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29 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0344

Petição - Ação Obrigação de Fazer / não Fazer de são Fernando Agrícola e Pastoril

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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 5a VARA CÍVEL DA COMARCA

DE MARÍLIA - ESTADO DE NomePAULO.

Processo n.º 0000000-00.0000.0.00.0000

NomeE PASTORIL LTDA. , já qualificada nos autos do processo em epígrafe, que move em face de ​ NomeZAMBON ELIAS PANACCIONE ​ e outros , ​ por seus advogados e bastantes procuradores que esta subscreve, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar ​ IMPUGNAÇÃO A CONTESTAÇÃO de fls. 505/520, pautada nas razões de fato e direito a seguir colacionadas.

I. SÍNTESE DA CONTESTAÇÃO:

Trata-se de Contestação apresentada por NomeZAMBON ELIAS PANACCIONE ​ e outros, por meio da qual sustentam preliminarmente que Nomepartes ilegítimas. No mérito alegam que há expresso apontamento assumido pelo requerido Nomeem providenciar o que for devido para a confecção do georreferenciamento, excluindo os ora contestantes de qualquer responsabilidade. Sustentam que não se vislumbra qualquer responsabilidade (objetiva ou subjetiva) dos ora contestantes em realizar obrigações de cunho a dar cumprimento ao contrato. Afirmam que o imóvel foi vendido por valor abaixo do mercado, justamente porque em tese a autora saberia de irregularidades que gravam o imóvel alienado. Afirmam que o contrato não prevê qualquer hipótese de depósito judicial, mas sim de retenção de valores, com o pagamento

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posterior de juros de 0,2% ao mês. Em outro norte, aduz que a cláusula oitava descreve a obrigatoriedade de lavrar a escritura e que a ​ escritura está sim apta a ser lavrada, não havendo qualquer óbice para tanto. Alega, de maneira abusiva, que a autora está se aproveitando de um procedimento judicial para com isso levar vantagem patrimonial. Defende que pela teoria da imprevisibilidade não há como ser suportado pelos contestantes, eis que supostamente fizeram de tudo o que estavam obrigados contratualmente, concordando expressamente pela redução de 5 alqueires de sua parte para a finalização do georreferenciamento, e a tudo isso a autora não teria aceitado.

Em suma, pretende a requerida se esquivar de suas obrigações legais, na medida em que, conforme ficou exaustivamente demonstrado, sem a confecção do competente georreferenciamento, é impossível a transmisNome do imóvel prometido à venda, pelo que devem ser rechaçadas as alegações dos contestantes.

II. DO DIREITO

II.I. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA:

Aduzem os contestantes que Nomepartes ilegítimas para integrarem o pólo passivo da presente demanda.

Sustentam "que nada assumiram de obrigação e não estão cobrando a última parcela, sendo que se há obrigações assumidas e não cumpridas hão de ser suportadas por quem assumiu e não por estes contestantes ​".

Ora, Excelência, trata-se de uma alegação que se confunde com o mérito da presente ação, de modo que será melhor detalhado no tópico oportuno. De toda sorte, por segurança jurídica é preciso destacar que não assiste qualquer razão aos requeridos.

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Com efeito, a elaboração do georreferenciamento se trata de um dever legal, cuja obrigação é solidária entre todos os vendedores uma vez que constam como proprietários do imóvel prometido à venda, de modo que sem o georreferenciamento não é possível a transmisNome da propriedade do imóvel rural, objeto da presente ação.

Nesse sentido, dispõe o artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002 que a identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e do art. 176 da lei nº 6.015/1973 será exigida nos casos de transferência de imóvel rural.

Não se trata, pois, de uma faculdade. Mas sim de uma imposição legal direcionada aos promitentes vendedores, ora requeridos.

Para viabilizar a lavratura da escritura pública para transferência de direito real sobre imóvel rural, é indispensável que o imóvel esteja identificado na matrícula com memorial descritivo georreferenciado, conforme o art. 176, § 4º da Lei 6.015/1973:

"§ 4º. A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo".

Além disso, a finalização do georreferenciamento por parte dos vendedores, incluindo os ora contestantes, resta evidentemente controvertido nos presentes, seja pelas alegações de isenção de obrigação trazidas na peça defensiva, seja pela ação anulatória em apenso ao presente processo (Feito nº 00735-56.2020.8.26.0344) e, por assim ser, compromete-se o negócio jurídico entabulado (instrumento particular de

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compromisso de venda e compra) devendo todos os vendedores, incluindo os requeridos, figurar no polo passivo desta ação diante do litisconsórcio necessário de que trata o artigo 114 do Código de Processo Civil.

Desse modo, não há que se falar em ilegitimidade passiva, tendo em vista que as partes estão resistindo a obrigação de viabilizar o georreferenciamento pretendido, ​ de modo que devem integrar o polo passivo da presente ação.

II.II DO MÉRITO:

Da análise da contestação apresentada, é nítido que pretendem os requeridos se esquivarem de suas obrigações legais, com argumentos que fogem ao escopo do processo e não dão sustentação à recusa à elaboração do georreferenciamento.

Afirmam, por primeiro que não possuem qualquer responsabilidade para a confecção do competente georreferenciamento, aduzindo que tal responsabilidade é exclusiva do requerido Nome. O que, à evidência, contraria frontalmente o ordenamento jurídico pátrio.

Alegam, ademais, que o Contrato não prevê qualquer depósito judicial dos valores, mas tão somente a retenção do último pagamento em desfavor do requerido Nomee Nome. Todavia, tal medida, como ficou demonstrado e foi o entendimento deste D. Juízo ao conceder a antecipação da tutela, foi necessária para resguardar a boa-fé objetiva da parte autora, que pretendia cumprir (como de fato cumpriu) com suas obrigações contratuais, sem correr o risco de ficar a mercê dos requeridos, que,

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como está bem claro e evidente no presente processo, recusam-se a concluir o georreferenciamento do imóvel prometido à venda.

Em outro giro, em um argumento totalmente descabido, sem qualquer fundamento ou prova mínima, defendem que o imóvel foi vendido por valor abaixo do valor de mercado, razão pela qual a requerente teria assumido o risco do imóvel sofrer por irregularidades.

Não há qualquer razão e nem tampouco razoabilidade na argumentação de que a autora teria assumido o risco de pagar uma quantia vultosa e milionária por um imóvel que não lhe seria transmitido.

Sucede-se que, próximo do momento do último pagamento avençado, a requerente fora surpreendida com uma conduta recalcitrante e contumaz de todas as partes, o que torna impossível a concretização do negócio entabulado, com a transmisNome do imóvel à compradora, ora postulante.

Diante de tal cenário, a autora notificou os requeridos para cumprirem a obrigação de finalização do georreferenciamento para viabilizar a concluNome do negócio jurídico outrora firmado. Como dito, os requeridos mantiveram-se inertes, apresentando a contranotificação apenas em 05/10/2020 (fls. 522), ou seja, após a propositura da presente ação, ocorrida em 02/10/2020, da qual os requeridos informalmente já estavam cientes.

Ora, Excelência, consoante se infere do arcabouço constante da contestação, é possível constatar a pertinência e manifesta necessidade da presente ação, na medida em que os requeridos insistem em negar a responsabilidade da confecção do georreferenciamento, esquivando-se de suas obrigações legais.

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Já fora ressaltado que não há no contrato, objeto da presente demanda, ​ nenhuma dispensa quanto aos vendedores, ora réus, na obrigação de finalizar o georreferenciamento. Pelo contrário, trata-se de obrigação solidária.

Com efeito, para a lavratura da regular escritura pública do imóvel rural prometido à venda pelos réus exige-se, preliminarmente, o registro do georreferenciamento na matrícula nº 8.594.

Esta condição encontra-se presente no instrumento particular que vinculam as partes, ​ mas sobretudo decorre de imposição legal, a teor do que estabelece o artigo 10 1 do Decreto nº 4.449 de 30 de outubro de 2002.

Em outras palavras, sem o registro do georreferenciamento na matrícula do imóvel, a venda prometida se torna IMPOSSÍVEL .

Neste sentido, os promitentes vendedores declararam que o georreferenciamento já estava confeccionado na época da celebração do instrumento particular, restando para finalizá-lo, tão somente, a coleta da assinatura de um dos confrontantes, conforme se observa pela cláusula primeira, e seus subitens, tarefa essa que ficou sob a responsabilidade do Sr. Nome, o qual, inclusive, arcaria com as despesas decorrentes do ato juntamente com a Sra. NomeZambon Elias Panaccione.

1 Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973,

será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em ​ qualquer situação de transferência de imóvel rural , na forma do art. ​ 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos: I - ​ noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior; II - um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares; III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares;IV - dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinquenta a menos de quinhentos hectares;V - quinze anos, para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta hectares;VI - vinte anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares; e, VII - vinte e dois anos, para os imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares.

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Contudo, é certo que no momento da celebração do instrumento particular de contrato de compromisso de venda e compra de imóvel rural e outros avenças, ​ o georreferenciamento do imóvel prometido à venda não estava finalizado , portanto, sem aptidão para conferir o direito à autora em submeter o negócio jurídica à escritura pública de venda e compra e transferir-lhe a propriedade.

Consoante já destacado na exordial, diante de tal fato, os promitentes vendedores Nomee NomeZambon Elias Panaccione autorizaram, respectivamente, a retenção do pagamento da última parcela prevista no contrato, como forma de garantir a realização do georreferenciamento.

Não há no referido contrato nenhuma dispensa quanto aos vendedores, ora réus, na obrigação de finalizar o georreferenciamento.

Ressalta-se uma vez mais: a constituição garantia alegada pelos requeridos não é sinônimo de dispensa da obrigação, até mesmo porque sem finalização do georreferenciamento a venda e compra prometida, como afirmado, torna-se impossível.

É bom frisar, sequer pode ser tratada como garantia a retenção do pagamento da última parcela aos requeridos, isto porque, conforme previsto no contrato e também por eles mencionado na contestação, o valor retido sofreria acréscimos de juros e atualização, ou seja, a demora na confecção do georreferenciamento beneficiaria tão somente a parte inadimplente.

Desse modo, pelo contexto fático subjacente, é patente a inadimplência dos requeridos, na medida em que, muito embora tenham recebido parte

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relevante do valor devido pelo requerente (além do depósito já realizado nos autos), os mesmos se revelam resistentes na concretização do georreferenciamento, inviabilizando a transmisNome definitiva da propriedade.

Os requeridos aduzem de forma muito simplista que não estão inadimplentes, sob a justificativa de que não há no instrumento particular de compromisso de venda e compra a obrigação de finalizar o georreferenciamento.

dopacta sunt Sustentam sua tese na aplicação

servanda, sem qualquer conformação com outros princípios do direito contratual, esquecendo-se principalmente que o referido princípio deve estar alinhado com a função social do contrato, princípio de envergadura constitucional, expressamente inserido no âmbito do direito contratual brasileiro pelo Código Civil de 2002.

Ademais, como já destacado, a obrigação de finalizar o georreferenciamento pelos réus é condição para a concretização da venda do imóvel rural prometida à requerente e decorre não só de contrato, mas principalmente de lei, a teor do que estabelece o artigo 10 do Decreto nº 4.449 de 30 de outubro de 2002:

"Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. , somente após transcorridos os seguintes prazos:

I - noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior;

II - um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares;

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III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares;

IV - dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinquenta a menos de quinhentos hectares;

V - quinze anos, para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta hectares;

VI - vinte anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares; e,

VII - vinte e dois anos, para os imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares".

Trata-se de obrigação dos proprietários do imóvel que se pretende vender, sendo, assim, obrigação solidária de todos .

Além do mais, tratando-se o bem imóvel prometido à venda com valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, o Código Civil determina que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, à transferência, modificação ou renúncia de direitos reais:

"Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

E para viabilizar a lavratura da escritura pública para transferência de direito real sobre imóvel rural, é indispensável que o imóvel esteja identificado na matrícula com memorial descritivo georreferenciado, conforme o art. 176, § 4º da Lei 6.015/1973:

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"§ 4º. A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo".

A pretenNome resistida dos requeridos, MANIFESTA INCLUSIVE NA CONTESTAÇÃO, ​ torna impossível a venda do imóvel prometido à requerente, pois inviabiliza a finalização do georreferenciamento, com o respectivo registro na matrícula, e consequentemente a lavratura da escritura pública de venda e compra, necessária para a transferência da propriedade.

A respeito da obrigatoriedade dos requeridos em fornecerem documentação necessária para confecção do georreferenciamento, vale novamente a citação da jurisprudência do Tribunal Bandeirante:

"GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEL RURAL - Exigência legal para possibilitar a transferência de imóvel objeto de compromisso de venda e compra pactuado entre as partes - Obrigação dos vendedores de entregar a documentação necessária para a outorga da escritura definitiva e registro imobiliário - Promitentes compradores que não estão obrigados a pagar o restante do preço enquanto não ultimada tal providência pelos promitentes-vendedores - Imóvel já na posse dos promitentes compradores - Retomada que depende da rescisão contratual mediante prévia devolução do que receberam - Impossibilidade de exigência do saldo devedor enquanto não cumprida a obrigação pelos agravados segundo a regra da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) - Inteligência do disposto no artigo 476 do Código Civil - Decisão reformada - Agravo de instrumento provido em parte para

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conceder efeito suspensivo aos embargos à execução, recomendando-se a análise do pedido de gratuidade". (TJ-SP - AI: 21353973620198260000 SP 2135397-36.2019.8.26.0000, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 02/09/2019, 15a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/09/2019)

Ora, Excelência, sem a colaboração dos requeridos para fins de concretização do georreferenciamento será impossível a transmisNome definitiva da propriedade em favor da autora, o que não pode ser admitido.

Portanto, não assiste razão aos requeridos, pelo que as alegações trazidas na contestação, notadamente em relação à suposta ausência de responsabilidade, assunção de riscos por parte da compradora, valor da venda abaixo do valor de mercado, não Nomeminimamente suficientes para justificar a recusa apresentada pelas partes.

Aduzem de maneira abusiva que a autora somente ingressou com a presente ação para obter benefícios econômicos e declara a fls. 510:

"O contrato não prevê qualquer intervenção judicial, eis que o mesmo ainda não venceu, pois a obrigação de do geo ainda não foi realizada pelo Sr. Nome, e por assim não ser feito, o pagamento se estende até a apresentação e não com a intervenção do Judiciário para"quitar"uma dívida trocando o índice de atualização da parcela então a vencer".

Não é verdade! Quisesse a autora beneficiar-se financeiramente, não teria realizado o depósito judicial da parcela destinada aos requeridos,

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mas sim retido o valor para seu próprio proveito, investindo em negócios que poderiam proporcionar maior rentabilidade. Não foi o que fez a autora.

Ao revés, preferiu quitar 100% de sua obrigação, pois os vendedores, inclusive os requeridos, estavam, cada qual com suas argumentações, esquivando-se da obrigação de concluir o georreferenciamento.

Veja, Excelência, que na contranotificação extemporânea apresentada pelos requeridos, os mesmos alegam que não teriam que ser penalizados por "fato ou ato jurídico decorrente de caso fortuito ou de força maior" e que, por esta razão, não haveria que ser imposta a eles "qualquer penalidade, seja o não pagamento, seja a aplicabilidade de qualquer multa contratual".

Ora, Excelência, é evidente que os requeridos estavam buscando eximir-se da responsabilidade através da referida contranotificação, ​ tanto que pretendiam receber a parcela final na data do respectivo vencimento, isto é, 10/10/2020 (está evidente na contranotificação), sob a argumentação de que fizeram o que podiam, de modo que as penalidades deveriam recair sobre quem deu causa à não confecção do georreferenciamento.

Logo, a intervenção judicial é necessária não para simplesmente quitar a dívida, mas sobretudo para garantir que o pagamento será realizado sem que a autora tenha que correr o risco de não obter a transferência da propriedade do imóvel, suportando prejuízo patrimonial milionário.

Ressalta-se uma vez mais: a existência da garantia contratual suscitada pelos requeridos (que no caso concreto não se trata de garantia, pois beneficia a parte inadimplente) não impede e nem afasta o direito constitucionalmente

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garantido do acesso à jurisdição, para que a autora defenda seus interesses patrimoniais. Não há lógica na argumentação supra.

Veja-se que a fls. 511 mais uma vez os requeridos afirmam não terem qualquer responsabilidade, fugindo da imposição legal a eles direcionada.

A fls. 517 defendem que é possível a lavratura de escritura sem o georreferenciamento, contrariando frontalmente dispositivo expresso de lei, o que pode inclusive configurar litigância de má-fé:

"Diz que para a lavratura da escritura é necessário o geo, o que não é verdade, eis que a escritura pode e deve ser lavrada de imediato, não sendo este o óbice ou fundamento de qualquer pedido, indagando assim que a venda se torna impossível, o que muito de longe não condiz com a verdade, eis que só o próprio contrato pactuado já é por excelência documento hábil de transferência de titularidade com ou sem o geo".

Nesse sentido é o entendimento do Conselho Superior do Tribunal de Justiça do Estado de NomePaulo:

"Registro de Imóveis - Escritura pública de venda e compra - Georreferenciamento - Necessidade - Exigência ratificada - Princípio da especialidade objetiva - Juízo negativo de qualificação registral prestigiado pelos arts. 176, § 4.º, da Lei n.º 6.015, de 1973, 9.º, 10, IV e § 2.º, II, do Decreto n.º 4.449, de 2002 - Dúvida inversa procedente - Sentença confirmada - Recurso desprovido". (TJ-SP - APL: 00017459420158260614 SP 0001745-94.2015.8.26.0614, Relator: Pereira

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Calças, Data de Julgamento: 18/10/2016, Conselho Superior de Magistratura, Data de Publicação: 07/11/2016).

Ao julgar o recurso, o Relator observou que, de acordo com o art. 176, §§ 3º e da Lei nº 6.015/73, o georreferenciamento é obrigatório para a efetivação do registro em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados pelo Poder Executivo. Além disso, o Relator entendeu que não se pode argumentar que o ato registral pretendido independe da especialização objetiva do bem imóvel pelo Sistema Geodésico Brasileiro, tendo em vista a dimenNome da área constante na matrícula (265,07 ha) a prevalecer, enquanto inocorrente a retificação, em cotejo com eventual realidade extrarregistral diversa e o comando do art. 10, IV, do Decreto nº 4.449/2002, com a redação do Decreto nº 7.620/2011.

Destaque-se, mais uma vez, que trata-se de obrigação solidária, que afeta diretamente todos os vendedores (atuais titulares do imóvel), motivo pelo qual não há como afastar os requeridos do polo passivo da presente ação.

Por fim, caso os requeridos objetivassem o cumprimento de suas obrigações contratuais, poderiam resguardar seus direitos através do ajuizamento de ação similar a presente, imputando os ônus do inadimplemento contra quem eles alegam ser os legítimos causadores do impedimento de se concluir o georreferenciamento. Contudo, mantiveram-se inertes, e o que é pior, tentam através da peça defensiva atribuir os referidos ônus à própria autora.

Portanto, sem razão aos requeridos, pelo que suas argumentações devem ser afastadas.

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Em suma, como se demonstrou, o registro do georreferenciamento é condição legal inafastável, inderrogável e inalterável para a concretização definitiva do negócio jurídico celebrado entre as partes, pelo que a total procedência da presente ação, para fins de conceder tutela específica de obrigação de fazer, consistente em compelir os réus, solidariamente, a fazer o registro do georreferenciamento na matrícula nº 8.594 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Marília - SP e, ato contínuo, fazer a lavratura da escritura pública de venda e compra, tornado, assim, a venda e compra perfeita e acabada através da transferência da propriedade do bem à autora é medida mais lídima de justiça!.

V. DO PEDIDO:

Ante todo o exposto, requer-se:

I. Seja afastada a preliminar de ilegitimidade passiva

arguida pelos requeridos, na medida em que possuem responsabilidade solidária e devem integrar o polo passivo da presente ação.

II. No mérito, requer-se a TOTAL procedência da presente

ação, para fins de concessão de tutela específica de obrigação de fazer, consistente em compelir os réus, solidariamente, a fazer o registro do georreferenciamento na matrícula nº 8.594 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Marília - SP e, ato contínuo, fazer a lavratura da escritura pública de venda e compra, tornado, assim, a venda e compra perfeita e acabada através da transferência da propriedade do bem à autora, com a consequente

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rejeição da contestação apresentada é medida impositiva.

Termos em que,

P. deferimento.

De Assis - SP, 16 de dezembro de 2020.

Nome Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

NomeCavalcanti Dias Pereira

00.000 OAB/UF

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