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21 de Junho de 2021

Petição - Ação Pagamento em Consignação

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AO JUÍZO DA 43a VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO – RJ.

Processo. no 0000000-00.0000.0.00.0000

CONDOMÍNIO DO EDIFICIO FLAMENGO 88 , inscrito no CNPJ sob o no

00.000.000/0000-00, localizado na Praia do Flamengo, 88, Flamengo, nesta cidade – RJ, CEP: 22210-

030, e-mail: email@email.com, representado pela Síndica, Nome,

solteira, maior, estilista, portadora da cédula de identidade IFP/RJ 00000-00e inscrita no CPF/MF sob o no 000.000.000-00, por seus advogados, devidamente constituídos pela procuração anexa, com endereço profissional à EndereçoCEP: 00000-000, vem, à presença de Vossa Excelência, apresentar CONTESTAÇÃO c/c pedido reconvencional à ação de consignação em pagamento de cotas condominiais movida por Nomee Nome, com fundamento no artigo , “LV”, da Constituição Federal e dos artigos 335 e seguintes do Código de Processo Civil, nos termos a seguir delineados:

Oportunamente, requer que todas as intimações advindas do presente feito sejam realizadas em nome dos advogados Nome, inscrito na 00.000 OAB/UF, com escritório na EndereçoCEP: 00000-000, e-mail: email@email.com, Telefone: 21-98836-6910, 21-3597-0070, sob pena de nulidade.

DA TEMPESTIVIDADE

A Parte Ré foi citada e juntado o mandado positivo nos autos no dia 30 de novembro de 2020, conforme fls. 166 dos autos.

Nesse passo, o prazo de defesa se iniciou dia 01 de dezembro de 2020 (terça-feira), devendo ser levada em consideração a suspensão de prazo no ponto feriado do dia 08 de dezembro de 2020 (terça-feira) dia da Justiça – Art. 66, inciso I da Lei Estadual no 6956, de 13 de janeiro de 2015. (Publicação 14.01.2015 - DORJ-I, n. 8, p. 4 do dia 21/02/2020, bem como a suspensão de prazos pelo recesso do judiciário entre 20 de dezembro de 2020 e 20 de janeiro de 2021, conforme Lei Estadual no 6956, de 13 de janeiro de 2015, art. 66, § 1o, (publicada em 14.01.2015 - no DORJ-I, n. 8, p. 4.).

Dessa forma, o prazo para a Parte Ré é contestar a demanda se esgotará em 22 de janeiro de 2021 , sendo, portanto, a presente peça de bloqueio tempestiva.

DA NECESSIDADE DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO

Excelência, antes de tratar sobre a defesa e os fatos narrados na exordial, informa o Réu que possui interesse na designação de audiência de conciliação, a fim de resolver o presente feito da melhor forma possível para ambas as partes.

Por mais que não concorde com os fatos narrados na exordial, a parte Ré entende que o melhor caminho para resolução da controvérsia é a conciliação, inclusive por se tratar de um antigo membro do Conselho Fiscal do Condomínio. Sendo assim, requer seja designada audiência especial de conciliação antes de ser realizada a fase de produção de provas.

DO RESUMO DA DEMANDA

Trata-se de ação de consignação de pagamento de cotas condominiais, na qual os Autores sustentam que foi realizada alteração de convenção do Condomínio-Réu sem a observância dos requisitos da Convenção e do quórum previsto no Código Civil, contestando a sua validade.

Aduzem que a nova convenção está eivada de vícios, bem como só tomaram ciência da existência da nova Convencao em 03/02/2020, mediante o envio de circular endereçada aos condôminos, informando a aprovação de uma nova convenção do Condomínio.

Que após tomarem conhecimento da nova Convenção, notificaram o Réu para apresentação de documentos inerentes à validade do documento, tais como as assinaturas dos proprietários, procurações, comprovação de título de propriedade dos subscritores, cálculo de rateio da unidade de sua propriedade, tanto o anterior quanto o atual, alegando inércia do Réu.

A parte Autora aduz que o valor da cota condominial pela nova Convenção majora consideravelmente a sua cota mensal, bem como passou a ser cobrado o rateio de energia elétrica que não utiliza, o que ensejou no ajuizamento da ação.

Por todo exposto, foi requerido pedido liminar, com apresentação de emenda, para autorização do depósito judicial do valor incontroverso, requer ainda a nulidade da Convenção, a condenação do condomínio em danos morais na quantia de R$ 00.000,00e do Réu em honorários advocatícios. Sendo deferido o pedido liminar para possibilitar o pagamento do valor incontroverso em juízo, o que foi deferido em fls. 114, e que vem sendo realizado pelos Autores mensalmente, conforme comprovações nos autos. Este é o resumo da petição inicial, a qual ora se contesta nos termos a seguir delineados.

DA CONTRAPOSIÇÃO AOS FATOS NARRADOS NA INICIAL

Ab initio , cumpre esclarecer ao Juízo que a presente ação promovida pelos condôminos da unidade 101 busca a manutenção de rateio errôneo da sua cota condominial, quando analisado com base na antiga Convenção do Condomínio, sendo certo que a viciada divisão de despesas somente foi identificada quando da alteração da Convencao no ano de 2019, ocasião em que foi regularizado critério de rateio com base na fração ideal da unidade em referência.

Cumpre informar que antes do ano de 1995 a remuneração do Síndico eleito se dava através de desconto na cota condominial através do percentual de 50% (cinquenta por cento), sendo que

a partir de tal ano restou aprovado o pagamento de pró-labore de três salários mínimos para o síndico, condição mantida quando da eleição ao cargo de Síndico do Sr. Adilson Monteiro no ano de 1998, genitor do primeiro Autor, cônjuge da segunda Autora e proprietário da unidade 101 no referido período, permanecendo no cargo de Síndico até o ano de 2011, data de seu falecimento.

Em razão do tempo transcorrido e dificuldade de identificação na documentação inerente ao Condomínio, o Réu não sabe dizer ao certo se o percentual de desconto incidente na cota permaneceu vinculado à unidade 101, de forma conjunta ao pró-labore de três salários mínimos, mas que resta evidente a existência de rateio menor à referida unidade, o que justifica a inserção de pedido reconvencional nesta demanda.

Como dito, quando da realização dos estudos das frações ideais das unidades imobiliárias do Condomínio para elaboração do cálculo de rateio inserido na nova Convenção e que foi regularmente aprovada pelo quórum de dois terços de condôminos, considerando as frações ideais, nos termos dos Artigos 1.351 e 1.333 do Código Civil, verificou-se que o cálculo de rateio aplicado à unidade 101 pela Convenção anterior não retratava de forma fidedigna o valor devido quando calculado com base em seu percentual de rateio (2,4%), o que, inclusive, alcançava valor superior ao cálculo da nova Convenção, ou seja, constatou-se que a unidade já pagava valor abaixo da sua obrigação, indevidamente.

O que aconteceu para justificar o benefício da unidade 101 em ter a sua cota condominial menor do que as cotas dos demais condôminos foi, aparentemente, o fato do já falecido antigo síndico e proprietário da referida unidade, in casu , pai do primeiro Autor e marido da segunda Autora, ter exercido o cargo eletivo entre 1998 e 2011 com remuneração condizente a três salários mínimos, e, aparentemente, também permaneceu desconto (desconhecido) incidente na sua cota condominial, o que não se findou após o término do cargo eletivo em razão de seu falecimento.

Tal condição, provavelmente, se consolidou com o tempo e fez os autores acreditarem que a sua unidade teria sido agraciada com o instituto do direito adquirido em razão de tal condição diferenciada não ter cessado, o que, de per si , não se sustenta pelo fato de configurar o enriquecimento sem ilícito e prejuízo aos demais condôminos que suportariam tal diferença financeira.

Isto porque a cota condominial nada mais é do que despesa propter rem , de trato sucessivo e condizente ao rateio das despesas ordinárias do condomínio, eventualmente acrescida de despesas extraordinárias, tendo como critério de rateio a fração ideal de cada unidade, conforme preconiza a nova convenção do condomínio, baseada nos preceitos legais sobre o tema.

A celeuma se torna simples de resolução quando o cálculo de rateio é realizado com base na fração ideal da unidade 101, considerando a nova Convenção, e que, para melhor elucidação, poderá ser analisada pela contadoria do Juízo ou por perito contábil, mediante análise comparativa ao orçamento aprovado e pelo critério de rateio da antiga e da nova convenção do Condomínio Réu, vejamos os cálculos que coadunam para essa tese, tendo como base a fração ideal:

Abaixo trecho da antiga Convenção:

Abaixo trecho com critério de rateio pela fração ideal – Nova Convenção:

Repise-se que não há, sob qualquer hipótese, motivo que justifique a perpetuação de benefício irregular e obscuro mantido pelo decurso do tempo em razão de ausência de oposição e que culmine em rateio diferenciado à unidade em questão, visto que acarretaria locupletamento perante os demais condôminos, o que deve ser rechaçado por este MM. Juízo .

Assim, indispensável a realização de perícia judicial para análise dos documentos ora acostados e demais provas que, eventualmente, serão produzidas no curso da presente ação, a fim de que se identifique o valor exato devido pela unidade 101 ao condomínio Réu, obviamente que, sendo constatada diferença de rateio, se imporá a necessidade de restituição dos valores devidos após quantificação por apuração em perícia que ora se requer, baseando-se no pedido reconvencional desta demanda.

A requerida prova pericial também poderá servir para analisar a nova Convenção do Condomínio e o regular cumprimento de seus requisitos de validade, amplamente observados quando da sua aprovação pelo quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos.

DO MÉRITO

DA VALIDADE DA CONVENÇÃO POR OBTENÇÃO DO QUÓRUM DE 2/3 – ARTs. 1.333 E 1.351 DO CÓDIGO CIVIL – RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL

O Código Civil vigente (Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002), em seu artigo 1.336, estabelece, como regra geral, os deveres dos condôminos de condomínio edilício, prevendo no inciso I que, salvo disposição contrária em convenção condominial, deve haver a contribuição para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideias , senão veja-se:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)

(...)

A Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que trata sobre as normas relativas a condomínio em edificações e sobre incorporações imobiliárias, traz em seu artigo 12, caput e § 1o, norma atinente à forma de rateio das despesas condominiais, seguindo a mesma linha de regramento do Código Civil brasileiro, veja-se:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1o Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade .(grifos nossos).

Por sua vez, a nova Convenção do Condomínio do Edifício Flamengo 88, conforme visto acima, estabelece critério de rateio nos moldes da legislação cível brasileira vigente, dispondo que as despesas condominiais devem ser rateadas levando em consideração a fração ideal , ou seja, a divisão para pagamento das cotas é baseada na fração ideal de cada unidade, o que se torna legítimo.

Extrai-se da leitura dos dispositivos acima que, não havendo na convenção condominial disposição sobre rateio igualitário (isonômico) das cotas condominiais ou outro que não seja o da fração ideal, deve prevalecer regra disposta na legislação pátria: O rateio das despesas de condomínio na proporção das frações ideias, da metragem das unidades, podendo tal disposição ser modificada tão somente através da alteração da Convenção Condominial.

Acerca da possibilidade de alteração da convenção de condomínio e seu quórum legal, necessária se faz a análise dos dispositivos legais referentes ao quórum necessário para votação e aprovação da aludida alteração.

O Código Civil pátrio, ao disciplinar as normas legais relativas à administração do condomínio, estabelece em seu Artigo 1.351 o quórum necessário e taxativo para alteração da convenção, senão veja-se:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção ; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Frise-se que o artigo acima não faz menção à Assembleia Geral como requisito para alteração da Convenção, sendo necessário apenas o voto na figura de assinatura na própria minuta.

Outrossim, é a interpretação literal do artigo 1.333 do Código Civil, que estabelece eficácia imediata quando obtida a subscrição de dois terços das frações ideais, tornando-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, bem como oponível perante terceiros quando registrada no RGI, veja-se:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção . Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Desta forma, resta nítida a nulidade de norma interna conflitante com Lei Federal, sendo superada a questão quando positivada no ordenamento jurídico quórum específico para o assunto em questão e vinculado apenas à subscrição, independentemente de assembleia geral, devendo ser afastada qualquer alegação de nulidade por desrespeito ao quórum convencional da unanimidade para alteração da Convenção, veja-se o que entende o Superior Tribunal de Justiça:

STJ - RECURSO ESPECIAL REsp (00)00000-0000RS 2012/00000-00 (STJ) Jurisprudência•Data de publicação: 07/11/2018 CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RESPEITO AO QUORUM LEGAL. RATEIO POR FRAÇÃO IDEA L. 1. É legítima a escolha por 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia da forma de rateio de despesas condominiais na proporção da fração ideal , conforme assegurado pelo art. 1.336, I, do Código Civil. 2. Tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, não há falar em violação do direito adquirido ou do ato jurídico perfeito (REsp n. 1.00.000 OAB/UF). 3. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.

Repise-se que os autores suscitam nulidade por inobservância do quórum da unanimidade, previsto na convenção antiga do Condomínio, ora V. Exa., tal argumentação não merece prosperar, pois, conforme abordado alhures, é sabido que o quórum para modificação de convenção é o estabelecido pelo Art. 1.351 do Código Civil, pressupondo 2/3 (dois terços) dos condôminos,

considerando suas frações ideais, mediante subscrição dos proprietários no documento, o que foi devidamente respeitado pelos condôminos subscritores da nova minuta de convenção do Condomínio Réu.

A alegação de que o Condomínio deixou de observar requisitos legais para a regular alteração da Convenção também não prospera, visto que o primeiro Autor integrava o Conselho Fiscal e teve conhecimento das inúmeras assembleias sobre o tema.

É cediço que a síndica do réu e demais membros da administração abordaram e esgotaram o assunto referente à alteração da Convenção em diversas assembleias gerais, bem como procederam com ampla divulgação interna sob a intenção de obter maior participação dos condôminos, sempre com a devida observância do procedimento de convocação e publicidade, não havendo nenhum erro de convocação que indique resquícios de nulidade, conforme tenta induzir os Autores.

Assim, cumpre colacionar abaixo trechos das atas que abordaram exaustivamente o texto, formando-se comissão entre condôminos, até efetiva alteração da Convenção:

ATA DA AGE DE 11/06/2018 – ATA NA ÍNTEGRA EM ANEXO:

ATA DA AGE DE 26/06/2018 – ATA NA ÍNTEGRA EM ANEXO:

ATA DA AGE DE 23/08/2018 – ATA NA ÍNTEGRA EM ANEXO:

ATA DA AGE DE 14/02/2019 – ATA NA ÍNTEGRA EM ANEXO:

ATA DA AGE DE 04/07/2019 – ATA NA ÍNTEGRA EM ANEXO:

ATA DA AGO DE 05/11/2020 – ATA NA ÍNTEGRA EM ANEXO:

Ora V. Exa., depreende-se da leitura das atas acima que desde o ano de 2018 o assunto foi amplamente divulgado e abordado em cinco assembleias gerais extraordinárias até efetiva obtenção das assinaturas condizentes ao votos para obtenção do quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos, cuja cópia se encontra em anexo, sendo divulgada a sua modificação também em Assembleia Geral.

O Condomínio ora contestante, através de sua Síndica e da Assessoria Jurídica contratada para confecção da nova Convenção, foi extremamente cuidadoso quando da análise dos requisitos legais inerentes ao procedimento, verificando minuciosamente o status jurídico de proprietário de cada signatário do documento, a fim de evitar problemas perante o registro de imóveis.

Assim, foi obtido o quórum de dois terços através das assinaturas na nova minuta de convenção e desde então a mesma passou a ter validade e eficácia interna perante os condôminos, conforme preconiza o Art. 1.333 do Código Civil, sendo certo que a eficácia perante terceiros se efetivará quando da finalização de seu registro no Cartório do 9o RGI, o que se encontra em fase de finalização, uma vez que sofreu atraso devido às paralisações oriundas da pandemia do Coronavírus, tais informações se comprovam pelos documentos de registro anexos à presente demanda.

O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro possui a seguinte linha de julgamentos:

0504240-79.2014.8.19.0001 – APELAÇÃO Des (a). HENRIQUE CARLOS DE ANDRADE FIGUEIRA - Julgamento: 06/11/2018 - QUINTA CÂMARA CÍVEL

CIVIL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CONDÔMINO. USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM. NULIDADE. Ação de obrigação de fazer cumulada com repetição de indébito porque o Réu modificou ilicitamente a convenção do condomínio para aumentar a participação do Autor, proprietário da cobertura, nas despesas comuns e para alterar a natureza do direito de uso privativo dos terraços contíguos a sua unidade. O quórum para modificar dispositivo da convenção de condomínio edilício corresponde a 2/3 (dois terços) dos votos, exceto se a alteração concerne a destinação do edifício ou da unidade . Para caracterizar a nulidade da assembleia competia ao Autor comprovar a omissão do Réu na convocação dos condôminos para a reunião. A ausência de prova do fato constitutivo do direito alegado na inicial implica na improcedência do pedido de nulidade da cláusula da convenção, sobretudo se a ata da assembleia informa que ¿a minuta da convenção foi encaminhada a todos os condôminos¿ e há prova de que o Autor recebeu a ¿nova versão da convenção¿. Atende ao princípio da razoabilidade a fixação do valor da cota condominial com base nas frações ideais considerando ¿o critério da proporcionalidade de áreas segundo o IPTU¿. Se o Autor recebeu autorização para utilizar a área comum do condomínio, cabe a ele suportar as respectivas despesas como estabelece o artigo 1.340 do Código Civil. O condômino tem o direito de usar e dispor da coisa em igualdade de condições com os demais coproprietários, sendo impossível limitar seu direito de propriedade. Quando o

Réu altera a permissão de uso para considerá-la ¿precária e temporária¿, interfere no direito de propriedade do Autor, o que não encontra respaldo na lei. Se Autor e Réu foram em parte, vencedor e vencido, operou-se a sucumbência recíproca. Recursos desprovidos. ______________________________________________________________

0133935-12.2015.8.19.0001 - APELAÇÃO Des (a). CLÁUDIO LUIZ BRAGA DELL'ORTO - Julgamento: 27/09/2017 - DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. CRITÉRIO DE RATEIO DAS COTAS CONDOMINIAIS. COBERTURA. FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO DE CADA UNIDADE. REGRA GERAL. FORMA DE DIVISÃO QUE SOMENTE PODE SER ALTERADA POR CONVENÇÃO APROVADA NA FORMA DA LEI. Na hipótese, os recorrentes (ocupantes das coberturas do condomínio réu), alegam que há ilegalidade, cobrança abusiva e violação aos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade, da isonomia e da boa-fé no rateio das cotas condominiais tendo por base as frações ideais inerentes a cada unidade. No entanto, a regra geral é a utilização das frações ideais como critério para a fixação do valor da cota condominial, que será de observância obrigatória, desde que outro não seja estipulado expressamente na respectiva convenção do condomínio. No caso, a convenção, privilegiando a regra geral, instituiu a fração ideal como critério de cálculo da cota condominial. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE OU ABUSO. O valor da cota condominial é proporcional à parte do domínio representada por cada imóvel. Também infundada a alegação de que abusividade decorria da impossibilidade de buscarem a alteração da convenção por meio de assembleia, já que são minoria em relação aos demais condôminos e precisariam de 2/3 dos votos, o que consideram inatingível. Imposição de um quórum tão alto para a alteração da convenção de condomínio, especialmente no que tange ao critério de rateio das cotas condominiais, que não significa dizer que há ilegalidade na cobrança. Ao contrário, o que se extrai da intenção do legislador é que quis privilegiar a regra geral, que considera a fração ideal como o melhor fator de definição da contribuição de cada condômino na manutenção do bem comum . RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

O Superior Tribunal de Justiça também possui intepretação literal da lei para o caso em foco, veja-se:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A ANULAR CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A UNIDADE LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA COMERCIAL) NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS - DEMANDA JULGADA PROCEDENTE

PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, POR REFLETIR A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE E POR SE AMOLDAR NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA DEFINIR OS CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO. Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. Demanda julgada procedente pelas instâncias precedentes.

1. Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.00.000 OAB/UF), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos.

2. A lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591/64)é expressa em atribuir à cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.

3. Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento. 3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente .

4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio. Para este escopo, é salutar - e disso não se diverge - que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado.

5. No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade.

A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor.

6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da convenção condominial, em cláusula que guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação com observância dos quóruns definidos em lei.

7. Recurso especial provido, para julgar improcedente a ação anulatória. (REsp 00.000 OAB/UF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2014, DJe 16/06/2014) ______________________________________________________________ RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL . RESPEITO AO QUORUM LEGAL. RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL. 1. É legítima a escolha por 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia da forma de rateio de despesas condominiais na proporção da fração ideal, conforme assegurado pelo art. 1.336, I, do Código Civil.

2. Tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, não há falar em violação do direito adquirido ou do ato jurídico perfeito (REsp n. 1.00.000 OAB/UF).

3. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. (REsp (00)00000-0000/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA

TURMA, julgado em 07/06/2016, REPDJe 07/11/2018 , DJe 13/09/2016)

Dos entendimentos jurisprudenciais acima e dos vários dispositivos (leis e normas internas do condomínio) elencados anteriormente, se alcança o entendimento de que a alteração da convenção e utilização da forma de rateio de cotas condominiais pela fração ideal ocorreram dentro dos limites legais, tendo eficácia desde a subscrição dos proprietários que compreendem dois terços das frações ideais do condomínio, o que refuta integralmente a tese de nulidade ventilada pela Parte Autora.

DA INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL

Não há no caso em tela qualquer atitude do Condomínio Réu capaz de ter causado danos de ordem moral aos Autores.

Ao contrário do que os Demandantes sustentam em sua peça exordial, em momento algum o Réu violou seus direitos da personalidade, muito menos lhe causou transtornos ou estresse.

É possível concluir pela documentação anexada nos autos, compreendida pela nova convenção devidamente subscrita por dois terços dos condôminos, tendo como base a fração ideal, bem como pelas atas e demais documentos, que o Condomínio foi deveras diligente e conduziu o processo de alteração da Convenção nos limites da Lei, adotando as medidas de cautela e de forma preventiva, justamente para afastar eventuais alegações de nulidade, tal como a presente.

Nunca houve qualquer prática abusiva ou discriminatória contra os Autores, por parte do Réu ou de sua Síndica, que lhes possam ter causado danos de ordem moral, apenas alteração da Convenção para alteração do critério de rateio.

Ao contrário disso, chegou-se à conclusão de que os Autores, aparentemente, se beneficiaram por anos de condição inerente à parcial isenção da cota condominial e referente ao período de sindicatura do antigo proprietário da unidade, falecido no ano de 2011, o que merece o devido enfrentamento neste momento para evitar o enriquecimento ilícito dos autores em detrimento do patrimônio do condomínio e deus condôminos.

Portanto, não há que se falar em qualquer conduta que possa ter ferido um dos direitos à personalidade dos Autores, sendo implausíveis suas alegações, devendo ser rechaçado o pedido de indenização por danos morais.

DA RECONVENÇÃO

Extrai-se do art. 343 do Código de Processo Civil, que “na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com fundamento da defesa”.

No caso em análise, os reconvindos ingressaram com a presente ação de consignação de pagamentos de cotas condominiais sob a alegação de nulidade da nova Convenção do Condomínio, mas sem se atentarem que mesmo com o critério de rateio da Convenção anterior a sua unidade deveria pagar mais do que o valor que era rateado mensalmente, provavelmente em razão de condição inerente ao período de sindicatura do antigo proprietário da unidade em questão e que exerceu o referido cargo entre os anos de 1998 e 2011, tendo falecido durante o curso de seu

último mandato, que sem prejuízo do pró-labore de três salários mínimos aprovados quando da sua eleição, a unidade também era agraciada com critério de rateio diferenciado, o que, aparentemente, se perpetuou até a data de alteração da Convenção, quando o critério de rateio foi alterado com base na fração ideal e gerou a irresignação que objetivou a presente demanda.

Ademais, apesar da liminar deferida, os autores sequer se prestaram a comprovar nos autos as suas alegações, ônus que lhes cabia, desconsiderando completamente as assinaturas obtidas para aprovação da convenção e respeito ao quórum legal de dois terços das frações ideais.

De qualquer sorte, o Réu reitera pela necessidade de realização de prova pericial para elucidar a existência de rateio menor do que o percentual estabelecido pela antiga convenção (2,4%), tendo como parâmetro o orçamento de cada ano, considerando para tanto o período prescricional, ou seja, devendo ser considerando o marco inicial a partir de 25 de março de 2015, a fim de que quantifique o valor devido pelos Autores ao Condomínio em tal período de provável arrecadação inferior.

Nesse passo, tendo em vista que a presente peça de defesa intenta razões de ataque, é plenamente cabível a contestação com reconvenção, para que se determine:

a) A realização de prova pericial para apuração do valor da cota ordinária entre o período de 25/03/2015 até a data de modificação do critério de rateio pela nova Convenção do Condomínio Réu, 30/09/2019, tendo como base os orçamentos aprovados em cada ano e o critério de rateio da antiga convenção;

b) Apurando-se a diferença de pagamento no respectivo período, requer a condenação dos autores em danos materiais da quantia identificada no laudo requerido acima, bem como da diferença do valor depositado em juízo a fim de que se alcance o rateio pela sua fração ideal, conforme inserido na convenção modificada, sem prejuízo dos efeitos dos juros e correção monetária;

c) Seja reconhecida e decretada a validade e eficácia da Convenção Condominial do Condomínio do Edifício Flamengo 88 subscrita em 30 de setembro de 2019 pelo quórum de dois terços das frações ideais.

d) Seja a parte Autora condenada ao pagamento das custas judiciais deste processo, bem como honorários de sucumbência conforme disposto no artigo 85 do CPC, considerando não apenas o pedido reconvencional, mas a soma econômica de seus pedidos;

DA CONCLUSÃO E DOS REQUERIMENTOS

Diante de todo o exposto e constante dos autos, conclui-se que as alegações autorais não possuem qualquer fundamentação, devendo ser rejeitadas de plano, pois colidem com a validade e eficácia da Convenção alterada com o devido respeito ao quórum legal, razão pela qual o condomínio Réu contesta todos os termos da inicial, requerendo que sejam julgados IMPROCEDENTES os pedidos da presente ação, sob pena de enriquecimento ilícito, e ainda condenando os reconvindos no pagamento dos danos materiais, diferença da cota depositada em juízo, custos vincendos na integralidade, custas judiciais e honorários advocatícios, considerando como base de cálculo para fixação o valor dos pedidos promovidos pelos Autores.

Assim, no tocante ao pedido reconvencional do Réu, requer a Vossa Excelência:

a) Sejam os pedidos autorais julgados TOTALMENTE IMPROCEDENTES;

b) Seja acolhida e julgada TOTALMENTE PROCEDENTE a reconvenção, a fim de que os reconvindos sejam condenados em danos materiais da quantia identificada no laudo pericial ora requerido, do período de 25 de março de 2015 até a data de vigência da nova Convenção, bem como da diferença do valor depositado em juízo e custos vincendos, a fim de que se alcance o rateio pela sua fração ideal, conforme inserido na convenção modificada, sem prejuízo dos efeitos dos juros e correção monetária ;

c) Seja deferida a realização de prova pericial contábil para apuração do valor da cota ordinária entre o período de 25 de março de 2015 até a data de modificação do critério de rateio pela nova Convenção do Condomínio Réu, tendo como base os orçamentos aprovados em cada ano ;

d) Seja reconhecida e decretada a validade e eficácia da Convenção Condominial do Condomínio do Edifício Flamengo 88 subscrita em 30 de setembro de 2019 pelo quórum de dois terços das frações ideais.

e) Seja a parte autora condenada ao pagamento das custas judiciais deste processo, bem como honorários de sucumbência conforme disposto no artigo 85 do CPC, considerando o pedido reconvencional e a soma econômica dos pedidos dos Autores, manifestamente improcedentes ;

f) Oportunamente, requer que todas as intimações advindas do presente feito sejam realizadas em nome do advogado Nome, inscrito na 00.000 OAB/UF, com escritório na Endereço– Ed. Fusion

Offices – Pechincha – Rio de Janeiro – CEP: 00000-000, e-mail:

email@email.com, telefone: 21-98836-6910, 21-3597-0070, sob pena de

nulidade.

Requer-se provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, especialmente através de prova pericial, documental superveniente e depoimento pessoal do representante do Autor.

Dá-se o valor da causa à reconvenção de R$ 00.000,00.

Nestes Termos, Pede Deferimento.

Rio de Janeiro, 17 de janeiro de 2021

Nome

00.000 OAB/UF