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28 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0344

Petição - Ação Obrigação de Fazer / não Fazer de são Fernando Agrícola e Pastoril

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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 5a VARA CÍVEL DA COMARCA

DE MARÍLIA - ESTADO DE NomePAULO.

Processo n.º 0000000-00.0000.0.00.0000

NomeE PASTORIL LTDA. , já qualificada nos autos do processo em epígrafe, que move em face de ​ Nomee outros , ​ por seus advogados e bastantes procuradores que esta subscreve, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar ​ IMPUGNAÇÃO A CONTESTAÇÃO de fls. 422/430, pautada nas razões de fato e direito a seguir colacionadas.

I. SÍNTESE DA CONTESTAÇÃO:

Trata-se de Contestação apresentada por Nome​ e outros, por meio da qual sustentam, em breve síntese, que não Nomeinadimplentes, na medida em que firmaram com a parte autora um instrumento de compra e venda de imóvel rural e que entregaram o georreferenciamento a mesma, sendo que ficou faltando apenas a assinatura do confrontante Paulo Henrique Arantes Horto.

Aduzem que ficou acordado entre vendedores e comprador, que a responsabilidade atinente ao georreferenciamento seria do requerido Nome, o qual, de comum acordo com a parte requerente, teria assumido a responsabilidade e obrigatoriedade de realizá-la, usando para tanto toda e qualquer

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medida necessária para finalizar a regularização de assinaturas dos confrontantes para

concluírem o registro na matrícula do imóvel junto ao Oficial de Registro de Imóveis responsável.

Defende, nesse sentido, que o Contrato faz lei entre as

partes e que não pode ser penalizada pela não concretização do georreferenciamento pendente. Postula a total improcedência da ação; a ​ cassação ​ da tutela antecipada concedida em favor da autora; o levantamento do valor depositado judicialmente.

À evidência, não merece qualquer guarida as alegações dos requeridos, consoante passaremos a dispor.

II. REALIDADE DOS FATOS:

De maneira sintética e breve é importante, ainda que de

maneira repetida, fazer um breve retrospecto dos fatos que ensejaram a propositura da ação.

A requerente celebrou com os requeridos, a saber, ​ Nome, Nome, Nome, Nome, Nome, Nomee Nome, um ​ instrumento particular de compromisso de venda e compra no qual teve por objeto o ​ imóvel rural titulado sob o nº 8.594 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Marília - SP, com uma área de 985,8150 hectares e 400 metros quadrados, iguais a 407 alqueires e 400 metros quadrados, denominado Fazenda NomeBento, ao preço de ​ R$ 00.000,00(fls. 34 a 49 dos autos).

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Quando da celebração do aludido contrato havia um georreferenciamento apenas certificado pelo INCRA , ​ porém sem finalização, já que dependia de assinatura de confrontantes e o regular registro no Cartório de Registro de Imóveis , ou seja, ​ o georreferenciamento apenas certificado não conferia aptidão para submeter o negócio jurídica à escritura pública de venda e compra e transferir a propriedade à requerente .

Diante de tal fato, o requerido Nomeresponsabilizou-se por colher a assinatura de um dos confrontantes como forma de dar andamento na finalização do georreferenciamento, e também, juntamente com a vendedora NomeZambon Elias Panaccione autorizaram, respectivamente, a retenção do pagamento da última parcela prevista no contrato, como forma de garantir a finalização do georreferenciamento.

Não há no referido contrato nenhuma dispensa aos vendedores, incluindo os requeridos contestantes, da obrigação de finalizar o georreferenciamento.

Ao revés, trata-se de obrigação solidária imposta pela lei . A garantia referida no item anterior não é sinônimo de dispensa da obrigação, até mesmo porque sem finalização do georreferenciamento a venda e compra prometida se torna impossível .

Tendo efetuado pontualmente o pagamento de mais de 80% (oitenta por cento) do preço pactuado, isto é, R$ 00.000,00(fls. 50 a 72 dos autos principais), a requerente deparou-se com a inércia dos vendedores quanto à finalização do georreferenciamento, como pôde se observar pela resposta do 1º Cartório de Registro de

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Imóveis da comarca de Marília - SP, na pessoa do Sr. Sandro HitoshiMatukawa, que indagado sobre a existência de procedimento de registro de georreferenciamento (retificação de registro com memorial georreferenciado) referente a matrícula nº 8.594, respondeu objetivamente que ​ "verificando a matrícula indicada informo-lhe que não há prenotação em andamento" (fl. 73 dos autos principais), conforme documento em anexo .

Ademais, a requerente constatou que a mencionada obrigação de finalização do georreferenciamento se tornou litigiosa , vulnerando completamente o negócio jurídico firmado entre as partes contratantes, pois mais de 80% (oitenta por cento) do preço já estava quitado e a requerente já havia realizado no imóvel benfeitorias cujos valores, realizados e provisionados superavam R$ 00.000,00, sem qualquer perspectiva de transferência da propriedade.

A litigiosidade reside no fato da requerida, ora contestante NomeZambom ter ajuizado a ação judicial sob o nº 1000735-56.2020.8.26.0344, em trâmite na 5a Vara Cível da Comarca de Marília - SP, na qual a mencionada promitente vendedora, ora requerida, pleiteia em face de Joaquim Rodrigues Mendonça Junior, agrimensor contratado para a finalização do georreferenciamento, a nulidade de documentos destinados ao registro do georreferenciamento no 1º Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Marília - SP, conforme íntegra do processo em anexo.

A ação judicial sob o nº 1000735-56.2020.8.26.0344 toca intimamente o instrumento particular celebrado entre requerente e os promitentes vendedores, porque seu objeto consiste na anulação de documentos relacionados ao registro do georreferenciamento do imóvel prometido à venda, impossibilitando a transferência da propriedade do aludido imóvel à requerente, tanto que os autos principais foram distribuídos por dependência ao referido processo.

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Nos autos da referida ação judicial, este MM. Juízo reconheceu tratar-se de demanda na qual impõe-se o ​ litisconsórcio necessário , ativo e passivo, determinado à autora daquela ação, ora requerida , que todas as partes envolvidas no Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças fossem chamados para integrarem o citado processo.

Diante de tais constatações, a requerente notificou extrajudicialmente todos os promitentes vendedores (fls. 75 a 90 dos autos), pois é obrigação de todos levar a efeito o registro do georreferenciamento e, consequentemente, concretizar a venda através da competente escritura pública de venda e compra.

Em resposta à notificação, os réus NomeZambon Elias, Nomee Nome, ora requeridos, responderam que todos os documentos, como georreferenciamento, mapas, memoriais descritivos foram entregues no ato da assinatura do contrato de compromisso de compra e venda e que, portanto, estavam desobrigados de providenciar novos documentos (fls. 91 a 98 dos autos).

Diante das respostas às notificações extrajudiciais, restou demonstrada evidente litigiosidade entre os promitentes vendedores e, consequentemente, uma pretenNome resistida em relação à finalização do georreferenciamento, sobretudo por parte dos contestantes.

III. DO DIREITO:

III.I. PRELIMINAR DE PRECLUNome CONSUMATIVA:

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Importante apresentar preliminar de precluNome consumativa, na medida em que muito embora a manifestação de fls. 385/390 não tenha sido denominada como contestação, ​ trata-se sim de peça defensiva, com conteúdo idêntico àquela apresentada posteriormente às fls. 422/430 .

Veja-se, nesse sentido:

Manifestação de fls. 388 (15/10/2020):

Imagem não disponível

Baixe a peça original para visualizar a imagem.

Conteúdo da nova contestação apresentada em 06.11.2020:

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Imagem não disponível

Baixe a peça original para visualizar a imagem.

Nítido que se trata de manifestação com idêntico conteúdo.

Destarte, por ter apresentado duas peças defensivas, a última deve ser desconsiderada em virtude de ter se configurado a precluNome consumativa.

III.II. DO MÉRITO:

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Como já ressaltado, não há no contrato, objeto da presente demanda, nenhuma dispensa quanto aos vendedores, ora réus, na obrigação de finalizar o georreferenciamento. Pelo contrário, ​ trata-se de obrigação solidária e prevista em lei , conforme já demonstrado na petição inicial.

Com efeito, para a lavratura da regular escritura pública do imóvel rural prometido à venda pelos réus exige-se, preliminarmente, o registro do georreferenciamento na matrícula nº 8.594.

Esta condição encontra-se presente no instrumento particular que vinculam as partes, ​ mas sobretudo decorre de imposição legal, a teor do que estabelece o artigo 10 1 do Decreto nº 4.449 de 30 de outubro de 2002.

Em outras palavras, sem o registro do georreferenciamento na matrícula do imóvel, a venda prometida se torna IMPOSSÍVEL .

Neste sentido, os promitentes vendedores declararam que o georreferenciamento já estava confeccionado na época da celebração do instrumento particular, restando para finalizá-lo, tão somente, a coleta da assinatura de um dos confrontantes, conforme se observa pela cláusula primeira, e seus subitens, tarefa essa que ficou sob a responsabilidade do Sr. Nome, o qual, inclusive, arcaria com as despesas decorrentes do ato juntamente com a Sra. NomeZambon Elias Panaccione.

1 Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973,

será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em ​ qualquer situação de transferência de imóvel rural , na forma do art. ​ 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos: I - ​ noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior; II - um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares; III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares;IV - dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinquenta a menos de quinhentos hectares;V - quinze anos, para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta hectares;VI - vinte anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares; e, VII - vinte e dois anos, para os imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares.

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Contudo, é certo que no momento da celebração do instrumento particular de contrato de compromisso de venda e compra de imóvel rural e outros avenças, ​ o georreferenciamento do imóvel prometido à venda não estava finalizado , portanto, sem aptidão para conferir o direito à autora em submeter o negócio jurídica à escritura pública de venda e compra e transferir-lhe a propriedade.

Consoante já destacado na exordial, diante de tal fato, os promitentes vendedores Nomee NomeZambon Elias Panaccione autorizaram, respectivamente, a retenção do pagamento da última parcela prevista no contrato, como forma de garantir a realização do georreferenciamento.

Não há no referido contrato nenhuma dispensa quanto aos vendedores, ora réus, na obrigação de finalizar o georreferenciamento.

Não é demais lembrar, Excelência, que garantia não é sinônimo de dispensa da obrigação, até mesmo porque sem finalização do georreferenciamento a venda e compra prometida, como afirmado, torna-se impossível.

Desse modo, pelo contexto fático subjacente, é patente a inadimplência dos requeridos, na medida em que, muito embora tenham recebido parte relevante do valor devido pela requerente (além do depósito já realizado nos autos), os mesmos se revelam resistentes na concretização do georreferenciamento, inviabilizando a transmisNome definitiva da propriedade.

A própria existência da ação proposta pelos requeridos demonstra que os mesmos se mostram resistentes, criando verdadeira barreira para a transmisNome definitiva da propriedade, sem ter cumprido suas obrigações legais.

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Os requeridos aduzem de forma muito simplista que não estão inadimplentes, sob a justificativa de que não há no instrumento particular de compromisso de venda e compra a obrigação de finalizar o georreferenciamento.

dopacta sunt Sustentam sua tese na aplicação

servanda, sem qualquer conformação com outros princípios do direito contratual, esquecendo-se principalmente que o referido princípio deve estar alinhado com a função social do contrato, princípio de envergadura constitucional, expressamente inserido no âmbito do direito contratual brasileiro pelo Código Civil de 2002.

Ora, a requerente precisa que lhe seja garantido o direito de propriedade, previsto no artigo , inciso XXII, da Constituição Federal, para que nela possa ser exercido de forma plena e segura a sua função social, tal qual igualmente previsto no artigo , inciso XXIII, da carta magna, através de investimentos para a implementação da atividade agrícola, contratação de empregados, pagamento de impostos etc.

Contudo, diante do comportamento contraditório dos requeridos, que insistem em querer receber a integralidade do preço, sem qualquer comprometimento em finalizar o georreferenciamento e transferência da propriedade, apenas o Poder Judiciário possui a capacidade de equilibrar a relação jurídica existente e, assim, garantir de forma plena o acesso à propriedade e o exercício de sua função social.

No mais, é relevante se atentar que não Nomeverdadeiras as alegações dos contestantes, até porque está evidente no próprio contrato que o georreferenciamento não estava finalizado quando de sua celebração.

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É lógico que após transcorrido longo período de inércia dos promitentes vendedores, incluindo principalmente os postulados, desde a contratação até os dias de hoje, houveram alterações legais que determinaram novos procedimentos para o registro do georreferenciamento e, por assim ser, demandam a participação solidária de todos os promitentes vendedores, atuais proprietários do imóvel em questão (já que permanecem como os titulares na matrícula), sem tais providências não se transfere a propriedade para a requerente e o instrumento particular de compromisso de venda e compra não atinge a sua finalidade social.

Isto porque, como já destacado, a obrigação de finalizar o georreferenciamento pelos réus é condição para a concretização da venda do imóvel rural prometida à requerente e decorre não só de contrato, mas principalmente de lei, a teor do que estabelece o artigo 10 do Decreto nº 4.449 de 30 de outubro de 2002:

"Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. , somente após transcorridos os seguintes prazos:

I - noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior;

II - um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares;

III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares;

IV - dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinquenta a menos de quinhentos hectares;

V - quinze anos, para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta hectares;

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VI - vinte anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares; e,

VII - vinte e dois anos, para os imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares".

Trata-se de obrigação dos proprietários do imóvel que se pretende vender, sendo, assim, obrigação solidária de todos .

Além do mais, tratando-se o bem imóvel prometido à venda com valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, o Código Civil determina que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, à transferência, modificação ou renúncia de direitos reais:

"Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

E para viabilizar a lavratura da escritura pública para transferência de direito real sobre imóvel rural, é indispensável que o imóvel esteja identificado na matrícula com memorial descritivo georreferenciado, conforme o art. 176, § 4º da Lei 6.015/1973:

"§ 4º. A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo".

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A pretenNome resistida dos requeridos, MANIFESTA INCLUSIVE NA CONTESTAÇÃO, ​ torna impossível a venda do imóvel prometido à requerente, pois inviabiliza a finalização do georreferenciamento, com o respectivo registro na matrícula, e consequentemente a lavratura da escritura pública de venda e compra, necessária para a transferência da propriedade.

Por fim, a alegação dos requeridos de que a promessa de venda à requerente foi realizada na modalidade ​ ad corpus em nada retira a obrigação de finalizar o georreferenciamento, pois o que se pretende através da presente ação é a formalização da transferência da propriedade rural e não fixação de preço.

Ainda, argumentam que a ​ "única imposição atribuída aos contestantes foi a de que os mesmos deveriam comparecer, quando chamados para tal, para a outorga da escritura definitiva da venda e compra do referenciado imóvel, sob a pena da ausência ou recusa permitir à parte autora (COMPRADORA) ajuizar AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO ou de OBRIGAÇÃO DE FAZER" ​ .

Ora, sem qualquer fundamento tal alegação.

Não há que se confundir a imposição legal de elaboração de georreferenciamento com a outorga de escritura do imóvel.

A esse respeito, não é ocioso destacar entendimento da jurisprudência pátria:

"Suscitação de dúvida registral. Realização de Georreferenciamento e apresentação de Certidão de Cadastro de Imóveis Rurais. Sentença de procedência da dúvida suscitada. Recurso do réu. Alegação de

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desnecessidade de realização do Georreferenciamento em razão do imóvel ter sido afetado reflexamente por sentença de adjudicação compulsória. Impossibilidade. Sentença que supriu a outorga do vendedor em escritura de compra e venda de imóvel rural. Efeitos da sentença que trarão a transferência do imóvel ao apelante. Art. 176, § 4º, da Lei 6.015/73. Necessidade de realização do Georreferenciamento em casos em que há a transferência do imóvel rural. Certidão de Cadastro de Imóveis Rurais essencial para realização do registro . ​ Individualização do bem . Inteligência do art. 176, § 1º, 3), a, da Lei 6.015/73. Recurso conhecido e não provido. 1 AÇÃO DE PRECEITO COMINATÓRIO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA JUNTO AO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS QUE DEPENDE DA AVERBAÇÃO DE NOVO GEORREFERENCIAMENTO DA MATRÍCULA. OBRIGAÇÃO DOS RÉUS EVIDENCIADA. PARTE DA SENTENÇA CONTRA A QUAL NÃO HOUVE RECURSO.MULTA COMINATÓRIA QUE DEVE INCIDIR A PARTIR DO DESCUMPRIMENTO DA DETERMINAÇÃO IMPOSTA EM SEDE DE LIMINAR, AINDA QUE AS DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS AO SEU CUMPRIMENTO DEPENDESSEM TAMBÉM DO ENVOLVIMENTO DE TERCEIROS. MULTA QUE TEM CARÁTER COERCITIVO. INOCORRÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO AUTOR. TERMO FINAL DE INCIDÊNCIA QUE DEVE SE DAR APENAS COM O EFETIVO CUMPRIMENTO DA ORDEM JUDICIAL (OU, NO CASO, CONFORME DETERMINADO PELA JUÍZA, SE A MULTA ALCANÇAR O VALOR DO CONTRATO). RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 17a C.Cível - AC - 00000-00- Cascavel - Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - Unânime - J. 01.06.2016) 2. Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº

3. § 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (...) a -

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se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

3. Recurso conhecido e não provido". (TJPR - 12a C.Cível - 0004220-23.2018.8.16.0088 - Guaratuba - Rel.: Juiz Luciano Carrasco Falavinha Souza - J. 10.02.2020).

A respeito da obrigatoriedade dos requeridos em fornecerem documentação necessária para confecção do georreferenciamento, vale novamente a citação da jurisprudência do Tribunal Bandeirante:

"GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEL RURAL - Exigência legal para possibilitar a transferência de imóvel objeto de compromisso de venda e compra pactuado entre as partes - Obrigação dos vendedores de entregar a documentação necessária para a outorga da escritura definitiva e registro imobiliário - Promitentes compradores que não estão obrigados a pagar o restante do preço enquanto não ultimada tal providência pelos promitentes-vendedores - Imóvel já na posse dos promitentes compradores - Retomada que depende da rescisão contratual mediante prévia devolução do que receberam - Impossibilidade de exigência do saldo devedor enquanto não cumprida a obrigação pelos agravados segundo a regra da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) - Inteligência do disposto no artigo 476 do Código Civil - Decisão reformada - Agravo de instrumento provido em parte para conceder efeito suspensivo aos embargos à execução, recomendando-se a análise do pedido de gratuidade". (TJ-SP - AI: 21353973620198260000 SP 2135397-36.2019.8.26.0000, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 02/09/2019, 15a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/09/2019)

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Ora, Excelência, sem a colaboração dos requeridos para fins de concretização do georreferenciamento será impossível a transmisNome definitiva da propriedade em favor da autora, o que não pode ser admitido.

Como se demonstrou, o registro do georreferenciamento é condição legal inafastável, inderrogável e inalterável para a concretização definitiva do negócio jurídico celebrado entre as partes, pelo que a total procedência da presente ação, para fins de conceder tutela específica de obrigação de fazer, consistente em compelir os réus, solidariamente, a fazer o registro do georreferenciamento na matrícula nº 8.594 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Marília - SP e, ato contínuo, fazer a lavratura da escritura pública de venda e compra, tornado, assim, a venda e compra perfeita e acabada através da transferência da propriedade do bem à autora é medida mais lídima de justiça!.

V. DO PEDIDO:

Ante todo o exposto, a TOTAL procedência da presente ação, para fins de concesNome de tutela específica de obrigação de fazer, consistente em compelir os réus, solidariamente, a fazer o registro do georreferenciamento na matrícula nº 8.594 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Marília - SP e, ato contínuo, fazer a lavratura da escritura pública de venda e compra, tornado, assim, a venda e compra perfeita e acabada através da transferência da propriedade do bem à autora, com a consequente rejeição da contestação apresentada é medida impositiva.

Termos em que,

P. deferimento.

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De Assis - SP, 16 de dezembro de 2020.

Nome Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

NomeCavalcanti Dias Pereira

00.000 OAB/UF.

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