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20 de Janeiro de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.13.0707

Petição - Ação Adimplemento e Extinção

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA CÍVEL DA COMARCA DE VARGINHA, ESTADO DE MINAS GERAIS.

Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

SETPAR MORGIANA SERVIÇOS DE TERRAPLANAGEM LTDA E NomeURBANISMO, inscrita no CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na EndereçoCEP 00000-000, São Nomedo Rio Preto/SP, por seus advogados infra-ainados, nos autos da AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO em epígrafe, que lhe move , Nomevem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fundamento no art. 335 e ssss. do Código de Processo Civil apresentar sua contestação , pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos.

I. B REVE R ELATO

1. Trata-se de ação de consignação em pagamento, pelo qual o Autor pretende: (i) a con- signação em pagamento de inúmeras parcelas conforme os vencimentos; (ii) a consignação das par- celas de vencimento futuros; (iii) condenação da Requerida em honorários advocatícios. Deu à causa o valor de R$ 00.000,00.

2. Em breve síntese, na data de 04 de junho de 2008 as partes firmaram "Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano", tendo por objeto a aquisição de dois imóveis Endereçoe 15, da Quadra G, do empreendimento denominado "Sagrado Coração", pelo preço certo e ajustado conforme contrato anexo.

3. Alega o Autor, que diante da sua confessa inadimplência, que a Requerida não respei- ta a estipulação dos valores relacionados a multa e juros. Ocorre Excelência, que essa não é a verda- de, vez que a Ré sempre respeitou os limites legais relativos aos juros moratórios.

4. Ainda o Autor alega que a Requerida se negou a receber os valores, alegação esta que não deve prevalecer uma vez que a Requerida, sempre estava disposição para realizar as negociações solicitadas respeitando as clausulas contratuais.

5. Além do mais Excelência, diante da narrativa do Autor, resta claro que ele mesmo alega sua própria torpeza, deixando claro que sempre está inadimplente com as parcelas contratuais, ou seja, sempre paga suas parcelas em atraso, quando paga.

6. Diante disso, observa-se que a realidade dos fatos é que o Autor está ajuizando a ação sem motivos, vez que a ré não há abusividade nas parcelas, valendo frisar ainda que o autor está mo- vimentando o Judiciários sem razão e, a partir disso deve sofrer as penalidades legais.

7. Nesse passo, frisa-se que a Requerente está tentando quitar o contrato pelo que acha certo, não pelo contrato pactuado e a legalidade aplicada.

8. O valor do imóvel adquirido pelo Autor foi pactuado em longo prazo, sendo que o valor à vista não implica na sua divisão para pagamento a prazo. Além disso, não há qualquer irregu- laridade na forma de reajuste das prestações, mediante a adoção do IGP-M, índice corriqueiramente utilizado em negócios imobiliários.

9. Além disso, não restou demonstrada desproporcionalidade nas parcelas ajustadas, tão pouco a ocorrência de fatos supervenientes que as tornaram excessivamente onerosas, portanto, ad- mitir a revisão contratual por simples inconformismo do comprador, ora Autor, seria o mesmo que fomentar a insegurança das relações jurídicas.

10. A propósito, a lição de O RLANDO G OMES 1 :

"O princípio da força obrigatória consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes. Celebrado que seja, com observân- cia de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade, deve ser executado pelas partes como se suas cláusulas fossem pre- ceitos legais imperativos. O contrato obriga os contratantes, sejam quais forem as circunstâncias em que tenha de ser cumprido [...] O contrato importa restrição voluntária da liberdade; cria vínculo do qual nenhuma das partes pode desligar-se sob o fundamento de que a execução a arruinará ou de que não o teria estabelecido se hou- vesse previsto a alteração radical das circunstâncias"

11. Desta forma, sob um outro argumento, não há que se desnaturar a relação contratual firmada entre as partes, e, da maneira como foi estabelecida deve ser devidamente cumprida, à luz do que dispõe o princípio da força obrigatória dos contratos.

12. Além disso, ainda vale ressaltar que o Autor está inadimplente desde de 2016, ou seja a mais de 05 (cinco) anos, sendo que somente agora vem procurar pagar as parcelas, aliás sen- do diversas parcelas, afinal todas desde o ano de 2016 se encontram abertas, ou seja, mais uma vez comprovado que o Autor optou por financiar o imóvel a prazo, e ainda assim fica longos períodos sem quitar suas obrigações e ainda alega abuso nas parcelas.

13. Conforme demonstrado acima além das parcelas que busca a consignação nesta de- manda, este ainda se encontra em mora com todas as parcelas do ano corrente.

14. É a síntese da inicial, ora respondida.

II. D O M ÉRITO - D A I MPOSSIBILIDADE DE D EPÓSITO J UDICIAL DE V ALOR C ONTROVERSO .

15. Primeiramente, vem a Ré pugnar pela improcedência da presente ação, amparada pelo entendimento majoritário e precedentes jurisprudenciais de que a simples propositura de ação revisi- onal contratual não preenche os requisitos de admissibilidade para o deferimento da tutela de urgên- cia requerida, haja vista o caráter controverso dos valores pretendidos pelas partes, bem como, a au- sência dos requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora .

16. Nessa ordem de ideias, os efeitos da mora não devem ser suspensos, até porque o Col. Superior Tribunal de Justiça por meio da Súmula nº 380 já pacificou o entendimento de que a sim- ples propositura de ação revisional não inibe a mora. Vejamos:

Súmula 380 - A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor. (Súmula 380, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/04/2009, DJe 05/05/2009)

17. No mesmo sentido, confira-se julgado do Col. STJ.

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. BUSCA E APREENSÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AJUIZAMENTO. RECONVENÇÃO. MORA. CARACTERIZAÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUIÇÃO DO DEVEDOR EM MORA. CARTÓRIO LOCALIZADO EM COMARCA DIVERSA. VALIDADE.

1. "A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor" (Súmula 380/STJ).

2 (...).

(AgRg no REsp (00)00000-0000/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2012, DJe 05/09/2012)

18. Acerca da necessidade do valor depositado ser o integral (incontroverso + controver-

so), também já se posicionou a jurisprudência:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. AÇÃO ORDINÁRIA. DEPÓSITO ACAUTELATÓRIO. VALORES INCONTROVERSOS. IMPOSSIBILIDADE. O depósito judicial dos valores controvertidos, ou seja, daqueles em relação aos quais não há certeza quanto à obrigação de pagar, para que tenha o efeito de acautelar o devedor contra os efeitos da mora e, por conseguinte, das conseqüências do inadimplemento, deve abarcar a totalidade do montante cobrado pelo credor, e não apenas parte dele. Razão pela qual nega-se provimento ao agravo de instrumento.

(TRF4, AI n.2005.04.00000-00, 4a Turma, Relator: Des. Fed. Valdemar Capeletti, unânime, DJU, 5/4/2006)

19. Neste sentido, o TRF4 consolidou o entendimento. Confira-se:

"CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. DEPÓSITO DAS PRESTAÇÕES. INSUFICIÊNCIA. QUITAÇÃO PARCIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DA DÍVIDA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. Operada a quitação parcial das obrigações, em razão da insuficiência dos depósitos para liquidação da dívida. Mantida a condição de inadimplente da parte autora, em relação às parcelas vencidas e aos valores controversos não- depositados, o que autoriza o prosseguimento da execução. Ação revisional conexa julgada improcedente e transitada em julgado sem modificação da sentença. Ausência dos requisitos autorizadores da antecipação dos efeitos da tutela."(TRF4, APELAÇÃO CIVEL, 2004.71.00000-00, Quarta Turma, Relator Edgard NomeLippmann Júnior, D.E. 09/04/2007).

20. O entendimento supra se deu em respeito ao que dispõe o art. 50 da Lei nº 10.931, de

2/8/2004 2 , do art. 285-B do CPC 3 o art. 397 do CC/02 4 , ou seja, é imprescindível o depósito da tota- lidade do valor, sob pena de manter-se a condição de inadimplência dos agravados.

2 Art. 50. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o autor deverá discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, quantificando o valor incontroverso, sob pena de inépcia.

§ 1 o O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados.

§ 2 o A exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo contratados. § 3 o Em havendo concordância do réu, o autor poderá efetuar o depósito de que trata o § 2 o deste artigo, com remuneração e atualização nas mesmas condições aplicadas ao contrato:

I - na própria instituição financeira credora, oficial ou não; ou

II - em instituição financeira indicada pelo credor, oficial ou não, desde que estes tenham pactuado nesse sentido.

21. Confiram-se os esclarecimentos do D. Desembargador Cardoso Neto, do E. Tribunal

de Justiça do Estado de São Paulo (14a Câmara de Direito Privado) nos autos do Agravo de Instru- mento nº 00000-00, julgado em 14 de maio de 2009:

"Dissecando-se todas essas normas, verifica-se que. I) o autor discriminará na petição inicial as obrigações sobre as quais pretende controverter (1a parte do "caput"); II) deverá igualmente quantificar o valor incontroverso (2a parte do "caput"). Não atendido tal binômio a cargo dele autor, a petição inicial há de ser declarada inepta (parte final do "caput") . Que princípios norteiam, por seu turno, o assunto relacionado aos valores incontroversos? Responde-se : deverão (e não poderão) continuar a serem pagos no tempo e no modo contratados (parágrafo 1o do mencionado art. 50). Por sua vez, que princípios norteiam a matéria que toca com os valores controvertidos? Responde-se: A) sua exigibilidade poderá (e não deverá) ser suspensa desde que seja levado a cabo depósito do montante correspondente no tempo e modo contratados (parágrafo 2º do art. 50); B) o autor poderá efetuar o depósito do valor controverso DESDE QUE haja CONCORDÂNCIA DO RÉU E desde que O DEPÓSITO seja feito COM REMUNIERAÇÃO E ATUALIZAÇÃO "NAS MESMAS CONDIÇÕES APLICADAS AOS CONTRATOS" (parágrafo 3º do art. 50). E perante que instituição financeira deverá ser efetivado tal depósito? Responde-se : a) perante a própria credora (oficial ou não) (par.3º, inciso I) ou b) perante aquela por ela indicada, oficial ou não, DESDE QUE HAJA PACTO NESSE SENTIDO (par.3º, inciso II); C) o juiz poderá (portanto, faculdade e não norma vinculativa) dispensar o depósito do valor controvertido só em caso de relevante razão de direito E risco de dano irreparável ao autor . A decisão, nesse caso, deverá ser fundamentada e detalhada a respeito das razões jurídicas e fáticas DA ILEGITIMIDADE da cobrança no caso concreto (par.4º do art. 50 mencionado); D) por fim, a última disposição legal a respeito dos valores controvertidos: a alegação de compensação com valores eventualmente pagos a maior autoriza a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação principal apenas se houver depósito do valor integral correspondente a tal obrigação principal (parágrafo 5º do já tantas vezes aludido art. 50). Essas pois as disposições legais reguladoras do assunto em epígrafe."

22. No âmbito do E. Superior Tribunal de Justiça, destaca-se voto proferido pelo I. Minis-

tro NomeDelgado no julgamento do Recurso Especial nº 00.000 OAB/UF(2007/00000-00):

(...) A recorrente aponta, em caráter preliminar, infringência ao disposto no artigo5355, inciso I doCódigo de Processo Civill, sob o

3 Art. 285-B. Nos litígios que tenham por objeto obrigações decorrentes de empréstimo, financiamento ou arrendamento mercantil, o autor deverá discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, quantificando o valor incontroverso. § 1º O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados

fundamento de existência de contradição nos termos do acórdão hostilizado que entendeu que a elisão dos efeitos da mora só é possível com o depósito integral dos valores controvertidos, ou seja, daqueles em relação aos quais não há certeza quanto à obrigação de pagar, e não de apenas parte deles. Pese as razões desenvolvidas pela recorrente, inexiste no bojo do aresto combatido qualquer contradição, sendo plenamente compatíveis as premissas adotadas e as conclusões assumidas, sobretudo quando se afirma que o depósito mensal da parcela incontroversa da dívida seria possível, apenas, acaso se estivesse tratando de ação de consignação em pagamento, o que não é o caso dos autos. Para espancar quaisquer dúvidas, confira-se a fundamentação desenvolvida pelo acórdão hostilizado (fl. 298): [...] Apesar da impropriedade técnica do emprego do termo" consignação ", o que em verdade pretende a agravante, inclusive porque sustenta e requer seja declarada a quitação total do financiamento habitacional, é o depósito judicial dos valores controvertidos, ou seja, daqueles em relação aos quais não há certeza quanto à obrigação de pagar. Valores que permanecerão até decisão final da lide, à disposição do juízo. Contudo, para que tenha o efeito almejado pela agravante, qual seja, o de acautelar-se dos efeitos da mora e, por conseguinte, das conseqüências do inadimplemento, o depósito deve abarcar a totalidade do valor controvertido, e não apenas parte dele. Não existe, pois, parcela incontroversa de valores controversos. Desta forma, o valor controvertido, devido mensalmente, é de R$ 00.000,00. É este, então, o valor que, a título de montante controvertido deve ser depositado. O depósito mensal de apenas de R$ 00.000,00seria possível, apenas, acaso se estivesse tratando de consignação em pagamento, e de parte incontroversa da dívida. [...] A Lei n.º10.9311/04 tratou, de maneira diferenciada, dos valores incontroversos e controversos da dívida. Determinou que, nos casos de discussão judicial," O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados "(§ 1º do art. 50 da Lei 10.931/04), ou seja, na data de vencimento de cada prestação e diretamente ao credor. Em conformidade com as disposições do Estatuto Processual, havendo resistência do credor, resta ao devedor a consignação administrativa, e, finalmente, a consignação judicial do referido montante (art. 890 do CPC). Já o depósito do valor controvertido - na hipótese de não ter o credor concordado com uma das formas de depósito referidas no § 3º do art. 50 da Lei n.º 10931/04 -, este sim, tem cabimento em ação ordinária (§ 2º do art. 50 da Lei 10.931/04), no âmbito da qual terá efeito de caução, ilidirá a mora, ficará atrelado ao Juízo e poderá, inclusive, ensejar a suspensão da respectiva exigibilidade se efetuado no tempo e modo contratados. Pois bem, inclusive quando da emenda da inicial pela ora embargante, em atenção à determinação do Juízo de que adequasse a demanda às exigências do art. 50 da Lei n.º 10.931/04, esta expressamente mencionou que"não há valores a serem depositados, não há valores controvertidos, e se há alguma, se refere a valores que o Réu deve a autora, não se enquadrando a presente demanda as disposições da Lei ora citada por este MM. Juízo"(fls. 199/204). Ora, sustentando a Autora que nada deve, a lógica aponta para a característica controversa dos valores exigidos pelo agente financeiro, ou seja, valores em relação aos quais não há certeza por parte do devedor quanto à obrigação de pagar. E, como tais, passíveis de depósito a título cautelar (e não consignatório, com o intuito de pagamento), no montante integral. Aí vem o fundamento que serviu de base ao julgamento do agravo no sentido de que"Desta forma, o valor controvertido, devido mensalmente, é de R$ 00.000,00. É este, então, o valor que, a título de montante controvertido deve ser depositado. O depósito mensal de apenas de R$ 00.000,00seria possível, apenas, acaso se estivesse tratando de consignação em pagamento, e de parte incontroversa da dívida."Portanto, das duas uma: ou houve modificação do pedido posto na inicial, no sentido de restringi-lo apenas à pretensão revisional, abdicando do pedido de quitação do contrato e de repetição do indébito; ou absolutamente contraditória a argumentação da agravante que ora afirma nada dever e ora admite- se devedora confessa de valores cobrados pelo agente financeiro. Por conseguinte, repita-se, inexiste omissão a ser suprida. (...) Isso posto, NEGO SEGUIMENTO ao presente recurso especial. Brasília (DF), 05 de junho de 2007.

23. Por todo o exposto e amparada pela ampla jurisprudência, a Ré suplica pela improce-

dência da ação, uma vez que o valor pretendido pelo Autor não condiz com a realidade da relação contratual estabelecida entre as partes, conforme restará comprovado nos autos.

24. Ademais disso, não restaram comprovados os requisitos essenciais para admissibili-

dade da concessão de tutela antecipada que autorizou o deposito judicial pretendido pela Autora, quais sejam, os requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora, sendo que o simples fato da pro- positura da ação revisional contratual não caracteriza o perigo ou o dano eminente, devendo ser afas- tada a referida tutela.

III. D A V ALIDADE DAS C LÁUSULAS C ONTRATUAIS ( NÃO HOUVE ALEGAÇÃO DE ERRO , DO-

LO , COAÇÃO OU FRAUDE ).

25. Como se vê da inicial, o Autor pretende a decretação de abusividade por sentença, das

cláusulas contratuais, pugnado por sua revisão.

26. A priori , Excelência, verifica-se que não se discute a possibilidade do consumidor

revisar seu contrato de financiamento imobiliário, requerendo inclusive a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que entender abusivas.

27. Entretanto, como o contrato firmado entre as partes é ato jurídico perfeito e válido, a

alteração pelo Poder Judiciário cinge-se à ilegalidade de suas cláusulas ou por alegação de vício de consentimento (art. , § 2º e art. , § 1º, da Lei de introdução ao Código Civil e artigo , XXXVI, da Constituição Federal).

28. No caso em tela, como se vê, o contrato firmado entre as partes deve prevalecer, isso porque a Autora não alegou a ocorrência de vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude (artigos 138 e 171, II do Código Civil) , no momento da assinatura do contrato.

29. Noutro passo, por oportuno vale lembrar que o princípio da obrigatoriedade dos con- tratos não pode ser violado perante dificuldades comezinhas de cumprimento, por fatores externos previsíveis, vez que um contrato de financiamento imobiliário visa sempre uma situação futura, um porvir, portanto, os contratantes ao estabelecerem um negócio, têm em mira justamente a previsão de situações futuras.

30. Neste sentido, o mestre O RLANDO G OMES :

" as modificações por assim dizer normais do estado de fato existente ao tempo da formação do contrato dever ser previstas, pois constituem, na justa observação de RIPERT, uma das razões que movem o indivíduo a contratar, garantindo-se contra as variações que trariam insegurança às suas relações jurídicas. Quando, por conseguinte, ocorre a agravação da responsabilidade econômica, ainda ao ponto de trazer para o contratante muito maior onerosidade, mas que poderia ser razoavelmente prevista, não há que pretender a resolução do contrato ou a alteração de seu conteúdo. Nesses casos, o princípio da força obrigatória dos contratos conserva-se intacto. Para ser afastado, preciso é que o acontecimento seja extraordinário, e, porque extraordinário, imprevisível "(Contratos, Forense, Rio, 1987, 12a edição).

31. Assim sendo, como ato jurídico válido e perfeito, o contrato celebrado entre as partes gerou direitos adquiridos, que, como consequência de um fato idôneo (contratação), incorporaram-se definitivamente ao patrimônio do seu titular. Inclusive, nos termos do artigo 221 do Código Civil:

" O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na disposição livre de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor (...) " .

32. Como se vê, o contrato deve prevalecer, até mesmo porque, a Autora não alegou a ocorrência de vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude (artigos 138 e 171, II do CC/02) no ato da celebração do contrato, porque de fato não ocorreram.

33. Destarte, Exa, não há que se falar em nulidade de cláusulas do contrato firmado entre as partes, haja vista que firmado sob a égide dos princípios da autonomia da vontade, do consensua- lismo, da boa-fé e da força obrigacional e, consoante a doutrina supramencionada, em atenção ao princípio do" pacta sunt servanda" fica vedada tal possibilidade sem a comprovação da aplicação da

teoria da imprevisão.

IV. D A N ÃO A BUSIVIDADE DAS C LÁUSULAS C ONTRATUAIS - A USÊNCIA DE C ONTRATO DE

A DESÃO .

34. Exa, o compromisso particular de venda e compra foi celebrado em comum acordo entre as partes, segundo a lei vigente ao tempo de sua constituição, não tendo a natureza puramente potestativa vedada pelo art. 122 do CC, pois se origina da vontade de ambas as partes, e não de mero arbítrio de um dos sujeitos.

35. As cláusulas contratuais não violam os artigos do Código de Defesa do Consumidor, tampouco do Código Civil de 2002 (Diploma mais adequado ao caso), e os direitos do autor estavam expressos no contrato de forma clara e precisa.

36. Além disso, cabe consignar que o contrato celebrado entre as partes não é de adesão, assim entendido como sendo aquele em que as partes não possuem a possibilidade de discutir livre- mente as condições/cláusulas, devido à preponderância da vontade de um dos contratantes, que ela- bora e impõe todas as cláusulas e no qual resta ao outro contratante apenas aderir ao modelo previa- mente confeccionado, não podendo modificá-lo.

37. A autora teve a possibilidade de discutir o negócio, sendo certo que os instrumentos atenderam suas expectativas. Isso porque não estava obrigada a efetuar a compra se não concordasse com as cláusulas e condições. Inclusive, se não quisesse, teria a possibilidade de se dirigir a outra empresa do ramo para adquirir outro imóvel, pois a Ré não exerce o monopólio do mercado imobili- ário.

38. Isso significa que a autora sempre teve a possibilidade de discutir o negócio, contudo, mesmo assim optou por pedir sua rescisão precoce.

39. Vale dizer que, se não fosse conveniente a autora as condições do negócio, diante de sua expertise no assunto, não teria efetuado a aquisição do imóvel em questão, pois não se trata de serviço de primeira necessidade no qual o interessado só possui a alternativa de aderir às condições impostas pelo fornecedor, ou simplesmente não dispor do serviço.

40. Confira-se, a respeito, a lição do mestre O RLANDO G OMES 5 :

"O que caracteriza o contrato de adesão propriamente dito é a

circunstância de que aquele a quem é proposto não pode deixar de contratar , porque tem necessidade de satisfazer a um interesse que, por outro modo não pode ser atendido. Assim, quem precisa viajar, utilizando determinado meio de transporte, há de submeter-se às condições estipuladas pela empresa transportadora, pois não lhe resta outra possibilidade de realizar o intento . A alternativa é contratar ou deixar de viajar, mas se a viagem é necessária, está constrangido, por necessidade a aderir às cláusulas fixadas por aquele que pode conduzira."

41. Note-se, ainda, decisão da 1a Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça do

Estado de São Paulo:

" RESCISÃO CONTRATUAL - Contrato de adesão - Não caracterização. As partes tinham a plena liberdade de contratar e discutir os termos do que restou avençado. Recurso desprovido."(Ap. Cível 82.727-4/2 - 1a Câmara de Direito Privado do TJSP - Rei. Guimarães a Souza - D.O. de 27.08.99).

42. É praxe do responsável pela rescisão contratual tentar imputar algum tipo de culpa ou

responsabilidade à outra parte, sob a alegação de que o contrato é de adesão e contém cláusulas abu- sivas, ao mesmo passo, é comum e simples de perceber a ausência de qualquer tentativa de alinhar as disposições previstas no contrato pelo desistente.

43. Como se vê, a autora sequer tentou discutir o negócio e não estava obrigada a efetu-

ar a compra se não concordassem com as cláusulas e condições ou não conhecesse o mercado imo- biliário. Não se trata, portanto, de contrato adesão.

44. Confira-se, neste sentido, entendimento recentíssimo do Col. Tribunal de Justiça de

São Paulo:

REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CDC. Aplicabilidade que, todavia, não implica no acolhimento das teses defendidas pelo autor . CONTRATO DE ADESÃO. O simples fato do contrato ser por adesão não o torna nulo ou abusivo, nem afasta a vontade do aderente, que pôde escolher entre pactuar ou não o negócio . JUROS . Instituições financeiras que não estão sujeitas à limitação de juros remuneratórios. CAPITALIZAÇÃO. Inocorrência. Utilização da Tabela Price que não implica em capitalização de juros. SEGURO HABITACIONAL. Seguro contra os riscos de morte e de invalidez permanente. Cobrança obrigatória nas operações de financiamento imobiliário, a ser observado pelo tomador do financiamento, nos termos do inc. IV do art. da Lei n. 9.514/97 e precedente do STJ em incidente de recurso repetitivo. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. Legalidade da cobrança pela taxa média de mercado, limitada à taxa do contrato. Impossibilidade de cumulação com demais encargos moratórios. Precedente do C. STJ em sede de recurso repetitivo. Sentença parcialmente reformada . RECURSO

PARCIALMENTE PROVIDO. 6

45. Destarte, a jurisprudência pacificou o entendimento de que" o simples fato do contrato

ser por adesão não acarreta por si só, abusividade e/ou potestatividade. Em verdade, a contratação por adesão é uma técnica lícita de negociação jurídica muito em voga na sociedade de massas, em virtude da impossibilidade de os dirigentes de grandes empresas redigirem contratos individualiza- dos. Evidentemente, ao firmar um contrato desse tipo, o aderente manifesta sim sua vontade, pois tem opção de firmar ou não o negócio, o que pode ocorrer é a existência de cláusulas abusivas ou potestativas, que deverão ser analisadas caso a caso. "7

46. Por todos esses motivos, ainda que se considere a existência de um contrato de adesão no caso em apreço, isso não significa abusividade, logo, deve ser afastada a tese de que o contrato de adesão é, por si só abusivo, como pretende a parte autora.

V. D OS J UROS C ONTRATADOS - E STRITA O BSERVÂNCIA AO L IMITE L EGAL

47. Conforme se verifica da inicial, o Autor alega que a Ré está aplicando juros sobre ju- ros e capitalização de juros (anatocismo).

48. É certo que, independentemente do sistema que se utilize para o cálculo das presta- ções destinadas à amortização do capital mutuado, a sua remuneração anual não pode ultrapassar aquela a que corresponderia a incidência da taxa de juros contratada.

49. Essa realidade foi apontada pelo Ministro J OÃO O TÁVIO DE N ORONHA :

" não é ilegal a utilização da tabela Price para o cálculo das

prestações da casa própria, (...) todavia, tal método de cálculo não

pode ser utilizado com o fim de burlar o ajuste contratual,

utilizando-se de índice de juros efetivamente maiores do que os

ajustados "(Resp. 00.000 OAB/UF, publicado no DJ de 20.2.2006).

50. Ademais, não há impedimento legal para que se estipule a cobrança de juros, que re- sulta do direito do vendedor de receber o seu preço parcelado, ao invés de recebê-lo à vista.

51. A propósito, confira-se a posição do Col. Superior Tribunal de Justiça:

Contrato de compra e venda de imóvel. Pagamento parcelado. Juros

legais da data da assinatura do contrato.

1. Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado.

CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO - j. 03.10.2002)

2. Recurso especial não conhecido. (RECURSO ESPECIAL Nº 379.941 - SP - RELATOR: MINISTRO

52. No caso dos autos, a cobrança de juros está expressamente autorizada nas Leis

4.380/65 (artigo 5º) 8 ; Lei 4.864/65 (artigo 1º) 9 ; Lei 9.514/97 (artigos 4º, 5º e 36) 10 . A forma de pa- gamento, o reajuste e a incidência de juros são os fatores que compõem o preço do imóvel, de sorte que a alteração de qualquer um destes fatores implica sua alteração (do preço), que foi consolidado a partir da assinatura da proposta pelo comprador (autor) e a aceitação da vendedora (ré), tornando-se, desde então, imutável (artigo 481 do CC/02).

53. No caso em apreço, a pretensão de revisão das cláusulas contratuais com a supressão

dos juros, implicaria em uma redução do preço do imóvel o que não se pode admitir, sob pena de causar prejuízo para a Ré vendedora e, de outro lado, o enriquecimento sem causa do Autor. Aí sim estaria se concretizando um desequilíbrio contratual e violando ato jurídico perfeito. Até porque, desde que ajustados o objeto e o preço, conforme preceitua o artigo 482 do Código Civil, a venda é considerada obrigatória e perfeita.

54. Como se vê, é perfeitamente lícita a cobrança de juros. Por outro lado, os juros co-

brados estão de acordo com as cláusulas contratuais e com o limite legal , de modo que a Ré im- pugna os cálculos acostados na exordial e, caso necessário, protesta provar a exatidão dos valores em perícia contábil.

8 Art. 5º Observado o disposto na presente lei, os contratos de vendas ou construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a conseqüente correção do valor monetário da dívida tôda a vez que o salário mínimo legal fôr alterado.

9 Art. Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de

habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o conseqüente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:

10 Art. 4º As operações de financiamento imobiliário em geral serão livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condições de mercado e observadas as prescrições legais.

Parágrafo único. Nas operações de que trata este artigo, poderão ser empregados recursos provenientes da captação nos mercados financeiro e de valores mobiliários, de acordo com a legislação pertinente.

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; III - capitalização dos juros; IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente. § 1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente. § 2 o As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º Na alienação de unidades em edificação sob o regime da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , a critério do adquirente e mediante informação obrigatória do incorporador, poderá ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao adquirente das quantias por este pagas, na hipótese de inadimplemento do incorporador ou construtor quanto à entrega da obra.

Art. 36. Nos contratos de venda de imóveis a prazo, inclusive alienação fiduciária, de arrendamento mercantil de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos títulos de que tratam os arts. 6º, 7º e 8º, admitir-se-á, respeitada a legislação pertinente, a estipulação de cláusula de reajuste e das condições e critérios de sua aplicação.

55. Assim, Exa, nota-se que os juros estão dentro do percentual limite de 12% (doze por cento) admitido pela lei, como previsto nas cláusulas contratuais supramencionadas.

56. A proibição que existe (na lei)é de cobrança de juros que excederem o limite de 12% (doze por cento) ao ano, e isso não foi cobrado. Portanto, se os juros estiverem dentro do limite legal, é irrelevante se os mesmos foram calculados por tal ou qual método.

57. No caso dos autos, os juros estão dentro do percentual limite de 12% (doze por cento) admitido pela lei, revelando também sob esse aspecto, a carência da ação; ou pelo méri- to, a sua improcedência.

58. Diante do exposto, verifica-se a improcedência do pedido de restituição de valores, pois os juros foram cobrados de maneira legal e dentro do limite fixado em Lei.

VI. D A C ORREÇÃO M ONETÁRIA M ENSAL - L EGALIDADE DA C OBRANÇA PELA R É .

59. Como se vê, a Autora alega que a correção monetária mensal pelo IGP-M é abusiva e camufla a cobrança de juros sobre juros, sendo que no ponto de vista da parte autora, a correção mo- netária deve se dar de forma anual, tanto que até alega ser isso o contratado, quando na verdade o ajuste foi feito de forma mensal e a Autora alterou a verdade dos fatos tentando ludibriar o MM. Juí- zo a quo .

60. Neste ponto, equivoca-se novamente a Autora, uma vez que já está pacificado na ju- risprudência pátria a possibilidade de incidir correção monetária mensal pelo IGP-M nos contratos imobiliários, nos termos estipulados no contrato firmado entre as partes.

61. A propósito, é importante rememorar que no tocante à periodicidade da aplicação do índice de atualização monetária é possível que seja feito mensalmente, uma vez que o contrato em questão foi assinado em 17 de março de 2009, posterior à Medida Provisória 2.223 de 4 de setembro de 2001 a qual admite o reajuste mensal para os contratos de comercialização de imóveis.

62. Com efeito, Exa, não obstante a referida medida provisória tenha sido revogada pela Lei 10.931/2004, o artigo 15 daquela norma legal que admitia o reajuste mensal foi reproduzido no artigo 46 da norma em vigor (Lei 10.931/04).

63. Confira-se o dispositivo do art. 46 da Lei 10.931/04:

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil

de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

64. Neste sentido, veja-se o posicionamento do Col. Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1º DA LEI Nº 4.864/65; E 46 DA LEI Nº 10.931/04.

1. Agravo de instrumento interposto em 01.04.2013. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 12.03.2014. 2. Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor. 3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor. 4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes. 5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou- se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora. 6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo- se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento. 7. Recurso especial provido. (REsp (00)00000-0000/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe

17/06/2014).

65. No mesmo sentido, outros precedentes de Tribunais Pátrios:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PACTUADO APÓS A VIGÊNCIA DA MEDIDA PROVISÓRIA N. 2.223/01. PERIODICIDADE MENSAL. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO ART. 28 DA LEI N. 9.069/95. INCIDÊNCIA DE EFEITOS INFRINGENTES PARA MANTER O REAJUSTAMENTO MENSAL PREVISTO CONTRATUALMENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ/SC - ED em AC n. 2010.052439-8, rel. Des. Ronei Danielli, j. em 28.02.2013);

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IGP-M COMO FATOR DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE FIXADO LIVREMENTE PELAS PARTES. ABUSIVIDADE NÃO PATENTEADA. ART. 46 DA LEI N. 10.931/04. POSSIBILIDADE DE FLUÊNCIA MENSAL DO ÍNDICE DE CORREÇÃO. JUROS. CAPITALIZAÇÃO NÃO PROVADA A CONTENTO. DEPÓSITO DAS PRESTAÇÕES CONFORME O CÁLCULO APRESENTADO PELO RECORRENTE INVIÁVEL. RECURSO DESPROVIDO. O IGP-M não desponta como índice de atualização ilegal, pois não há lei que o proíba, e no caso foi de livre escolha entre os contratantes. Por outro lado, não se antevê ilegalidade na periodicidade do fator de atualização, pois o ajuste foi entabulado após o advento do art. 15 da Medida Provisória n. 2.223/01 (depois convertido em art. 46 da Lei n. 10.931/04), que admite a sua fluência em caráter mensal. Como o contrato não prevê a capitalização dos juros de maneira expressa, é difícil concluir pela incidência do anatocismo sem a instrução processual vindoura. Situação que desautoriza o depósito das prestações a menor, tendo como referência os cálculos apresentados pela parte. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2012.056566-8, de Balneário Camboriú, rel. Des. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, j. 19-03-2013).

66. Portanto, conforme entendimento consolidado no C. STJ,"a correção monetária cons-

titui mera reposição do valor real da moeda, devendo ser integralmente aplicada, sob pena de enri- quecimento sem causa de uma das partes"(REsp 1.391.770, 1a Turma, Rel. Min. Benedito Gonçal- ves, DJe de 09.04.2014.

67. Destaca-se, com efeito, que a correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda,

servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação. Cuida-se, aliás, de fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor.

68. Justamente por isso que o art. da Lei nº 4.864/65 autorizou os contratos que tiverem

por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo a" prever a correção mone- tária da dívida, com o consequente reajustamento das prestações mensais de amortização ".

69. No mesmo sentido, o art. 46 da Lei nº 10.931/04 - que reproduz o artigo 15 da Medi-

da Provisória nº [2.223/01] -, admite nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, a" estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança ".

70. Por todos esses motivos, não há que se falar em ilegalidade na previsão de atualização

monetária mensal em contratos de compra e venda. Ao agir desta forma a Ré atua em estrito respeito ao princípio da legalidade e no exercício regular de um direito (CC/02 Art. 188, I).

71. Com efeito, já vimos que a previsão de cobrança de juros e atualização monetária não

representa nenhuma abusividade e/ou ilegalidade.

72. No âmbito do Col. Tribunal de Justiça de São Paulo a matéria é assim decidida:

"REVISÃO CONTRATUAL - Compromisso de compra e venda de imóvel - Improcedência do pedido - Inconformismo - Desacolhimento - Relação de consumo não configurada - Réus que não são fornecedores - Ato de alienação tipicamente civil - Juros remuneratórios simples de 12% ao ano e correção pelo IGPM/FGV que não são abusivos - Precedente deste Egrégio Tribunal (...)"(Apelação nº 0021537-19.2012.8.26.0071, Des. Rel. J.L. Mônaco da Silva, data de julgamento: 11/11/2015, 5a Câmara de Direito Privado TJSP)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Inadimplemento. Condenação ao pagamento das parcelas vencidas, com exceção daquelas que estão prescritas, com correção monetária pelo IGPM, conforme previsão contratual. Réus que não comprovaram o pagamento das parcelas ou de parte delas. Ausência de abusividade na previsão de correção pelo IGPM. Precedentes desta Câmara e do STJ. Atualização monetária que não implica em aumento do valor a ser pago, mas apenas em correção frente à inflação do período. Sentença mantida. Recurso não provido. (0044943-

37.2008.8.26.0224 Apelação - Relator (a): Fernanda Gomes Camacho;

Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Data do

julgamento: 29/06/2016; Data de registro: 29/06/2016)

73. Por mais esses motivos, a demanda merece total improcedência.

VII. D A C ONSIGNAÇÃO EM P AGAMENTO

74. O Autor pleiteia, com o manifesto intuito de afastar de si a responsabilidade contrata-

da, a consignação do pagamento das parcelas vincendas diante dos presentes autos. No entanto, a mesma deve ser indeferida, haja vista o caráter controvertido dos valores pretendidos.

75. Com base em todo o narrado na presente defesa, pode-se afirmar que todos os valores contratados encontram-se em conformidade com a legislação vigente, não subsistindo qualquer mo- tivo que enseje a consignação ora pretendida.

76. Em verdade, a consignação trará danos à Ré e à relação contratual estabelecida entre as partes, pois em todo momento a empresa Ré agiu com boa-fé e estabeleceu todas as condições necessárias para o bom cumprimento e andamento do negócio jurídico, devendo a presenta ação de consignação em pagamento e revisional contratual ser julgada improcedente, levando-se em conside- ração, precipuamente, o valor controverso do depósito e à ausência dos requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora .

VIII. D O P EDIDO

77. Pelo exposto, pede-se a declaração de TOTAL IMPROCEDÊNCIA dos pedidos do Autor, indeferindo da consignação em pagamento pretendida, visto que não restaram comprovados os requisitos essenciais para admissibilidade do deposito judicial pretendido pela demandante, quais sejam, os requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora, sendo que o simples fato da propositu- ra da ação de consignação não caracteriza o perigo ou o dano eminente.

78. Caso autorizada a consignação pleiteada, que está se dê sobre os valores controversos e incontroversos, sem prejuízo a empresa demandada, até o final do presente feito.

79. Pede-se a condenação da Autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios e protesta pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos.

80. Por fim, que todas as intimações e publicações referentes ao processo em epígrafe sejam feitas em nome do patrono da Ré, Nome, 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade.

São Nomedo Rio Preto, SP, 26 de janeiro de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF