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14 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0224

Contrarrazões - TJSP - Ação Promessa de Compra e Venda - Apelação Cível - contra VCI Construtora e Incorporadora e Vegus Desenvolvimento e Participações

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 05a VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE GUARULHOS DO ESTADO DE SÃO PAULO.

Processo n° 0000000-00.0000.0.00.0000

VCI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e VEGUS DESENVOLVIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA ., já qualificadas nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS , que lhe move Nome, vem por seus advogados que esta subscreve, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar CONTRARRAZÕES AO RECURSO DE APELAÇÃO , em conformidade com as inclusas razões.

Termos em que.

P. deferimento

São Paulo, 20 de agosto de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF

CONTRARRAZÕES DE RECURSO DE APELAÇÃO

Processo n°: 0000000-00.0000.0.00.0000 - 05a VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE GUARULHOS DO ESTADO DE SÃO PAULO.

APELANTE: Nome

APELADAS: VCI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e VEGUS DESENVOLVIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA

Egrégio Tribunal,

Colenda Câmara,

Doutos Julgadores,

I. SÍNTESE DO PROCESSADO.

Trata-se, em apertada síntese, de ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos proposta pelo Apelante objetivando a rescisão do contrato de compra e venda firmado com a Apelada VCI Construtora e Incorporadora Ltda tendo como objeto a unidade 0215 do edifício Forever Zen, parte integrante do conjunto residencial denominado Forever Residence Resort, incorporado pela Apelada no município de Guarulhos.

As chaves do imóvel foram entregues em 13 de julho de 2018, dentro da data aprazada no contrato firmado e o Apelante está até o momento na posse do imóvel.

Ocorre que, por ausência de condições financeiras, o compromissário comprador deixou de pagar as parcelas do financiamento imobiliário e ajuizou a presente ação de rescisão contratual.

Assim sendo, a causa de pedir repousa na impossibilidade do Apelante em arcar com as prestações financiamento imobiliário concedido, ensejando o pedido de rescisão contratual com devolução dos valores pagos.

Citada, a Apelada VCI Construtora e Incorporadora Ltda apresentou contestação, impugnando a pretensão do Apelante em reaver a totalidade dos valores pagos, defendendo a aplicação da cláusula penal do compromisso firmado, principalmente a multa contratual e indenização por fruição durante todo o período da posse.

Ademais, sustentou a tese de que em caso de eventual condenação, os juros de mora deveriam incidir após o trânsito em julgado, em conformidade com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

A Vegus Desenvolvimento e Participações apresentou sua defesa alegando ilegitimidade passiva, porquanto não figurou na relação obrigacional de direito material, não participou como vendedora, compradora ou mesmo anuente, e não ostenta o domínio nem a posse sobre o bem negociado, sendo mera administradora de contratos.

Desta forma, foi proferida a r. sentença julgando parcialmente procedente os pedidos iniciais , in verbis :

Por essas razões, com base no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvendo o mérito, confirmo a tutela de urgência deferida e acolho parcialmente os pedidos autorais para: a) Declarar a rescisão do compromisso de compra e venda firmado entre as partes a contar do ajuizamento do feito; b) Determinar que a parte requerida restitua à parte autora, de uma só vez, os valores adimplidos em razão do contrato de que ora se cuida, no importe R$ 129.682,49 (cento e vinte e nove mil, seiscentos e oitenta e dois reais e quarenta e nove centavos), com a possibilidade de retenção do percentual de até 20% (vinte por cento) sobre o montante, cujo somatório deverá ser aferido em fase de cumprimento de sentença, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a contar da data de cada pagamento/desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (artigo 405 do CC). Indefiro os benefícios da gratuidade da justiça à parte autora, nos termos do artigo 98, caput e § 1°, do CPC. Em razão da sucumbência recíproca, cada uma das partes arcará com metade das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (artigo 85, §§ 2° e 14, do CPC). Por fim, de modo a evitar a interposição de embargos de declaração desnecessários, registre-se que ficam preteridas todas as demais alegações das partes, por incompatíveis com a linha de raciocínio ora adotada, observando que os pedidos foram apreciados e rejeitados nos limites em que formulados. Assim, ficam as partes, de logo, cientes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com caráter meramente infringente acarretará a imposição da multa prevista no artigo 1.206, § 2°, do CPC. Em caso de recurso o valor de preparo deverá corresponder a 4% (quatro por cento) do valor atualizado da causa, sob pena de a parte recorrente ter de proceder ao recolhimento em dobro, conforme estabelece o artigo 1.007, § 5°, do Código de Processo Civil, vedada a complementação. De igual modo, deverá ser recolhido valor devido a título de porte de remessa e retorno para processos físicos. Certificado o trânsito em julgado, e não requerido o cumprimento de sentença em 30 (trinta) dias, na forma do Provimento n°. 16/2016 (DJe de 04/04/2016), os autos irão ao arquivo, exceto se se tratar de autos digitais. Publique-se. Intimem-se.

Inconformado com a decisão, o Apelante apresentou Recurso de Apelação pleiteando, em seu pedido principal, a modificação da indenização de fruição, o qual deve ser IMPROVIDO, como será a seguir demonstrado:

II. CONFISSÃO DE INADIMPLÊNCIA E CULPA DO APELANTE PELA RESCISÃO DO CONTRATO.

Excelências, é exaustivo ficar rebatendo teses e entendimentos criados pelo Apelante, sem qualquer comprovação ou provas, somente com o intuito de confundir Vossas Excelências e enriquecer-se sem causa em detrimento da Apelada.

Importante ressaltar que a r. sentença abordou todos os pontos trazidos pelas partes ao longo do processo, sendo certo que foi devidamente analisado e justificado a retenção em favor da construtora ante a rescisão contratual por culpa única e exclusiva do Apelante, como vejamos:

"Assim, manifestado o interesse, pela parte autora, de não mais permanecer contratando, cumpre analisar quais consequências jurídicas daí exsurgem. A alegação de que o contrato revela-se abusivo não procede, na medida em que foram utilizados, para fins de correção monetária das parcelas vincendas, indexadores hígidos e comumente praticados no mercado. Além do mais, consta expressamente da cláusula 8.2 do aludido instrumento, o qual anuiu o comprador, que, após a conclusão da obra, o saldo devedor seria atualizado pelo IGPM-FGV (fl. 53). Ainda, é de se destacar, que, nesse momento, o autor poderia ter optado por financiar o saldo devedor com alguma instituição financeira que oferecesse outras condições de pagamento, mas escolheu o financiamento direto pela construtora, assentindo com as condições de correção monetária, juros e demais encargos no instrumento previsto. Não há, assim, que se falar em rescisão do contrato por culpa das promitentes- vendedoras.

E assim não podia ser diferente, uma vez que no decorrer das manifestações, o Apelante deixou claro que deixou de pagar as prestações do imóvel em debate por não possuir condições financeiras, e ter "dado o passo maior que a perna". E por outro lado, entrando em contradição com suas próprias alegações, afirma também que deixou de pagar as parcelas do imóvel por suposta abusividade dos valores do financiamento imobiliário.

Em resumo, o Apelante afirma toda e qualquer justificativa falaciosa, com único intuito de não arcar com a cláusula penal ou qualquer outra indenização devida à construtora, o qual é obrigado a fazer ante o injustificado pedido de rescisão contratual.

Excelências, o Apelante simplesmente abandonou as prestações do financiamento e ajuizou a presente demanda e, em que pese as alegações infundadas, rasas e descompassadas nos autos no intuito de transferir a culpa pelo desfazimento do negócio, a própria sentença de primeiro grau reconheceu sua inadimplência e sua culpa pelo desfazimento do contrato. O contrato está sendo rescindido, por culpa e solicitação DELE!!

Logicamente, nenhuma culpa pode ser imputada a Apelada, porquanto cumpriu todas as cláusulas contratuais, entregando o imóvel na data aprazada, com todas as especificações acordadas e cobrou valores no financiamento com atualização e juros condizentes ao que foi pactuado no instrumento particular.

A Apelada em nada contribuiu para o pedido de rescisão feito pelo Apelante, restando comprovado que a motivação da presente ação de rescisão contratual é óbvia e confessa pelo Apelante que, por falta de condições financeiras, deixou de pagar as parcelas do financiamento imobiliário e não tem interesse em manter o compromisso de compra e venda.

Ninguém pode deixar de pagar algo e ficar morando de graça sem pagar absolutamente nada alegando simplesmente não concordar com os valores cobrados e ainda pugnar a devolução integral de valores pagos. Pior, ainda tenta imputar a responsabilidade pela desídia à credora. Tal atitude é no mínimo absurda.

A Apelada não "elevou o débito", muito menos tornou a dívida "impagável", apenas aplicou juros ao financiamento imobiliário concedido, nada mais justo, logico e evidente, sendo certo que, se o Apelante não queriam pagar juros, necessário pagar à vista, ou analisando outro cenário, se não lhe cabia as condições da construtora, nada a impedia de transferir o saldo devedor para instituição bancária de sua preferência.

Embora os juros aplicados em um financiamento seja uma informação obvia e notória, a Apelada colocou todas as etapas do financiamento direto nas cláusulas do contrato, como a atualização do saldo devedor, a aplicação da tabela e os juros remuneratórios, ou seja, logicamente o Apelante não foi surpreendido com o valor do saldo devedor, porquanto estava devidamente informado desde a assinatura do contrato firmado.

Vejamos, especificamente, a cláusula 8 e seus incisos, que dispõe sobre atualização monetária do compromisso, qual foi dividido em o CUB- Sinduscon durante a obra e o IGP-M após a finalização da obra.

Ambos os índices são notórios e expedidos por órgãos de credibilidade no mercado, qual seja, o Sinduscon e a FGV. Trata-se de leitura simples da cláusula contratual:

8a. Com o propósito de manter o equilíbrio do contrato até sua final liquidação, as partes ajustam que o saldo devedor enumerado nos itens G1.2 e G2 do quadro anexo será reajustado mensalmente durante a construção pela variação do índice setorial Custo Unitário Básico (CUB- GLOBAL), fornecido pelo Sindicato da Industria da Construção Civil de Grandes Estruturas do Estado de São Paulo - SINDUSCON e, após a conclusão da obra, pelo IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

Importante destacar, ainda, a cláusula 13a., que dispõe sobre os juros de 1% ao mês sobre o valor do saldo devedor atualizado:

13a. A partir da comunicação da conclusão da edificação e, em razão do financiamento concedido, ao saldo devedor atualizado pelo índice adotado serão acrescidos juros a razão de 1% (um por cento) ao mês, calculados pela tabela 'price' ou pelo sistema de amortização constante.

Ou seja, o Apelante estava devidamente ciente sobre a atualização monetária e juros que foram aplicados após a conclusão da obra, não havendo o que se falar em irregularidades no financiamento imobiliário concedido, conforme tenta fazer crer o Apelante em suas razões recursais.

Temos, portanto, que o Apelante, sem provas cabíveis, porquanto não apresenta cálculos e não pleiteia a produção de prova pericial, não pode atribuir, de forma completamente injustificada e aleatória, a culpa a Apelada pela rescisão contratual, pleiteando a devolução da integralidade dos valores pagos.

Ademais, todo o questionamento do Apelante referente a cálculo tem uma lógica simplista, rasa e equivocada, justamente porque não aplica atualização monetária, juros de financiamento e todas as demais cláusulas contratuais.

Pela simplista explicação aqui exposta, é possível notar que não é um cálculo simplista, não é algo como "o contrato foi R$ 00.000,00, foi pago R$ 00.000,00, deveria restar o valor final de R$ 00.000,00 de saldo devedor" conforme o Apelante tenta fazer crer.

O valor do contrato foi pactuado pelo preço certo e ajustado de R$ 00.000,00 em junho de 2015. Esse valor deve ser atualizado, conforme previsão contratual. Com o devido acatamento, não é razoável computar os valores pagos que sofreram correções monetárias ano a ano (valor total pago computa o valor efetivamente pago de parcela, já com correção após o primeiro aniversário) e debitar do valor nominal do contrato sem correção, por evidente terá divergência.

A lógica é simples, apesar dos cálculos exigirem algum tipo de conhecimento técnico. Porém, em resumo, mensalmente existe a correção monetária do saldo devedor, fazendo com que todo mês seja calculado o valor do saldo devedor do mês anterior, aplica-se a correção monetária e depois abate-se o valor pago (porquanto a correção dá-se no primeiro dia do mês, e a amortização durante o mês).

Supondo uma situação em que o valor do compromisso de venda e compra nominal fosse de R$ 00.000,00 em 01/01/2021, tendo sido pago no ato da assinatura R$ 00.000,00, restando, desta forma, R$ 00.000,00.

Como se vê, apenas de forma exemplificativa, houve o pagamento nominal de R$ 00.000,00, porém se fosse abatido do valor nominal sem correção do contrato (R$ 00.000,00) teríamos um saldo de R$ 00.000,00 em fevereiro de 2021, enquanto o saldo correto com atualização para fevereiro de 2021 perfez R$ 00.000,00, uma vez que o Cub-Sinduscon teve uma variação de 2,383832%, e assim sucessivamente, até a data da assinatura do termo de entrega de chaves, quando no cálculo passa a incluir juros remuneratórios do financiamento.

Fica claro que o raciocínio do Apelante (valor pago subtraído do valor nominal do contrato é igual ao saldo devedor) não faz o menor sentido matemático, contraria o previsto em contrato, o mercado nacional como um todo, ignorando completamente a previsão legal de correção monetária.

Ademais, em caso absolutamente análogo, do mesmo empreendimento e mesmos advogados envolvidos, sendo certo que o Dr. Nome Oliveira Macena reside no Forever Residence Resort e ajuizou ação de rescisão alegando valores abusivos, foi realizado perícia contábil a qual determinou que os valores cobrados pela Apelada são válidos e de acordo com o contrato firmado, vejamos trechos da perícia:

"O trabalho pericial consubstanciou-se dos documentos juntados aos autos, a fim de averiguar se os valores exigidos pelas Requeridas coadunam com os termos avençados no instrumento contratual celebrado entre as partes. Para tanto, a perícia procedeu às análises e apurações necessárias por meio da documentação disponibilizada, conforme constatações técnicas periciais apresentadas, concluindo que:

✓ Não houve cobrança de juros até data de entrega das chaves;

✓ Até a data da entrega das chaves, os reajustes monetários mensais foram corretamente aplicados sobre os saldos devedores e prestações devidas, estando ainda em consonância com a variação do Custo Unitário Básico (CUB - Global), fornecido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas do Estado de São Paulo - SINDUSCON;

✓ Na data de entrega das chaves, o saldo devedor de responsabilidade dos Requerentes perfazia o montante de R$ 264.915,46 (duzentos e sessenta e quatro mil, novecentos e quinze reais e quarenta e seis centavos), compatível com o saldo devedor apurado pelas Requeridas na mesma data;

✓ Para evolução do financiamento após a entrega das chaves, os Requerentes optaram pela Tabela Price, conforme cláusula 5a do Termo assinado em 06 de dezembro de 2017;

✓ Também para o período posterior à entrega das chaves, consta previsto contratualmente a incidência de juros remuneratórios à taxa de 1% ao mês;

✓ Conforme exames realizados, constatou-se que a Tabela Price foi corretamente adotada, assim como, os juros respeitaram a taxa prevista contratualmente de 1% ao mês;

✓ Não há a cobrança de juros sobre juros (capitalização composta de juros) em decorrência da utilização da Tabela Price como sistema de amortização;

✓ Após a entrega das chaves, os reajustes monetários pelo IGP-M foram corretamente aplicados sobre os saldos devedores e prestações devidas;

✓ A Requerida não cobrou dos Requerentes a correção monetária das prestações vencidas entre 20/01/2018 a 20/11/2018 (prestações n° 01/12 até 11/12);

✓ A Requerida isentou os Requerentes dos juros incidentes sobre o saldo devedor do "Grupo 2" durante o período de 06/12/2017 a 20/01/2019, sendo estes aplicados somente a partir de 20/01/2019; ✓ Os encargos de inadimplência foram aplicados nos termos do contrato entabulado entre as partes, com exceção da multa moratória originalmente avençada de 10% (dez por cento), que foi reduzida para 2% (dois por cento).

✓ Calculando-se as prestações e atualizando-as nos exatos termos avençados (com exceção da multa, que foi reduzida para 2%), tem-se que o saldo devedor de responsabilidade dos Requerentes, relativo às prestações vencidas e não pagas (n° 04/228 a n° 19/228), corresponde a R$ 64.255,83 (sessenta e quatro mil, duzentos e cinquenta e cinco reais e oitenta e três centavos), em julho de 2020;

✓ O saldo devedor relativo às prestações vincendas (n° 20/228 a 228/228), na mesma data, perfaz o montante de R$ 290.572,71 (duzentos e noventa mil, quinhentos e setenta e dois reais e setenta e um centavos), conforme incluso Anexo III."(Processo n°:1045828- 48.2019.8.26.0224 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Requerente: Henrique Oliveira de Macena e outro Requerido: VCI Construtora e Incorporadora Ltda (vegus) e outro - 08a vara Cível de Guarulhos)

.

Conclui-se que foi correta a aplicação do juiz de primeira instancia que, reconhecendo a culpa do Apelante pela rescisão do contrato, arbitraram uma retenção razoável em favor da Construtora, sendo certo que a

r. sentença deve ser mantida da forma que foi proferida.

III. DA MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL APLICADO NA R. SENTENÇA - 20% DOS VALORES PAGOS.

A rigor, a r. sentença deve ser mantida tal qual como fora proferida relativo ao percentual aplicado para indenização da rescisão contratual (20% dos valores pagos), porquanto de maneira muito bem fundamentada pelo juiz de primeira instancia.

O Apelante, no presente recurso de apelação, postula a diminuição do percentual para 10% valores pagos, bem como a redução da taxa de fruição, em clara afronta as decisões e a Súmula 1 deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Excelências, em relação à retenção de valores a título de multa e indenização pela rescisão, não se justifica uma retenção menor que 20% em favor da Apelada, pois, todos os custos com a venda do imóvel incidem novamente com a revenda do bem.

Além disto, a sentença é clara em determinar a culpa pela rescisão contratual do Apelante, porquanto claramente não tinha condições de continuar pagando o financiamento imobiliário assumido, sendo de rigor o comprador arcar com a multa de 20% dos valores pagos, nada mais justo.

Vejamos a r. sentença:

"Assim, manifestado o interesse, pela parte autora, de não mais permanecer contratando , cumpre analisar quais consequências jurídicas daí exsurgem."

A culpa da rescisão contratual claramente é do Apelante. A pretensão do Apelante é absurda e desarrazoada, porquanto diminuir a multa em 10% dos valores pagos seria responsabilizar a Apelada pela rescisão do contrato, o que não pode prosperar, uma vez que restou comprovado nos autos a culpa confessa do compromissário comprador.

Excelências, se modificada a r. sentença para a pretensão do Apelante, este receberá a quantia, para a data de hoje, valor semelhante ao montante pago, à vista, o que lhe garante o direito de dar este valor de entrada no mesmo imóvel hoje. Ou seja, com o valor que perceberá, terá condições financeiras de dar uma entrada em um imóvel de padrão até mesmo mais alto que o discutido no presente processo.

Ademais, o Apelante confessadamente deixou de cumprir as suas obrigações contratuais, restando completamente inadimplente quanto às obrigações assumidas para com a Apelada.

Sem qualquer sombra de dúvida o contrato foi celebrado sob a égide do princípio da autonomia da vontade que preside a formação do contrato. As partes se vincularam porque quiseram.

É nítido que o Apelante não tinha condições financeiras de arcar com os pagamentos e mesmo assim assumiu a obrigação. E agora, culpa a Apelada pela sua desídia e falta de organização financeira, recebendo como devolução valor elevado.

A Apelada, em que pese pugnar pela aplicação do contrato no tocante a multa pela rescisão, optou por não recorrer da r. Sentença neste tocante, mesmo que a multa de 20% sobre os valores pagos não cubra todos os custos e gastos que a Apelada teve por conta do desfazimento do negócio.

Porém, Excelências, diminuir a multa em 10% dos valores pagos, como pretende o Apelante, seria admitir que a parte adimplente do negócio, ou seja, a Apelada, seja responsabilizada por todas as despesas administrativas, os impostos sobre os recebimentos efetivados como PIS, COFINS, as despesas com a intermediação da venda e aquelas despendidas com publicidade etc.

Ainda neste sentido, ressalta-se que o contrato em questão está perfeitamente de acordo com a súmula 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, in verbis :

"O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor (...)." (g.n)

O Apelante não fez uma simples aplicação financeira, uma caderneta de poupança, onde se aplica mensalmente um determinado valor e depois de um certo período resgata-se a quantia depositada com juros e correção monetária.

Neste sentido estabelece o Código Civil em seu artigo 389 que: "Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado".

Temos que, o percentual previsto na sentença de 20% do valor dos valores pagos, se torna razoável para indenização pela rescisão do contrato, uma vez que a doutrina e jurisprudência determinam no mínimo uma retenção de 20% dos valores pagos.

Ademais, em toda a defesa apresentada nos autos, a Apelada esclareceu que são calculadas as despesas decorrentes do contrato, tais como a remuneração do corretor conforme a tabela do CRECI, impostos e a taxa de administração sobre o valor total do imóvel e não sobre o valor pago.

Em suma, o custo da inadimplência confessa e contumaz do Apelante já está sendo suportada pela Apelada, como se culpada fosse pelo desfazimento do negócio.

Em um negócio de venda e compra de bem imóvel, em um primeiro momento a vendedora tem uma despesa superior ao recebido, suportando-a, para que nos últimos pagamentos tenha o efetivo lucro da venda e pagamento do imóvel.

Toda vez que o contrato não é cumprido na metade, tal fato acarreta diversos prejuízos à empresa, uma vez que ela antecipa despesas que só terá retorno após o início do pagamento das parcelas mensais.

A Apelada busca a manutenção da indenização, de forma que esta não seja responsabilidade pelo desfazimento do negócio como se culpada fosse. Insta salientar que na remota hipótese de ser provido o presente recurso, o Apelante, inadimplente, relapso e moroso sairá como vencedor, e a Apelada, que adimpliu rigorosamente com as suas obrigações contratuais, assumirá totalmente os encargos de um negócio que fracassou por culpa do Apelante.

Vejamos que a Jurisprudência vem defendendo a devolução de 25 a 30% em casos de culpa do compromissário comprador. Nada mais justo e óbvio. Observa-se:

Ante o exposto, com fulcro no inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na ação principal, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a requerida a devolução de 75% os valores pagos pela requerente atualizados pela tabela pratica do TJ/SP acrescidos de juros de mora de 1% contados a partir da citação. Julgo, ainda PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado em sede de reconvenção, condenado a reconvinda ao pagamento de aluguel pela fruição do imóvel na forma estabelecida na fundamentação, bem como ao pagamento de eventuais débitos do imóvel a serem apurados em fase de liquidação. Havendo valores a serem recebidos por ambas as partes, possível a compensação. Havendo sucumbência recíproca, ratearão as partes custas e despesas processuais. Cada parte deverá arcar com os honorários do patrono diverso que arbitro em 10% do valor da causa principal atualizado. P.I. (JJO CONSTRUTORA E INCORPORADORA x SIMONE MONTEIRO RAMOS SIMONE - N° PROCESSO: 1002454-79.2019.8.26.0224 - 5a Vara Cível da Comarca de Guarulhos)

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES em parte os pedidos formulados para, confirmando a tutela antecipada concedida (i) declarar a resolução do compromisso de compra e venda pactuado entre as partes, com o restabelecimento do status quo ante; e (ii) condenar a requerida, nos termos da fundamentação da sentença, à devolução das parcelas pagas pelos autores, em uma única parcela, devidamente atualizadas desde o desembolso, de acordo com a Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescidas de juros moratórios desde a citação, com a possibilidade de retenção pela requerida do percentual de 30% sobre o montante adimplido . Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência mínima dos autores, arcará a requerida com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios dos autores, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2°, do Código de Processo Civil. P.R.I (VCI CONSTRUTORA E INCORPORADORA x CLAYTON PEREIRA DA SILVA - N° PROCESSO: 1110803-34.2017.8.26.0100 - 31a Vara Cível do Foro Central)

APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO CONTRATO QUE LEVOU À RESCISÃO CONTRATUAL - COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE DEVE SER MANTIDA - DIVERGÊNCIA QUANTO AO VALOR DE DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RESTITUIÇÃO NA ORDEM DE 75% QUE SE IMPÕE - SENTENÇA QUE SE REFORMA. 1. Trata-se de ação de rescisão contratual referente a contrato particular de compromisso de compra e venda e outras avenças de imóvel residencial, cujas parcelas não foram totalmente adimplidas pelos autores. Divergência entre as partes quanto ao percentual de restituição. 2. Sentença de parcial procedência, para decretar a rescisão do instrumento particular firmado entre as partes e para condenar a Ré a restituir aos Autores 90% dos valores comprovadamente pagos, inclusive comissão de corretagem, corrigidos monetariamente a contar do desembolso e acrescido de juros no percentual de 12% ao ano, contados da citação. Considerando a sucumbência reciproca, as custas processuais serão rateadas e os honorários advocatícios compensados. 3. Trata-se de relação de consumo, incidindo as normas do Código de Proteçâo e Defesa do Consumidor. Aplicação da norma prevista no art. 53 do CDC, visto que se trata de hipótese de resolução de contrato de compra e venda a prazo, motivada pelo inadimplemento do consumidor. 4. Apelados que pretendendo adquirir imóvel no valor de R$ 187.224,00 (fls. 03 e 193), deixaram de adimplir com as prestações, pagando o total de R$65.845,06, conforme prova dos autos. 5. Apelante que pretende a aplicação de cláusula contratual que estabelece, que, se o consumidor incorre em algum tipo de inadimplemento, resta sujeito à devolução de 70a% do que pagou, deduzidos ainda 8% do valor de venda. 6. A disciplina jurídica dos contratos em geral é hoje francamente balizada pelos princípios da boa-fé objetiva (CC, art. 422) e da função social dos contratos (CC, art. 421). 7. Contrato de adesão que privilegia o fornecedor, em detrimento do consumidor, que justamente é a parte vulnerável da relação jurídica (CDC, art. 4°, inc. I), colocado-o assim em desvantagem exagerada. Flagrante desproporção entre as penalidades para o consumidor em relação às penalidades para o fornecedor. 8. Sem razão a apelante quando pleiteia o integral cumprimento da aludida cláusula, devendo ser encontrada solução justa, pois contempla o destinatário do serviço - reafirme-se, parte mais fraca na relação contratual. 9. Se lidos em conjunto, os arts. 46 e 54, especialmente os §§ 3° e 4° deste último, impõem aos fornecedores de serviços e produtos no mercado brasileiro um dever de clareza na redação dos contratos de consumo, em especial nos contratos por adesão, e um dever de destacar aquelas cláusulas limitativas de direitos dos consumidores. 10. Contrato de corretagem. Após a edição do novo Código Civil, uma vez erigido à categoria de contrato típico, a matéria foi tratada expressamente no artigo 725 do Código Civil de 2002, que definiu seus contornos essenciais ("A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes"). Dessa forma, não devem ser restituídos os valores pagos pelos autores a título de corretagem. 11. Restituição que deve ser imposta na ordem de 75% (setenta e cinco por cento) do total do valor adimplido pelos Autores,

excetuando-se a corretagem, ficando o percentual de 25% (vinte por cinco) retido pela Demandada, o que corresponde ao valor histórico de R$ 50.883,80. DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 00263125120098190209 RIO DE JANEIRO BARRA DA TIJUCA REGIONAL 1 VARA CIVEL, Relator: MARCELO LIMA BUHATEM, Data de Julgamento: 18/09/2013, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/09/2013)

Logo, é nula a cláusula que possibilita a retenção da integralidade dos valores pagos pelos autores, haja vista sua flagrante abusividade. Cumpre observar que, conforme prevê o artigo 67-A da Lei n.° 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n.° 13.786/2018, poderão ser deduzidas, na hipótese de desfazimento do negócio, a comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga. Conquanto referida norma ainda não estivesse em vigor, quando da celebração do compromisso de compra e venda, cuida-se de critério objetivo, indicativo da ausência de abusividade, no tocante à possibilidade de retenção de até 25%. Fazem jus os autores, assim, à devolução de R$58.378,86, correspondente a 75% do valor apontado às fls. 38. 2.3. Quanto aos juros moratórios, o termo inicial será o trânsito em julgado da decisão condenatória: É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. (Processo Digital n°: 1030759- 73.2019.8.26.0224 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução Requerente: Mauricio Fernandes Dias e outro Requerido: Jjo Construtora e Incorporadora Ltda.

ISSO POSTO, julgo parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão dos contratos existentes entre as partes, condenando a requerida a devolver aos autores 75% do total recebido da autora, pois, a retenção de 25% sobre o valor recebido , com atualização monetária com base nos índices indicados pela tabela prática do E. TJSP a contar da data da sentença, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado. Considerando a sucumbência recíproca (autora deu causa à rescisão e requerida ofereceu devolução menor que a devida), o pagamento das custas e despesas processuais é atribuído meio a meio às partes, que ficam, ainda, condenadas a pagar honorários advocatícios em favor dos patronos da parte adversa, que fixo em 5% sobre o valor da causa. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e remetam- se os autos ao arquivo. P.R.I. Guarulhos, 06 de maio de 2020. Processo Digital n°: 1048102-82.2019.8.26.0224. Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro. Requerente: Adriana Gamero Rodrigues. Requerido: Jjo Construtora e Incorporadora Ltda.

"APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Rescisão do compromisso de compra e venda que se deu por desistência do autor. Condenação da ré à devolução de 75% dos valores pagos e à quantia integral paga a título de taxa 'Sati'. Apelo do demandante. Pretensão do autor de devolução de 90% a 80% dos valores pagos. Não acolhimento. Retenção de 25% das parcelas pagas que é razoável no caso concreto. Sentença mantida, inclusive quanto ao reconhecimento da sucumbência recíproca. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO".(v.30266). (TJ-SP - AC: 10020126720188260477 SP 1002012-67.2018.8.26.0477, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 06/05/2019, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/05/2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Compromisso de compra e venda. Cumprimento de sentença. Agravante condenada a restituir 75% de todos os valores pagos pelos agravados . Pedido de exclusão da quantia a ser restituída da comissão de corretagem e da "taxa prêmio". Inadmissibilidade. Pretensão que atenta contra a coisa julgada. Título executado que determina a devolução de 75% de todos os valores pagos, sem exclusão de qualquer verba. Preclusão. Precedentes do E. STJ. Decisão mantida. AGRAVO DESPROVIDO. (TJ-SP - AI: 20303819320198260000 SP 2030381-93.2019.8.26.0000, Relator: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento:

14/03/2019, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/03/2019)

CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imóvel - Autores obtiveram devolução de 75% do valor pago, por meio de distrato formalizado pelas partes - Majoração da devolução para 90% - Desacolhimento - Retenção de 25% dos valores pagos que não pode ser considerada exorbitante, pois está dentro dos limites já estabelecido nas decisões deste Tribunal - Comissão de corretagem - Previsão contratual - Validade da transferência aos consumidores - Entendimento do STJ firmado em sede de recurso repetitivo - Devolução em dobro do valor pago a título de taxa SATI - Inviabilidade - Inocorrência de comprovação da má-fé das rés - Honorários de advogado - Sucumbência - Mantida a condenação dos autores - Recurso não provido. (TJ-SP - AC: 10464026320168260002 SP 1046402-63.2016.8.26.0002, Relator: Benedito Antonio Okuno, Data de Julgamento: 21/01/2014, 8a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/09/2019)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR - POSSIBILIDADE . 1. Nas hipóteses de rescisão motivada pelo comprador, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, firmou jurisprudência no sentido de possibilitar ao vendedor a retenção parcial dos valores pagos no decorrer do contrato. 2. O percentual de retenção de 25%, conforme julgados do STJ, mostra-se adequado e proporcional à compensação dos custos efetivos do contrato e eventuais prejuízos suportados pelo vendedor, em decorrência da sua rescisão. V.V.P EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - FINANCIAMENTO JUNTO À INSTITUIÇÃO BANCÁRIA - RECUSADO - INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO - RETORNO DOS CONTRATANTES AO STATUS QUO ANTE - TAXA DE CORRETAGEM - INDEVIDAS - DANOS MORAIS - AUSENCIA DE CARACTERIZAÇÃO. 1. A obtenção de financiamento junto a agente financeiro, prevista no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, configura condição futura e incerta subordinativa da eficácia obrigacional. Sendo recusado o empréstimo pela Instituição

Bancária por razões estranhas à vontade do promitente comprador não há falar em inadimplemento, mas em mera perda de eficácia do negócio jurídico. 2. Necessário, portanto, o retorno das partes ao status quo ante, sendo indevida a cobrança taxa de corretagem. 3. Ausente o ilícito imputado às requeridas, improcedente o pedido de indenização por danos morais. (TJ-MG - AC: 10701150272824001 MG, Relator: Francisco Ricardo Sales Costa (JD Convocado), Data de Julgamento: 06/11/2018, Data de Publicação: 14/11/2018)

Cada decisão judicial que ignora as consequências reais do que ela prevê, é um passo a mais na verdadeira injustiça, na proteção desarrazoada do consumidor irresponsável, no aumento da insegurança jurídica que atrapalha o desenvolvimento do país.

Desta forma, de rigor que seja mantido o percentual de 20% dos valores pagos aplicado na r. sentença.

Portanto, pugna pelo não provimento deste recurso, mantendo-se a r. Sentença neste tocante.

IV. DO NÃO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

O Apelante, no intuito de justificar a absurda pretensão da devolução integral do valor pago, ou a diminuição da multa devidamente aplicada pela rescisão do contrato, alega que liquidando a sentença, teria um perdimento dos valores pagos em patamar considerável.

No entanto, Excelências, conforme admitido pelo próprio Apelante, o valor a ser ressarcido será quase a totalidade do valor pago:

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A indenização se mede pela extensão do dano, em conformidade com o artigo 944 do Código Civil, sendo evidente que o Apelante não está arcando com as penalidades devidas em razão da rescisão contratual com mais de três anos de posse.

É completamente injusto o Apelante receber 78% do valor pago corrigido monetariamente e com juros moratórios, deixando de indenizar a Apelada por todo prejuízo causado, agindo a r. sentença como se a Apelada fosse uma instituição beneficente.

A Apelada não pode ser responsabilizada pelo descumprimento contratual do Apelante porque ele não quer indenizar a construtora por todos os danos causados por sua incapacidade financeira de cumprir o pactuado.

Não se pode pautar uma decisão judicial em prejuízo a construtora somente porque o Apelante quer a devolução de praticamente a totalidade dos valores pagos, ignorando completamente a multa contratual, a indenização por fruição e todos os custos atrelados ao compromisso firmado.

A r. sentença claramente é desarrazoada, porquanto olvidou-se da indenização por fruição durante todo o período de posse, bem como a pretensão do Apelante não faz o menor sentido matemático, uma vez que interpreta um contrato de compra e venda como se fosse um investimento, do qual se deposita o valor e posteriormente recebe integralmente com correção monetária.

Caso ocorra a mudança pretendida pelo Apelante, ou se mantenha a r. sentença em sua integralidade, o Apelante receberá valor maior do que pagou, porquanto deixará de indenizar por mais de 3 anos de posse. Isto é injusto e desarrazoado. É exatamente o que não pode ser admitido por esse Tribunal.

Excelências, se o Apelante perderá parte do valor pago, significa que não cumpriu o contrato suficiente para receber como devolução o valor que deseja. Isto, inclusive, é um fato, porquanto está pleiteando a rescisão do compromisso de compra e venda firmado somente após três anos da entrega das chaves, ou seja, o financiamento imobiliário firmado para 20 ANOS, está sendo rescindido em apenas 3 ANOS.

O Apelante age como se tivesse feito uma simples aplicação financeira, uma caderneta de poupanças, onde se aplica mensalmente um determinado valor e depois de certo período resgata-se a quantia depositada com juros e correção monetária. Todavia não é este o objeto do contrato.

Não importa, nobre julgador, o valor pago para fins de arbitramento de indenização, pois, NOS TERMOS DA LEI CIVIL BRASILEIRA, a indenização mede-se pela extensão do dano, e no caso, o dano é proporcional ao valor do imóvel, do produto vendido, pois todos os custos, impostos, taxas, materiais, etc., são calculados sobre o efetivo custo final do imóvel, e não sobre o valor pago até o momento pelo comprador.

Importante ressaltar que se a situação fosse contrária, claramente a Construtora teria de indenizar na extensão do dano causado. Por que os consumidores teriam um salvo conduto para não precisar seguir a Lei? Para serem intocados e únicos entes do país que não precisam indenizar na extensão do dano que causaram?

Desta forma, não se tem dúvidas que as indenizações arbitradas na r. sentença devem ser modificadas por este Tribunal, não caracterizando qualquer enriquecimento sem causa para a construtora, somente a indenização devida pela rescisão do compromisso firmado, rechaçando as infundadas alegações do Apelante.

V. DOS HONORÁRIOS ADVOCATICIOS.

A rigor, impugna o Apelante, no tocante aos honorários sucumbenciais concedidos em primeira instância em favor dos patronos da Apelada, que seja desconsiderado, alegando que foi a construtora que "deu causa a ação", bem como sucumbiu em parte mínima do pedido.

Ocorre que, a pretensão do Apelante além de infundada, é falaciosa, uma vez que basta uma simples lida na r. sentença para notar que o comprador perdeu em todos os pedidos, vejamos:

 Pleiteou a devolução do valor integral -

r. sentença concedeu 80% de devolução.  Alegou que a culpa pela rescisão era da Apelada - foi declarada na r. sentença a culpa do Apelante.  Pleiteou indenização por benfeitorias - foi negado o pedido na r. sentença;

Desta forma, completamente justo e correto o juiz de primeira instancia condenar em honorários recíprocos, uma vez que ambas as partes foram vencidos e vencedores, não havendo nenhuma ilegalidade ou erro na r. sentença.

Ademais, a r. sentença se atentou aos ditames do Código de Processo Civil, em especial o parágrafo 2° do artigo 85 do Código de Processo Civil, que dispõe entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento:

§ 2°: Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

O juiz de primeira instancia, seguindo o entendimento do parágrafo 2° do artigo 85 concedeu o percentual de honorários baseando-se em:

I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Neste sentido, a r. sentença está em perfeita consonância com as decisões judiciais e com a previsão legal, não havendo quaisquer motivos para sua modificação.

O arbitramento dos honorários advocatícios dos honorários recíprocos é razoável e justo, e está dentro dos patamares esperados e em consonância com o parágrafo segundo do artigo 85 do Código de Processo Civil.

O Apelante não ganhou a integralidade de nenhum pedido da ação interposta e, por esse motivo, os honorários sucumbenciais também foram arbitrados em favor do patrono da Apelada.

Não restam dúvidas que os honorários advocatícios foram aplicados conforme melhor compreendeu o juiz de primeira instancia, de acordo com a Lei e as jurisprudências, visando estabelecer o direito dos advogados em honorários justos, equânimes, razoáveis e proporcionais.

Além disso, os honorários sucumbenciais constituem verba de natureza alimentar. Nesse sentido, é de se notar o entendimento originado quando do julgamento dos embargos de divergência interpostos no RESP n° 706.331/PR. No caso em questão, o Ministro relator Nome salientou serem os honorários " a remuneração do advogado e - por isso, sua fonte de alimentos ".

Declarou ainda que " de fato, assim como o salário está para o empregado e os vencimentos para servidores públicos, os honorários são a fonte alimentar dos causídicos. Tratá-los diferentemente é agredir o cânone constitucional da igualdade ", dando provimento ao Recurso Especial e, consequentemente, estabelecendo a natureza alimentar dos honorários advocatícios sucumbenciais naquele Tribunal. (BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Acórdão em Embargos de Divergência no Recurso Especial n° 00.000 OAB/UF. Relator: BARROS, Humberto Gomes de. Publicado no DJ de 31-03-2008)

O patrono da Apelada foi remunerado em consonância o resultado obtido no processo e não houve nenhuma ilegalidade no percentual aplicado, porquanto, ressalta-se, está em conformidade com a disposição do parágrafo 2° do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Desta forma, demonstrado o mero inconformismo da parte contrária, devendo a r. sentença ser mantida no tocante aos honorários sucumbenciais.

VI. SUCUMBENCIA RECURSAL.

A rigor, a sucumbência recursal é um dos novos institutos concebidos pelo novo Código de Processo Civil, previsto no artigo 85, parágrafo 11a, senão vejamos:

"O tribunal, ao julgar o recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos parágrafos 2° a 6°, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos parágrafos 2° e 3° para a fase de conhecimento."

Dessa forma, em caso de não provimento do presente recurso, requer sejam arbitrados honorários recursais por esse Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, em consonância com o determinado no novo Código de Processo Civil.

VII. CONCLUSÃO.

Diante de todo o exposto, requer o NÃO provimento ao Recurso de Apelação, mantendo-se a r. sentença em sua integralidade, ressalvadas as razões recursais ofertadas pela Apelada.

Termos em que,

Pede Deferimento

São Paulo, 20 de agosto de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF