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24 de Junho de 2021

Petição - Ação Devolução contra Construtora Calper

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CAPITAL/RJ.

Proc.: 0000000-00.0000.0.00.0000

Nomee Nome, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA proposta contra CONSTRUTORA CALPER LTDA.e NomeIMOBILIÁRIOS SPE LTDA , vêm apresentar sua RÉPLICA , conforme as razões abaixo:

I) DO LITISCÓRCIO PASSIVO- Legitimidade passiva da 1a ré:

Descabidas as alegações das rés sobre a ilegitimidade passiva da presente demanda.

Para a concretizar a incorporação imobiliária, a 2a ré (TC NEXUS) foi constituída pela 1a ré (CALPER) (doc. 3 da petição inicial) apenas para a conclusão do empreendimento e fazem parte do mesmo grupo econômico, tendo o mesmo sócio majoritário, o Sr. Ricardo Ranauro, e conforme a regra do art. 264 do Código Civil: “Há

solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.”

Destarte, além do exposto, a solidariedade das rés é prevista no parágrafo único do art. 7o do Código de Defesa do Consumidor: “Art. 7o. (...).

Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.”

Portanto, as rés respondem solidariamente aos pedidos de devolução de valores pleiteados na presente ação.

E a intenção do legislador ao criar a figura do litisconsórcio foi a de criar, um mecanismo de economia processual, favorecendo que os atos processuais praticados atingissem um número maior de sujeitos, quer no pólo ativo, ou passivo.

Citando mais uma vez o doutrinador Cassio Scarpinella 1 :

“A pluralidade de partes em um mesmo processo quer realizar a eficiência processual prevista no art. 5o, LXXVIII, da CF (replicado no art. 4o do CPC de 2015) e é também forma de viabilizar o atingimento da isonomia, princípio fundante do Estado brasileiro (arts. 3o, IV, e 5o, caput e I, da CF). Sim, porque o litígio conjunto favorece a prática de atos processuais tendentes a afetar um maior número de sujeitos com maior eficiência e viabilizar, até mesmo, o proferimento de decisão desejavelmente uniforme (se não igual) para todos os envolvidos.”

Ademais, segundo a cláusula 7.1 do contrato celebrado entre as partes, verifica-se que o fato das rés serem, ao mesmo tempo, incorporadores e construtores, isto acaba por desnaturar o regime da construção por administração, tendo em vista o desatendimento à Lei no 4.591/1964, in verbis:

“O Outorgado está ciente, e de acordo, que a Outorgante assuma integralmente e com exclusividade a condição de Construtora e Incorporadora do Empreendimento, pelo regime de obra por administração, onde a responsabilidade pelo custeio integral da obra é dos

Em outro trecho, o contrato de construção que a Calper impõe aos coproprietários proíbe a sua atuação, diretamente ou através da Comissão de Representantes, com relação à obra, de acordo com a cláusula 11.10, abaixo transcrita, em total desrespeito com a Lei no 4.591/64, in verbis:

“Cláusula 11.10 – É vedado ao Contratante e, bem assim, à Comissão de Representantes, a interferência direta na obra, ou nos procedimentos de cobrança e recuperação dos recebíveis. As eventuais reivindicações e sugestões deverão ser sempre apresentadas de forma escrita à Contratada, sendo necessária apenas a comunicação com 48 horas antecedentes ao dia da visita”

Fato que também é comprovado ao se analisar os boletos de cobrança das parcelas do empreendimento, onde, ao contrário do que diz o art. 58, II, da Lei no 4.591/64, a conta para depósito das parcelas referente a obra está em nome da 2a ré (TC NEXUS) e não em nome do condomínio, como diz a lei.

E para fechar a questão, outro fato que demonstra ser o empreendimento uma obra que não se enquadra como administração ou preço de custo, é que o Sr. Ricardo Ranauro, sócio majoritário e administrador da Calper (que no caso acumula os papéis de incorporadora e construtora do empreendimento), foi o primeiro síndico do condomínio, ou seja, a 1a ré (CALPER) manipula toda a administração do projeto vendido aos autores.

Desta forma, as contas do condomínio de construção do “Nexus Hotel & Residence” são geridas pela própria 1a ré (CALPER), incorporadora e construtora do empreendimento, em flagrante conflito com o interesse dos coproprietários, já a Comissão de Representantes não tem qualquer gerência sobre as contas do condomínio, conforme a cláusula 11.10 acima transcrita.

Ora Exa., uma das características da obra por administração é a formação de uma Comissão dos Representantes dos coproprietários do

condomínio, e praticar todos os atos necessários para o funcionamento regular do condomínio, obedecendo ao que diz o art. 61 da Lei no 4.591/64, in verbis:

“Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato: examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva; fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes; contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor; fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção; exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.”

Outro fato que comprova a descaracterização do empreendimento como obra por administração, é que a Lei, no inciso IV do art. 43, proíbe expressamente qualquer alteração de projeto sem que haja a aprovação da unanimidade dos condôminos. Trata-se de norma de ordem pública, aplicável a qualquer tipo de incorporação, independentemente da forma de contratação da sua construção, que não pode ser modificada por interesses particulares, em especial do incorporador.

A descaracterização do empreendimento “Nexus” como obra por administração ou preço de custo foi reconhecida pelo Juízo da 1a Vara Cível do Foro Regional da Barra da Tijuca ao julgar uma ação semelhante a esta, processo no

ré (CALPER):

“(...) de fato, está descaracterizado o regime de administração ou ‘preço de custo’ para a realização da obra, de vez que a 1a Ré é a um só tempo alienante, incorporadora e construtora do empreendimento. Toda a administração do empreendimento, inclusive o recebimento das parcelas pagas pelos adquirentes das unidades, está sob a responsabilidade das Rés” Grifei

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já firmou entendimento, em casos semelhantes ao da presente ação, no sentido de que “é competente a Câmara

Cível Especializada para apreciar recursos em demandas envolvendo aquisição de imóvel da construtora, em que apesar de indicado o art. 58, da Lei no 4.591/64, resulte evidenciada a incorporação do empreendimento imobiliário, a teor dos arts. 28 a 30, do citado diploma, e, consequentemente, descaracterizado o regime de contratação por administração ou por “preço de custo”. (Enunciado no 6, aviso TJ no

15/ 2015).

Não restam dúvidas que o modelo de negócio proposto pela 1a ré (CALPER) não se trata de uma obra por administração, e sim, de uma construção de empreendimento nos moldes convencionais com a propaganda enganosa visando apenas o lucro do Construtora Calper.

Por fim, os autores propuseram a ação contra rés solidárias conforme o Princípio da Solidariedade, insculpido no Código de Defesa do Consumidor, através do art. 7o, ou seja, o consumidor pode escolher a quem acionar: um ou todos. Como a solidariedade obriga a todos os responsáveis simultaneamente, todos respondem pelo total dos danos causados.

II) DA INCIDÊNCIA DO CDC- PROTEÇÃO ESPECIAL DO CONSUMIDOR

COMO GARANTIA FUNDAMENTAL, NOS TERMOS DO ART. 5o, INCISO XXXII DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA

(A) A AUTORA COMO CONSUMIDORA

O objeto desta lide, destarte, sujeita-se à incidência dos princípios e normas do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o autor se enquadra no conceito de consumidor final (CDC, art. 2o) e as rés na de fornecedora de produto e serviço (CDC, art. 3o).

São inúmeros os precedentes do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, no sentido que se enquadra como consumidor aquele que adquire unidade em apart-hotel, e se enquadra na figura de fornecedor a incorporadora e a construtora, in verbis:

“ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE

COMPRA E VENDA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS E INDENIZAÇÃO. AQUISIÇÃO DE UNIDADE EM APART-HOTEL. CONTRATO FIRMADO ENTRE PROMITENTE COMPRADOR PESSOA FÍSICA E INCORPORADOR. Declínio de competência, em julgamento monocrático, por se tratar de aquisição em unidade hoteleira. Destinatário final do bem, ex vi do art. 2o da Lei no 8.078/90. Questão que deve ser apreciada também sob o aspecto da vulnerabilidade da pessoa física, já que há entendimento sumulado (Súmula 310 deste Tribunal) no sentido de incluir na competência das Câmaras Cíveis Especializadas as demandas propostas por empresa individual ou microempresas. Contrato de adesão que aponta a finalidade de hotelaria. Compra e venda de imóvel em apart-hotel que não lhe retira a condição de destinatário final do bem. Cláusula de adesão imposta pelo incorporador que, por si só, não afasta a incidência do art. 2o do Código de Defesa do Consumidor. Promitente comprador que pode optar pela aquisição de imóvel em condomínio com serviços, utilizando-o efetivamente para moradia. Julgamento do recurso suspenso, com o encaminhamento do presente conflito negativo de competência.” 0012607-39.2012.8.19.0028 – APELAÇÃO, Des. GILBERTO DUTRA MOREIRA - Julgamento:

E segundo o entendimento doutrinário de Flávio Tartuce 2 :

“Como se conclui pela análise dos julgados, o sentido de ampliação de incidência da Lei Consumerista é bem considerável, dedução retirada também do art. 29 do CDC, segundo o qual se equiparam aos consumidores todas as pessoas, determináveis ou não, expostas às práticas comerciais e empresariais nele previstas. O último dispositivo, que consagra o último conceito de consumidor equiparado, tem incidência para as relações contratuais, conforme detalhamentos constantes do Capítulo 5 deste livro.”

Este também é o entendimento de Caio Mário da Silva Pereira 3 , in verbis:

“...o CDC pode incidir sobre o contrato de incorporação em relação à publicidade enganosa capaz de causar danos materiais ou morais aos adquirentes (CDC, arts. 37 e 51), à proibição de cláusulas abusivas, como as que exijam do adquirente vantagem manifestamente excessiva, deixem de estipular prazo para cumprimento da obrigação do incorporador, elevem sem justa causa o preço da unidade imobiliária (CDC, arts. 39, V, X, XII), as que inviabilizam a revisão do contrato em razão de excessiva onerosidade para o consumidor (art. 6.o, IV e V); pode incidir, ainda, em relação a cláusulas que impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor (incorporador ou construtor), inviabilizem a inversão do ônus da prova, permitam ao fornecedor (incorporador ou construtor)

2 TARTUCE, Flávio. Neves, Daniel Amorim Assumpção.Manual de direito do consumidor : direito

material e processual

– 3. ed. – Rio de Janeiro: Forense: São Paulo: MÉTODO, 2014. p. 81.

3 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11. ed. rev., atual. e ampli.

segundo a legislação vigente – Rio de Janeiro : Forense. 2014. p. 267.

além dessas, há a norma segundo a qual é nula a cláusula que estabeleça a perda da totalidade das quantias pagas, nos contratos de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária (CDC, art. 53); ainda como lei geral, o CDC pode ser aplicado também em relação à responsabilidade objetiva do incorporador e do construtor pela segurança e solidez da obra e pela reparação dos danos decorrentes de defeito da edificação (art. 12); na fase pós-contratual, incide a regra geral da responsabilidade solidária dos fornecedores (incorporador e construtor) pelos vícios de qualidade e quantidade que tornem a coisa (unidade imobiliária) imprópria ou inadequada ao fim a que se destina ou que lhes diminua o valor (CDC, arts. 18 e 19)”.

Consoante as razões acima expostas, os autores, compraram o imóvel para uso próprio e é destinatária final do produto (unidade em apart-hotel) e do serviço de incorporação imobiliária, sendo então amparado pelo Código de Defesa do Consumidor.

(B) NECESSIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA INCIDÊNCIA DOCÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDORR:

A relação jurídica existente entre as partes é nitidamente de consumo, atraindo, portanto, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que é um conjunto de regras principiológicas e não meramente uma lei geral.

Segundo o art. 6o, VIII, do CDC, é direito básico do consumidor "a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando a critério do juiz for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência".

Assim, em que pese a simples narrativa dos fatos e os documentos anexados a petição inicial já serem elementos suficientes para demonstrar a verossimilhança das alegações, com nexo de causalidade, dano e culpa das rés, deve ser aplicada ao caso a inversão do ônus da prova.

(C) A PRÁTICA DE CRIME CONTRA A ORDEM ECONÔMICA E CONTRA A ECONOMA POPULAR, ART.6555 DA LEI No459111, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964:

Fica evidenciada a prática de crime contra a economia popular, conforme o art. 65, da Lei no 4591/64, in verbis:

“Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

§ 1o incorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações. ” Grifei

Com efeito, as DIVERSAS IRREGULARIDADES ENCOBERTAS MALICIOSAMENTE PELA 1a RÉ (CALPER) FORAM APONTADAS PELA AUDITORIA (doc.

3) e registradas pela Comissão de Representantes em recente notificação enviada à 1a ré (CALPER), onde foi constatado:

- Utilização de valores pagos pelas rés para o custeio de despesas alheias às obras; - Contratação irregular de prestadores de serviço; - Erro no cálculo da taxa de administração (item 2.2 do 1o e 2o relatórios da Auditoria);

- Pagamento a maior ao Diretor de Produção responsável pela obra, a título de honorários profissionais (item 2.2.V do 2o relatório da Auditoria) E não acaba por ai!

Além de todas as irregularidades que já caracterizam a hipótese prevista no art. 65, § 1o, II da Lei 4.591/64, a 1a ré (CALPER), com o intuito de não arcar com o custo de construção de aproximadamente R$ 00.000,00, obrigação que é do incorporador, conforme o art. art. 35, § 6o da Lei no 4.591/64, alterou o projeto do empreendimento sem o quórum legal, tornando a propaganda de empreendimento de sucesso, uma jogada de marketing enganoso, conforme a ilustração abaixo:

O que a 1a ré (CALPER) pretende com a alteração do projeto, é reduzir o número de unidades em estoque, diminuindo o seu inadimplemento e o prejuízo que é de sua responsabilidade, entretanto o seu representante, o Sr. Ricardo Ranauro, já se manifestou informando que não irá arcar com nenhum prejuízo, conforme trecho da ata da assembleia de 09/07/2016 abaixo transcrito, contrariando mais uma vez o que diz a lei de incorporações, in verbis:

“(...) nós estamos em uma obra por administração. As nossas unidades estão inadimplentes, e nós não faremos o aporte.” Grifei

As infrações criminais cometidas no empreendimento “Nexus Hotel & Residence” são patentes e encontram abrigo na lição de Celso Delmanto 7 , in verbis:

“Caracteriza-se referido delito quando quem promove dada a incorporação falta com a verdade em comunicações ao público ou interessados na aquisição das respectivas quotas – partes, especificando-se de que meios se podem valer os autores da falsidade. Trata-se de informação formal consumando-se com a mera comunicação falsa, sendo indiferente a ocorrência de prejuízo efetivo, sendo também delito de perigo, já que capaz de causar eventual dano. O bem tutelado é a economia popular, atingindo no polo passivo indistinto número de pessoas, enquanto que no polo ativo figura qualquer que, realizando a incorporação, atue de maneira que o legislador veda, tendo por elemento subjetivo o dolo genérico. Não comporta a forma culposa, podendo haver a coautoria e a tentativa.” Grifei

Sendo assim, reitera a V. Exa. o pedido de expedição de ofício ao Ministério Público Estadual, para que apure a prática do crime contra a ordem econômica e contra a economia popular pela 1a ré (CALPER) e seus diretores, em razão das razões acima expostas, que demonstram as afirmações falsas sobre a publicidade, o balanço, relatório e parecer do empreendimento “Nexus Hotel & Residence”, caracterizando o tipo penal do art. 65, da lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

(D) DA PROIBIÇÃO DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM:

Todas as ilicitudes cometidas pela 1a ré (CALPER) demonstram de

celebrado entre as partes.

Ao se celebrar um contrato, nenhuma das partes pode agir com um comportamento contraditório ao que foi celebrado, trata-se de princípio básico de convivência nas relações jurídicas e sociais, que se funda na credibilidade e na segurança geradas pela conduta anterior e, consequentemente, na confiança despertada na parte que a recebeu.

Com efeito, o comportamento contraditório da 1a ré (CALPER) caracteriza o venire contra factum proprium que acaba por criar uma situação onde a autora deve ser indenizada pela quebra de confiança, da boa-fé, da expectativa e do dever de lealdade contratual.

Neste sentido, alerta Anderson Schreiber 4 , in verbis:

“Mais que contra a simples coerência, atenta o venire contra factum proprium à confiança despertada na outra parte, ou em terceiros, de que o sentido objetivo daquele comportamento inicial seria mantido, e não contrariado. ”

Outrossim, prossegue Anderson Schreiber 5 com o ensinamento que o dano eventual causado pelo venire contra factum proprium deve ser ressarcido, in

verbis:

“Nada obstante, parece que o venire contra factum proprium desempenha um relevante papel dogmático, qual seja, o de ser a causa da ‘injustiça’ (rectius: antijuridicidade) do comportamento danoso. De fato,

4 Infrações Criminais nas Incorporações, São Paulo, Revista dos Tribunais, 1976. p. 25 e seguintes.

5 SCHREIBER, Anderson. A Proibição de Comportamento Contraditório: Tutela da Confiança e venire contra

factum proprium – 4. ed. – São Paulo: Atlas, 2016. p. 63.

SCHREIBER, Anderson. A Proibição de Comportamento Contraditório: Tutela da Confiança e venire contra

factum proprium – 4. ed. – São Paulo: Atlas, 2016. p. 109.

confiança tomado como um comportamento abusivo, a vítima está, exatamente por esta razão, habilitada a obter indenização.” Grifei

A prática de condutas contraditórias pela sociedade em geral, infelizmente, tem se demonstrado como uma conduta usual, e que se confrontam com o princípio da boa- fé. O princípio da boa-fé pode encontrar limitações à sua aplicabilidade por não haver, na lei, muitos artifícios específicos que impeçam a prática de condutas contraditórias, o que, aliado à subjetividade do princípio da boa-fé dificulta a restrição destes comportamentos. Para evitar que o prejuízo a pessoas que praticam atos jurídicos imbuídas de boa-fé resta evidenciada a importância da busca de meios para vedar tais condutas contraditórias aos costumes sociais e à boa-fé.

(E) PRECEDENTES ACERCA DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES DO EMPREENDIMENTO NEXUS:

Os autores não são os únicos insatisfeitos com a administração desastrosa e temerária da 1a ré (CALPER), e outras ações foram propostas por coproprietários, sendo que, duas dessas ações já tiveram sentença de procedência prolatada, conforme abaixo transcrito, in verbis:

Autor: EDISON COELHO

Autor: CLENILDE FERREIRA PEIXOTO COELHO

Réu: Nome

IMOBILIÁRIOS SPE LTDA Réu: CONSTRUTORA CALPER LTDA Processo no 0015951-62.2015.8.19.0209, 1a Vara Cível do Fórum Regional da Barra da Tijuca “(..)

Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE o pedido, para decretar a rescisão dos contratos

devendo as Rés restituir 80% (oitenta por cento) dos valores que lhes foram pagos pelos Autores, devidamente corrigidos e acrescidos de juros moratórios de 12% (doze por cento) ao ano, contados da citação, por se tratar de relação contratual (RSTJ 10/414, 11/422, 17/324, etc.). Considerando a sucumbênci recíproca, as custas processuais serão repartidas, compensando-se os honorários advocatícios, vez que a ação foi proposta na vigência do CPC/73, não sendo possível surpreender os litigantes com a alteração da sistemática referente aos ônus da sucumbência no curso da demanda. ” Grifei

Autor: ROSANA MUCHICK Réu: CONSTRUTORA CALPER Processo: 0039886-46.2015.8.19.0205 7a Vara Cível do Fórum Regional de Campo Grande “( ...) Isto posto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O

PEDIDO para: 1- declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, fixando em 80% (oitenta por cento) dos valores pagos a quantia a ser restituída pela Ré à autora, com correção da data do desembolso e juros da citação de 1% ao mês, excluindo-se do cálculo os valores referentes ao sinal; 2- condenar a ré a excluir o nome da autora dos cadastros restritivos de crédito. Oficie-se. Condeno a ré,

honorários advocatícios, este que fixo em 10% sobre o valor da causa. P.R.I. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive- se.

Além disso, a matéria é antiga e já vinha sendo discutida, onde no encontro dos juízes integrantes dos Juizados Especiais, realizado em Gramado no dia 13/05/2005, editou o seguinte Enunciado: “Na ação de

rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel, celebrado a prestações, sob amparo do Código de Defesa do Consumidor, cabível se mostra ao promitente comprador exigir a devolução das quantias pagas, inclusive a título de comissão de corretagem, diretamente do promitente vendedor. ”

Mister frisar, que nossos Tribunais têm entendimento uníssono quanto a devolução integral de todas as importâncias pagas, acrescidas de correção monetária e juros legais, a contar do desembolso de cada prestação efetuada pelo autor, in verbis:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PARA CONDENAR A RÉ NA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS EFETIVAMENTE PAGAS PELA AUTORA NO CURSO DO CONTRATO, JULGANDO IMPROCEDENTE O PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E POR DANOS MORAIS. RECURSO DAS PARTES. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. MÉRITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PROVADO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IRRELEVÂNCIA. ENTENDIMENTO DO ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. (...)

final, por parte da compradora do imóvel, não pode esta exigir o adimplemento contratual por parte do vendedor, para a devida entrega das chaves, conforme dispõe o art. 476 do Código Civil e não tendo a compradora dado continuidade ao processo de financiamento do imóvel, mostra-se irrelevante o atraso na finalização da obra e liberação/averbação do "Habite- se". Deve ser mantida a restituição integral das parcelas pagas pela autora no curso da execução do contrato, sob pena de enriquecimento ilícito da empresa construtora. A rescisão de contrato por mora do promitente-comprador não libera o promitente- vendedor da obrigação da restituição das parcelas já pagas, devidamente corrigidas. Indevida retenção de percentual do valor pago pela apelada no curso da execução do contrato. Leonina e a justificar a intervenção do Estado revela-se, sem dúvida, a disposição contratual que impõe ao consumidor que pretende adquirir unidade habitacional a obrigação de aceitar que o percentual de devolução dos valores, no caso de rescisão do contrato, seja proporcional à importância paga . Falta de demonstração dos "reais custos decorrentes da rescisão contratual motivada pela Apelada", de modo a gerar um percentual variável para a devolução dos valores. (...). Sentença que se mantém in totum. RECURSOS PRINCIPAL E ADESIVO AOS QUAIS SE NEGA SEGUIMENTO, na forma do Artigo 557, caput, do CPC.”. (Processo no 0027776-42.2011.8.19.0209, Des. Joaquim Domingos de Almeida Neto, Julgamento: 30/10/2013, 24a Câmara Cível). Grifei

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu em casos onde o comprador por dificuldades financeiras desiste do negócio que as empresas fornecedoras devolvam “todo o montante vertido pelo promitente-comprador,

nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras”, tem todo o sentido

que se devolva todo o valor quando a inadimplência contratual vem das rés, in verbis:

“RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO PELO PROMITENTE- COMPRADOR - RETENÇÃO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE TODOS OS VALORES VERTIDOS E QUE, NA HIPÓTESE, SE COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS - MAJORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. A Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o promitente- comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ação de rescisão contratual e, objetivando, também reaver o reembolso dos valores vertidos (EREsp no 00.000 OAB/UF, 2o Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281). 2. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do direito de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito. 4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não revogou o disposto no artigo 418 do Código Civil, ao contrário, apenas positivou na ordem jurídica o princípio consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir a retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor. 5. O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras. 6. É inviável alterar o percentual da retenção quando, das peculiaridades do caso concreto, tal montante se afigura razoavelmente fixado. 7. Recurso especial improvido. (REsp (00)00000-0000/MA, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 04/08/2009)”

“COMERCIAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE I1MOVEL - PERDA DO VALOR DAS PRESTAÇÕES. (CLAUSULA ABUSIVA) - INTELIGENCIA DOS ARTS. 51 E 53 DO CÓDIGO DO

consumidor são abusivas as cláusulas que, em contrato de natureza adesiva, estabeleçam, rescindindo este, tenha o promissário que perder as prestações pagas, sem que do negócio tenha auferido qualquer vantagem. II - inviável na via do especial discutir dedução de quantias a título de despesas arcadas pelo promitente quando repelidas nas instancias ordinárias por envolver reexame de provas (sumula 7). III - recurso conhecido e improvido. (REsp 00.000 OAB/UF, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/02/1996, DJ 27/05/1996, p. 17867)”

III) DOS PEDIDOS:

Ante o exposto, requer que sejam rechaçadas todas as preliminares aventadas na contestação, com o consequente acolhimento de todos os pedidos elencados na petição inicial.

Por fim, requer a expedição de ofício ao Ministério Público Estadual para apurar a prática do crime contra a ordem econômica e contra a economia popular pela 1a ré (CALPER) e seus diretores, na forma do art. 65, da lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Termos em que, pede deferimento.

Rio de Janeiro, 14 de maio de 2019

Nome

00.000 OAB/UF