jusbrasil.com.br
26 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0576

Petição Inicial - TJSP - Ação Karina Torres - Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4a VARA

CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO - SP

Processo 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, brasileiro, empresário, CPF 000.000.000-00, RG 00000-00 e NomeDE OLIVEIRA FERRATTO FLORIANO , brasileira, empresária, CPF 000.000.000-00, RG 00000-00, casada em comunhão parcial de bens, ambos residentes a Endereçoe endereço eletrônico: email@email.com, por seu advogado e procurador que esta subscreve, vem muito respeitosamente, perante Vossa Excelência, apresentar de forma tempestiva, a presente CONTESTAÇÃO na Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança que lhes promove Nome, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos:

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Tendo em vista a dificuldades econômicas que afetaram todos perante o transcorrer da Pandemia, sobretudo, os Requeridos que são aposentados, não possuindo, no momento, condições financeiras de arcar com custas, despesas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo de suas próprias manutenções, requerendo assim o benefício da gratuidade de justiça aos Requeridos nos termos da lei.

DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO

Em atenção ao artigo 319 do NCPC, os Requeridos manifestam INTERESSE EM DESIGNAÇÃO IMEDIATA DE AUDIÊNCIA DE MEDIAÇÃO/CONCILIAÇÃO, demonstrando ser válido e de suma importância o espirito conciliador.

DOS FATOS E FUNDAMENTOS

Em 05/12/2016 fora firmado CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL com prazo de 30 (trinta) meses e término na data de 09/06/2019 do imóvel situado a EndereçoCEP 00000-000, São José do Rio Preto/SP, entre o Nome(Locador), a Primeira Requerida (Locatária) e os presentes Requeridos (fiadores).

Os Requeridos dentro de seus deveres e obrigações ajustadas contratualmente, discordam, todavia, dos procedimentos adotados pela Imobiliária, administradora do imóvel, que não atuou de forma vigilante e seguindo todas as diretrizes legais.

Denota-se primeiramente, que descumpriu o dever legal de notificar a Locatária de exercer seu direito de preferência em adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, garantido pela Lei do Inquilinato, em seu artigo 27. Inclusive, podendo a Locatária, cumprindo os requisitos exigidos pela Lei 8.245/91 requerer eventual reparação na forma no artigo 33.

Em segundo lugar, deixou de atentar as disposições necessárias para o bom cumprimento e relações existentes, consentindo sem a ciência efetiva dos fiadores, ora Requeridos, que existiam inadimplências aos pagamentos mensais.

Vencidos esses primeiros argumentos, impugnam os pleitos da Requerente, manifestando os requerentes que APÓS 09/06/2019 O CONTRATO TORNOU-SE POR PRAZO INDETERMINADO, BEM COMO

HOUVE A NOTIFICAÇÃO DOS REQUERIDOS EXONERANDO-OS DA FIANÇA LOCATÍCIA.

DA PRELIMINAR - ILEGITIMADE PASSIVA DOS REQUERIDOS APÓS

23/07/2020

Conforme exposto acima, os Requeridos fiadores em 23/07/2020 notificaram a Imobiliária acerca de sua exoneração da fiança locatícia existente, tendo em vista que o vencimento do contrato por prazo determinado havia se encerrado, tornando a relação por prazo indeterminado.

Desse modo, com a Exoneração da Fiança, deixaram os Requeridos fiadores de se responsabilizarem por qualquer dívida que vier a existir posteriormente.

Assim, os Requeridos fiadores requerem e protestam pela improcedência do pedido quanto a eventual responsabilização por adimplemento contratual após 23/07/2020 , na forma da lei e da jurisprudência, cabendo unicamente à Requerida Locatária a responsabilidade pelo adimplemento após a presente data, inclusive dos reparos e concertos realizados após a entrega das chaves pela mesma.

Ultrapassada a presente preliminar, analisaremos o mérito.

DA EXONERAÇÃO DA FIANÇA NO CONTRATO POR PRAZO

INDETERMIDADO

Conforme se denota na relação locatícia existente entre as partes, em 05/12/2016 fora firmado CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL com prazo de 30 (trinta) meses e término na data de 09/06/2019.

Com o término do contrato avençado, houve a prorrogação tácita do aluguel, sem a formalização de aditivo ou novo contrato locatício, tornando indeterminado o prazo da relação locatícia existente.

Tendo em vista que o prazo contratual tornou-se indeterminado após a referida data, os Requeridos poderiam requerer a exoneração da fiança na forma do art. 40, X da Lei 8.245/91.

Sobretudo, por entenderem que o Contrato Locatício dispõe de uma cláusula abusiva na qual impõe aos fiadores eternidade na garantia locatícia, até eventual desocupação ou entrega das chaves.

Cláusula esta que ao impedir os fiadores de se exonerarem não tem eficácia após a prorrogação do contrato de fiança. Isso porque é inadmissível a pretensão de vinculação dos fiadores por prazo indeterminado.

Sem dúvida, arrepia a legalidade a previsão de um contrato perpétuo, o que ocorreria acaso aceita a vinculação da fiança ao contrato principal e a automática prorrogação deste sem o direito de os fiadores, obrigados em contrato de natureza gratuita, se verem exonerados desta obrigação.

Assim, TRANSCORRIDO O PRAZO LEGAL DE 120 (CENTO E VINTE DIAS) APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DETERMINADO, DEIXARÁ DE HAVER A OBRIGAÇÃO DE FIANÇA , sobretudo, se notificado o Locador.

E no presente caso, demonstram os Requeridos que manifestaram o interesse em exoneração da fiança locatícia, notificando a imobiliária, representante do Locador, bem como a locatária.

Desse modo, os Requeridos tornaram-se ilegítimos para serem cobrados na presente ação ordinária para exigência de eventuais valores pós-notificação , sendo de única responsabilidade o pagamento pela Locatária, inclusive por encargos e reparos, após a vistoria final.

Não devendo prosperar, portanto, a cobrança dos valores posteriores a 23/07/2020, seja a título de alugueis e encargos, seja a titulo de reparos no imóvel.

Portanto, os Requeridos fiadores reconhecem os débitos referentes ao imóvel que compreendam a data de 10/03/2020 até 05/07/2020, devendo ser Julgado Improcedente em relação aos Requeridos fiadores os débitos posteriores a 23/07/2020, por ilegitimidade passiva, posto que já estava exonerados da fiança locatícia.

DOS DÉBITOS INCIDENTES NO REPARO AO IMÓVEL APÓS A ENTREGA

DAS CHAVES

Reitera-se ao Nobre Julgador que os débitos incidência em eventuais reparos ou reforças realizadas pela Requerente, não devam incidir sobre os Requeridos fiadores, posto que já haviam pedido exoneração da fiança e caberia somente a Requerida locatária os pagamentos.

Entretanto, em não sendo esse o entendimento desse r. juízo, contestam os Requeridos os valores e serviços realizados que, conforme doc. 54/64.

Ora, aduz a Requerente que o valor devido para reparação do imóvel foi de R$ 00.000,00, mas no qual pela lista de reparações jamais chegaríamos a este valor, o que impugna-se veemente.

Sequer traz a Requerente fotos e laudo de vistoria de entrega do imóvel demonstrando efetivamente os danos existentes no imóvel, ônus que lhe cabia.

Assim, reitera-se que os Requeridos fiadores são parte ilegítima para serem responsabilizados pelo pagamento dos débitos após 23/07/2020, inclusive do valor de R$ 00.000,00a título de reparos no imóvel.

Entretanto, não entendendo, eventual adimplemento por parte dos Requeridos fiadores, os mesmos requerem a realização de pericia técnica para cálculo dos valores reais de mercado.

DOS PEDIDOS

Face ao quanto exposto acima REQUER a Vossa Excelência:

- seja concedida a gratuidade de justiça aos Requeridos,

- seja a presente ação julgada improcedente , não prosperando os pedidos da exordial, pelos motivos de fato e de direito aduzidos, mas se não for o entendimento de Vossa Excelência, requer-se que haja decretação judicial da Exoneração de Fiança pelos Requeridos, e que sejam eventualmente condenados somente ao pagamento de débitos referentes ao imóvel até 23/07/2020.

- Requer seja designada audiência de conciliação nos termos do artigo 319 do NCPC;

- Protesta e requer provar o alegado por todos os meios de provas em direito admitido, notadamente a prova documental inclusa, oitiva de testemunhas, depoimento pessoal da Requerente, perícias e demais provas que se fizerem necessárias.

Termos em que pede e espera o deferimento.

São José do Rio Preto/SP, 20 de outubro de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF