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13 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.02.0000

Contrarrazões - TJAL - Ação Bloqueio de Matrícula - Agravo de Instrumento - contra Caamirá Empreendimentos Turísticos e Imobiliários, Cerutti Engenharia e Estado de Alagoas

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E XCELENTÍSSIMO S ENHOR D ESEMBARGADOR R ELATOR DO E GRÉGIO T RIBUNAL DE J USTIÇA DO E STADO DE A LAGOAS .

Ref.:

Processo n. º : 0000000-00.0000.0.00.0000.

Agravante : NomeD'arc Correia da Rocha.

Agravados : Nomee outros.

J ACKSON I VAN DE P AULA T ORRES , brasileiro, casado, Notário e Registrador do Cartório do 1 º S ERVIÇO N OTARIAL E R EGISTRAL DE S ÃO M IGUEL

DOS C AMPOS /AL , inscrito no CPF sob o n.º 000.000.000-00e portador do RG

n.º 334.098 SSP/AL, com endereço na Endereço, Centro, São Miguel dos Campos/AL, por intermédio de seus advogados legalmente constituídos (doc. 01) , vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar

C ONTRARRAZÕES

, ao Agravo de Instrumento interposto por J OANA D' ARC C ORREIA DA R OCHA , com fulcro no inciso II, artigo 1.019, do Código de Processo Civil de 2015, com arrimo nos suportes fático-jurídicos a seguir delineados, ao tempo em que requer o seu recebimento e devido processamento.

Nestes termos,

Pede deferimento.

Maceió/AL, 11 de fevereiro de 2021.

F ERNANDO A NTÔNIO D ORVILLÉ M OREIRA J ÚNIOR

00.000 OAB/UF

E GRÉGIO T RIBUNAL DE J USTIÇA DO E STADO DE A LAGOAS ;

C OLENDA C ÂMARA ;

P RECLARO R ELATOR .

D AS C ONTRARRAZÕES AO A GRAVO DE I NSTRUMENTO

I - D A E SPÉCIE F ÁTICA

01. Busca a Autora, por meio do presente recurso, a reforma da r. decisão proferida pelo Juízo singular, por meio da qual restou indeferido o pedido de bloqueio das matrículas dos imóveis, sob o fundamento de que "o direito vindicado não se encontra nitidamente amparado no contrato celebrado, [...] que confere a posse e a propriedade legítima dos bens ao comprador", bem como, que "não há prejuízo ao provimento final caso as Endereçona posse e propriedade dos bens com todas as faculdades inerentes ao direito de propriedade".

02. Inconformada, optou a Autora, ora Agravante, por interpor o presente recurso, visando a reforma da r. decisão emanada do Juízo singular, o que acabou por acontecer, tendo em vista que, por meio da r. decisão de fls. 163/170 deferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, determinando, conseguintemente, "o bloqueio das matrículas dos imóveis objeto do contrato celebrado".

03. Não obstante o brilhantismo da r. decisão proferida nestes autos, demonstrar-se-á a fragilidade da pretensão recursal, em conformidade com os elementos fático-jurídicos adiante aduzidos.

II - D A E SPÉCIE J URÍDICA

04. De partida, convém esclarecer que não se adentrará à discussão acerca do cumprimento ou descumprimento das cláusulas contratuais, considerando, para tanto, que tal matéria já está sendo abordada entre os contratantes, cabendo ao Sr. Nome, na condição de Notário e Registrador, expor os fatores que fundamentam a inviabilidade de se dar abrigo ao pleito de bloqueio das matrículas, articulado pela Agravante.

05. Pois, bem.

06. De forma respeitosa e objetiva, buscar-se-á, nesta oportunidade, trazer a lume o fato de que existe alternativa outra capaz de equacionar os interesses envolvidos na contenda, de modo a evitar a adoção de medida tão gravosa aos direitos de terceiros de boa-fé.

07. Aliás, é de se dizer que o mercado imobiliário, mais do que nunca, anseia por segurança jurídica, de modo que o Poder Judiciário, ao aplicar a lei, leve em consideração a confiança depositada por terceiros de boa-fé em um determinado empreendimento que, para todos os efeitos, teve a sua regularidade verificada pelo Poder Público.

08. Nesse contexto, pertine realçar o teor da cláusula terceira, da avença firmada entre as partes, nos seguintes termos:

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09. Como visto, vários foram os requisitos para que o Loteamento Saint Michel pudesse se tornar uma realidade, tendo, e isso é muito importante, os procedimentos preparatórios passado pelo crivo do Poder Público, o qual, de acordo com a documentação constante dos autos, verificou o atendimento às condições pré-estabelecidas pela legislação de regência e autorizou a instalação do empreendimento.

10. A Lei nº 6.766/79 - Lei de Parcelamento do Solo Urbano, especificamente em seu art. 18, caput , incisos e parágrafos, relaciona uma extensa série de requisitos que deverão ser superados pelo Loteador, para que este possa levar adiante a execução do seu projeto de loteamento:

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

I - título de propriedade do imóvel;

I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o;

II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes ;

III - certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

IV - certidões:

a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ônus reais relativos ao imóvel;

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

11. Além de tal dispositivo, vislumbra-se, na mesma lei, a seguinte previsão:

VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a

VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento. (Destaques nossos).

adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

12. A partir de uma leitura atenta dos artigos referenciados, depreende-se que a intenção primeira do legislador foi conferir o máximo de segurança jurídica aos loteamentos e ou desmembramentos e, via de consequência, às aquisições realizadas por terceiros de boa-fé.

13. Nessa esteira, torna-se firme a convicção de que o bloqueio das matrículas dos imóveis adquiridos por terceiros não se revela, definitivamente, como a medida mais adequada para pacificar os interesses em conflito.

14. É que se, de um lado, tal medida aparenta garantir, ainda que superficialmente, o resultado útil do processo, por outro, fere de morte o princípio da segurança jurídica, prejudicando sobremaneira as transações imobiliárias em geral, uma vez que gera um sentimento de desconfiança ao desprestigiar os direitos de terceiros de boa-fé, que adquiriram seus imóveis em confiança às aprovações realizadas pelo Poder Público.

15. Data maxima venia , foi nesse erro em que incorreu a v. decisão de fls. 163/170, ao deferir o pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo articulado pela Agravante e, assim, determinar os bloqueios das matrículas.

16. Com todo o respeito, não se pode deixar de tisnar o fato de que a legislação, notadamente os dispositivos retromencionados, praticamente fixaram a irretratabilidade de "compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros", exatamente como ocorre no caso sub judice .

17. Ora, após a permissão, pelo Poder Público, da alienação das unidades imobiliárias ao público em geral, não parece razoável, em caso de descumprimento de algumas das cláusulas contratuais pelo comprador a área original do imóvel loteado, prejudicar toda uma coletividade, isto é, pessoas

que adquiriram seus imóveis em total confiança a uma pré-análise realizada pela Administração.

18. Ora, por qual razão a legislação exige a verificação da solvência do loteador (através de várias certidões) senão para garantir, além de que o bem estar livre e desembaraçado, que o antigo proprietário tenha outros meios para exigir o adimplemento do seu crédito?

19. Não tem outra razão!

20. A intenção, também, é proteger os interesses de terceiros adquirentes de boa-fé!

21. Atento a isto, o eminente Juiz da instância de piso, fez constar na decisão recorrida, à fl. 127, dos autos originários:

22 A única disposição resolutiva do contrato que prevê a restituição da posse e propriedade dos bens transferidos não se refere ao descumprimento das obrigações constantes na Cláusula II, mas apenas naquelas constantes na Cláusula III (aprovação dos projetos, Estudo de Impacto Ambiental, concessão de licenças prévias de implantação e do alvará de construção, a constatação da viabilidade técnica, legal ou econômica do empreendimento) , como dispõem os parágrafos primeiro e segundo da Cláusula III, in verbis:

Parágrafo Primeiro - Nos casos acima indicados, ocorrerá a consequente rescisão do presente contrato, sem que haja qualquer incidência de penalidades, retenção ou indenização de parte a parte, ficando tão somente, obrigado-se a Vendedora a promover em favor da Compradora, a compensação de todas as quantias efetivamente recebidas em razão do presente negócio jurídico, obrigando neste caso a Compradora em promover em favor da Vendedora a restituição da posse e propriedade sobre os 85h de área quitadas neste instrumento .

Parágrafo Segundo - Vindo a ocorrer a rescisão do presente instrumento por motivos outros que aqueles contemplados nos itens "1" e "2" da presente cláusula, incorrerá a parte que lhe der causa, em multa contratual desde já fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do presente contrato, sem prejuízo das perdas e danos que vierem a ser apuradas. (Destaques acrescidos).

22. Corroborando com tudo o quanto até aqui foi sustentado, destaca- se o teor da cláusula V, do instrumento contratual de fl. 716, dos autos de origem:

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23. Logo, a Agravante autorizou a cessão total ou parcial dos direitos derivados do contrato celebrado com a compradora, de tal sorte que se revela completamente ilegítima a sua intenção de anular ou, ainda, tumultuar as negociações envolvendo terceiros adquirentes de boa-fé.

24. Verifica-se, portanto, que o contrato celebrado entre as partes se alinha perfeitamente à legislação de regência, ao impedir que a restituição da posse em favor da vendedora, ora Agravante, permitindo-a apenas no caso de não haver aprovação do projeto de loteamento e ou concessão de licenças pelo Poder Público, o que não ocorreu in casu .

25. Seria razoável, no máximo, a Agravante pleitear apenas a proibição da comercialização de novas unidades imobiliárias, como forma de preservar o patrimônio da sua devedora, caso sobrevenha sentença pela procedência da demanda por ela ajuizada, mas, jamais, visar a anulação de negócios já consolidados, com a sua expressa anuência.

26. Em outras palavras, deve a Agravante buscar por outros meios a responsabilização de quem eventualmente tenha lhe causado prejuízo, considerando além da irretratabilidade da transação e o cumprimento das exigências feitas pelo Poder Público, o potencial lesivo que o bloqueio das matrículas possui em relação a terceiros de boa-fé, atentando, para tanto, que se trata de empresa solvente , que pode ser civilmente responsabilizada e, se o caso, arcar com os ônus decorrentes de eventual condenação.

27. Afora isto, não se tem por despiciendo ressaltar que a Autora não necessita de nenhum dos bens cujas matrículas foram bloqueadas para residir ou garantir a sua subsistência, podendo, tranquilamente, aguardar o trâmite regular da demanda para, se for o caso, ter o seu crédito adimplido.

28. Firme em tais razões, requer-se que Vossas Excelências revoguem a determinação de bloqueio das matrículas dos imóveis e, no mérito, neguem provimento ao presente recurso de agravo de instrumento.

III - D A N ECESSIDADE DO P AGAMENTO DOS E MOLUMENTOS C ARTORÁRIOS , D EVIDOS

PELA E FETIVAÇÃO DOS A TOS DE B LOQUEIO DE M ATRÍCULAS

29. Considerando que não foi deferido o pedido de concessão benefício da assistência judiciária gratuita, formulado pela Agravante, sendo seu o ônus de arcar com as despesas decorrentes da demanda por ela ajuizada, nestas incluído o dever de pagar os emolumentos cartorários, para que sejam

efetivadas as decisões judiciais, vem o Agravado, Sr. Nome, Notário e Registrador do Cartório do 1º Serviço Notarial e Registral de São Miguel dos Campos/AL, apresentar o cálculo dos emolumentos que lhes são devidos, em virtude da consolidação dos atos de bloqueio das matrículas imobiliárias determinados por esse Egrégio Tribunal de Justiça.

30. Esclareça-se, desde já, que a Agravante é devedora do montante de R$ 00.000,00, decorrente dos 438 (quatrocentos e trinta e oito) atos de bloqueio de matrículas de unidades imobiliárias do Loteamento Reserva Saint Michel, o que foi explicitado por meio do Ofício nº 268/2020, encaminhado para a Secretaria dessa Colenda Câmara (doc. 02) .

31. Desta feita, requer-se que Vossa Excelência, eminente Relator, determine que seja promovida a intimação da Agravante para que esta possa, imediatamente, recolher os emolumentos cartorários, na importância acima mencionada.

IV - D OS P EDIDOS

Isso posto, requer-se que Vossas Excelências neguem provimento ao presente agravo de instrumento, tudo nos termos do que fora exposto, mantendo incólume o r. decisum emanado do d. Juízo a quo, determinando, ainda que seja promovida a intimação da Agravante para que esta possa, imediatamente, recolher os emolumentos cartorários, na importância de R$ 00.000,00, decorrente dos 438 (quatrocentos e trinta e oito) atos de bloqueio de matrículas de unidades imobiliárias do Loteamento Reserva Saint Michel.

Nestes Termos,

Pede Deferimento.

Maceió/AL, 11 de fevereiro de 2021.

F ERNANDO A. D ORVILLÉ M OREIRA J ÚNIOR

00.000 OAB/UF

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