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2 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0529

Petição Inicial - TJSP - Ação de Cobrança - Procedimento Comum Cível - de Associação dos Proprietários Em NEW Ville

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTANA DE PARNAÍBA/SP

ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS EM NEW VILLE , pessoa jurídica regularmente constituída através do Estatuto Social registrado sob nº.30702 no 5º Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas da Capital (Estatuto Social anexo) , inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na EndereçoCEP 00000-000e respectivo Regulamento Interno (Regulamento Interno anexo) , neste ato representada por seu Diretor Presidente Sr. Mauro Hayashi, brasileiro, casado, advogado, portador da cédula de identidade RG nº: 00000-00e inscrito no CPF/MF sob o nº:000.000.000-00, domiciliado na EndereçoCEP 00000-000e seu Diretor Financeiro Sr. Nome, brasileiro, casado, comprador, portador da cédula de identidade RG nº: 00000-00e inscrito no CPF/MF sob o nº: 000.000.000-00, residente e domiciliado na EndereçoCEP 00000-000, conforme comprovam as atas de eleição anexas (docs.01/03) , por sua advogada que esta assina digitalmente (Procuração anexa) , com escritório situado na Tabapuã, 821, conjunto 113, Itaim Bibi, São Paulo-SP, CEP 00000-000e e-mail: email@email.com, onde recebe intimações, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, com fulcro no artigo 319 e seguintes do Código de Processo Civil propor a presente

AÇÃO DE COBRANÇA

em face de Nome, brasileira, solteira, comerciante, com RG nº 00000-00, inscrita no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada a EndereçoCEP 00000-000, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:

I - DAS INTIMAÇÕES EM NOME DO PATRONO DA AUTORA

Primeiramente requer, que todas as intimações sejam realizadas em nome do advogado, Nome, inscrito na 00.000 OAB/UFcom escritório a EndereçoCEP 00000-000, sob pena de nulidade.

II -DOS FATOS

A Associação dos Proprietários em New Ville , ora Autora, foi criada pelos titulares de direito sobre os lotes integrantes do loteamento denominado Residencial New Ville com o objetivo de manter e custear as benfeitorias, os melhoramentos e os serviços executados no referido empreendimento, conforme consta de seu Estatuto Social, anexo .

A Autora depende dos pagamentos de seus Associados, incluindo a ora Ré, proprietária do lote 07 da Q31, situado na Associação Autora, que usufruem de segurança, do clube, da academia, entre outros serviços à disposição dos associados/contribuintes. As taxas mensais ordinárias e, eventualmente, extraordinárias são decididas nas assembleias gerais, das quais devem participar todos os associados para o devido rateio.

A Ré ao adquirir o lote 07 da quadra 31 pelo Instrumento Particular firmado em 16.07.2010, registrado em 06.08.2010 sob o nº R.05 da Matrícula 128.198 do Cartório de Registro de Imóveis de Barueri-SP (Matrícula anexa), passou a integrar o quadro social desta Associação-Autora como sócia beneficiária (artigo 4º, letra b c/c artigo 6º, do Estatuto Social), obrigando-se ao pagamento das contribuições mensais ordinárias e extraordinárias.

Conforme Assembleias realizadas as taxas associativas mensais, ora em causa, foram fixadas em:

- R$ 00.000,00, a ser cobrado a partir de janeiro de 2018 até a realização da próxima assembleia, conforme Ata de Assembleia realizada em 21.11.2017 (doc.01) e

- R$ 00.000,00, a ser cobrado a partir de janeiro de 2019 até a realização da próxima assembleia, conforme Ata de Assembleia realizada em 27.11.2018 (doc.02) e

- R$ 00.000,00, a ser cobrado a partir de janeiro de 2020 até a realização da próxima assembleia, conforme Ata de Assembleia realizada em 26.11.2019 (doc.03).

Ocorre que, a Ré deixou de pagar as taxas associativas mensais vencidas no período de 20.09.2019 até 20.03.2020 , conforme extrato anexo fornecido pela administradora da Associação - Lello (Planilha de Cálculo), totalizando o valor de R$ 00.000,00, correspondente a soma dos valores de cada parcela monetariamente atualizada até a data base de 27.04.2020, corrigidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e de multa convencional de 2%, conforme previsto no artigo 53, parágrafo segundo do Estatuto Social, anexo .

Cumpre esclarecer que conforme o extrato anexo e acima referido (Planilha de Cálculo) também está em aberto a taxa associativa de 20.04.2020 , no valor de R$ 00.000,00que acrescida de juros, correção monetária e multa convencional está no valor de R$ 00.000,00em 27.04.2020. Entretanto, a Ré ainda pode pagar a mesma até o dia 19.05.2020 e somente após esta data tal taxa será considerada como inadimplida.

Caso a mesma não seja paga, fará parte da presente demanda como taxas vincendas, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil.

Cumpre apenas mencionar, que a Ré já possui acordo extrajudicial com a Autora ( Instrumento Particular de Confissão de Dívida , datado de 01.09.2019 referente as taxas associativas em atraso de 20.03.2018 até 20.08.2019) em andamento. MAS que as taxas ora em causa NÃO estão englobadas no valor do mesmo que vem sendo pago em dia até a presente data.

Por fim, a Autora esgotou todos os meios extrajudiciais para recebimento das taxas associativas em atraso sem sucesso, não restando outra alternativa a não ser a propositura da presente demanda a fim de receber a quantia devida, tendo em vista, que a Autora depende destas taxas para se manter.

III - DO DIREITO

1 - De plano para que não pairem dúvidas, a título elucidativo, há de ser feito dicotomia entre Associação pré e pós constituídas:

O Ilustre Dr. Nome, expert no assunto, Secretário Geral da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB- SP ressalta em brilhante parecer: "Com relação aos loteamentos fechados, existem três aspectos a serem analisados, dois incontroversos e um controvertido. O primeiro incontroverso é aquele onde o loteamento, antes mesmo de ser implantado, já obtém do poder público municipal, permissão de uso das vias de circulação e outros espaços públicos localizados na área fechada, mediante a constituição prévia de uma associação, na qual aderem, automaticamente através de contrato de compra, todos os adquirentes de lotes. O segundo incontroverso é aquele onde os adquirentes, sem qualquer embargo ou discordância dos proprietários de lotes, montam uma associação e obtém as mesmas permissões do item anterior. Já o aspecto controvertido está assentado nos loteamentos em que são montadas associações, sem que os proprietários de lotes tenham manifestado sua concordância, ou montadas de forma pouco democrática, sem uma consulta prévia, realização de assembleias ou qualquer outra forma que permita a participação majoritária dos proprietários.

2 - No caso em tela, a Ré quando adquiriu o lote 07 da quadra 31 pelo Instrumento Particular em 16.07.2010, registrado em 06.08.2010 sob o nº R.05 da Matrícula 128.198 do Cartório de Registro de Imóveis de Barueri-SP (Matrícula anexa), passou a integrar o quadro social desta Associação-Autora como sócia beneficiária.

2.1 - A anuência da Ré em filiar-se a Associação-Autora encontra-se também no fato de que desde que tornou-se proprietária do lote em causa em

16.07.2010, conforme Matrícula anexa, efetuou o pagamento das taxas associativas mensais desde então, com exceção das taxas inadimplidas, tanto as que são objeto de acordo extrajudicial quanto das que são objeto da presente demanda.

3 - Verifica-se ainda, na Matrícula de cada Endereçodo Registro de Imóveis de Barueri-SP, anexa (Matrícula do Registro do Imóvel ) que consta expresso o registro de contrato padrão, de aquisição no projeto de incorporação e, ainda, dá ciência inequívoca" erga omnes "a todos os futuros adquirentes da existência do mesmo minuciosamente especificadas no contrato padrão que integra o processo de loteamento .

3.1 - Portanto, a Associação Autora foi LEGALMENTE constituída, estando no projeto de loteamento, parte integrante do processo de aprovação, junto aos órgãos competentes e a obrigatoriedade de ser associado constado do contrato padrão de venda dos lotes e na matrícula dos mesmos.

4 - Como não bastasse, o entendimento jurisprudencial é de que as despesas comuns de loteamentos administrados por Associação de Moradores devem ser suportadas por todos os adquirentes de lotes, conforme se observa pelos Julgados abaixo transcritos:

Loteamento fechado. Hipótese em que há comunhão de interesses. Empreendimento que gera despesas com manutenção, conservação e segurança do loteamento. Rateio das despesas comuns com todos os proprietários de lotes. Cobrança pr ocedente (...)" (Recurso improvido. 1º TAC SP (00)00000-0000-2/00- Ap. Sum. 616625 - Salto - 25/09/95 - 1a CC Especial julho/95 - Rel. Elliot Ackel).

1007396-89.2013.8.26.0152 Apelação / Condomínio Relator (a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho Comarca: Cotia Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 09/11/2016 Data de registro: 16/11/2016 Ementa: Apelação. Ação de cobrança. Taxa de associado. Loteamento fechado. Pedido de cobrança realizada por associação constituída para prestar serviços de interesse de loteamento fechado. Sentença de parcial procedência. Inconformismo do réu.

1005511-40.2013.8.26.0152 Apelação / Associação Relator (a): Salles Rossi Comarca: Cotia Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 28/08/2015 Data de registro: 28/08/2015 Ementa: VOTO DO RELATOR EMENTA - CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO - - DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA E DÉBITOS - Improcedência - Serviços prestados pela apelada e usufruídos por todos os proprietários, inclusive o autor, no loteamento referido - Autor que admite haver efetuado o pagamento das contribuições desde o ano de 1998 - Hipótese de adesão tácita à entidade - Descabido que, decorridos 15 anos, questione o autor a existência de relação jurídica com a associação - Sentença mantida - Recurso improvido."

0014866-64.2009.8.26.0659 Apelação / Associação Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone Comarca: Vinhedo Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 25/08/2015 Data de registro: 27/08/2015 Ementa: Ação de obrigação de fazer - Loteamento constituído, formalmente, como fechado anteriormente à venda dos lotes - Fato conhecido pelos adquirentes - Legitimidade da autora para a presente postulação - Sujeição de todos às deliberações de assembleia tomadas em benefício coletivo - Obrigação que deve ser cumprida - Objetivo de preservar a segurança dos proprietários dos lotes - Sentença de procedência mantida - Recurso não provido".

5 - Outrossim, mesmo que todo o acima exposto já não bastasse para finalizar a questão, o não pagamento da taxa associativa é abominada por nossos E. Tribunais, pois acabaria redundando em ENRIQUECIMENTO ILÍCITO daqueles que usufruem das benesses da associação sem que efetuem qualquer pagamento.

5.1 - Segue abaixo jurisprudência dos nossos Tribunais Estaduais neste sentido, isto é, determinando EXPRESSAMENTE a obrigatoriedade de pagamento da taxa de associação bem como à associação de seus proprietários, sob pena de não o fazendo redundar em enriquecimento ilícito :

1) SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL:

Ementa: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DE DESPESAS. PRELIMINAR FORMAL DE REPERCUSSÃO GERAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTIGO 543-A, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL C.C. ART. 327, § 1º, DO RISTF. (...) 5. In casu, o acórdão originariamente recorrido assentou: "CONDOMÍNIO DE FATO - Loteamento fechado, ou dotado de serviços diferenciados aos moradores - Associação de moradores, clube de campo, sociedade ou outra modalidade criada para custear a estrutura e serviços do empreendimento, que beneficiam, e valorizam todos os imóveis - Dever em tese de todos os proprietários beneficiados ratearem as despesas, associados ou não - Obrigação que tem por fonte o princípio que veda o enriquecimento sem causa - Réus, no caso concreto, que são associados fundadores e participaram de assembleias recentes, o que reforça o dever de pagar as despesas de manutenção com fundamento no vínculo convencional - Sentença de improcedência - Recurso da associação provido". 6. Agravo regimental DESPROVIDO. ( ARE 692413 AgR, Relator (a): Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, julgado em 12/11/2013, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-232 DIVULG 25-11-2013 PUBLIC 26- 11-2013). (GRIFAMOS)

2) SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

Civil. Agravo no recurso especial. Loteamento aberto ou fechado . Condomínio atípico. Sociedade prestadora de serviços. Despesas. Obrigatoriedade de pagamento. - O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes"( AgRg no REsp 490.419/SP, Ministra NANCY ANDRIGHI, 3a Turma, DJ 30.06.2003). (GRIFAMOS)

3) TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO:

3.1) TJ-SP - Apelação APL 00020833920118260281 SP 0002083-39.2011.8.26.0281 (TJ-SP)

Data de publicação: 18/01/2013

Ementa: COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE IMPLEMENTA MELHORIAS NA ÁREA ONDE SE SITUA PROPRIEDADE D A RÉ - VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - IRRELEVÂNCIA DA NATUREZA DA APELANTE E DA FORMAL ADESÃO AOS SEUS QUADROS - CIÊNCIA PRÉVIA DA RECORRIDA ACERCA DA EXISTÊNCIA DA ASSOCIAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUE ESTABELECE A OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE DE CONTRIBUO* COM AS DESPESAS DECORRENTES DE MELHORIAS E SERVIÇOS COMUNS - LIVRE CONTRATAÇÃO - OBRIGAÇÃO RECONHECIDA - CONDENAÇÃO DA AUTORA - SENTENÇA REFORMADA-RECURSO PROVIDO.

3.2) TJ-SP - Apelação APL 01012072420098260100 SP 0101207-24.2009.8.26.0100 (TJ-SP)

Data de publicação: 01/10/2013

Ementa: AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C PEDIDO INDENIZATÓRIO. TAXAS DE CONSERVAÇÃO. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO . APELAÇÃO DA AUTORA NÃO PROVIDA. 1. Ação declaratória de inexistência de relação jurídica c/c pedido indenizatório movida pela ora apelante. Insurgência contra a cobrança de taxas de conservação em loteamento. Associação de moradores . Sentença de improcedência. Manutenção. 2. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Acervo documental existente nos autos suficiente para comprovar a prestação de serviços pela ré. 3. Jurisprudência deste Tribunal que, respeitadas as opiniões em contrário, tem reconhecido a obrigação dos proprietários de imóveis em loteamento de contribuir com as despesas realizadas, ainda que não tenham assumido tal obrigação, sob pena de enriquecimento ilícito . 4. Eventuais inconformismos quanto à qualidade dos serviços e aos valores cobrados que deverão ser discutidos através das vias próprias, não podendo ser invocados para eximir a responsabilidade da autora. 5. Serviços que se dirigem aos próprios imóveis situados no loteamento. Obrigação da autora de participar do rateio, ainda que não resida no local ou que não possua construção no seu terreno. 6. Apelação da autora não provida. (GRIFAMOS)

4) TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO:

CIVIL - CONDOMÍNIO DE FATO - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - PRETENSÃO À COBRANÇA DE DESPESAS COMUNS - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AOS PRORIETÁRIOS - AUSÊNCIA DE AFILIAÇÃO VOLUNTÁRIA - SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO - Ao ser criada a associação, passou o proprietário do Endereçoa participar do rateio das despesas de administração. Irrelevância de se cuidar de loteamento fechado e não de condomínio. Direito obrigacional. Réu associado da entidade em loteamento fechado. Legitimidade ativa ad causam, em tese, para cobrança dos filiados das respectivas cotas-partes que couberem no rateio a todos os seus participantes. Condomínio especial previsto no artigo 8.º da Lei n.º 4.591/64. Ilícita a pretensão do apelante em usufruir dos esforços alheios, sem assumir, também, aqueles encargos, configurando o enriquecimento injusto. O serviço da guarita beneficia o apelante que este voluntariamente o utiliza, porquanto, na verdade, ao promover o fechamento do acesso às áreas comuns e públicas, com a instalação da aludida guarita, a associação-apelada atraiu para si a responsabilidade pela segurança do local. Afigura-se, pois, legal a cobrança. (2006.001.46128 - APELACAO CIVEL - DES. ERNANI KLAUSNER - Julgamento: 03/07/2007 - PRIMEIRA CÂMARA CIVEL) (GRIFAMOS)

5.2 - Portanto, o não pagamento da taxa associativa ensejaria enriquecimento ilícito, pois, os Associados usufruem dos serviços de segurança, do uso do clube, da portaria bem como de todos os demais serviços prestados pela Associação.

6 - Perante todo o exposto, não há qualquer dúvida de que o custeio dos serviços, das benfeitorias e dos melhoramentos proporcionados pela Associação administradora, ora Autora, é rateado entre todos os titulares de lotes que, beneficiando-se dessas onerosas atividades, não podem recusar-se ao seu pagamento.

I V -DO PEDIDO

Perante todo o acima exposto, requer a Autora:

1 - Informar que NÃO tem interesse em audiência de conciliação, tendo em vista, as tentativas de acordo na esfera amigável terem restado infrutíferas bem como considerando, ainda, que nada impede que a Ré, em querendo efetivar eventual acordo, contate, por meio de seu eventual Advogado, a Autora por meio de seus Patronos;

2 - A citação postal VIA MÃO PRÓPRIA da Ré, na forma do artigo 246, I do CPC, para tomar conhecimento da presente e, querendo, conteste no prazo legal (artigo 335, caput do CPC) sob as penas da lei, dentre elas, de revelia (artigo 344 do CPC);

3 - Seja a presente Ação de Cobrança JULGADA PROCEDENTE, CONDENANDO-SE A RÉ AO PAGAMENTO:

3.1 Do valor apurado na presente exordial R$ 00.000,00, referente as taxas associativas em atraso de 20.09.2019 até 20.03.2020 , atualizado a partir da data da propositura da demanda, com base na Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo até a data da execução da sentença/efetivo pagamento do débito. Valor este acrescido de juros de mora de 1% ao mês e de multa convencional (artigo 53, parágrafo segundo do Estatuto Social);

3.2 - Das parcelas vincendas, que deverão ser incluídas no decorrer da presente demanda, enquanto durar a obrigação (artigo 323 do Código de Processo Civil e Súmula 13 do TJ/SP), devidamente acrescidas de atualização monetária, com base na Tabela Pratica do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, juros de mora de 1% ao mês, desde os respectivos vencimentos e de multa convencional de 2% (artigo 53, parágrafo segundo do Estatuto Social);

3.3 - Das custas e despesas processuais e dos Honorários Advocatícios arbitrados em 20% do valor da condenação, conforme § 4º do artigo 53 do Estatuto Social.

Além da prova documental apresentada, protesta provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, por eventuais outros documentos que se fizerem necessários, expedição de ofícios e etc.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Nestes Termos,

Pede deferimento.

São Paulo, 27 de abril de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF

DOCUMENTOS ANEXOS:

1- Procuração;

2- Estatuto Social;

3- Regulamento Interno;

4- Matrícula nº 128.198;

Doc.01 - Ata de Assembleia realizada em 21.11.2017 (2017);

Doc.02 - Ata de Assembleia realizada em 27.11.2018 (2018);

Doc.03 - Ata de Assembleia realizada em 26.11.2019 (2019);

Planilha de Cálculo - Extrato da Lello (Planilha Cotas atrasadas datada de 27.04.2020);

Guia de custas iniciais;

Guia de Procuração e

Guia de Citação postal VIA MÃO PRÓPRIA da Ré.