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27 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.13.0313

Petição Inicial - Ação Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE IPATINGA, ESTADO DE MINAS GERAIS

Nome, brasileira, divorciada, Serventuária da Justiça, portadora da CNH nº (00)00000-0000OT/MG, inscrita no CPF sob o nº 000.000.000-00, filha de Antônio Rocha e Maria Aparecida Faria Rocha, nascida aos 27 de abril de 1973, residente e domiciliada na EndereçoCEP 00000-000, vem, por seu procurador constituído (instrumento de procuração em anexo), com escritório na EndereçoCEP 00000-000, correio eletrônico email@email.com, à presença de Vossa Excelência para propor a presente ação de

RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR

BENFEITORIAS REALIZADAS E TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR DE INDISPONIBILIDADE DE PATRIMÔNIO DA REQUERIDA

contra Nome& NomeCONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA , inscrita no CNPJ nº 00.000.000/0000-00, com endereço na Endereço, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

1 - DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA Nos termos do artigo 6a do Código de Defesa do Consumidor dispõe que:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

I - a proteção da vida, saúde e segurança contra os riscos provocados por práticas no fornecimento de produtos e serviços considerados perigosos ou nocivos;

II - a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações;

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem; (Redação dada pela Lei nº 12.741, de 2012) Vigência

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos necessitados; VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

IX - (Vetado);

X - a adequada e eficaz prestação dos serviços públicos em geral. (g.n.)

Desta forma, por se tratar de uma relação consumerista, a presente lide também deve observar os direitos do consumidor, fazendo assim, s.m.j., que este juízo conceda a inversão do ônus da prova, nos termos do citado artigo do CDC.

2 - BREVE EXPOSIÇÃO FÁTICA

Conforme demonstra o Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH - Sistema Financeira da Habitação com Recursos da Conta Vinculada ao do FGTS do Devedor, com caráter de Escritura Pública na forma do § 5º do art. 61, da Lei nº 4.380/64, firmado na cidade de Ipatinga em 29/10/2019 e registrado em 18/11/2019, a Requerente adquiriu da empresa Requerida o imóvel abaixo descrito:

Apartamento residencial de nº 101, localizado na parte central a edificação, com uma área total construída de 228,48 m2, sendo 161,51 m2 de área privativa; 22,22 m2 de área comum e 44,75 m2 referente a duas vagas de garagem vinculadas à unidade autônoma que comporta um veículo de pequeno porte cada e ainda uma área privativa descoberta não computada no projeto de 92,29 m2, totalizando 320,77 m2, integrante do "RESIDENCIAL ASPEN RESIDENCE" , a Rua Dom Pedro II, bairro Cidade Nobre, distrito de Barra Alegre, município de Ipatinga-MG, e respectiva fração ideal de 0,(00)00000-0000 do lote de terreno nº 17, da quadra nº 56, com as seguintes medidas e confrontações: frente com a Rua Dom Pedro II, onde mede 35,00 metros; prosseguindo em alinhamento com a rua Mário de Andrade, onde mede 4,00 metros; direita com o lote 18, onde mede 30,00 metros; esquerda com os lotes 15 e 16, onde mede 22,00 metros; perfazendo uma área total de 412,50 m2. (sic)

Com a aquisição, a empresa Requerida foi também contratada para realização de obras de melhoramentos e adaptação ao gosto da Requerente, no importe de R$. 105.000,00 (cento e cinco mil reais). (doc. anexo)

Vale mencionar que muito embora a via juntada não esteja devidamente assinada, tendo em vista que a requerente extraviou a sua via, mas o contrato anexado a esta inicial comprova a contratação do serviço, sendo que quem confeccionou e enviou o termo foi a imobiliária que intermediou a venda. Fato que poderá ser provado por meio de testemunhas e perícia.

Concluídas as obras, a Requerente começou a mudar-se para o tão sonhado apartamento. Mas a contrariedade e a decepção foram juntas. Ao tentar utilizar das vagas de garagem, constatou que elas não têm na largura medidas suficientes para acomodar adequadamente qualquer tipo de veículo, dada a existência de colunas de sustentação do prédio. Também não têm medidas no cumprimento, eis que na parte final existe instalado um extintor de incêndio, cujo acesso não pode ser obstruído, por questão de segurança.

As deficiências acima apontadas tornam as vagas imprestáveis, assim como a unidade a que estão vinculadas . Não há como ao menos supor que alguém realizasse a aquisição de um imóvel por valor considerável, como neste caso, com vagas de garagem imprestáveis ao seu destino. A imprestabilidade das vagas de garagem geraram aborrecimentos que tangenciam revolta , pois não há como admitir um apartamento com o padrão do adquirido, sem vagas de garagem, o que também contraria a legislação municipal.

As vagas destinadas à unidade da requerente têm somente uma área de 22,41 m2, o que diverge da área constante da matrícula, que é de 44,75 m2. Além das pequeníssimas dimensões, não há espaço para manobra de acesso.

Para espancar dúvidas acerca da imprestabilidade das vagas de garagem em razão de suas medidas, a requerente contratou profissional da área engenharia/arquitetura, experiente em perícia, que em seu laudo atesta firmemente as alegações constantes desta peça. Laudo este bem explicativo e ricamente ilustrado com fotografias e outros importantes elementos, que não dão margem a qualquer dúvida sobre a imprestabilidade das vagas para seu uso, resultando inafastável o direito à rescisão.

A requerente buscou via corretor que intermediou a transação uma solução amigável, que restou infrutífera, como demonstram as mensagens anexas. (Mensagens via Whatsapp).

Vale a pena mencionar que o requerido, foi notificado da situação das vagas de garagem pelo corretor que intermediou a alienação da unidade em questão para a requerente. Desta forma, o requerido está ciente de que a vaga de garagem não corresponde ao que está disposto na Matrícula do Imóvel.

Diante dos fatos acima expostos a única opção possível é a de buscar a via judicial para rescindir o contrato de compra e venda, em razão do inadimplemento da requerida, devolvendo o bem viciado à requerida e reclamar a importância paga, acrescida de todas as despesas com o contrato e da reforma executada pela própria requerida.

3 - DA EXPOSIÇÃO SUMÁRIA DO DIREITO

Assim dispõe o Código Civil:

Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.

Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.

Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.

Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.

Ensina J. Nascimento Franco , "dada a importância do automóvel na vida moderna, o direito à vaga de estacionamento da garagem repercute sobre o valor da unidade habitacional a que ela se vincula" ( Condomínio, 5a. Edição atualizada RT,p. 236 ).

Por isso é que o art. 48, § 1º, da Lei nº 4.591/64 dispõe que o projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato ( J. Nascimento Franco, Incorporações Imobiliárias, 3a. Edição RT, p. 51 ).

Acrescenta Caio Mário de Silva Pereira que "quem contrata uma incorporação tem de guardar fidelidade ao prometido, e não pode, unilateralmente, fugir dos termos avençados" ( Condomínio e Incorporações, 10a. Edição Forense, p. 284 ).

O memorial de incorporação depositado em Cartório consta duas vagas de garagem medindo 44,75 m2, mas a área disponível é de aproximadamente 22,41 m2, completamente inservíveis ao fim a que se destinam, conforme expõe de forma cristalina a profissional autora do laudo técnico anexo.

Imagem não disponível

Baixe a peça original para visualizar a imagem.

Seguem abaixo os vídeos da perita contratada onde esclarece a situação da vaga de garagem. Para assistir basta apertar a tecla CTRL e clicar em cima do link abaixo.

https://drive.google.com/file/d/1w_4F1whBI0G46XbpQWI6Ou7gSVTCJhZh/vie w?usp=sharing

https://drive.google.com/file/d/1U-

SYNVORCzGpSYfJruzVIRy6E5Jh3cT9/view?usp=sharing

Restando alternativa outra, senão a declarar a rescisão do contrato e condenar a requerida na devolução das quantias pagas a título da compra e venda e reforma, devidamente corrigidas, além das custas processuais e honorários advocatícios.

TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR DE INDISPONIBILIDADE

DE BENS DA RÉ PARA GARANTIA DE RESSARCIMENTO

Como dito e amplamente demonstrado nos itens acima, a Requerida registrou um memorial de incorporação constando vagas de garagem com 44,75 m2, quando na realidade elas somente medem 22,71 m2, sendo portanto, inservíveis ao fim destinado, assim como a própria unidade a que estão vinculadas, por não ser concebível uma unidade residencial desprovida de vaga para guarda de veículos.

Antes de procurar a via judicial, a requerente procurou pelos meios amigáveis uma solução, restando infrutíferas todas as tentativas.

O art. 300 do CPC consagra, em seu caput , que:

"A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo".

Como é cediço, um processo judicial possui duração indeterminada , ou seja, não há como prever o tempo que transcorrerá até que a parte lesada tenha o seu direito atendido, visto que é necessário observar diversas questões processuais, como o contraditório, a produção de provas, os recursos possíveis e seus consequentes efeitos, dentre outros.

Em muitos casos, o gasto de tempo para o contraditório e a instrução da causa, por menor que seja, pode representar grave risco de dano, por vezes de natureza irreparável, aos direitos das partes, fato que inviabilizaria a concessão da adequada tutela jurisdicional.

Nesses casos, em que o direito de uma das partes encontra-se ameaçado, encaixam-se as tutelas de urgência, as quais, dependendo do tipo de decisão [antecipatória ou cautelar], anteciparão os efeitos da tutela, ou cuidarão de assegurar a obtenção do resultado pretendido.

Quanto aos requisitos gerais para a concessão de uma tutela de urgência, pode ser afirmado que, via de regra, podem ser considerados como sendo a prova inequívoca que possibilite uma verossimilhança das alegações, ou seja, é necessário que se demonstre no processo, por meio do conjunto probatório levado à Juízo, a probabilidade do direito, possível em uma cognição sumária.

O risco de, no curso do processo, o direito da parte sofrer danos, totais ou parciais, ou até mesmo ameaças, nos traz outro requisito, qual seja, o perigo da demora, ou o "periculum in mora", que é o fator correspondente à "luta contra a corrosão de direitos por ação do tempo".

A prova inequívoca que possibilita uma verossimilhança das alegações está cabalmente representada pelos documentos que acompanham esta peça de ingresso.

Já o grave risco de dano de natureza irreparável reside no fato de que a Requerida poderá desfazer-se de seus bens e impossibilitar à Autora de ser ressarcida adequadamente.

Há os elementos concretos e indicativos da imediata plausibilidade do pleito formulado abaixo.

Todas as demais unidades do empreendimento onde está situada a unidade em questão, já foram alienadas , de modo ser impossível bloquear ali bens para garantia futura dos direitos da Requerente.

Na busca desta garantia, encontrou no Serviço Registral de Imóveis em nome da Requerida o EndereçoBairro Horto, nesta cidade, objeto da matrícula 67.567, na qual, foi recentemente registrada Incorporação Imobiliária (R-5-M- 67.567).

A AV-9-M-67.567 informa:

"... as unidades autônomas que compõem o ‘RESIDENCIAL TOSCANA’, a ser construída sobre o lote objeto desta matrícula, deram origem às seguintes matrículas: VAGA 11-M-73.100; VAGA16 M-73.101; VAGA 17 M-73.106; VAGA 18-M-73.103; VAGA 19m73.104; VAGA 30-M-73.105; APT. 101-M-73.106; APT. 201-M- 73.107; APT. 301-M-73.108; APT. 401-M-73.109; APT. 501-M-73.110; APT. 601-M-73.111; APT. 701-M-73.112; APT. 801-M-73.113; APT. 901-M-73.114; APT. 1001-M- 73.115 e APT. 1101-M-73.116. ..."

NÃO CONSTA DO REGISTRO A ALIENAÇÃO DE QUALQUER DAS UNIDADES A SEREM CONSTRUÍDAS.

Considerando que a Incorporação refere-se a unidades A SEREM CONSTRUÍDAS mediante pagamento parcelado dos futuros compradores e que não têm ainda um valor econômico, a medida acautelatória justa deverá recair sobre o lote (M-67.567), com averbação da indisponibilidade sobre as matrículas VAGA 11-M-73.100; VAGA16 M-73.101; VAGA 17 M-73.106; VAGA 18-M-73.103; VAGA 19m73.104; VAGA 30-M-73.105; APT. 101-M-73.106; APT. 201-M-73.107; APT. 301-M-73.108; APT. 401-M-73.109; APT. 501-M- 73.110; APT. 601-M-73.111; APT. 701-M-73.112; APT. 801-M-73.113; APT. 901-M-73.114; APT. 1001-M-73.115 e APT. 1101-M-73.116, A FIM DE EVITAR PREJUÍZO A TERCEIROS, futuros compradores.

Por todas as razões acima expostas, a Requerente pleiteia a concessão de liminar para que seja determinada a expedição de ofício dirigido ao Serviço Registral de Imóveis desta comarca, para anotar à margem da matrícula 67.567 a indisponibilidade do bem ali matriculado, com averbação também nas matrículas acima citadas, até o julgamento final do presente feito, a fim de garantir o integral ressarcimento dos valores pagos a título da compra e venda.

PEDIDOS

Diante do exposto, requer:

a) Em caráter liminar, a expedição de ofício dirigido ao Serviço Registral de Imóveis desta comarca, para anotar para anotar à margem da matrícula 67.567 a indisponibilidade do bem ali matriculado, com averbação também nas matrículas acima citadas, até o julgamento final do presente feito, a fim de garantir o integral ressarcimento dos valores pagos a título da compra e venda.

b) A citação da Requerida Nome& NomeCONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, via correio.

c) Julgar procedente a ação, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda citado no item 2.

d) Condenar a Requerida a devolver à Requerente as quantias pagas a título de compra e venda e reforma da unidade (R$ 00.000,00), devidamente corrigidas. Os valores devidamente corrigidos serão apurados em liquidação de sentença.

e) Condenar a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios nos termos do artigo 85 do CPC.

f) Deferimento da inversão do ônus da prova. Valor da causa: R$ 840.000,00 (oitocentos e quarenta mil reais)

Em termos,

pede e aguarda deferimento.

Ipatinga/MG, 16 de julho de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF