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17 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0100

Petição - TJSP - Ação Corretagem - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 27a VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DE SÃO PAULO - CAPITAL.

PROCESSO nº 1021254-13.2017.8.26.0100

ARMANDO CONDE , brasileiro, casado, engenheiro, portador da cédula de identidade RG nº 00000-00-X-SSP/SP e inscrito no CPF/MF sob o nº. 000.000.000-00, residente e domiciliado na EndereçoCEP. 00000-000, por seus procuradores que ao final subscrevem, constituídos conforme anexo instrumento de mandato, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, nos autos da Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem que lhe promove Nome, apresentar tempestivamente sua CONTESTAÇÃO , pelos motivos de fato e direitos à seguir.

DA SÍNTESE DA DEMANDA :

O requerente, corretor de imóveis autônomo, alega em sua inicial que em meados de 2002, através de contatos pessoais, lhe foi apresentada uma área para incorporação localizada na esquina com a Endereçoe 12.953 do 5º Cartório de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, com total de 23.7533m2, de propriedade do requerido.

Que devidamente avalizado pelo proprietário/requerido, através de seus prepostos, retirou toda documentação do imóvel supra e apresentou às empresas SETIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA na pessoa do Sr. Ricardo Rossi e KLABIN SEGALL .

Que após analisar a documentação, em 28/04/2003 a Setin apresentou proposta formal de intenção de compra do referido imóvel que foi por ele autor, retirada e entregue ao réu, também através de seus prepostos, tendo sido orientado a aguardar até que as transações fossem efetivadas.

Que a proposta não foi aceita pelo réu mais que, em 2006 foi autorizado a reapresentar a área a empresa Setin, o que teria feito em 30/03/2006.

Que sempre foi tratado com descaso pelos responsáveis pela intermediação do negócio e que em um último contato, foi informado que a negociação mais uma vez não havia se concretizado, em virtude da Prefeitura de São Paulo ter iniciado processo de desapropriação da área.

Que em 2014, por conhecidos do ramo, tomou conhecimento de que a área fora vendida em 31/08/2006 às empresas Flamingo Investimentos Imobiliários Ltda e Albatroz Investimentos Imobiliários Ltda. administradas pela Setin, pelo valor de R$ 00.000,00.

Que descobriu ainda, que o requerido em 11/12/2013, celebrou com as empresas Patrimonial Investimentos e Negócios Ltda e Bluebusinnes Assessorial em Patrimônio Ltda., contrato de intermediação imobiliária pela referida transação.

Que inconformado por não ter recebido sua comissão de corretagem, vem ao judiciário para ter a reparação de seu direito.

No entanto, conforme se verá a seguir, razão não assiste o autor vez que sua inicial está eivada de inverdades.

DAS PRELIMINARES :

1. Da ilegitimidade passiva :

O autor ajuizou ação em face do réu, alegando ser ele o responsável por lhe pagar comissão de corretagem pela intermediação que fez da venda de terreno às construtoras do Grupo Setin.

Ocorre que, conforme se pode ver dos documentos por ele juntado aos autos e ainda se confirmará na fase de instrução, o réu nunca manteve com o autor qualquer contato, sendo certo que nunca contratou a suposta intermediação.

Tendo em vista se tratar o réu de pessoa estranha ao negócio jurídico objeto desta lide, qual seja, não é o responsável pelo pagamento de comissão de corretagem que nunca contratou ou autorizou, resta provado que o requerido não é legítimo para preencher o polo passivo desta demanda, bem como, não é o responsável por qualquer suposto prejuízo sofrido pelo autor.

Desta feita, ante a todos os argumentos expostos, REQUER deste respeitável Juízo, o ACOLHIMENTO DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, com a consequente EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos moldes do art. 485, VI do CPC.

Ou ainda, caso Vossa Excelência não entenda pela extinção do processo, REQUER a SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL, nos moldes do art. 338 do CPC, estabelecendo a presente relação jurídica entre o autor e a Setin, que é a parte legítima para configurar o polo passivo desta demanda.

2. Da prescrição :

Insta consignar ainda, que a presente ação foi proposta apenas em 10/03/2017. Todavia, considerando tratar-se de ação onde profissional liberal (corretor autônomo), sem contrato assinado, busca remuneração por suposta intermediação, o prazo prescricional é de 5 (cinco) anos, conforme preceitua o Inciso II, do § 5º, do Artigo 206 do Código Civil Brasileiro.

E nos termos do artigo 189 do Código Civil, "violado o direito nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue pela prescrição, nos prazos a que aludem os artigos 205 e 206 do Código Civil Brasileiro" .

Assim, considerando que o prazo prescricional se iniciou em 28/04/2003, data em que o autor alega que a Setin apresentou a opção de compra de fls. 16 dos autos, decorreram-se mais de 15 anos, desta forma, tem- se configurada a prescrição do objeto, devendo ser sumariamente extinta a presente pretensão com reconhecimento do mérito.

DO MÉRITO :

O autor ingressou com a presente demanda com o intuito de obter do réu indevida vantagem. No entanto, como adiante se comprovará, não logrará êxito em tal intento eis que nenhum direito lhe assiste e mesmo em face do esforço empreendido para alterar a realidade dos fatos, não conseguirá comprovar a descabida pretensão.

1. Histórico da área :

Em um primeiro momento, para que se entenda o árduo e complexo trabalho realizado pelos verdadeiros corretores intermediadores da venda das áreas objeto da presente, necessário em um primeiro momento que se discorra rapidamente sobre os problemas e características delas.

As duas áreas são contíguas e juntas formam popularmente o conhecido "Parque Augusta" , com área total aproximada de 24.603 metros quadrados, localizadas na confluência da Endereçobairro de Cerqueira César, distrito da Consolação, próximas ao centro da cidade de São Paulo.

Referidas áreas, de 1996 à 2006, foram de propriedade do réu Armando Conde e até hoje são gravadas com inúmeras restrições de uso e ocupação por gozar de proteção histórica e ambiental.

O fato é que grande parte dela não pode, por lei, ser alterada e uma parcela significativa da população paulistana quer vê-la transformada em parque público sem qualquer edificação em seu interior.

Existe um bosque de mata na maior parte do terreno, que foi tombado pelo CONPRESP em 2004 e em 2006, após intensas pressões de grupos ativistas, através de Lei Ordinária do Município de São Paulo nº 15.941/2013 as áreas foram transformadas no Parque Augusta, sem qualquer contraprestação ao proprietário.

Mesmo com todos estes entraves, em 31/08/2006, as áreas foram vendidas pelo réu às empresas construtoras Flamingo e Albatroz, integrantes do grupo Setin, para implantação de um empreendimento imobiliário, as quais, desde então, lutam incessantemente para fazer valer seu direito de propriedade.

Como visto da narrativa supra, a área cuja remuneração pela pretensa intermediação busca o autor, é cercada de grande complexidade por conta de sua natureza e ônus, sendo certo que vende-la certamente não foi uma tarefa fácil para o proprietário e muito menos para os corretores que buscavam intermediá-la.

2. DO DIREITO :

É fato que o réu, por longos anos tentou negociar o terreno, sem sucesso, para várias empresas e finalidades. Houve interesse de universidades, hipermercados, troca de potencial construtivo, até finalmente chegar às incorporadoras, Flamingo e Albatroz, do Grupo Setin.

E diferentemente do que alega o autor, a aproximação e o resultado positivo da negociação que resultou na venda da área para tais construtoras do grupo se deu exclusivamente pelo incansável e dedicado trabalho prestado por meses pelos corretores, Srs. Nomeque à época trabalhava com o réu Armando Conde, então proprietário da área e por Nome, que por sua vez, prestava serviços para Antonio Setin, presidente da Setin. Por este motivo, a aproximação e negociação havida entre ambas as empresas se deu a nível de presidências.

A realidade é que, devido a importância que os moradores do entorno davam ao terreno, a vontade do proprietário em vende-lo se tornou pública e altamente fiscalizada pela população em geral e principalmente pelo Ministério Público, sendo que qualquer efetiva proposta de compra era bastante difundida e propagada, gerando processos e impugnações.

E diante de tanta publicidade, a área e seus documentos se tornaram de conhecimento público em geral, sendo certo que haviam muitos profissionais e principalmente corretores interessados em encontrar potenciais compradores, servindo-se de tais documentos mais sem ter a autorização expressa do réu/proprietário .

Certamente o autor foi um desses corretores pois não há nos autos um só documento que ele tenha produzido e que se preste a provar sua pretensão.

A verdade pura e simples é que o réu, desconhece o autor, nunca o contratou e muito menos o autorizou a representa-lo na venda do imóvel a quem quer que seja . Se ele o fez, o fez por sua própria conta e risco.

De imediato, observa-se de uma profunda análise dos documentos constantes dos autos, que não foi juntado por ele um só documento do proprietário da área ou de seus mencionados "prepostos" denotando qualquer aproximação ou negociação entre eles e o autor.

Repise-se mais uma vez, que não há nos autos qualquer autorização do réu autorizando o autor a intermediar a venda do terreno à Setin ou a quem quer que seja .

No entanto, tentando disfarçar a realidade dos fatos, procura o autor fazer crer que o documento de fls. 16 dos autos firmado em 2003 por Ricardo Rossi em nome da Setin, teria sido uma proposta de opção de compra do imóvel encaminhada por ele ao réu.

No entanto, não há qualquer prova produzida pelo autor, que referida correspondência tenha efetivamente chegado às mãos do réu ou de seus citados prepostos.

De qualquer forma, de uma simples leitura do referido documento verifica-se que, não obstante seja solicitada uma "opção de compra", seu texto indica que o documento se trata apenas e tão somente de uma espécie de proposta para análise documental. Nela não são indicados quaisquer proposta de compra ou valores, não vinculando as partes em nada.

O réu impugna os documentos de fls. 17, 18, 19 e 25 pois dão a impressão de que, por estarem apagados pela ação do tempo tiveram sua escrita reforçada. Deverá o réu apresentar os originais em cartório para confirmação e conferência.

De qualquer forma, tais documentos também não se prestam a provar que o réu contratou o autor para intermediar a venda da área.

Já os documentos de fls. 26 à 28 dos autos, estão exaustivamente replicados nos documentos de fls. 29 à 38 e se tratam de comunicação havida por e.mail entre o autor e o Sr. Antonio Viana da Klabin Segall, empresa que se associou a Setin em 2007.

Mais uma vez verifica-se de tais documentos que o autor estaria novamente buscando obter junto à Setin e Klabin, uma "proposta de intenção de compra da área".

No entanto, Excelência, de uma apurada análise de referidos e.mails, estranhamente constatou-se que eles foram trocados em Maio de 2008 , no entanto, como comprova o contrato de compra e venda da área juntado às fls. 71 à 84 dos autos, a Setin e o réu , firmaram compromisso de venda e compra da área em 31/08/2006. Porque a Setin teria interesse em comprar o que já era seu? Denota-se aqui mais uma vez o desespero do autor em fazer valer suas infundadas alegações.

Repise-se Excelência, que todos os demais documentos juntados pelo autor aos autos e não expressamente impugnados na presente contestação, não se prestam a provar que foi sua intermediação que efetivamente propiciou às partes a assinatura do contrato de compra e venda da área.

Tivesse ele realmente promovido a aproximação entre as partes, o que se admite apenas por amor ao debate, o fato é que não foi ele quem trabalhou na intermediação de forma a possibilitar a venda do imóvel entre as construtoras e o réu.

Necessário que se diga exaustivamente que o trabalho de intermediação que gerou frutos e propiciou a efetiva assinatura do contrato de compra e venda foi prestado pelos Srs. Nomee Nome, representantes respectivamente das empresas NomeAssessoria em Patrimônio Ltda e Patrimonial Investimentos e Negócios Ltda., conforme Instrumento Particular de Acordo, já juntado as fls. 97 à 100 dos autos.

Não bastasse a robustez da provas e argumentos produzidos pelo réu até agora, conforme demonstra cópia da sentença extraída dos autos do processo nº 1089843-62.2014.8.26.0100 que tramita perante a 13a Vara Cível do Foro Central de São Paulo - Capital que Carlos Renato Rosebaun promove em face do réu Armando Conde (doc.1), restou devidamente comprovado que a intermediação da venda da área do réu para as construtoras do Grupo Setin, se deu através dos corretores Sergio e Adão .

Aliás, na audiência de instrução foram ouvidos Antonio Setin e Sergio Negro, sendo que ambos confirmaram a intermediação havida, conforme trecho do depoimento que se extrai abaixo e se junta na integra (doc.2 e 3) :

Parte depoimento Antonio Setin :

Imagem não disponível

Baixe a peça original para visualizar a imagem.

Parte depoimento Sergio Negro :

Imagem não disponível

Baixe a peça original para visualizar a imagem.

Aliás, da referida sentença, também se verifica que Carlos Renato Rosebaun, da mesma forma que o autor da presente, é mais um aventureiro a pleitear indevidamente remuneração por suposta intermediação da mesma área objeto da presente à Setin, o que vem a corroborar a afirmação do réu de que haviam várias profissionais, principalmente corretores, tentando vender a área mais somente Sergio e Adão tinham autorização do proprietário e conseguiram de fato atingir o resultado útil qual seja, de efetivar a venda .

E é pacificado o entendimento da Jurisprudência de nossos Tribunais pátrios no sentido de que, para que o corretor faça jus a comissão de corretagem, é necessário que ele alcance o resultado útil, qual seja, a venda.

Segundo o artigo 725 do Código Civil: "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.

E o desenvolvimento do contrato de corretagem possui três etapas: a aproximação das partes envolvidas, o fechamento do negócio e a efetivação do contrato. É necessário que se percorra e alcance estas três etapas.

Nesta senda, ressalte-se que a comissão de corretagem é devida ao corretor quando ocorre a efetiva execução do contrato, ou seja, a concretização da compra ou venda do imóvel.

Diferentemente, ficou claro na presente ação, que o réu não conhecia o autor e nunca contratou os serviços de intermediação para que ele vendesse seu terreno a Setin ou a quem quer que seja, portanto nenhuma remuneração deve a ele.

Como dito, os Tribunais exigem o resultado útil do contrato, ou seja, a completa alienação do domínio do bem imóvel, que só acontece com a outorga de escritura de venda e compra, o que já ocorreu.

Disso resulta que o mediador só faz jus à remuneração se concluir, com sucesso, o negócio intermediado o que não é o caso do autor.

Necessário que se diga mais uma vez, que se o autor manteve algum contato com a Setin o fez por sua conta própria e sem o conhecimento ou autorização do réu. Desta forma o autor não demonstrou, de maneira conclusiva, como era seu dever processual, a existência do direito que pleiteia.

3. DOS PEDIDOS :

Assim, ante o exposto e pelo que de mais nos autos consta, é a presente para requerer:

1. O acolhimento da PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA,

com a consequente EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos moldes do art. 485, VI do CPC;

2. Caso Vossa Excelência não entenda pela extinção do

processo, REQUER a SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL, nos moldes do art. 338 do CPC, estabelecendo a presente relação jurídica entre o autor e a Setin Empreendimentos Imobiliários ltda.

3. Na hipótese remota de ultrapassarmos a preliminar supra,

requer O ACOLHIMENTO DA PRESCRIÇÃO, com a consequente extinção do processo com resolução do mérito, nos moldes do art. 487, II do CPC;

4. Não acatando, Vossa Excelência, as preliminares e

prejudiciais de mérito aqui expostas, requer deste douto Juízo que JULGUE TOTALMENTE IMPROCEDENTE o pedido do autor exposto na inicial, com a consequente extinção do processo com resolução de mérito, nos moldes do art. 487, I, CPC;

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal do autor e de testemunhas que serão devidamente arroladas oportunamente.

Requer, por fim, seja condenado o requerido em custas processuais e honorários advocatícios, os quais devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o valor atualizado da causa, o qual é, o valor da pretensão jurídica do autor.

Tudo como medida de linear e lídima

J U S T I Ç A !

Nestes termos,

Pede deferimento.

Praia Grande (SP), 30 de Maio de 2018.

Nome

Advogada 00.000 OAB/UF