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3 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0562

Alegações Finais - TJSP - Ação Condomínio em Edifício - Apelação Cível - de Condomínio Residencial Puerta DEL Sol

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4º VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTOS-SP.

Processo nº: 0000000-00.0000.0.00.0000

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PUERTA DELSOL , já devidamente qualificado nos autos do Processo em epígrafe que move contra Nomee Nome, vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência, apresentar ALEGAÇÕES FINAIS , o que faz da seguinte forma, a saber:

DO RESUMO DA INICIAL

Em meados de março/2020, foi iniciada a obra na unidade nº 83, de propriedade dos requeridos.

A referida obra consiste na retirada de piso e colocação de um novo, troca de encanamento e elétrica.

No entanto, com a ocorrência da pandemia em razão do Novo Coronavirus a obra foi paralisada.

Com a Flexibilização gradual das atividades em junho/2020 o condômino da unidade 83 solicitou ao sindico a Continuidade da obra em seu apartamento, contudo, apesar de não ser uma obra emergencial , foi autorizada com ressalvas, considerando que a pesar da Flexibilização seguimos em isolamento social, tendo em vista que diversos moradores ainda estão trabalhando em home office, e crianças seguem em atividades escolares remotas.

Por conta das medidas de isolamento social, a maioria dos moradores foram trabalhar de casa ao mesmo tempo em que administra outras atividades, como a rotina dos filhos que passaram a ter aula online.

Afinal, devido a pandemia, não é só o barulho que incomoda os moradores, mas o aumento de circulação de pessoas nas áreas comuns, o que pode levar a chances mais elevadas de contaminação.

Para tanto, O sindico exigiu os documentos relativo a obra, cito; 1) Projeto/Laudo de impacto estrutural assinado por Engenheiro ou Arquiteto com ART ou RRT juntamente com o comprovante de recolhimento. 2) Projeto Hidráulico e Projeto Elétrico. 3) Plano de trabalho da obra. 4) Alvará emitido pela Prefeitura Municipal de Santos , bem como ficou estabelecido que o horário para a execução dos trabalhos seria das 9h00 às 17h00 e, em caso de quebra de paredes, piso, azulejo e abertura para passagem de conduítes somente das 15h30 às 17h00.

Contudo, além de não entregar os documentos solicitados pelo sindico, mesmo assim continuou a obra, e a partir de julho/2020 pararam de cumprir o acordo, desrespeitando os horários, produzindo barulho excessivo o dia todo, sujando elevador, corredor e toda área comum, sobrecarregando os funcionários do condomínio, que já precisam reforçar a limpeza.

Outrossim, houve rompimento de um cano no imóvel do requerido, ocasionando transtorno aos moradores, onde a água escorreu pela escadaria do 8a ao 2a andar indo até o poço do elevador, causando enorme prejuízo enorme ao condomínio.

Conseguinte, após o incidente acima o elevador começou a fazer um forte barulho no motor, além de travar as portas, conforme atesta o laudo da Empresa Atlas Schindler em anexo.

Outrossim, a obra do Requerido prejudicou o sinal da plumada 3 do prédio, causando outro prejuízo ao condomínio, conforme relato do apartamento 23, (documento anexo).

Em vista do exposto e, em razão do vultuoso porte da obra, inclusive com retirada de paredes, em 03/08/2020 o sindico notificou novamente o Requerente para que providenciasse com a máxima urgência os documentos informados acima. Contudo, o Requerente recebeu a notificação das mãos do porteiro do prédio, subiu até seu apartamento e após alguns minutos, desceu até a portaria devolvendo a notificação.

Contudo, no dia 04/08/2020, o Requerido contra notificou ao sindico, informandoque os documentos exigidos pelo

condomínio na notificação não serão entregues conforme solicitado em razão de absoluta ausência de previsão legal, documento anexo .

DO DIREITO

É fato que o Réu não entregou o Projeto/Laudo de impacto estrutural com a devida ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), Projeto Hidráulico e Projeto Elétrico, Plano de trabalho da obra e Alvará emitido pela Prefeitura Municipal de Santos, quando solicitado, bem como não cumpriu o horário estabelecido para execução dos trabalhos, ou seja, das 9:00h às 17:00h, em caso de quebra de paredes, piso e azulejos, das15:30h às 17:00h.

Além do que, não foi encaminhado ao síndico o plano de reforma e toda a documentação necessária que comprove que a obra seria executada de acordo com a legislação vigente, bem como cronograma detalhado o que será feito na obra, o tempo estimado para a conclusão e a lista de identificação completa das pessoas que irão entrar no edifício e ciência das regras do condomínio.

Tais documentos, assinados, respectivamente, pelo engenheiro ou arquiteto é que assegura o síndico quanto à obra executada, frente a outros moradores do condomínio e possíveis danos.

Cumpre salientar que o síndico é o responsável pela aprovação da documentação apresentada pelo condômino, autorizando a execução da reforma. Assim, é seu dever fiscalizar a obra e verificar se está sendo realizada exatamente de acordo com o que consta da documentação apresentada.

Em caso de não observância pelo sindico como gestor do condomínio pela má execução da obra, o mesmo pode responder Civilmente e Criminalmente.

Além das irregularidades supramencionada, o Réu deu continuidade a obra, desrespeitando horários estabelecidos, produzindo barulhos excessivos o dia todo, sujando as áreas comuns do condomínio, por conseguinte, sobrecarregando os funcionários do condomínio.

Outrossim, com a alteração de instalação do cano hidráulico pertencente a unidade 83, sobreveio o rompimento da tubulação de água no imóvel do Réu, provocando a percolação de agua pela escadaria do prédio, indo do 8º ao 2º pavimento, atingido o poço do elevador e o elevador, o que foi constado pela Empresa Atlas Schindler.

Dando continuidade ao descaso do réu, houve reclamações por parte dos moradoras provenientes do apartamento 83; os quais: trabalhadores da obra estarem utilizando diariamente o elevador de carga de forma exclusiva; garagem sendo utilizada para guarda de material, o que é proibido, não fazendo uso de máscaras, barulho excessivo, bem como reclamação sobre o mau funcionamento da TV e do sinal devido a alterações na prumada condominial Nº

3.

O laudo pericial elaborado pelo I. Perito judicial corrobora com o direito do autor, vejamos:

Em análise à Convenção Condominial, às fls. 24/45, observa-se a Cláusula Quarta, que define que o condômino tem o direito de modificar o interior de sua unidade , com o consentimento do síndico, o qual após consulta à técnicos, poderá não autorizar as modificações que possam afetar a segurança do edifício, estética ou partes comuns. (grifei)

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Em continuidade, tem-se a cláusula décima quarta, item A, que define que todos os condôminos devam obter aprovação do Síndico para a execução de quaisquer modificações na divisão interna das unidades, sempre que esta alteração possa afetar as partes externas ou internas de propriedade comum ou não estejam de acordo com as normas técnicas de construção .(grifei)

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Em continuidade, nota-se o Parágrafo Quarto da Cláusula Décima Quinta, que os proprietários se obrigam ao cumprimento de todas as cláusulas e condições presentes na Convenção e Regimento Interno do prédio.

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DA MODIFICAÇÃO DA PLANTA ORIGINAL

Concluiu o I. Perito judicial nomeado que:

Assim, quando da vistoria realizada no local, observou-se a realização de obra, que constituiu em remoção de revestimento de pisos e paredes, alteração das instalações elétricas e hidráulicas, bem como demolição de paredes internas .

Comparando-se o projeto original da unidade e o projeto atual, observa-se remoção das paredes que subdividia a cozinha, sala de tv, sala de estar e jantar, abertura de alvenaria entre a cozinha e área de serviço, fechamento da parede entre a área de serviço e sala, demolição da parede do dormitório e reconstrução de parede, reduzindo a área do cômodo .

Assim, a Lei Complementar No 1.025/2019, que Institui o Código de Edificações no Município de Santos, em seu Artigo 31, define que são dispensadas licenças, para reparos e substituição de revestimentos em geral, desde que não haja alteração de vãos.

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Ademais, o parágrafo 2º descreve que independe de licença os serviços referentes a troca de revestimento ou pintura, e, alteração de compartimentação interna em unidades privativas, entretanto, é obrigatório a comunicação prévia ao órgão competente, acompanhada a ART ou RRT e memorial descritivo: (grifei)

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No parágrafo 2º, do artigo 7º, define ainda que o proprietário somente poderá iniciar as obras ou serviços após a respectiva licença ou nos casos previstos nos parágrafos 2º a 7º do artigo 24 e no parágrafo 2º do artigo 31.

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Constatou-se às fls. 221/224, que o Réu apresentou memorial descritivo somente em 28 de agosto de 2020, ou seja, após ter iniciado as obras em março de 2020 e paralisadas em abril de 2020, sendo retomada em julho de 2020).

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Diante do exposto, destaca-se que as obras executadas na unidade Nº 83, de propriedade do Réu, de fato, não necessitavam da apresentação de licença, contudo, deveriam ter sido previamente comunicadas aos órgãos competentes, com apresentação de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e memorial descritivo . (Grifei)

Após análises das documentações, observou-se foi emitida a RRT, entretanto, não houve a comunicação de serviços junto a Prefeitura Municipal de Santos, sendo este realizado apenas em 05 de setembro de 2020, conforme documento juntado aos autos, às fls. 225, nem tampouco a apresentação do memorial descritivo, o qual fora entregue somente após o início das obras . (Grifei)

Desta feita, entende este Profissional que, as obras na unidade objeto não ofereciam risco a saúde e integridade dos moradores, por não se tratar de alterações estruturais, contudo, estava em desconformidade com o exigido pela Lei 1.025 de 16 de janeiro de 2019, e, ABNT NBR 16280:2014. (grifei)

Como se vê excelência, não foram observados os cuidados necessários na obra realizada, uma vez que que a obra estava em desconformidade com o exigido pela Lei 1.025 de 16 de janeiro de 2019, e, ABNT NBR 16280:2014 .

Portanto, o Réu descumpriu a convenção, regimento interno, legislação e normalização vigentes.

De modo que a obra foi executada à revelia do condomínio.

No mais, o laudo pericial elaborado pelo I. Perito judicial corrobora com o direito do autor, ao declarar que:

Assim, de forma a atender ao objetivo da perícia, procedeu-se a vistoria nas dependências internas do imóvel dos Requeridos, constatando que, de fato, havia obras de modificações na parte interna, abrangendo o sistema elétrico e hidráulico, bem como, paredes de vedação e elementos de acabamento , as quais não oferecem perigo a saúde e segurança dos condôminos, uma vez que, não houve modificações no sistema estrutural, somente em paredes de vedação e sistema de acabamento.

Entretanto, houve o descumprimento do artigo 31º, parágrafo 2 da Lei Complementar 125/2019, que institui o código de edificações no município de Santos, vez que não foram apresentados

os documentos pertinentes antes do início das obras, sendo a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e memorial descritivo . Grifei.

Em resposta ao quesito do Autor elaborado pelo seu assistente técnico o Engenheiro Civil Nome, restou evidente as irregularidades cometidas pelo Réu, vejamos:

QUESITO No 01 - Antes do início da reforma do apartamento, foi entregue ao condomínio, projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico acompanhados de ART ’s e Laudo Técnico, elaborado por profissional habilitado?

RESPOSTA - Em análise as informações constantes nos autos, observou-se que foi emitida a RRT, entretanto, não houve a comunicação de serviços junto a Prefeitura Municipal de Santos, sendo este realizado apenas em 05 de setembro de 2020, conforme documento juntado aos autos, às fls. 225, nem tampouco a apresentação do memorial descritivo, o qual fora entregue somente após o início das obras .

QUESITO No 02 - Em vista da Lei Federal 6.496/77 e Resolução 425/98 do Confea, é obrigatória a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e Laudo Técnico, elaborado por Profissional habilitado?

RESPOSTA - Conforme Lei 6.496/77 art. 1, todo contrato, escrito ou verbal para a execução de obras, ficam sujeitos a emissão de ART por profissional técnico habilitado .

QUESITO No 06 - As obras foram executadas conforme as normas técnicas da ABNT?

RESPOSTA - Este Profissional entende, que as obras executadas na unidade Nº 83, seguiram os padrões normativos quanto a execução dos serviços, contudo, foram constatadas irregularidades no fornecimento de documentos, conforme exposto no item V.3 DA REGULARIDADE DAS OBRAS .

QUESITO No 07 - Antes do início da reforma do apartamento, foi protocolado junto a Prefeitura Municipal de Santos, comunicado de reforma do apartamento (acompanhado dos documentos exigidos ART , laudo e Projeto), dentro do código de obras do município?

RESPOSTA - Em análise aos documentos, observou-se a Comunicação de Serviços junto a Prefeitura Municipal de Santos, em 05 de setembro de 2020, portanto, em data posterior ao início da obra .

QUESITO No 08 - Há alterações no projeto anexado aos autos?

RESPOSTA - Conforme descrito no item V Da Regularidade das obras, foram realizadas alterações de layout, uma vez que houve remoção de algumas paredes de vedação .

QUESITO No 10 - Em vista da Lei Federal 6.496/77 e Resolução 425/98 do CONFEA, é obrigatória a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) para elaboração de serviços técnicos de engenharia civil? Um laudo desprovido de ART elaborado 5 meses após o início das obras possui caráter de validade legal?

RESPOSTA - Após análises das documentações, observou-se que foi emitida a RRT, entretanto, não houve a comunicação de serviços junto a Prefeitura Municipal de Santos, sendo este realizado apenas em 05 de setembro de 2020, conforme documento juntado aos autos, às fls. 225, nem tampouco a apresentação do memorial descritivo, o qual fora entregue somente após o início das obras, conforme determina o Código de Obras do Município de Santos .

Diante do exposto, destaca-se que as obras executadas na unidade Nº 83, de propriedade do Réu, de fato, não necessitavam da apresentação de licença, contudo, deveriam ter sido previamente comunicadas aos órgãos competentes, com apresentação de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e memorial descritivo (grifei).

Após análises das documentações, observou-se foi emitida a RRT, entretanto, não houve a comunicação de serviços junto a Prefeitura Municipal de Santos, sendo este realizado apenas em 05 de setembro de 2020, conforme documento juntado aos autos, às fls. 225, nem tampouco a apresentação do memorial descritivo, o qual fora entregue somente após o início das obras, (grifei).

DA CONCLUSÃO:

Extrai-se do laudo pericial produzido que o Requerido modificou toda a planta do apartamento, com a remoção de paredes e alterações na parte hidráulica e elétrica, somente em momento posterior a ação judicial apresentou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Como se vê excelência, não foram observados os cuidados necessários na obra realizada, uma vez que que a obra estava em desconformidade com o exigido pela Lei 1.025 de 16 de janeiro de 2019, e, ABNT NBR 16280:2014.

Além de não entregar o Projeto/Laudo de impacto estrutural com a devida ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), Projeto Hidráulico e Projeto Elétrico, Plano de trabalho da obra e Alvará emitido pela Prefeitura Municipal de Santos, quando solicitado, descumpriu o horário estabelecido para execução dos trabalhos, ou seja, das 9:00h às 17:00h, em caso de quebra de paredes, piso e azulejos, somente das15:30h às 17:00h.

Além de produzir barulho excessivo o dia todo, sujando elevador, corredor e toda área comum, sobrecarregando os funcionários do condomínio, que já precisam reforçar a limpeza.

Afinal, devido a pandemia, não é só o barulho que incomoda os moradores, mas o aumento de circulação de pessoas nas áreas comuns, o que pode levar a chances mais elevadas de contaminação.

Contudo, apesar da Flexibilização seguimos em isolamento social, tendo em vista que diversos moradores ainda estão trabalhando em home office, e crianças seguem em atividades escolares remotas.

De modo que a obra foi feita à revelia do condomínio.

Portanto, o Réu descumpriu a convenção, regimento interno, legislação e normalização vigentes.

Pelo exposto, requer a Vossa Excelência, a procedência integral da presente ação, conforme termos da exordial.

Termos em que,

Requer deferimento.

Santos, 08 de junho de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF

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