Rescisão do contrato e devolução do dinheiroResponsabilidade do FornecedorDIREITO DO CONSUMIDOR

Contestação - TJSC - Ação Rescisão do Contrato e Devolução do Dinheiro - Procedimento Comum Cível - contra Império Imóveis

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19 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.24.0023

Contestação - TJSC - Ação Rescisão do Contrato e Devolução do Dinheiro - Procedimento Comum Cível - contra Império Imóveis

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3a VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL - SC

Autos n° 0000000-00.0000.0.00.0000

Imobiliária Império Imóveis, pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ n° 00.000.000/0000-00, representada legalmente por Nome , inscrita no RG n° 00000-00 e CPF n° 000.000.000-00, residente e domiciliada na EndereçoCEP: 00000-000 e Nome, brasileiro, casado, corretor de imóveis, inscrito no RG n° 00000-00 e inscrito no CPF sob n° 000.000.000-00, residente e domiciliado na EndereçoCEP: 00000-000, Florianópolis/SC, com e-mail representativo de ambas as acima qualificadas, email@email.com, por seu advogado adiante assinado, procuração anexa vem, respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, apresentar sua:

Contestação

Nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Indenização por Danos Materiais e Morais e Repetição de Indébito, movida por Nome e Nome , pelos motivos de fato e de direito que passa a expor:

1). Do Resumo da Demanda

Os demandantes ingressaram com o presente feito, onde afirmam que adquiriram um imóvel por meio de contrato de compra e venda, conforme descrito na exordial.

Afirmam ainda que, apesar de efetuaram o pagamento do valor de R$ 00.000,00 não receberam o referido imóvel e que foram vítimas de um golpe com inquérito policial em andamento contra os incorporadores.

Além disso, apesar de as contestantes serem também vítimas dos referidos incorporadores, buscam os autores ainda, a devolução dos valores pagos e a condenação em perdas e danos, de forma solidária dos réus da referida ação.

2) Preliminar

Antes de adentrar ao mérito da ação, cumpre arguir em sede preliminar, a ilegalidade passiva dos demandados pois não foram estes que deram causa ao inadimplemento contratual.

Destaca-se abaixo, recente decisão neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA EXTINTIVA POR ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO DA AUTORA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CONTRATO PARTICULAR. PRETENDIDA A CELEBRAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA. DEMANDA AFORADA CONTRA AQUELE QUE SE IDENTIFICOU COMO CORRETOR DE IMÓVEIS. IMPOSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CORRETAMENTE

RECONHECIDA PELO JUÍZO DA ORIGEM. LEGITIMIDADE DOS ALIENANTES PARA FIGURAR NO PASSIVO. AUSÊNCIA DE CONDIÇÕES DA AÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 267, VI DO CPC/1973 (art. 485. VI, CPC/2015). EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO QUE SE IMPÕE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Verificada a ilegitimidade passiva ad causam, impõe-se a extinção do processo, sem julgamento do mérito, pela falta de uma das condições da ação, nos termos do art. 267, VI, do CPC. (tjsc, Apelação Cível, n° 2015.071008-0, da Capital, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, j. 15/12/2015)

Deste modo, nos termos do referido art. 485, VI, do CPC/2015, requer seja o presente processo extinto sem resolução do mérito.

3). Do Mérito

Caso Vossa Excelência entenda por analisar o mérito da presente ação, mesmo diante das evidências dos autos, cumpre-se rebater ponto a ponto as alegações feitas pelos autores, vez que existentes incoerências que passa-se a pontuar.

Conforme destacado nos fatos, a primeira contestante intermediou a venda do referido imóvel havendo nos autos provas suficientes de que este negócio foi concluído e que, nas tratativas não ocorrera qualquer conduta desabonadora da idoneidade da contestante.

Tendo em vista que, nos autos da ação principal, há alegações de que haveria responsabilidade solidária sobre o inadimplemento contratual por parte da imobiliária contestante e demonstrar-se-á, a seguir, os motivos da inexistência da alegada solidariedade.

3.1). Da Inexistência de Nexo Causal do Dano Alegado

Cuida a ação de oposição somente do interesse dos opoentes com relação aos alegados danos materiais discutidos na ação principal, conforme preceitua o art. 682 do CPC. Deste modo, não há como prosperar o pleito em face da contestante, vez que não possui nenhum poder sobre o imóvel objeto do contrato discutido.

No que tange ao reconhecimento de responsabilidade contratual ou extracontratual, o pleito também não merece prosperar, vez que não existe nexo entre o dano alegado pelos autores e o trabalho de corretagem exercido pela contestante já que, esta espécie de trabalho, se conclui com a efetivação da venda enquanto, o dano alegado, ocorreu por causa superveniente e sem nenhuma relação com o trabalho de corretagem.

Ainda, não podem alegar os autores desconhecimento de que o bem em questão tratava-se de imóvel com escritura de posse, pois no parágrafo segundo do contrato apenso à exordial (fls. 38-42) assim dispõe:

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Além disso, no mesmo documento existe a seguinte informação:

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Diante disso, além de ser público e notório que no Município de Florianópolis a maioria dos imóveis ainda não possuem seu devido registro Geral Imobiliário, os autores assinaram o contrato sabendo de promessa de compra e venda tendo certeza de sua precária situação. Tal fato corrobora, mais uma vez, que não houve qualquer tipo de dolo na intermediação efetuada pelos contestantes. Neste sentido a seguinte jurisprudência:

3.2). Da Inexistência de Nexo Causal

No requerimento de Danos Materiais os autores embasaram seus pedidos no art. 723 do Código Civil brasileiro que assim dispõe:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Entretanto, conforme demonstrado no tópico anterior os autores sabiam que o imóvel prometido não possuía registro imobiliária. Além disso, no próprio contrato anexo aos autos (fls. 38-42) fora informado que a imobiliária era mera intermediária da transação, conforme destaca-se:

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Ainda, quanto a responsabilidade imobiliária, basearam-se também os autores, no art. 20, I e V, da Lei 6530/1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis que assim dispõe:

Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:

I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

[...]

V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

Entretanto, não comprovaram em nenhum momento o nexo causal entre a intermediação da venda e o inadimplemento contratual, nem tampouco haver culpa ou dolo na realização do serviço por parte da contestante. Neste sentido a seguinte jurisprudência:

CIVIL - PERMUTA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - RESCISÃO - RESPONSABILIDADE DO CORRETOR - NEXO DE CAUSALIDADE - AUSÊNCIA - DANOS MORAIS - MAJORAÇÃO - INSUBSISTÊNCIA 1 Inexiste nexo causal entre o ato do corretor de intermediar a venda de imóvel sem prévia incorporação e posterior rescisão do contrato em razão da demora na entrega das obras, de modo que é inviável condenar esse profissional pelo pagamento de indenização por prejuízos decorrentes do inadimplemento da construtora. 2 Na fixação do valor dos danos morais deve o julgador, na falta de critérios objetivos, estabelecer o quantum indenizatório com prudência, de modo que sejam atendidas as peculiaridades e a repercussão econômica da reparação, devendo esta guardar proporcionalidade com o grau de culpa e o gravame sofrido.

(TJ-SC - AC: 03031577720158240020 Criciúma 0303157- 77.2015.8.24.0020, Relator: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 18/07/2017, Quinta Câmara de Direito Civil)

3.3). Da Responsabilidade Única e Exclusiva do Incorporador - art. 66, Parágrafo único da Lei 4591/64

Além de todo o exposto, cumpre ressaltar que a Lei 4591/64 que dispõe sobre condomínio em edificações e, especialmente, em incorporações imobiliárias, no parágrafo único de seu artigo 66 que assim dispõe:

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei n° 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências constantes desta Lei; lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;

III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2° e 3°, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;

IV - (VETADO).

V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5° do artigo 55, desta Lei;

VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.

PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

Parágrafo único . No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor , o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.

Desta forma, conforme destacado no referido artigo, o corretor somente será responsabilizado solidariamente e, sujeito às penalidades legais, quando o incorporador, que no presente caso são os primeiro, segundo e terceiro réus, quando estes não participarem do contrato.

Ademais, segundo entendimento da melhor doutrina deve-se utilizar o princípio que diz que "a norma especial prevalece sobre a geral". Assim, não há que se falar em responsabilidade solidaria no caso em tela, sendo tal encargo único e exclusivo dos primeiro, segundo e terceiros réus.

Como se depreende, as contestantes não concorreram em nada com os danos que os autores alegam terem sofrido, devendo ser julgada totalmente improcedente a ação, caso ultrapasse a análise preliminar pois, conforme demonstrado linhas acima, é flagrante a carência de ação com relação às contestantes.

4). Da Gratuidade de Justiça

Os contestantes não possuem condições financeiras de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo do seu sustento. Nesse sentido, juntam-se declarações de hipossuficiência (documentos anexos).

Por tais razões, pleiteiam-se os benefícios da Justiça Gratuita, assegurados pela Constituição Federal, artigo 5°, LXXIV e pela Lei 13.105/2015 (CPC), artigo 98 e seguintes.

Pelo exposto, com base na garantia jurídica que a lei oferece, requerem os Excipientes, a concessão do benefício da justiça gratuita, em todos os seus termos, a fim que sejam isentos de qualquer ônus decorrentes do presente feito.

5). Dos Pedidos

Diante do exposto requer:

a) A extinção do processo com relação à Imobiliária Império Imóveis e Lucia de Oliveira, sem análise de mérito, com fulcro no Art. art. 485, VI, do CPC/2015;

b) Caso vencida a fase preliminar, pugna pela TOTAL IMPROCEDENCIA DA AÇÃO com relação às contestantes;

c) A condenação dos autores ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

d) A concessão do benefício da justiça gratuita nos termos do artigo 5°, LXXIV da CF e da Lei 13.105/2015 (CPC), artigo 98.

Pede deferimento.

Florianópolis, 5 de dezembro de 2018.

Nome Nome S. Jr. 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF