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5 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0010

Petição - TJSP - Ação Condomínio - Procedimento Comum Cível - contra Edifício Trade Center Ipiranga

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Excelentíssimo (a) Senhor (a) Doutor (a) Juiz (a) de Direito da 1a Vara Cível do Foro Regional do Ipiranga da Comarca de São Paulo, SP.

Ref: Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TRADE CENTER IPIRANGA , condomínio edilício devidamente instituído na forma da Lei 4.591/64, localizado na Endereço.420/ 0001-00 ( DOC. 01 ) , neste ato representado por meio de seu advogado infra- ainado , ( DOC. 02 ) nos autos da ação de procedimento comum em epígrafe, ajuizada por , Nomevem, à presença de V.Exa., com fulcro no art. 335 e ssss., do Código de Processo Civil, apresentar

CONTESTAÇÃO

conforme razões de fato e de direito articuladas a seguir.

I - TEMPESTIVIDADE

1. - O AR positivo da carta de citação foi juntado aos autos em 15.10.2020, uma quinta-feira.

2. - Contados 15 (quinze) dias a partir do primeiro dia útil seguinte, sexta- feira, não há dúvida quanto à tempestividade desta peça ( CPC, arts. 219, 224 e 231, I), observada a ausência de expediente forense nos dias 30.10 e 02.11.2020, nos termos dos Provimentos CSM nº 2.538/2019, nº 2.558/2020, nº 2.559/2020 e nº 2.581/2020.

II - EM SÍNTESE

3. - O Autor, proprietário da Loja 06, parte integrante do Cond. Réu, diga-se, odoíio de atueza oeial, afia ue ... desde a aquisição da unidade em referência, tenta de maneira infrutífera mudar o layout de sua loja que consiste em obter a adequação do seu imóvel as demais lojas do condomínio, isto é, a abertura de porta para rua, independente da entrada condominial. (cf. trecho da inicial, fl. 02, dos autos).

4. - Segundo o Autor, ... em negociações para aquisição da loja em comento, falou com o Síndico da época que disse não haver problemas na mudança pois outras lojas possue a porta para o lado de fora do codoíio, ou seja, deixou a entender que seria possível ... (cf. trecho da inicial, fl. 02, dos autos).

5. - Contudo, depois de insistir por uma solução extrajudicial, o Autor não teria tido sucesso nesse desiderato; afinal, o Cond. Réu, nas palavras da peça inicial, ... nunca levou o assunto a votação em Assembleias, a não ser uma única tentativa que não foi votada por falta de quórum e pauta, conforme faz prova a Ata de Assembleia datada de 23/03/2018 ... (cf. trecho da inicial, fl. 03, dos autos).

6. - As preocupações levantadas pelos condôminos em relação ao tema - algo que o Autor com todas as leras reconhece existir - não teriam razão de ser. Convém transcrever:

... Em conversas informais, o síndico do prédio informava que os outros condôminos se preocupavam com a segurança do condomínio , porém, o requerente é militar aposentado e consultor em segurança particular e segurança patrimonial prestando serviços para várias empresas e já explicou a este que não há qualquer preocupação neste sentido , muito ao contrário, uma vez que a mudança da porta transformaria a portaria do prédio muito mais segura, pois a entrada na loja do requerente ficaria totalmente isolada da entrada principal do edifício, tornando assim, a portaria do mais segura. (...)

(cf. trecho da inicial, fl. 04, dos autos - grifos nossos )

7. - De aodo o o Auto, a mudança de layout com a troca da porta de lugar ão ipliaia alteação de fahada; ão haveia qualquer norma interna do condomínio, nem tão pouco qualquer dispositivo legal vigente que vede a pretensão ... (cf. trecho da inicial, fl. 04, dos autos).

8. - Em prol do que postula, o Autor invoca a função social da propriedade ( CF, art. 170), os direitos que dela emanam ao proprietário, sobretudo quanto ao uso e à construção ( CC, arts. 1.225, I, IV e V, 1.228, 1.281 e 1.299), argumentando não existirem vedações para o quanto postula seja no Código Civil, na parte em regula o condomínio edilício, seja na Convenção e no Regulamento Interno do Condomínio.

9. - Para o Autor, aliás, aplicar-se-ia à hipótese em tela a regra do art. 1.331, § 4º, do Código Civil, que estabelece ue nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público (cf. trecho da inicial, fl. 10, dos autos).

10. - O Autor ta juta laudos afiado ue ... o local comporta um aumento de carga ...., e ue ... a instalação de gás natural igualmente não causará qualquer prejuízo a estrutura do edifício ... (cf. trechos da inicial, fl. 14, dos autos).

11. - Esses, em suma, os argumentos que levam o Autor a postular desse DD. Juízo ... a procedência da competente ação de obrigação de fazer, culminando com a autorização de adequação da loja 6 de propriedade do requerente .

12. - Como se verá adiante, no entanto, nenhuma razão assiste ao Autor, que verdadeiramente litiga de má-fé.

Senão, vejamos:

III - ASPECTOS PRELIMINARES

III.(a). - ausência de interesse de agir

13. - Posteriormente à citação, mais precisamente em 19.10.2020, o Cond. Réu foi contatado pela arquiteta Cleise Abude, que se apresentou como contratada do Autor e de sua locatária, Sra. Nome, afirmando pretender obras para viabilizar no imóvel uma clínica estética ( DOC. 03 ).

14. - Depois de questionar, e prontamente obter esclarecimentos a respeito da instalação de ar condicionado, referida arquiteta encaminhou planta com detalhamento das obras pretendidas, conforme se depreende das mensagens anexas, a última delas, inclusive, enviada pelo proprietário em 07.11.2020 ratificando as anteriores ( DOC. 04 ).

15. - Ora, bem analisadas as obras pretendidas por referida arquiteta, não se encontra nem a alteração de acesso, com abertura de uma nova porta na fachada do Condomínio - pois é isso o que realmente pretende o Autor - nem a pretensão de aumentar a carga elétrica e instalar gás na unidade.

16. - Ao revés, o que se pede, ao que tudo indica, é uma obra dentro do padrão arquitetônico e estrutural do condomínio, respeitando as condições e regras existentes.

17. - Ao que tudo indica, convém ressalvar, porque como os documentos foram enviados poucos dias antes da apresentação desta defesa, ainda aguardam analise mais apurada (de parte do corpo técnico do Cond. Réu).

18. - De qualquer sorte, esse o ponto fundamental, se o Autor não pretende mais alterar o acesso da loja, abrindo nova porta na fachada do Cond. Réu, com aumento da carga elétrica e, inclusive, autorização para instalar gás - algo que nunca existiu, diga-se de passagem -, desapareceu o interesse de agir .

19. - Vale a lição de Nomea respeito do tema:

O interesse processual, a um só tempo, haverá de traduzir-se numa relação de necessidade e também numa relação de adequação do provimento postulado, diante do conflito de direito material trazido à solução judicial . Mesmo que a parte esteja na iminência de sofrer um dano em seu interesse material, não se pode dizer que exista o interesse processual, se aquilo que se reclama do órgão judicial não será útil juridicamente para evitar a temida lesão .

( Curso de Direito Processual Civil , Vol. 1, Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 56, grifos nossos)

20. - E o interesse de agir, como destaca MISAEL MONTENEGRO FILHO, deve persistir ao longo de toda a relação jurídico processual:

O iteesse de agi deve se ofia ão apeas o oeto da foação do processo, exigindo a lei que permaneça presente durante todo o curso da relação jurídico-processual, até a sentença. Na hipótese de as condições da ação estarem presentes no momento da postulação, desaparecendo no curso do processo, a

oseuia a esa: extição do poesso se esolução do ito.

( Código de Processo Civil Comentado e Interpretado , São Paulo: Atlas, 2008 )

21. - No mesmo sentido, Nomee NomeNERY, ao tratarem das condições da ação:

Caso existetes uado da popositua da ação, as faltate ua delas duate o processo, há carência superveniente ensejando a extinção do processo sem julgaeto de ito .

( Código de Processo Civil Comentado , 10a Ed., São Paulo: 2007, Ed. Revista dos Tribunais)

22. - Daí que, uma vez evidenciada a perda superveniente de interesse do Autor - pois os pedidos de obra formulados ao Cond. Réu depois da distribuição desta demanda são distintos dos genericamente defendidos nestes autos - pede-se a imediata rejeição desta demanda, com subsequente condenação do Autor em todas as verbas de sucumbência.

23. - Francamente, depois de ter locado a unidade, e ver esvaído seu interesse, o Autor deveria ter desistindo desta demanda. Não o fazendo, responde pelo princípio da causalidade.

III.(b). - inépcia da inicial - pedido genérico

24. - Mesmo se entenda remanescente interesse de agir ao Autor - o que se admite para argumentar - ainda assim a inicial não pode ser aceita; ao menos não da forma como deduzida.

25. - Isso porque, ao dizer que pretende a procedência da obrigação de fazer paa adequação da loja 06 , sem determinar de modo claro e preciso o que realmente pretende fazer ( CPC, art. 324), o Auto postula vedadeia ata aa paa exeuta, so as vestes de adeuação, o ue e etede. E isso não é aceitável.

26. - Trata-se de pedido totalmente genérico que não encontra nenhuma justificativa legal na hipótese em tela.

27. - O Autor, para emprestar um mínimo de credibilidade a seus pedidos, deveria ter trazido descritivos das obras que pretende, com projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis , a esteia do ue preconiza a norma ABNT NBR 16280:2014, ite 5., d (aplivel reforma em edificações ) ( DOC. 05 ).

28. - Logo, mesmo na improvável hipótese de se entender presente o interesse de agir do Autor, pede-se, quando não a rejeição liminar - pois o pedido deveria ser determinado, a teor do art. 324, caput , do CPC vigente - , ao menos ordem de emenda, franqueando-se oportunidade para complementação da defesa.

29. - Em nenhum cenário se pode admitir a formulação de pedido genérico como o que o Autor deduz em inicial.

IV - EM MATÉRIA DE MÉRITO

30. - Conquanto confie na extinção liminar do feito - seja por ausência do interesse de agir seja por inépcia da inicial - , o Cond. Réu, atento ao princípio da eventualidade, passa a impugnar o mérito da demanda, dentro do que pode apreender da inicial (observada e reiterada objeção preliminar quanto ao pedido genérico).

31. - O que aparentemente o Autor quer, diga-se sem rodeios, é algo contrário ao Regulamento Interno, à Convenção de Condomínio e ao Código Civil, na parte em que regula o condomínio edilício.

32. - Com efeito, em situação bastante distinta daquela tratada no julgado aludido em peça inicial, o que o Autor quer, muito longe de simplesmente alterar o tamanho de uma porta, é alterar a própria fachada do Cond. Réu, criando um acesso onde antes não existia!

33. - Mais... Quer aumentar a carga elétrica de sua unidade, ao arrepio de toda a estrutura existente, instalando, ainda, uma estrutura de gás que nunca existiu!

34. - Ora, a Convenção de Condomínio ( fls. 67/76 , dos autos) , vis-à-vis seu artigo Noo, afia terminantemente vedado aos condôminos :

...

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(...)

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...

35. - Do Regulamento Interno ( fls. 77/85 , dos autos) , tira-se que:

...

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...

36. - São regras que não destoam do quanto estabelecido no Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

37. - Note esse DD. Juízo que a unidade 06, de propriedade do Autor, tem a seguinte descrição conforme instrumento de especificação de condomínio ( fls. 60/66 , dos autos):

...

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...

38. - Não se trata, potato, de uidade privada de acesso , a esteia do art. 1.331, § 4º, do Cód. Civil, aludido em inicial; há indiscutível acesso à unidade do Autor pelo lado esquerdo que confronta com área de circulação.

39. - As plantas de construção que fizeram parte integrante dos folders de venda das unidades, e que retratam o quanto aprovado perante a Prefeitura do Município de São Paulo - PMSP ( DOC. 06 ) , deixam claro o que foi projetado, executado e entregue, sobretudo em termos de acesso da unidade da 06 (do Autor):

...

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...

40. - O que existe, e sempre existiu, é exatamente o quanto foi projetado, edificado e entregue quando da instalação do condomínio. Confira-se:

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41. - A alteração do acesso da Loja 06, com abertura de uma nova porta, além de alterar a fachada do Condomínio, comprometeria a própria vaga de estacionamento existente.

42. - Ou seja, não se trata, convém insistir, de uma simples alteração no tamanho da porta, mas sim de substancial alteração na fachada do condomínio.

43. - Não é demais lembrar que a Lei 4.591/64, ao tratar de alterações na fachada pelo condômino, exige a aquiescência da unanimidade dos demais:

At. - (...)

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos odôios.

44. - Justamente por isso é que se afirma completamente descabida alteração de acesso, com abertura de uma nova porta, pretendida pelo Autor.

45. - FRANCISCO LOUREIRO, com o acerto que lhe é habitual, esclarece bem o que se passa:

(...) O inciso III do art. 1.336 impõe outra obrigação de não fazer ao condômino, qual seja, a de não alterar a forma e a cor das fachadas, das partes e esquadrias externas. A razão da regra é simples: as paredes externas do edifício constituem área comum e a unidade arquitetônica interessa a todos os condôminos, de modo que não podem ser mudadas a critério de um deles . De outro lado, prevalece o entendimento de que o limite da proibição é o interesse coletivo. Toleram-se, assim, pequenas alterações na fachada, desde que ditadas por necessidade, como a colocação de grades de proteção ou a substituição de esquadrias obsoletas, originalmente as feitas de material não mais existente no mercado (RT 758/270). Também se admite a colocação de equipamentos que visem ao conforto dos moradores e compatíveis com a vida moderna, como exaustores e aparelhos de ar condicionado, desde que a agressão à fachada não seja gritante nem cause incômodo aos demais condôminos. Alguns julgados entendem que as alterações modernizadoras exige apovação da asseleia, as po aioia, ão se exigido a uaiidade. (in Código Civil Comentado , coord. Min. Cezar Peluso, 5a ed. rev. e atual. Barueri, SP: Manole, 2011 p. 1377/1378 - grifos nossos ).

46. - Vale destacar, neste particular, o quanto decidido pela C. 35a Câm. de Direito Privado do E. TJ/SP, ao julgar o ap. cível n. 1002781-82.2016.8.26.0562, sob relatoria do Des. ARTUR MARQUES:

CIVIL. CONSTRUÇÃO DE JANELA LATERAL. ALTERAÇÃO DA FACHADA EM PREJUÍZO AO CONJUNTO ARQUITETÔNICO. NECESSIDADE DE AUTORIZAÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS. DESFAZIMENTO. NECESSIDADE .

1. Na hipótese em apreço, verifica-se que a construção de uma janela lateral, ainda que de pequeno porte, caracteriza substancial alteração arquitetônica da fachada, a justificar a necessidade de prévia aquiescência, em assembleia, dos demais condôminos.

2. Não supre a ausência de deliberação dos demais condôminos, em razão da expressa disposição legal, a alegada autorização verbal do síndico, tampouco eventual obra igualmente em desacordo com as regras legais ou convencionais, tema a ser agitado em nova assembleia para que, se for o caso, sejam adotadas as medidas necessárias à restauração da fachada original.

3. Recurso improvido.

(TJSP, ap. cível n. 1002781-82.2016.8.26.0562, 35a Câm. de Direito Privado, Des. Rel. ARTUR MARQUES, j. por v.u. em 24.04.2017 - grifos nossos )

47. - Guardadas as devidas proporções, Exa., se o acréscimo de uma janela, já decidiu o E. TJ/SP, constitui alteração da fachada, muito pior se pode dizer ao acréscimo de uma porta.

48. - E o mesmo se afirma em relação ao aumento da carga elétrica e instalação de gás na unidade.

49. - Conforme ponderado em assembleia de 23.03.2018:

(...) o prédio não dispõe de projeto de instalação de gás, portanto, qualquer concessão sobre isso, demandaria a realização de um projeto para todo o prédio, aprovação e averbações na Prefeitura, o que inviabilizaria o negócio . Foi considerada a alternativa de aumentar a carga elétrica na loja porém não foi aprovada já que também exigiria projeto para adequações técnicas na entrada de energia da prédio, etc . Além disso, a assembleia se apresentou impossibilitada em fazer outras deliberações sobre isso, devido a falta de quórum (...)

50. - Trata-se de questão diretamente afeta à segurança dos condôminos que, por isso, não pode ser repreendida.

51. - Nesse sentido:

Codoíio. Alteação de fahada. Direito à segurança da coletividade de condôminos que se sobrepõe ao direito de um condômino de instalar aparelho de ar condicionado na parte externa do edifício. Vedação expressa na convenção condominial. Recurso improvido.

(TJ/SP, ap. cível n. 0030737- 37.2009.8.26.0562, 8a Câmara de Direito Privado, Des. Rel. CAETANO LAGRASTA, j. por v.u. em 27.02.2013)

* * *

CONDOMÍNIO - INSTALAÇÃO DE AR CONDICIONADO - VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - ALEGAÇÃO DE SOBRECARGA DE ENERGIA E AUSÊNCIA DE PREVISÃO EM CLÁUSULA DE SEGURO - SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS QUE SE SOBREPÕE AO INTERESSE DO APELANTE - RECURSO IMPROVIDO.

(TJ/SP, ap. cível n. 308.701-4/0-00, 5a Câmara de Direito Privado, De. Rel. A. C. MATHIAS COLTRO, j. por v.u. em 28.11.2007)

52. - Ficam, assim, inteiramente impugnados os laudos juntados pelo Autor para postular aumento da carga elétrica e instalação de gás em sua unidade.

53. - Venhamos e convenhamos, não é razoável que um condomínio instituído em 1997 tenha sua configuração arquitetônica alterada porque o Autor, depois de adquirir sua unidade mais de 20 anos depois (da instituição), diga-se, por Escritura de 27.12.2017, assim o quer.

Os direitos individuais de nenhuma unidade se sobrepõem ao interesse coletivo, a justificar alteração da fachada, aumento de carga elétrica e instalação de gás - que nunca existiu - com claro prejuízo e risco aos demais.

54. - Mesmo se alcance o mérito desta demanda, portanto, os argumentos e pedidos do Autor não podem ser aceitos, merecendo severa punição por má-fé; afinal, além de colidirem contra texto expresso de Lei, depõem contra a verdade dos fatos.

V - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

(CPC, art. 80, inciso I e II)

55. - Ao postular a alteração da fachada do Cond. Réu, o aumento da carga elétrica de sua unidade e uma instalação de gás que nunca existiu, e afirmar que o Cond. Réu ... nunca levou o assunto a votação em Assembleias, a não ser uma única tentativa que não foi votada por falta de quórum e pauta, conforme faz prova a Ata de

Assembleia datada de 23/03/2018 ... (cf. trecho da inicial, fl. 03, dos autos) , o Autor, com todo respeito devido, além de deduzir pretensão contrária à Convenção de Condomínio, ao Regulamento Interno e ao Código Civil, falta com a verdade.

56. - De todo pertinente, nesse contexto, o reconhecimento de litigância de má-fé (do Autor), a teor do art. 80, incisos I e II, do CPC vigente, com aplicação das sanções previstas no art. 81, desse mesmo Diploma Legal.

57. - Escusas à repetição, mas as alterações pretendidas pelo Autor esbarram na Convenção de Condomínio, no Regulamento Interno e no Código Civil. Caracterizam, portanto, pretensão contrária ao texto expresso da Lei.

58. - De outro lado, os pedidos do Autor foram, sim, devidamente deliberados pelos condôminos. O que se passou é que não houve acolhimento. Simples assim.

59. - Ao dizer que outras lojas teriam tido autorização para abrir portas na fachada, o Autor deliberadamente tenta levar a erro esse DD. Juízo.

60. - Vale dizer: as lojas que tem portas abertas para o lado externo são aquelas que, dentro do padrão arquitetônico originário, foram assim projetadas. Nenhuma unidade foi autorizada a romper com o padrão arquitetônico existente.

61. - Por todos esses motivos é que, com a rejeição desta demanda, pede-se, também, o reconhecimento de litigância de má-fé do Autor, aplicando-se as punições pertinentes (CPC, art. 80, I e II c/c ).

VI - CONCLUSÃO E PEDIDOS

62. - À luz do exposto, pede-se, à partida, o reconhecimento de falta de interesse de agir, ou mesmo de inépcia da inicial.

63. - Caso, no entanto, não seja esse o entendimento desse DD. Juízo, o que se admite para argumentar, pede-se seja ordenada a emenda da inicial, a fim de que o Autor apresente pedido determinado, franqueando-se ao Cond. Réu, passo seguinte, prazo para complementação de sua defesa.

64. - Na hipótese, mais uma vez admitida para argumentar, de se ultrapassarem as preliminares arguidas, pede-se, no mérito, a rejeição integral dos pedidos do Autor, uma vez que colidem contra texto expresso de lei, chegando a faltar com a verdade.

65. - Em qualquer cenário, pede-se, também, o reconhecimento e punição da litigância de má-fé do Autor (CPC, art. 80, I e II c/c ), assim como sua condenação das verbas de sucumbência, aí incluídos honorários advocatícios.

66. - Protesta-se provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, notadamente, mas não exclusivamente, pelo depoimento pessoal do Autor, sob pena de confesso, oitiva de testemunhas, que serão oportunamente arroladas, juntada de novos documentos, perícia técnica, e outras que se apresentarem pertinentes.

67. - Pede-se, por fim, que todas e quaisquer intimações relacionadas a este feito aconteçam na pessoa do advogado Nome, 00.000 OAB/UF, que as recebe na EndereçoCEP 00000-000.

Nestes Termos,

Pede Deferimento.

São Paulo, SP, 09 de novembro de 2020.

NomeR. Barros Osaki

00.000 OAB/UF