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21 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0006

Petição - Ação Abatimento proporcional do preço

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2º VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE PENHA DE FRANÇA DA COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DE SÃO PAULO.

Resposta a Contestação

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Nome, já qualificado nos autos do processo em epígrafe, vem, à presença de V. Exc., impugnar por meio de RÉPLICA, a contestação apresenta pela Ré BARUCH EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, fls. 102/115.

I - DA IMPUGNAÇÃO A ALEGAÇÃO DE DECADÊNCIA

Em preliminar de contestação alega a Ré ter decaído prazo do Autor para ingresso com a ação de quanti minoris , e o referido prazo é de até 1 (um) ano, para que este possa ver-se socorrido pela via judicial. Em que pese o costumeiro saber do Nobre causídico, tais alegações contrapõem a legislação pertinente ao tema.

No que se refere ao prazo de descoberta dos danos no imóvel a Ré tenta inferir data não mencionada aos autos, a fim de tentar se esquivar da obrigação que lhe é imposta por lei e pelo contrato de compra e venda do imóvel entabulado entre as partes.

Percebe-se que o argumento da Ré é desleal em relação as informações trazidas na exordial e as documentações apresentadas junto a contestação, buscando, assim, levar o juiz a erro quanto o prazo de ciência dos referidos danos. O documento apresentado pela Ré de fls. 135, aponta que a entrega das chaves só ocorreu em 08 de junho de 2015.

Alega ainda em sede preliminar que os danos apontados pelo Autor foram solucionados no ano de 2017, bem como foi entregue a época termo de entrega fls. 139. Por oportuno, seja reconhecida a confissão expressa da Ré.

Ora, os reparos realizados no ano de 2017, foram de baixa complexidade não foram capazes de sanear os danos estruturais existentes no imóvel, tanto que com pouco mais de 2 (dois) anos de uso o imóvel voltou a apresentar as mesmas patologias. Desta feita percebe-se o latente intuito da Ré na tentativa de mascarar os problemas ora existentes no imóvel. Laudo técnico fls. 71/91.

Resta inequívoco o descaso da Empresa Ré ao passo que mesmo sendo notificada pelo órgão de proteção e defesa do consumidor PROCON-

SP fls. 92/93, manteve-se inerte deixando o Autor/Consumidor a mingua de qualquer justificativa, conforme trecho abaixo apresentado pelo órgão.

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Portanto, não há que se falar em decadência.

A legislação pátria traz em seu arcabouço amplos dispositivos de proteção ao adquirente de propriedade imobiliária para fins de moradia, como é o caso.

Vejamos.

Art. 27, do Código de Defesa do Consumidor - Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando- se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Art. 618, do Código Civil - Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) - prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra.

Preceitua a legislação consumerista em seu art. 27, que o reclamante tem um prazo prescricional de 5 anos para apresentar judicialmente sua pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja, dos prejuízos resultantes de um fato do produto ou serviço, portanto um defeito.

Assim, fica impugnada a alegação de decadência suscitada em sede contestação.

II - DA IMPUGNAÇÃO AOS FATOS NARRADO EM SEDE DE CONTESTAÇÃO

Alega a Ré que a unidade adquirida pelo Autor seguiu à risca todos os padrões construtivos e obteve o habite-se nº 2014-87504-00, expedido pelo órgão competente.

Ora, vale ressaltar que o habite-se não é atestado de qualidade e garantia do imóvel construído, em verdade, são apenas informações apresentadas pelos engenheiros e arquitetos contratados pela Empresa Ré ao órgão municipal competente de que a obra seguiu as recomendações gerais de construção civil. É o mínimo esperado.

A empresa Ré alega de maneira incisiva ter empregue o imóvel em perfeito estado, contudo, confessa que em janeiro de 2017, teve que retornar a unidade do Autor para realizar diversos reparos, que há época deu por sanados.

Ocorre que por se tratar de problemas estruturais, as mesmas fissuras e infiltrações voltaram a aparecer no imóvel, como amplamente comprovado por laudo técnico. Nessa esteira, contesta a Ré a legitimidade do parecer técnico sem se quer trazer aos autos o projeto de construção do imóvel indicando o deslinde da obra ou de como se deu a formação da parte estrutural do projeto.

Há de se ressaltar, que o documento acostado em fls. 139, não tem o condão de atestar resolução definitiva das falhas, a) percebe-se que o documento é estritamente elaborado pela Ré impossibilitando qualquer manifestação de vontade por parte do Autor, restando a este apenas aderir o que ali fora posto; b) as informações contidas são demasiadamente contraditórias quantos as datas; c) a quitação dada pelo Autor quando do recebimento do termo, por óbvio, não abrange os vícios ocultos impossíveis de detectar. Assim sendo, o documento apresentado pela empresa Ré fls.139, não cumpre a finalidade a que se destina.

Segue a Ré argumentando na tentativa de se eximir dar responsabilidade, que os danos causados no imóvel são causados por abalos provocados no solo por conta da passagem da linha de trens/metrô.

É responsabilidade exclusiva da Ré a verificação da qualidade do solo em que haveria de construir casas residências, sendo o caso, empregar com toda diligência meios para que a suposta movimentação do terreno não empaquetasse a edificação em um espaço tão curto de tempo, levando-se em conta a vida útil de uma construção mediana do mesmo porte.

De outra banda, arrazoa que a instalação de equipamento de ar condicionado e a falta de manutenção periódica, são a razão de todas as patologias ora existentes no imóvel, o que não condiz com a verdade, mas sim, deixa latente a tentativa desesperada Ré de esquivar-se de suas responsabilidades.

III - DO ABATIMENTO DO PREÇO

Cinge-se a defesa da empresa Ré a evasivas e justificativas amparadas única e exclusivamente em alegações vazias e narrativas mal engendradas.

Alega exaustivamente que os danos se deram por culpa exclusiva do Autor, uma vez de que segundo esta, o Autor deixou de promover reformas periódicas no imóvel. Diga-se de passagem, tais alegações da Ré seguem mais uma vez desacompanhada de provas.

O primeiro dever legal de todo profissional ou empresa de engenharia e arquitetura é assegurar e responder pela perfeição da obra, ainda que essa circunstância não conste de qualquer cláusula contratual, pois é essencial ao serviço contratado.

Ad argumentandum tantum, percebe que o sugerido pela Ré ao Autor é que efetuasse reparos de condão estrutural em um imóvel recém construído, o que por si só demonstra ser desmedido.

Contrapondo os pontos suscitado pelo Autor, a empresa Ré alega que em 2017, reparou os danos a contento do Autor, o que a princípio, limitado sobre os aspectos técnicos dos reforma deu-se por satisfeito. Mais tarde, percebe-se nitidamente que os reparos apenas maquiaram os problemas de escala mais densa e que não puderam resistir o passar do tempo.

O laudo técnico de avaliação mercadológica seguiu todos os ditames para avaliação imobiliária, não havendo motivos para insurgir-se, tampouco há indícios que coloquem a prova a parcialidade do expert no desempenho do seu mister.

Inviável se mostra o abatimento sobre o preço efetivo pago pelo imóvel. Tornar-se-ia locupletamento por parte da Ré, uma vez que utilizou os valores disponibilizado pelo Autor (recursos próprios e financiamento) ao seu bel prazer e por fim, recusa-se a restituir.

Quando se adquire um bem imóvel além da realização do sonho da casa própria, há naturalmente a expectativa de valorização do bem que está comprando, entretanto, ao contrário do esperado houve significativa depreciação por má execução na obra.

A ação quanti minoris, tem a finalidade de restaurar o dano que foi infligido de maneira desleal ao adquirente de determinada coisa. Salienta- se, por conseguinte, que os valores desprendidos para compra da casa não integram mais o património do Autor por conta da depreciação do imóvel, havendo no caso em comento uma disparidade no negócio jurídico, fato que sob todos os ângulos que se possa olhar, a relação entre as partes ora existente é protegida pelo Código Defesa do Consumidor.

O valor a ser restituído deve ser o valor atual de mercado pois os danos causados na estrutura do imóvel não afetam apenas os valores já pago, mas também torna impossível uma valorização futura.

Portanto, é inequívoco o dever de indenizar o valor depreciado do imóvel, no importe de 25% (vinte e cinco por cento), equivalendo a R$ 00.000,00, conforme relatório mercadológico.

IV - DO DANO MORAL

Impugna a Ré a aplicação do dano moral sob a afirmativa de que sobre si não recaí qualquer responsabilidade no diz respeito as perdas sofridas pelo Autor. Que não há qualquer liame entre o dano experimento pelo Autor em seu íntimo e sua conduta.

Vejamos.

A casa não é apenas o local de descanso após um árduo dia de trabalho é muito mais. Em verdade, é o ambiente onde se reúne amigos e familiares para confraternizarem entre si, o mínimo que se espera é que seja um lugar apresentável, agradável, salubre e seguro para acolher aqueles que ali transitam.

No mais, frisa-se as dificuldades e o tempo que leva para que se possa adquirir a casa própria, a expectativa que se cria em torno desta realização que vem paulatinamente sendo frustrada pela Ré, que fez promessas de entregar um imóvel em perfeito estado e não cumpriu, extrapola de sobremaneira os aborrecimentos cotidiano.

Por fim, não se pode admitir como plausível a alegação de mero dissabor, conforme explicado acima, tendo em vista que essa justificativa apenas estimula condutas que não respeitam os interesses dos consumidores.

Assim, reafirma a pretensão do Autor na condenação da Ré nos termos da peça exordial.

V - DA JUSTIÇA GRATUITA

Alega a empresa Ré que o Autor com não faz jus a benesse da gratuidade de justiça, por não ser pessoa hipossuficiente, bem como por trabalhar na mesma empresa desde 2011.

Extraiu dos autos do processo nº 1002734- 88.2020.8.26.0006, documentos como extratos bancários, holerites e declaração de imposto de renda.

Pleiteou, por fim a reconsideração da concessão da gratuidade de justiça.

A Ré trouxe aos autos documentos sigilosos da parte Autora, de maneira independente, sem a devida autorização judicial.

As informações prestadas ao juiz somente serão acessíveis pelas partes legitimas ao processo, sendo vedada o uso indiscriminado para outra finalidade, nos termos do § 1º, art. 38, da Lei 4.595/64: in verbis:

" As informações e esclarecimentos ordenados pelo Poder Judiciário, prestados pelo Banco Central da República do Brasil ou pelas instituições financeiras, e a exibição de livros e documentos em Juízo, se revestirão sempre do mesmo caráter sigiloso, só podendo a eles ter acesso as partes legítimas na causa, que deles não poderão servir-se para fins estranhos à mesma".

A Ré extrapolou todos os limites legais, a razoabilidade, o bom senso e a ética que se espera dentro do arcabouço do devido processo legal.

Não se pode extrair informações sigilosas de caráter personalíssimo de modo indiscriminado.

A quebra de sigilo remonta a prática de crime, Lei Complementar nº 105/2001:

Art. 10. A quebra de sigilo, fora das hipóteses autorizadas nesta Lei Complementar, constitui crime e sujeita os responsáveis à pena de reclusão, de um a quatro anos, e multa, aplicando-se, no que couber, o Código Penal, sem prejuízo de outras sanções cabíveis.

Ademais, tal medida excepcional só pode ser tomada quando amplamente fundamenta pelo Juiz, a fim de proteger o direito individual a intimidade.

Nota-se que tais informações vêm sendo manejadas sem a menor proteção, das garantias individuais do Autor.

Portanto, robustamente apontada a ilegalidade cometida pela parte Ré, não resta outra alternativa, senão o desentranhamento/exclusão dos autos as fls. 150/183.

O Autor não aufere renda suficiente para arcar com as custas processuais, em que pese estar registrado na mesma empresa desde 2011, isso não lhe confere uma vida abastada.

Não pode olvidar o fato que a crise sanitária mundial provocada pelo Covid-19, trouxe sérios impactos econômicos no mundo, não sendo diferente com o Autor.

Conforme já demonstrado, o Autor faz jus ao benefício da Justiça Gratuita.

VI- DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

Impugna a Ré a inversão do ônus da prova, alega que se trata de obrigação exclusiva do Autor.

Pois bem, o caso em comento verte sobre indubitável relação de consumo, a inversão do ônus foi admitida pelo legislador pressupondo dificuldade ou impossibilidade da prova apenas por parte do consumidor e não a impossibilidade absoluta da prova em si.

O Autor é vigilante, de formação acadêmica mediana sem qualquer conhecimento técnico sobre o assunto.

Por outro lado, a empresa Ré demanda de todo aparato técnico, anos de experiência do mercado da construção civil e comercialização de imóveis.

A verossimilhança das alegações nada mais é do que à aparência da verdade, não se exigindo sua certeza. Entretanto, com os laudos acostados aos autos, torna-se inquestionável os danos suportados pelo Autor

Nesse diapasão, onde estão presentes a Relação de Consumo, a Hipossuficiência Técnica do Autor e a Verossimilhança das Alegações, tem-se por cumprido os requisitos pertinentes a inversão do ônus da prova.

V - DO PEDIDO

Por todo o exposto, requer-se digne Vossa Excelência em receber a presente impugnação, a fim de dar pela procedência da ação, com a condenação da Ré, em todos os pedidos contidos na exordial.

Nestes Termos, Pede Deferimento.

São Paulo, 24 de junho de 2020.

DR. JOSIEL JÚNIOR

ADVOGADO

00.000 OAB/UF

DR. Nome

ADVOGADO

00.000 OAB/UF