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21 de Setembro de 2021

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.13.0079

Petição - Ação Indenização por Dano Moral

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 6a VARA CÍVEL DA COMARCA DE CONTAGEM/MG

AUTOS N.o 0000000-00.0000.0.00.0000

AUTOR: Nome+ 1

RÉ: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A , já qualificada nos autos, por seu procurador abaixo subscrito, vem, respeitosamente, perante V. Exa., apresentar CONTESTAÇÃO à ação promovida por Nomee Nome, mediante os fundamentos fáticos e jurídicos a seguir aduzidos.

1. SINOPSE DOS FATOS

Afirmam os Autores o imóvel foi retido indevidamente em razão de inadimplência e, que durante a retenção, a Empresa Ré utilizou o imóvel como depósito.

Segundo a alegação dos Autores foi necessário pintar novamente as paredes e é necessário trocar a porta que foi danificada.

Assim, formulam pedidos de lucros cessantes (pela retenção), taxas condominiais anteriores a entrega das chaves, obrigação de fazer em relação à troca da porta e compensação por danos morais.

Entretanto, conforme se verá melhor no decorrer desta peça, esta Ré não incorreu em conduta abusiva, de forma que deve ser julgada improcedente a ação em questão.

2. DO MÉRITO

2.1. DA AUSÊNCIA DO ALEGADO ATRASO

Afirmam os Autores, em sua exordial, que a retenção das chaves do imóvel é uma conduta abusiva. Entretanto, vejamos.

Segundo o “Item 5” do “Quadro Resumo” do “Contrato de Promessa de Compra e Venda” , a previsão para a entrega era em 28/02/2018, vejamos:

Ainda, vislumbra-se pela leitura da “ Cláusula Quinta” do mesmo contrato que, independente do prazo a ser aplicado , a entrega poderia ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias, estando regularmente prevista no contrato entabulado pelas partes, sendo o mesmo plenamente válido para fins de entrega do imóvel. Senão veja-se:

Nesse sentido, considerando-se o acima exposto, tinha a Construtora Ré até 28/02/2018 para concluir as obras, podendo esse prazo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias corridos, finalizando em 28/08/2018.

Ressalte-se que o artigo 48, § 2o, da Lei 4.591/64, legislação específica que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, EXIGE a previsão do prazo de tolerância no contrato, nos seguintes termos:

“Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação, nos moldes previstos nesta Lei, poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração, conforme adiante definidos, e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (vetado), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. (...) § 2o Do contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação. ” – Grifos nosso.

Diante dessa previsão, expressa e em conformidade com o disposto no artigo 48, § 2o, da Lei 4.591/64, válido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos em qualquer dos prazos a serem aplicados.

Esse entendimento já restou agasalhado pela jurisprudência pátria, conforme informativo do Superior Tribunal de Justiça que segue, in verbis :

PROCESSO REsp 1.00.000 OAB/UF , Rel. Min. Nome, por

unanimidade, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017.

RAMO DO DIREITO DIREITO DO CONSUMIDOR

TEMA Promessa de compra e venda de imóvel em construção.

Atraso da obra. Cláusula de tolerância. Validade. Previsão legal. Peculiaridades da construção civil. Atenuação de riscos. Benefício aos contratantes.

DESTAQUE

Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a conhecida cláusula de tolerância. É certo que a esses contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei n. 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. De qualquer modo, apesar de o Código de Defesa do Consumidor incidir na dinâmica dos negócios imobiliários em geral, não há como ser reputada abusiva a cláusula de tolerância. Isso porque existem no mercado diversos fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. Assim, a complexidade do negócio justifica a adoção no instrumento contratual, desde que razoáveis, de condições e formas de eventual prorrogação do prazo de entrega da obra, o qual foi, na realidade, apenas estimado, tanto que a própria lei de regência disciplinou tal questão, conforme previsão do art. 48, § 2o, da Lei n. 4.591/1964. Logo, observa-se que a cláusula de tolerância para atraso de obra possui amparo legal, não constituindo abuso de direito (art. 187 do CC). Por outro lado, não se verifica também, para fins de mora contratual, nenhuma desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. Por seu turno, no tocante ao tempo de prorrogação, deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei n. 4.591/1964 e 12 da Lei n. 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC). Assim, a cláusula de tolerância que estipular prazo de prorrogação superior a 180 (cento e oitenta) dias será considerada abusiva, devendo ser desconsiderados os dias excedentes para fins de não responsabilização do incorporador.

Pois bem. As chaves foram liberadas em 14/12/2015, mas os Autores já se encontravam em débito com a Construtora Ré.

Assim, como a Cliente já se encontrava em débito com a Requerida e, conforme consta na cláusula 5a, o imóvel foi retido por ausência de cumprimento das obrigações contratuais por parte dos Autores.

Assim, não há que se acatar a alegação de atraso como justificativa para a inadimplência.

2.2. TAXAS CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA RÉ PARA ARCAR COM AS TAXAS CONDOMINIAIS

Inicialmente, destaca-se que a promitente compradora tornou-se responsável pelo pagamento de todas as despesas, impostos, taxas, multas e contribuições que lhe são inerentes, inclusive no que tange às taxas condominiais, a partir da data de notificação de entrega das chaves , conforme demonstra de forma hialina a cláusula 6.2.1 e 6.2.3, constante do contrato assinado de forma espontânea pelo comprador, senão veja-se:

Desta forma, preenchidos os requisitos para a formalização do contrato, o negócio jurídico passa a viger sob a égide do princípio pacta sunt servanda , segundo o qual, as partes, uma vez externada de forma consciente a sua vontade com relação à determinada obrigação, devem sujeitar-se aos seus efeitos, de modo a manter-se a segurança nas relações negociais.

Cumpre ressaltar, que a unidade já estava disponível para entrega desde abril/2018, contudo, a Cliente se encontrava inadimplente em relação às parcelas contratuais, o que de acordo com a cláusula 5a autoriza a Construtora reter as chaves do imóvel até a regularização do débito.

Incumbe aos Autores estar em dia com todas as parcelas contratuais até a data da entrega das chaves, caso contrário, a imissão na posse será sobrestada até a sua adimplência. E, no caso em questão aos Autores no momento da convocação para entrega das chaves estavam inadimplentes.

Assim, considerando que a ausência de entrega das chaves se deu por inadimplência dos Autores, não há que se dizer em qualquer responsabilidade sobre as taxas condominiais.

Isto posto, haja vista que a Parte Autora assumiu o ônus de arcar com o pagamento das taxas condominiais, ao assinar o contrato, impossível imputar, em razão de sua inadimplência, tal cobrança à Ré, pelo simples fato de que tal ônus não é mais de sua responsabilidade, desde a data da alienação do imóvel.

Nesta seara, insta mencionar os artigos 1.315 e 1.316, constantes do Código Civil, in verbis:

“Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos”.

“Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. § 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. § 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida”.

Logo, tendo em vista a patente alienação do imóvel em comento, dúvidas não pairam quanto à hialina ausência de responsabilidade da Construtora Ré, no que concerne ao pagamento das taxas de condomínio.

Quer dizer, cabe ao detentor do bem o pagamento das cotas condominiais.

Ainda, ressalta-se a natureza “propter-rem” das obrigações condominiais. Quer dizer, a dívida é vinculada ao imóvel, sendo transferida ao novo proprietário tão logo sua aquisição.

2.3. DA INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES

Pleiteiam os Autores, além dos pedidos acima, a condenação da Construtora Ré ao dever de arcar com Indenização por Danos Materiais, na modalidade de Lucros Cessantes, em razão da mora contratual.

No entanto, os Autores não acostaram aos autos qualquer documento que comprove que o imóvel seria locado, limitando-se apenas a meras alegações.

Ademais, não há que se dizer em atraso, uma vez que o imóvel somente deixou de ser entregue em razão do descumprimento contratual dos Autores.

Há de se ressaltar que a simples exposição de fatos, não é assaz suficiente para revestir de firmeza o pedido contido na peça vestibular, posto que o lucro cessante não se presume, nem pode ser imaginário.

Portanto, não há que se falar em indenização por lucros cessantes, dada a inexistência de comprovação da perda que lhe teria ocorrido.

A perda indenizável é aquela que razoavelmente se deixou de ganhar, o que exige que haja a prova clara nos autos, sob pena de se viabilizar o enriquecimento sem causa da parte que a pleiteia.

Sendo assim, os lucros cessantes, como parcela indenizatória, somente é devido quando o lesado comprovar que, de modo efetivo, razoavelmente deixou de perceber a vantagem em decorrência do ato ilícito de outrem.

Com efeito, lucros duvidosos e incertos, ou meras projeções de ganhos supostamente considerados, como acontece in casu , não se caracterizam como lucros cessantes. Nesse sentido, é oportuna a lição ministrada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, ao dizer:

“Como reiteradamente vem fixando a jurisprudência, não basta alegar, de forma genérica, a existência de perdas e danos. Há necessidade de especificá-los na inicial e prová-los até o momento procedimental da sentença”. (JTJ-LEX 194/37)

Nesta mesma linha, com sua proficiência habitual, ministra Aguiar Dias:

“o que o prejudicado deve provar, na ação, é o dano, sem consideração ao seu “quantum”, que é matéria de liquidação. Não basta, entretanto, que a Autora mostre que o fato de que se queixa, na ação, seja capaz de produzir dano, seja de natureza prejudicial. É preciso que prove o dano concreto, assim, entendida a realidade do dano que experimentou, relegando para liquidação a avaliação de seu montante ”. (Da responsabilidade civil, 6a ed., 1979, v. I, p. 93-94)

Ao contrário das lições acima transcritas, os Autores não passaram do campo hipotético, não se desincumbindo de sua obrigação contida no art. 373, inciso I do Código de Processo Civil.

Em momento algum se trouxe aos autos elementos que pudessem demonstrar a ocorrência dos supostos danos pleiteados, mormente quanto aos lucros cessantes, que hão de ser comprovados de maneira inequívoca. Desta feita, desprovidos de embasamento legal e fático, não há que se falar em indenização por Lucros Cessantes.

2.4. VÍCIOS CONSTRUTIVOS – OBRIGAÇÃO DE FAZER – DANOS MATERIAIS

Afirmam os Autores que a unidade foi utilizada como depósito, motivo pelo qual deve ser reformada a porta.

De início, a Ré esclarece que o imóvel realmente foi utilizado como estoque para alguns materiais no início do recebimento do residencial Libra. Houveram alguns arranhados na porta de entrada e sujeira nas paredes.

Porém, para toda entrega é realizado um pente fino na unidade, com conferência de todos os acabamentos, se necessária a repintura, são conferidas as portas e janelas, também é realizada a conferência das conexões hidráulicas e metais sanitários, do piso, dentre outros itens.

No caso da unidade dos Autores foi identificada a necessidade de troca das portas, o que foi feito pela Construtora Ré, como faz provas as fotos anexas.

Assim, no momento da entrega do imóvel aos Autores não foi feito nenhum apontamento. No check List de vistoria não consta nenhum apontamento e no termo de entrega também não.

Após a entrega também não foi aberto nenhum chamado pelos Autores para realização de reparo.

Ora Exa., o que o Autor descreve é aparente e poderia ter sido apontado no momento da entrega. O que foi feito posteriormente e pode ter causado algum dano, a Ré também não pode ser responsabilizada.

A construção do empreendimento dos Autores foi feita estritamente conforme o previsto no projeto e atendeu a todas as exigências impostas pelo órgão público competente, motivo pelo qual foi regularmente expedida a competente certidão “de baixa e habite-se”.

Foram ainda obedecidas todas as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, entidade responsável pela normatização técnica do país, inclusive no ramo da construção civil.

Entretanto, é de notório conhecimento dos condôminos, assim como do próprio engenheiro que vistoriou o local, que o empreendimento e apartamentos entregues pela construtora necessitam de manutenção para que se conservem em bom estado ao longo do tempo.

Economicamente relevante no custo global das edificações, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico, cuja responsabilidade exige capacitação apurada. Para se atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de custos e maximização da satisfação dos usuários com as condições oferecidas pelas edificações.

Portanto, não cabe aos proprietários simplesmente usufruir da edificação, como se seus elementos fossem eternos. O empreendimento possui uma vida útil de bom funcionamento e, se executadas as manutenções preventivas corretamente e nos períodos devidos, pode ultrapassar as expectativas planejadas.

Caso contrário, ao se negligenciar a Manutenção Preventiva, bem como negligenciar o zelo necessário para o bom uso do imóvel, o empreendimento se deteriorará rapidamente.

Em sentindo contrário às afirmações da parte Autora, não há que se falar em descumprimento contratual por parte da Ré. A construtora executou, concluiu e entregou o imóvel mediante o aceite dos Autores, sem qualquer reclamação.

O Código Civil, em seu artigo 186, estabelece a definição de ato ilícito: aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Entretanto, não se vislumbra o preenchimento dos requisitos relativos à indenização por responsabilidade civil, tendo em vista a legalidade da conduta da Ré face às aprovações da obra por parte dos órgãos competentes e por parte dos Proprietários.

Excelência, não há que se falar em responsabilidade objetiva da construtora quando claramente a própria parte Autora não se desincumbe do seu dever de conservação do bem (artigo14, § 3º, II, CDC).

Portanto, não há dúvidas que a conduta da Ré não gerou qualquer tipo de dano capaz de permitir o recebimento de indenização pelo condomínio, conforme pleiteado na inicial.

2.5. DA INEXISTÊNCIA DO DANO MORAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO EFETIVO SOFRIMENTO – MERA ALEGAÇÃO

Pretendem os Autores o recebimento de compensação pelos danos morais supostamente sofridos em virtude do suposto atraso na entrega do imóvel. Porém, denota-se que a não entrega do imóvel se deu por culpa exclusiva da parte Autora.

Quanto à alegação de que a unidade foi utilizada como depósito, esclarece a Ré que o imóvel foi utilizado como ponto de apoio. Entretanto, assim que começou a ser a utilizada, a parte Autora ficou sabendo, teve acesso a unidade, tirou fotos, e chamou a polícia e fez um Boletim de Ocorrência.

Após tal fato, foi feita uma reforma completa na unidade, de forma que não houve qualquer dano.

Entretanto, conforme preceitua o artigo 186 do Código Civil, o dano e o consequente dever de ressarcir são oriundos de ato ilícito traduzido em infringência à ordem jurídica, com ofensa ao direito alheio e lesão ao respectivo titular.

Assim, verifica-se que, para a configuração do dano moral, é necessária a presença simultânea de três elementos essenciais, quais sejam: a ocorrência induvidosa do dano; a culpa, o dolo ou má-fé do ofensor; e o nexo causal entre a conduta ofensiva e o prejuízo da vítima.

Sob esse enfoque, ausente o primeiro dos pressupostos à configuração do dano moral, qual seja, a conduta antijurídica da Ré, vez que não há que se falar em mora na entrega das chaves.

Por outro lado, ainda que se tivesse verificado a efetiva culpa da Ré, não se está diante de situação apta a ensejar a indenização pleiteada.

Em verdade, tais ocorrências configuram, quando muito, um aborrecimento, um dissabor vivenciado pelos Autores, que está fora da órbita do

dano moral, porque não têm o condão de provocar situações constrangedoras à pessoa.

Ainda, especificamente quanto ao mero inadimplemento contratual, ou seja, o alegado atraso na entrega do imóvel, o STJ já firmou o entendimento de que não caracteriza o dano moral.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA PARA EXCLUIR A INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR.

1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. 1.1. No caso sub judice, constata-se que, ainda que o imóvel tenha sido entregue após ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias, não foi comprovado que o atraso teria afetado, de maneira excepcional, o direito da personalidade do recorrido, não havendo que se falar, portanto, em abalo moral indenizável. Precedentes.

2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp (00)00000-0000/MT, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA

TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 01/07/2019)

Isto posto, além da ausência de antijuricidade na conduta da Ré, não se extrai do contexto fático constante dos autos efetivo dano a autorizar a condenação dela em indenização por danos morais, pelo que imperiosa a rejeição do pleito.

Todavia, caso esse d. juízo, ainda assim, entenda pela condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos morais, o que se admite apenas em respeito ao princípio da eventualidade, é imperioso que esta seja arbitrada em valor mínimo, bem como considerado as cláusulas contratuais, de modo que se evite o enriquecimento sem causa por parte dos Autores e a penalização demasiada para a Ré.

Ainda na remotíssima hipótese de condenação em danos morais, o que se admite apenas pelo dever do contraditório, esta deverá ser orientada pelo atual entendimento do Excelso Superior Tribunal de Justiça, nos termos da Súmula 362:

Súmula 362 STJ -A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento.

Observa-se que por tal enunciado consolida-se o posicionamento de que juros e correção, nos casos de dano moral, são contabilizados a partir do arbitramento do quantum da indenização.

Por isso, pede-se que se caso houver condenação em danos morais, que seja determinada a contabilização de juros e correção a partir do arbitramento da quantia.

3. CONCLUSÃO

Por todo exposto, a Ré pede, no mérito, a total improcedência de todos os pedidos formulados na inicial.

Requer a produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente a juntada de novos documentos.

Por fim, pugna, que toda publicação, informação ou intimação seja feita exclusivamente, sob pena de nulidade , em nome do Procurador Nome, inscrito na Ordem dos Advogados de Minas Gerais – Seção do Estado de Minas Gerais, sob o número 101.330, com escritório profissional na Endereçoo Andar – Vale do Sereno – Nova Lima – MG.

Nestes termos,

pede deferimento.

Contagem, 26 de fevereiro de 2021.

Nome 00.000 OAB/UF