municipal de São Bernardo em 1º/11/2019, comprovam a inexistência de débito de IPTU no período do contrato renovando, pois, se existissem a Prefeitura não emitiria a certidão negativa, como emitiu, não se havendo tampouco que aventar sobre a existência de parcelamento de dívida de IPTU, eis que somente o proprietário do imóvel locado, no caso a NomeRé, é quem poderia requer parcelamento ou aderir a um programa de PPI.

• Comprovantes de pagamento das despesas de água e luz, de agosto de 2020 a dezembro de 2020;

A Requerente informa que os comprovantes de pagamento dessas despesas anteriores a 2018 foram descartados, pois, não imaginava que seriam necessários para embasar outra ação Renovatória, já que nunca houvera antes qualquer manifestação contrária à continuidade da locação por parte do Administrador da NomeRequerida.

De todo modo, os documentos anexados comprovam a inexistência de débitos dessa natureza, e bem assim o cumprimento dessa obrigação contratual pela locatária, visto que os boletos emitidos pelas concessionárias SABESP e ELETROPAULO não registram débitos anteriores.

Tratando-se de despesas de consumo mensal, sua inadimplência acarretaria o corte de fornecimento de água e luz, o que prejudicaria ou até impediria as atividades da Autora, de modo que não se mostra razoável, nem justificável sob o ponto de vista processual, exigir-se a apresentação de todos os boletos de água e luz pagos pela locatária durante os 139 meses do prazo locatício.

• Apólices de Seguro

No tocante ao seguro do imóvel, salienta-se que a apólice juntada as fls. 106/139 tinha vigência até 21/08/2020 e, portanto, não estava vencida quando foi anexada aos autos em Maio/2020, com a petição de fls. 100; além disso, verifica-se que a mesma registra a a renovação de apólices anteriores, também anuais e que cobriram o imóvel locado por todo o período da locação.

Salienta-se ainda que no Termo Aditivo do contrato de locação renovando, acostado às fls. 183/185, verifica-se, à Cláusula 6a, que a obrigação da locatária era contratar seguro no valor de R$ 00.000,00(e não pelo valor total do imóvel), dessa forma, vendo-se que a cobertura da apólice anexada é de até R$ 00.000,00, não se verifica o descumprimento do contrato também nessa parte.

Tais documentos comprovam o efetivo exercício empresarial da autora, no mesmo ramo de atividade (concessionária de veículos), no imóvel locado, durante os 03 anos anteriores à propositura da ação.

3. Como se sabe, a principal finalidade da ação renovatória, procedimento especial instituído pela antiga Lei de Luvas (Decreto-Lei 24.150/34) e mantido pela atual Lei de Locações (Lei 8.245/91), é a proteção do fundo de comércio desenvolvido pelo empresário locatário pelo longo período em que instalado no local, investindo na locação comercial, na constituição de clientela, na publicidade do ponto comercial, além da própria valorização do imóvel locado.

• Notas Fiscais emitidas pela Requerente no imóvel locado em 2019, 2018 e 2017

4. Para ter direito a essa proteção, estabeleceu o legislador o procedimento que está previsto no artigo 71 da LL, contendo a exigência legal de instrução da petição inicial com a juntada de diversos documentos que comprovem o cumprimento do contrato renovando pelo locatário (inciso III do artigo 71).

5. Portanto, o preenchimento dos requisitos dos artigos 51 e 71 da Lei 8.245/91 tem por finalidade comprovar o cumprimento pelo locatário das obrigações que lhe foram atribuídas pelo contrato de locação que pretende renovar, como forma de também proteger o locador de eventuais prejuízos.

6. Porém não se pode nos dias atuais, "data venia", proceder à uma interpretação literal do disposto nos incisos II e III do art. 71 da Lei de Locações, entendendo que a prova de quitação reclama a comprovação do pagamento de todos os aluguéis, de todos os impostos e taxas, e de todas as despesas de consumo, o que no caso em apreço seria até impossível, considerado o longo prazo de vigência de 139 meses do contrato renovando.

7. A requerente propugna por uma interpretação sistemática e teleológica dos referidos dispositivos legais, argumentando no sentido da possibilidade de atendimento da exigência

legal mediante os documentos ora anexados, que comprovam a inexistência de débitos de aluguel, de impostos e de despesas de consumo, por comprovarem (i) inexistir prejuízo para o locador; (ii) inexistir falta grave a justificar a quebra do pacto contratual (princípio da manutenção dos contratos); (iii) respeito aos fins da Lei de Locações, em especial da ação renovatória, de proteção ao fundo de comércio.

8. Requisito fundamental é a prova de quitação das obrigações contratuais assumidas pelo

locatário, o que na espécie, foi devidamente comprovado pela Requerente com os documentos anexados.

9. Diga-se que a própria jurisprudência do STJ, flexibilizou a comprovação dessa quitação

por se tratar de regra procedimental, e não de direito material, como se verifica da ementa a seguir transcrita:

REsp nº 1.698.814 - SP (2016/00000-00)

EMENTA: "RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.AÇÃO RENOVATÓRIA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO INCISO III DO ART. 71 DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8245/91). POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA COM A DEMONSTRAÇÃO NA PETIÇÃO INICIAL DO PARCELAMENTO DE DÉBITOS FISCAIS PELO LOCATÁRIO. 1. Controvérsia em torno da suficiência de certidão de parcelamento fiscal para demonstrar a quitação tributária exigida pelo inciso III do art. 71 da Lei de Locações (LL) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial. 2. O tribunal de origem, interpretando de forma literal o disposto no inciso III do art. 71 da LL, entendeu não ser suficiente o parcelamento fiscal. 3. A ação renovatória de locação empresarial, tendo por escopo a proteção do fundo de comércio, reconhece ao locatário o direito de renovar seu contrato de locação de imóvel não residencial quando atendidas as exigências legais do art. 51 e seguintes da Lei de Locações. 4. A interpretação sistemática e teleológica do disposto no inciso III do art. 71

da LL conduz ao reconhecimento da regularidade do parcelamento fiscal firmado antes do ajuizamento da ação para propositura da renovatória de locação comercial. 5. Ausência de prejuízo ao locador e inocorrência de falta grave a cláusula constante do contrato de locação, devendo ser priorizada a tutela do fundo de comércio. 6. Retorno dos autos ao tribunal de origem para aprofundamento das demais questões atinentes à ação renovatória, especialmente a adequação do valor ofertado a título de aluguel em face do preço de mercado. 7. RECURSO ESPECIAL PROVIDO."

(negritamos)

10. Portanto, tendo em vista que a Autora comprovou haver dado cumprimento aos artigos

51 e 71 da Lei 8.245/91, ela faz jus à renovação da locação.

11. Sendo assim, aguarda a Requerente pelo afastamento das preliminares suscitadas em

contestação, e, saneado o feito, seja deferida a produção de provas tendentes à apuração do valor do locativo mensal.

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 1º de março de 2021.

Imagem não disponível

Baixe a peça original para visualizar a imagem.

NomeJr.

00.000 OAB/UF