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12 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.17.8201

Petição - TJPE - Ação Despesas Condominiais - Procedimento do Juizado Especial Cível - de Condominio do Edificio Fernando Pessoa - Home Design contra Tecla Tecnica Construcoes

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Excelentíssimo (a) Senhor (a) Doutor (a) Juiz (a) de Direito do 2º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo da Capital - Estado de Pernambuco

Processo nº: 0000000-00.0000.0.00.0000

DEMANDANTE: Condomínio do Edf. Fernando Pessoa

DEMANDADO: Tecla - Técnica Construções Ltda

TECLA- TÉCNICA CONSTRUÇÕES LTDA , já qualificada nos autos do processo em epígrafe, por intermédio de seus advogados, in fine assinados, constituídos consoante instrumento de procuração anexo, com escritório profissional no timbre, local onde receberá as notificações e intimações legais, nos autos do processo em epígrafe, oferecer CONTESTAÇÃO , nos autos da ação de cobrança promovida pelo Condomínio do Edf. Fernando Pessoa, pelas razões de fato e de direito adiante expendidas:

P R E L I M I N A R M E N T E

Da Impossibilidade de Intervenção de Terceiros no Rito Especial dos Juizados

Inicialmente cumpre observar que a Condomínio Autor promoveu a presente demanda em face do Sr. Nome, que apesar de proprietário e possuidor do imóvel que gerou as cobranças das taxas condominiais objeto da lide, alegou não ser o responsável financeiro pelas débitos cobrados e, em audiência de conciliação, indicou a Tecla - Técnica Construções Ltda como responsável financeira, tendo, assim, o Autor requerido sua inclusão no polo passivo da demanda, pleito acolhido indevidamente, uma vez que não é cabível no rito disposto na Lei 9.099/95 nenhum tipo de intervenção de terceiros. Senão vejamos:

Art. 10. Não se admitirá, no processo, qualquer forma de intervenção de terceiro nem de assistência. Admitir-se-á o litisconsórcio.

Desta feita, não poderia o Autor modificar o polo passivo da demanda, uma vez que não há previsão legal para tanto. Vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO IMPROVIDO. - Nos termos do art. 264 do CPC/1973, feita a citação, é defeso ao Autor modificar o pedido ou a causa de pedir, sem o consentimento do Réu, mantendo-se as mesmas partes, salvo as substituições permitidas por lei. - A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, por tratar-se de obrigação propter rem, deve recair sobre aquele em cujo nome se encontra registrado o bem ou sobre o seu promissário comprador, pois o interesse coletivo na satisfação das despesas indispensáveis se sobrepõe ao particular.

(TJ-MG - AI: 10024111725925001 MG, Relator: José Marcos Vieira, Data de Julgamento: 25/07/0016, Câmaras Cíveis / 16a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/07/2016)

Assim, pugna pela exclusão da Tecla Técnica Construções Ltda da lide.

Da Iletigimidade Passiva

A legitimidade das partes é condição essencial da ação, consoante o disposto no artigo 17 do Código de Processo Civil, uma das condições da ação, sem a qual é inviável a análise do mérito da demanda.

A legitimidade passiva, segundo a valiosa lição de Wambier, consiste na "relação de sujeição diante da pretensão do autor". Destarte, se não há nexo de causalidade entre o direito invocado pela Autora e a conduta da Ré, verifica-se a ocorrência de ilegitimidade passiva.

No caso em tela, foi requerido em audiência conciliação, pelo Autor e Réu proprietário do imóvel, a inclusão da Tecla Técnica Construções Ltda no polo passivo da lide sob alegação de que a responsabilidade pelo adimplemento das cobranças objeto da ação seriam desta. Oras, douto julgador, a empresa ora Contestante vendeu o imóvel em questão para o Sr. Nomedesde 2013, sendo este o único proprietário e responsável pelo adimplemento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias do imóvel de sua propriedade, especialmente em virtude da natureza propter rem da obrigação pleiteada na exordial.

Inexistente, portanto, o dever de sujeição da Empresa Contestante ao direito alegado pela Autora na inicial, vez que NÃO É PROPRIETÁRIA DO BEM, carece a requerida de legitimidade passiva, devendo o feito ser extinto, sem resolução de mérito, por carência de ação, a teor do disposto no art. 485, inc. VI, do Código de Processo Civil.

D O S F A T O S

Breve Resumo dos Fatos

O Condomínio autor informa (corretamente) na peça exordial que o Sr. Nomeé o legitimo proprietário do imóvel apto. N-0304 integrante do condomínio e que este se encontra inadimplente com as taxas condominiais ordinária dos meses de outubro/2018 e fevereiro/2019 a maio/2019, bem como também das taxas extraordinária dos meses de novembro/2018, fevereiro, abril e maio de 2019, totalizando uma dívida de R$ 00.000,00.

Não obstante a propriedade ser do Nome, o Condomínio Autor requereu em audiência a inclusão da construtora no feito, pleito que foi indevidamente acolhido pelo conciliador, pois como salientado em preliminar, a ora Contestante é parte ilegítima na demanda, uma vez que vendeu em 2013 o imóvel ao Sr. Nomee, considerando a natureza propter rem da obrigação, a dívida em questão é responsabilidade única e exclusiva do atual proprietário do imóvel.

D O M É R I T O

Da Obrigação Propter Rem

A obrigação propter rem se trata de obrigação vinculada à própria coisa, no caso, do próprio bem imóvel, que dele se origina, independentemente da pessoa do proprietário, pois a obrigação adere a coisa, de modo que transferida a sua propriedade, a qualquer título, o adquirente, novo proprietário, passa a ser o responsável pelo adimplementos das parcelas vencidas e vincendas das obrigações propter rem do bem imóvel. Neste sentido, o Código Civil de 2002 dispõe em seu artigo 1.345:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios .

Não é outro o posicionamento jurisprudencial, senão o de reconhecer que as obrigações propter rem aderem ao bem imóvel, de modo que parcelas vencidas e vincendas de taxas condominiais tornam-se obrigações dos novos proprietários. Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. As despesas do condomínio devem ser assumidas pelos proprietários das unidades que o compõem, ainda que não ocupem o imóvel, tratando-se de obrigação propter rem . As taxas condominiais se caracterizam como prestações periódicas, razão pela qual a condenação ao pagamento abrange as parcelas vencidas no curso da lide e as que vencerem posteriormente após o trânsito em julgado da sentença, até o efetivo pagamento, enquanto durar a obrigação. Os juros de mora e a correção monetária devem incidir a partir do vencimento de cada parcela (TJ-MG - AC: 10000191371491001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 30/01/2020, Data de Publicação: 31/01/2020)

COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O promitente comprador de imóvel em condomínio, já imitido na posse do imóvel, é responsável pelo pagamento de despesas condominiais anteriores à data de entrega das chaves , assegurado o direito de regresso contra a construtora/incorporadora. (TJ-DF 00000-00 0014067-73.2015.8.07.0001, Relator: FERNANDO HABIBE, Data de Julgamento: 02/05/2018, 4a TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 07/05/2018 . Pág.: 317/322)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PROMISSÁRIO COMPRADOR - LEGITIMIDADE PASSIVA - CONTRIBUIÇÃO - DEVER DO CONDÔMINO - FRAÇÃO IDEAL - VALOR CORRESPONDENTE - ÔNUS DA PROVA. 1. Por ser obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pelos encargos referentes às taxas condominiais, o que torna o promissário comprador responsável pelo pagamento de tais taxas. 2.Constitui dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais. 3. A prova da existência de algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor compete ao réu, nos termos do art. 333, II do CPC. (TJ-MG - AC: 10209060627400004 MG, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 12/09/2019, Data de Publicação: 20/09/2019)

Diante do caráter real da obrigação pleiteada na demanda, comprovado o fato de que o imóvel não mais pertence ao Contestante, segundo demandado, e a obrigação acompanhar o bem imóvel, não é possível a condenação do mesmo ao pagamento das taxas condominiais, nem mesmo de períodos anteriores à posse direta do primeiro Demandado, pois o imóvel não mais pertence a ora Contestante, sendo claramente ilegítima para figurar na presente demanda, pois a obrigação objeto da causa é propter rem e, é certo que o adquirente, atual proprietário do imóvel é o responsável pelo adimplemento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias. Neste sentido, vejamos:

Desta feita, por medida de direito, deve se reconhecer a ilegitimidade passiva da TECLA, extinguindo o feito sem julgamento do mérito, uma vez que esta não mais é proprietária do bem e a cobrança em questão tem indubitavelmente o caráter propter rem .

D O P E D I D O

Ante a toda argumentação fática e jurídica exposta nesta peça, requerer:

a) Que sejam acolhidas as preliminares e reconhecida a IMPOSSIBILIDADE DA MODIFICAÇÃO DO POLO PASSIVO, BEM COMO A ILEGITIMIDADE PASSIVA DA TECLA TÉCNICA EM CONSTRUÇÕES , nos termos anteriormente aduzidos, com a extinção do feito sem resolução do mérito;

b) Seja julgada totalmente improcedente o feito, em relação a TECLA TÉCNICA CONSTRUÇÕES LTDA, uma vez que não é proprietária do Bem imóvel e a obrigação pleiteada é propter rem ;

Protesta provar o alegado por todos os meios de provas em direito admitidas, especialmente pela juntada posterior de documentos; prova testemunhal; e por tudo mais o que se fizer necessário para o deslinde da causa.

Nestes termos pede e espera deferimento.

Recife, 14 de fevereiro de 2020.

Carlos Arthur Ferrão Júnior Hermano Coutinho

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

NomeB.M. Manzella Daiana Monteiro

00.000 OAB/UFEstagiária