jusbrasil.com.br
27 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.26.0482

Petição - Ação Rescisão / Resolução

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DA COMARCA DE PRESIDENTE PRUDENTE - ESTADO DE SÃO PAULO.

Autos nº 0000000-00.0000.0.00.0000

Ação de Rescisão de Contrato

Nome, já qualificado aos presentes autos, por seus advogados subscritores, vem à presença de Vossa Excelência, informar que conseguiu reunir recursos suficientes para realização de laudo pericial acerca do imóvel objeto de litígio e, diante do quadro narrado requerer o que adiante se segue.

Antes de apresentar o laudo técnico, concorda com o equívoco sobre a petição de fls. 295/299 e requer, assim, sua extração do feito, pedindo escusas pelo ocorrido.

1. PARECER TÉCNICO - ESTUDO DE LOCAÇÃO TOPOGRÁFICA DO

IMÓVEL RURAL E ANÁLIS DOCUMENTAL - CONCLUSÃO PELA INEXISTÊNCIA DA ÁREA OBJETO DO PRESENTE LITÍGIO.

Após o ingresso da ação judicial, consistente no pedido de rescisão contratual, devolução dos valores indevidamente pagos e indenização por perdas e danos, em razão dos Réus terem realizado a venda de um imóvel que não existe de fato, o Autor postulou pela produção antecipada de provas.

Na oportunidade, justificou o pedido em razão da execução dos cheques intentada pelos Réus em face do Autor (autos nº 0016249- 84.2013.8.26.0482), que se encontra em fase de expropriação de bens do Autor.

Havia, portanto, no entender do Autor, elementos de urgência suficientes para o deferimento da medida, o que foi afastado por este Juízo.

Ocorre que, daquele pedido até a data atual já se passaram mais 06 (seis) meses, estando a execução com pedidos de adjudicação dos bens do Autor, o que demonstra, sem sombra de dúvidas, a urgência na busca da solução do presente litígio, ou seja, na demonstração da inexistência do imóvel vendido pelos Réus ao Autor ou, ao contrário, em sua efetiva comprovação de existência, com o pagamento do preço pelo Autor e encerramento das ações que tramitam neste Juízo.

Para tanto, na busca de demonstrar a tese principal ventilada na inicial, com a comprovação da inexistência completa do imóvel vendido pelos Réus ao Autor, em clara prática ilícita e afastamento completo da boa-fé contratual, foi realizada prova técnica, consistente em "estudo de localização topográfica de imóvel rural e análise documental da Fazenda Barra - Cassilândia

- MS", tendo como responsável técnico o Engenheiro Elton José Sant’Ana Ferreira.

O objetivo, como dito anteriormente está assim delimitado:

O presente trabalho consiste em analisar os documentos dominiais que deram origem aos registros e os que posteriormente foram gerados mediante processos de compra e venda, verificar a real localização e identificar se ocorreram práticas escusas aos procedimentos técnicos e legais durante o processo de registro do imóvel objeto da Transcrição 15.940, Livro 3-X, Folha 30, da Transcrição das Transmissões, de 13 de fevereiro de 1962, do 1º Serviço Notarial e de Registro Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Paranaíba - MS em face ao título aquisitivo Escritura Pública de Compra e Venda, Livro nº 335, Páginas 348/350, 1º Traslado, do 4º Tabelião de Notas e de Protestos de Letras e Títulos de Presidente Prudente - SP, data de 23 de maio de 2012, onde o requerente, Nome, brasileiro, comerciante, portador da Cédula de Identidade RG sob nº 710.432 SESP/SC, inscrito no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, casado em regime de comunhão parcial de bens com MARIA ROSENEIDE ALBANO WENDRAMIN, RG sob nº 1.547.067 - SESP/SC, inscrita no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, adquire de boa fé, UMA ÁREA RURAL, remanescente do imóvel Fazenda Barra, com área de 1.013,0432 ha. (fl. 05 do laudo técnico).

Em razão das dúvidas trazidas desde o início da execução ingressada em desfavor do Autor, fato esse que motivou o ingresso desta anulatória, a realização de um estudo a respeito da efetiva existência da área se tornou imprescindível para impulsionar o andamento dos presentes autos e buscar o encerramento dos feitos - tanto execução como ação anulatória - que estão a trazer enormes prejuízos ao Autor.

Os prejuízos informados perpassam pela perda de crédito para realização de negócios mas, principalmente, porque na execução em apenso já há pedido de adjudicação de bens do Autor, o que aumenta sobremaneira a urgência a ser reconhecida por este nobre Juízo.

Ainda, por ocasião da compra do imóvel, o Autor dispendeu grande soma em dinheiro, bem como, quitou alguns cheques entregues ao Réu que o descapitalizou e deixou em sérias dificuldades financeiras.

Na compra do imóvel, existia uma expectativa de ganho através da atividade de pecuária e agricultura, que foi impossível realizar diante da impossibilidade de tomar posse do imóvel, notadamente que não existia.

Com o objetivo do laudo técnico devidamente delineado, a Empresa efetivou o trabalho para constatar a existência e a localização correta do imóvel, por intermédio de análise de "...elementos de registros públicos de imóveis juntamente com estudos de materiais cartográficos oficiais, com cartas topográficas, hidrografia local, plantas regionais, acervo fundiário oficial, obtidas a partir de órgãos oficiais com INCRA, IBJE, Ministério do Meio Ambiente, etc." (fl. 05).

Assim, mediante a análise de toda a documentação existente, o estudo efetuou a análise completa do imóvel em questão:

UMA ÁREA DE TERRAS, remanescente do imóvel, denominado FAZENDA BARRA, considerado EXCESSO do objeto da Transcrição 15.940, Livro 3-X, Folha 30, da Transcrição das Transmissões, de 13 de fevereiro de 1962, do 1º Serviço Notarial e de Registro Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Paranaíba - MS, foi supostamente adquirida pelo requerente através do instrumento público TÍTULO AQUISITIVO - Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada no Livro nº 335, Páginas 348/350, 1º Traslado, do 4º Tabelião de Notas e de Protestos de Letras e Títulos de Presidente Prudente - SP, data de 23 de maio de 2012. (fl. 07)

De início, constatou-se que o vendedor Nome, apesar de declarar-se possuidor do imóvel, não detém sua propriedade, eis que não registrado em seu nome o imóvel vendido ao Autor Nome.

A análise documental pela perícia técnica deixou claro que o EXCESSO DE ÁREA (1.013,0432 ha) vendido ao Autor Nome, não existe de fato.

Primeiro porque, segundo o laudo técnico, o excesso tratado na escritura pública é de grande extensão, motivo pelo qual referida diferença de área pode existir "...quando tratamos de registros antigos, com descrição precária e carente de informação, no entanto, são raras diferenças desta magnitude, restando ao menos ao registrador a suscitação de dúvida quando a apresentação de documentos técnicos e a exigência do registro do suposto imóvel para a lavratura da escritura pública."

Isso porque, quanto a este ponto preliminar, o laudo destaca logo de início:

Haja vista a grande diferença observada em documento técnico, seria necessário a apresentação de Laudo Técnico do responsável do presente trabalho, relatando as diferenças encontradas, e a que se cabe tais diferenças, devendo o documento técnico, juntamente com Planta Topográfica e Memorial descritivo estar devidamente acompanhado de sua Anotação de Responsabilidade Técnica - ART , conforme determina a Lei nº 6.496, de 7 de Dezembro de 1977, havendo ainda menção do profissional responsável por este trabalho técnico que subsidiou a confecção da escritura pública juntamente com o respectivo nº de ART.

E explica, na análise pormenorizada da documentação, a inexistência da área objeto do presente litígio, uma vez que a Fazenda Barra não possui nenhum excesso, pois havia sido completamente vendida - área total de 1.251,6858 ha - que foi completamente encerrada por procedimento de venda averbado, nos seguintes termos:

Através de transmissão das transcrições foram vendidas as respectivas áreas de 168,6453 há a Antonio Guido de Freitas em 26 de fevereiro de 1962, através da transcrição 15.982 fls. 38 deste Livro (3-X), 583,0405ha a Manoel Francisco da Silva em 01 de março de 1962 e contatado excesso da área total anteriormente mencionada, vendida área de 737,7855 hectares, a José Amim em 05 de fevereiro de 1963, totalizando uma área de 1.489,4713, maior 237,7855 ha da referência na origem, não restando portanto remanescente da transcrição nº 15.940 de 1.013,0432 ha conforme Escritura Pública de Compra e Venda, Livro nº 335, Páginas 348/350, 1º Traslado, do 4º Tabelião de Notas e de Protestos de Letras e Títulos de Presidente Prudente - SP, data de 23 de maio de 2012. (fl. 12)

A perícia técnica juntada na exordial dos presentes autos, realizada na documentação obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis, já destacava a inexistência da área então vendida, agora confirmado por nova perícia técnica.

A perícia técnica documental, portanto, concluiu com acerto sobre a inexistência do excesso de área indevidamente incluso em escritura pública de compra e venda e vendida ao Autor.

Não fosse isso, o laudo técnico foi além, realizando a reconstrução técnica do perímetro (item 6.1. - fls. 12 e seguintes), buscando então localizar o referido imóvel indicado como remanescente da transcrição nº 15.940, com 1.013,0432 ha.

Após a verificação e estudo das descrições contidas na Escritura Pública, mesmo com os erros verificados pelo perito, foi possível traçar e delimitar o local onde estaria o imóvel objeto do presente litígio (cf. extrai-se das figuras 04 a 07.

Com a comparação entre a suposta área remanescente e as áreas já existentes no sistema SIGEF - INCRA, o laudo técnico já avaliou a descontinuidade da referida área de 1.013,0432, transcrita sob o nº 15.943, da Endereçopela sua inexistência física. (fl. 20).

Diante de toda a análise realizada, o laudo técnico conclui:

Os descritivos técnicos constantes na Escritura Pública, apesar de precários, e a partir de ferramentas e produtos cartográficos oficiais, permitiram a geolocalização aproximada do imóvel supracitado e a estimativa de suas confrontações, baseando-se em elementos da topografia natural, como Ribeirões e Aparatos de Serra. Estes elementos por sua vez, considerados marcos referência soberanos e imutáveis, pelo menos no que tange a escala de tempo na qual vivemos, foi imprescindível da conclusão deste trabalho, podendo assim confrontar as informações de geolocalização aproximada com imóveis já cadastrados e certificados pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, descartando assim a existência deste naquele local, e descartando ainda a possibilidade de este imóvel poder ser geolocalizado em outra região do município de Cassilândia - MS, uma vez que os marcos referências já citados, Serra do Aporé e Ribeirão Can Cans, conforme informações cartográficas oficiais, somente existem neste local indicado.

A análise da cadeia dominial do respectivo objeto da transcrição nº 15.940 também afastou qualquer dúvida sobre a existência de remanescente em excesso da Fazenda Barra, observando ainda que único excesso descrito nos documentos, foram vendidos como constam nas averbações da transcrição nº 15.940. (fls. 21/22).

Restou demonstrado, em razão dos elementos encampados pelo laudo técnico em anexo à presente, a inexistência de fato do dito remanescente em excesso da Fazenda Barra, indevidamente vendida pelo Sr. Nomeao Autor e que, com a análise detalhada da documentação em conjunto com os dados técnicos levantados pelo laudo pericial, deixa clarividente a venda de imóvel inexistentes e que, mesmo documentalmente, não era de propriedade do Réu Nome.

Os elementos adrede apontados, juntamente com o laudo técnico realizado, trazem verossimilhança ao alegado na inicial apresentada a Vossa Excelência, objetivando, deste modo, o pedido de suspensão da execução nº 0016249-84.2013.8.26.0482 até que haja a produção da prova pericial neste feito, a demonstrar a efetiva inexistência do imóvel indevidamente vendido pelos Réus ao Autor, que está a trazer enormes prejuízos financeiros, além dos danos extrapatrimoniais, os quais deverão ser ressarcidos ao final da presente actio .

Com efeito, a fase atual da execução, dá conta da existência de um pedido do Réu/Exequente para adjudicação de diversos bens do Autor, ou seja, encontra-se na fase final do processo executivo, com a entrega dos bens ao exequente.

Por outro norte, tal como bem demonstrado no laudo técnico realizado, os valores executados pelo Réu na execucional acima mencionada são indevidas, posto que o imóvel objeto da venda pelo Réu não existe de fato, o que poderá ser ratificado, inclusive, mediante perícia técnica a ser realizada nestes autos.

De qualquer modo, já há nos autos prova suficiente a demonstrar a inexistência (laudo técnico em anexo) do bem, o que traz como consequência a necessidade de suspensão da execução em apenso, com supedâneo nos art. 921, I c/c art. 313, V, alínea ‘a’, do CPC:

Art. 921. Suspende-se a execução:

I - nas hipóteses dos arts. 313 e 315, no que couber; (...);

Art. 313. Suspende-se o processo:

(...);

V - quando a sentença de mérito:

a) depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente;

É este o caso em apreço, já que a execução busca receber valores advindos de venda de imóvel inexistente, o que motiva a presente ação anulatória, a fim de desconstituir os títulos executivos, com a determinação de suspensão da execução de título extrajudicial nº 0016249-84.2013.8.26.0482, até que haja a resolução da questão central - a desconstituição da relação jurídica entre as partes, uma vez que o contrato de compra e venda não possui objeto - a área supostamente vendida pelo Réu é inexistente.

É exatamente esta a relação jurídica discutida nestes autos, o que reflete diretamente nos autos executórios, pois não há razões em cobrar valores provenientes de Escritura Pública e Contrato Particular nulos.

2. DO PEDIDO:

Em razão dos elementos apontados, respeitosamente requer à Vossa Excelência, seja determinada a suspensão da execução 0016249-84.2013.8.26.0482, que tramita nesta mesma Vara, até que haja o encerramento da discussão central do tema em análise, consistente na existência do objeto de compra e venda - imóvel vendido pelo Réu e adquirido pelo Autor.

Ratifica integralmente, ademais, os termos do pedido de produção

antecipada de provas, a fim de ser realizada com o menor tempo possível a prova

central dos autos e dirimir eventuais dúvidas sobre a existência do imóvel.

Nestes termos,

Pede deferimento.

Presidente Prudente/SP, 10 de janeiro de 2018.

NomeEdvan Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF

Documentos que acompanham a presente:

Doc. 01 - Laudo Técnico.