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16 de Junho de 2021

Petição - Ação Consignação de Chaves

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COMARCA DE MACAÉ – ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Processo nº: 0000000-00.0000.0.00.0000

NomeE NomeE GÁS LTDA , devidamente qualificada nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE DENÚNCIA DO CONTRATO LO- CATÍCIO PELO LOCATÁRIO COM DEPÓSITO DAS CHAVES E DEVOLUÇÃO ATUALIZA- DA DO CAUÇÃO PRESTADO que move em face de NomeROSSA MONTEIRO e Nome, vem, por meio de seu advogado infra- assinado, perante Vossa Excelência, apresentar a presente RÉPLICA, pelos fatos alegados pelas partes Rés, o que doravante passa a expor.

I - DA TEMPESTIVIDADE:

Salienta-se que a presente réplica é devidamente tempestiva, haja vista que o prazo para sua apresentação é de 15 (quinze) dias, contados do primeiro dia útil seguinte ao da publicação, nos moldes dos Arts. 219, 224 e 350, CPC.

Assim, considerando que a intimação foi feita em 19/02/2019, o termo fi- nal ocorre em 13/03/2019.

II - DOS FATOS:

Trata-se de uma Ação Declaratória, na qual a Autora requer o depósito judicial das chaves do Imóvel, objeto do Contrato de Locação outrora firmado pelas par- tes, tal como a devolução atualizada da caução prestada, haja vista que o 2º Réu, ora administrador do imóvel, mantém-se inerte e resistente em fazer valer os di- reitos da Parte Autora à regular resolução do negócio.

tário, razão pela qual o irmão do 1º Réu notificou o Autor para que passasse a fa- zer o pagamento dos alugueres mediante depósito judicial.

Certo é que essa contenda consolidou o desinteresse da Autora na continui- dade da locação, a qual já vigia por prazo indeterminado, ensejando a possibilida- de de mera denúncia pela Locatária.

Contudo, como visto, a denúncia do contrato pela Autora não foi respeitada pelo administrador do imóvel (2o Réu), constituído para tal função pelo 1o Réu, ora locador do negócio sub judice e herdeiro em relação à herança que contém referido bem.

Ante ao exposto, a Autora não viu outra opção senão provocar o Poder Judiciário através dos meios judiciais cabíveis a fim de solucionar efetiva- mente o impasse existente.

III – DO MÉRITO DAS CONTESTAÇÕES APRESENTADAS PELOS RÉUS:

III. 1 – DA IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO DO 1o RÉU:

Em sede de Contestação, o 1o Réu alega que o Autor rompeu com o pactuado ao realizar o pagamento dos alugueis através de depósito judicial, como requisita- va a Notificação Extrajudicial enviada pelo irmão do 1º Réu, ora acostada à pre- sente demanda em fls. 04 dos autos deste processo.

Ocorre que, diante do surgimento de dúvida quanto à legitimidade do 1o Réu de figurar como locador e da possibilidade de gerar eventuais prejuízos ao pagar erroneamente os alugueis, uma vez que o imóvel encontrava-se como objeto de inventário, a Autora se valeu do direito de realizar o pagamento em Juízo, pois assim, não descumpriria a obrigação pactuada e, de boa-fé, estaria em consonân- cia com a lide judicial.

Não se pode negar que a relação entre o Sr. Wagner e o 1o Réu não era har- moniosa, conforme se depreende de fls. 153/166 dos autos de inventário de no 0251946-97.2015.8.19.0001, razão pela qual não restou alternativa para a Autora senão depositar judicialmente os valores dos alugueis a fim de evitar o desrespei- to a direitos de terceiros.

“O inventariante tem tido dificuldade de obter informações relativamente a i- móveis que o Sr. Nomedetinha controle. As relações entre as par- tes é tempestuosa , sendo que este inventariante tem engendrado esforços para trazer aos autos todas as informações pertinentes.” (fls. 133, processo de inventário)

Outrossim, o próprio 1o Réu, em sede de Contestação, afirmou que realizar o pagamento judicial seria a melhor opção caso a Autora se encontrasse em dúvida, ora veja:

veria ter efetuado a consignação em pagamento judicial e não a entrega da quantia devida ao 1º Réu por meio de depósito em ação de inventário onde não foi feita tal determinação.”

Engana-se o 1o Réu ao entender a consignação como alternativa cabível ao ca- so, pois a mesma nada mais é que uma ação autônoma realizada pelo devedor con- tra o credor quando este se recusar a receber a quantia certa ou exigir valor supe- rior ao entendido pelas partes, o que em nada se enquadra a lide atual.

A verdade é que a Autora se valeu do depósito em conta judicial, como se de- preende de trecho retirado de folhas 219 dos autos, para garantir que não ficaria em débito com suas obrigações mesmo em meio ao embaraço causado pela de- manda de inventário, ora veja:

“Buscando solucionar as questões, o inventariante abriu uma conta judicial no 1300125788633 – agência 0000do Banco do Brasil (Depósito Judicial Ouro – Doc.01) vinculando-a ao processo de inventário, objetivando concentrar nes- ta , todos os valores dos aluguéis dos imóveis relacionados nas primeiras decla- rações .”

Sendo assim, a Autora em nada descumpriu com suas obrigações firmadas, buscando a todo o momento não ficar inadimplente frente as suas obrigações, sendo certo que o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou acerca da possibi- lidade de depósito judicial de aluguéis em favor do espólio, senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. SUCESSÃO. INVENTÁRIO. DEPÓSITO JUDICI- AL DOS ALUGUÉIS AUFERIDOS DE IMÓVEL DO ESPÓLIO. CONCORRÊNCIA DE IR- MÃO BILATERAL COM IRMÃS UNILATERAIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.841 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Controvérsia acerca do percentual da herança cabível em favor das irmãs unilaterais no inventário do “de cujus”, que também deixou um irmão bilateral a quem indicara em testamento como herdeiro único. 2. Discussão judici- al acerca da validade do testamento. 3. Possibilidade de o irmão bilateral levantar a parte incontroversa dos aluguéis do imóvel deixado pelo “de cujus”. 4. Necessi- dade, porém, de depósito judicial da parcela controvertida. 5. Cálculo do va- lor a ser depositado em conformidade com o disposto no art. 1841 do Código Civil (“Concorrendo à herança do falecido irmãos bilaterais com irmãos unilaterais, cada um destes herdará metade do que cada um daqueles herdar”). 6. RECURSO

ESPECIAL PROVIDO. (STJ – Resp: (00)00000-0000MG 2010/00000-00, Relator: Minis-

tro Paulo de Tarso Sanseverino, Data de Julgamento: 19/09/2013, T3 – Terceira

Turma, Data de Publicação: DJe 24/09/2013).

Ato contínuo, como resta provado em fls. 47 dos autos do processo supracita- do, o Sr. Wagner, ora irmão do 1º Réu, consta como inventariante do processo, razão pela qual configura-se como responsável judicial por cuidar dos bens do de cujus , o que lhe dá total legitimidade para notificar extrajudicialmente a presente Autora.

ventário, razão pela qual nada o impedia de manifestar sua insatisfação quanto ao depósito dos alugueres por parte da Autora no próprio feito, mas assim não o fez.

Por qual motivo teria o 1o Réu deixado, por um lado, de se manifestar nos autos de inventário, enquanto, por outro lado, resolvido manifestar sua indignação nos presentes autos?

Ora, Excelência, se o 1o Réu se vale de tamanha boa-fé como alega em sede de Contestação, por que não notificou o Locatário, ora Autor, sobre a situação de indis- ponibilidade do Imóvel?

Como é destacado no trecho do Código Civil, a redação do artigo 422 é clara quanto à responsabilidade dos Contratantes de manter os princípios da probidade e boa-fé, o que, sem dúvidas, engloba o dever de informação quanto à atual situa- ção jurídica do Imóvel objeto do Contrato.

“Art. 422. Os Contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do acordo, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé.”

Fica evidente, portanto, que a Autora fez valer o princípio de boa-fé objetiva ao cumprir com seus débitos e encargos decorrentes da posição de locatário, mesmo não sendo comunicado sobre a existência de ação litigiosa pendente sobre o bem objeto do contrato de locação.

Sendo assim, a Autora optou adequadamente pela via segura do depósito judi- cial, o que a possibilitaria quitar o devido sem ultrapassar o direito alheio ou in- terferir no impasse familiar entre o 1o Réu e o Sr. Wagner advindo da abertura da sucessão.

Ora, certo é que, a locação de imóveis guarda bastantes peculiaridades que podem ensejar desordens no bom desenvolvimento desta relação, razão pela qual os proprietários confiam seu patrimônio a administradores de imóveis, sejam i- mobiliárias ou corretores, que por sua vez deverão possuir conhecimento técnico para realizar tal feito.

É dever do administrador permanecer atento a qualquer situação que inviabi- lize a locação, porque, caso aconteça, e mesmo assim o bem seja locado, ocorrerá, certamente, uma corresponsabilização.

Dessa forma, ao analisar todos os fatos apresentados, a conclusão que se che- ga é que o 1º Réu possui culpa in eligendo, caracterizada pela ausência de cautela ao realizar a escolha do profissional que viria a administrar o imóvel.

Portanto, tem-se como consequência a contratação de um profissional que não satisfaz os requisitos mínimos de qualidade anteriormente citados, como vem demonstrando ser o 2o Réu, restando claro que essa irresponsabilidade fora cau- sadora da lide.

ção ao objeto da presente ação de consignação de chaves com devolução da cau- ção, visto que se está a tratar aqui da resistência infundada do 2o Réu, constituído administrador do imóvel pelo 1o Réu, em aceitar a denúncia do contrato de loca- ção por iniciativa da Locatária, ora Autora.

Pelo exposto, tem-se que se os Réus pretendem opor à Autora algum su- posto descumprimento contratual, que o façam por via autônoma adequada, ao invés de ficar invocando tais temas para seguirem impedindo a ruptura do vínculo locatício e/ou à devolução da caução.

III. 2 - DA IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO DO 2o RÉU:

Em sede de Contestação, o 2º Réu alegou que nada impedia a Autora de entre- gar as chaves do imóvel quando bem quisesse desde que arcasse com a multa de rescisão contratual referente ao período proporcional e mediante prévia notifica- ção.

Ato contínuo, alega que em momento algum a Autora cumpriu o dever de noti- ficar a saída, de forma que seu pedido seria considerado inválido.

Nesse momento, faz-se necessário lembrar que a vigência contratual se esten- deu por 36 (trinta e seis) meses, com termo inicial em 10/06/2014 e termo final em 10/06/2017, havendo previsão de possibilidade de rescisão a partir de 12 (meses) e de prorrogação para além dos 36 (trinta e seis) meses, independente de qualquer aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial (cláusula se- gunda, do contrato anexo).

Ocorre que no mês de setembro de 2017, já estando a relação contratual vi- gendo para além do prazo de 36 (trinta e seis) meses contratuais, a Autora rece- beu, em 31 de agosto de 2017, notificação extrajudicial informando que o imóvel em questão passou a ser litigioso e requisitando o depósito dos aluguéis em conta judicial vinculada ao processo de inventário, conforme documentos juntados aos autos.

Considerando a passagem do contrato de locação para uma vigência sem pra- zo estipulado, indispensável se revela observar os ditames da Lei 8.245/91:

Art. 6o O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado median- te aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

(...) Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses,

a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notifica- ção ou aviso.

§ 1o Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir -se - á prorrogada a loca- ção por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

tenção do vínculo locatício, a Autora efetuou o depósito judicial dos últimos alu- gueis devidos e notificou o 1o Réu, ora locatário, com antecedência de 30 (trinta) dias da rescisão do contrato por escrito.

Portanto, resta claro que devido à condição contratual exposta, a Autora pro- moveu legal e regularmente a denúncia do contrato de locação mediante notifica- ção aos Réus.

Desse modo, a Autora, imbuída de boa-fé, enviou ao 2a Réu, ora administrador do imóvel e retentor da caução prestada, em 21 de novembro de 2017, e-mail, conforme demonstrado nos autos, solicitando-lhe providências para o pleno en- cerramento da questão, com a devolução recíproca das chaves e da caução, visto que a Autora já havia desocupado o imóvel bem logo após notificar o 1o Réu da rescisão contratual.

Alega, ainda, o 2o Réu ser da Autora a responsabilidade de reaver o estado ini- cial do apartamento e que o mesmo, por sua vez, não executou o feito.

Porém, a verdade é que o próprio 2o Réu realizou a vistoria necessária, dentro do que foi determinado pelo mesmo, oportunidade na qual fora combinada ver- balmente a necessidade do pagamento de R$ 00.000,00para compensação de valores gastos com reparos do bem.

Não o bastante, completou que em momento algum se negou a receber as chaves ou resolver o impasse da caução de forma rápida e justa para ambas as partes, certo de que não existem provas para dizer o contrário do alegado, consi- derando o valor de R$ 00.000,00arbitrário por não haver parti- cipado do ponderamento da decisão deste quantum.

Contudo, resta claro e evidenciado que o 2º Réu além de realizar a vistoria e combinar o valor estipulado, restou-se inerte nas tentativas seguintes de comuni- cação via e-mail.

Note-se que o 2o Réu se resume a negar genericamente que a Autora teria ten- tado contatá-lo, sendo que ele, todavia, não nega que seja seu o endereço eletrôni- co para o qual a Autora lhe enviava e-mails.

De qualquer forma, desde já se encontra comprovada nos autos a ciência da denúncia do contrato pelo próprio Locador à época, de modo que incabível supor o desconhecimento disto pelo 2o Réu, até porque, como dito, o próprio recebeu diversas chamadas telefônicas dos representantes da Autora, bem como visitas pessoais para se solucionar a situação.

Considerar-se-á, ainda, a inércia do 2o Réu diante das inúmeras possibilidades de acordo oferecidas pela Autora, haja vista as respostas vagas e imprecisas ao invés de buscar uma solução rápida e amigável para o impasse.

Autora de se libertar da relação com o 1o Réu através das inúmeras tentativas fra- cassadas de entrega das chaves do imóvel.

Nada mais havendo, reiteram-se as alegações de fato e de direito cons- tantes na exordial.

IV - DOS PEDIDOS:

Ante ao exposto, requer a V. Exa. que se digne a:

A) SANEAR o feito, estabelecendo, como ponto controvertido da presente li- de a declaração de denúncia do contrato de locação pela Autora em 03/11/2017, o que garante à Autora o direito liberar-se regularmente do vínculo locatício, re- cebendo, por efeito, a caução devidamente corrigida e atualizada na forma da lei;

B) JULGAR totalmente procedente os pedidos exordiais, visto ter sido devi- damente comprovado que, de um lado, a Autora cumpriu com suas obrigações contratuais e legais, sendo que, de outro lado, os Réus não cumpriram com suas obrigações, ferindo as cláusulas do contrato de locação e respectivas disposições legais aplicáveis, o que garante à Autora o direito de efetivar a denúncia do con- trato de locação em 03/11/2017 e de obter a devolução da caução atualizada, na forma da lei, deduzindo, no máximo, por compensação a quantia de R$ 00.000,00(quatro mil), a título de gastos com reparos do imóvel, consoante histórico de co- municação das partes.

Termos em que,

Pede deferimento.

Macaé, 11 de março de 2019.

Dr. Nome, adv. Nome, EndereçoEstagiária