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29 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0189

Petição Inicial - TJSP - Ação Declaratória de Rescisão Contratual Cumulada com Cobrança de Valores, com Pedido de Tutela de Urgência - contra Konstru Empreendimentos Imobiliários

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS

DA COMARCA DE FERNANDÓPOLIS, ESTADO DE SÃO PAULO;

Pedido de dispensa da audiência de conciliação (artigo § 4º, art. 334 do NCPC).

Nome, brasileiro, pedreiro, portador da cédula de identidade RG nº 00000-00-X SSP/SP e do CPF/MF nº 000.000.000-00, casado com Nome, brasileira, costureira, portadora da cédula de identidade RG nº 00000-00e do CPF/MF nº 000.000.000-00, ambos residentes e domiciliados na EndereçoBairro Santa Bárbara, na cidade e comarca de Fernandópolis, Estado de São Paulo - CEP 00000-000, por seu advogado e bastante procurador que ao final assina (procuração anexa) vem, mui respeitosamente à augusta presença de V. Excelência propor a presente:

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA

DE VALORES, COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA

Em desfavor de:

KONSTRU EMP. IMOB. E PART. LTDA, pessoa jurídica de direito privado devidamente inscrita no CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, estabelecida à EndereçoCEP 00000-000, na pessoa de seu representante legal, pelos motivos de fato e de direito que passamos a expor, senão vejamos:

I - DOS FATOS:

Em 05 de Novembro de 2013, através de Instrumento Particular de Transferência, os Autores receberam da Cedente Nomeos direitos e obrigações decorrentes do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bens Imóveis estabelecido em 20 de Fevereiro de 2.009, cujo objeto era o compromisso da venda e compra "... de um imóvel, tipo CASA - Endereço,00M2, localizado à EndereçoBairro JARDIM SANTA BÁRBARA, na

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cidade de FERNANDÓPOLIS, Estado de SP." , tudo conforme item 1 daquele instrumento (em anexo).

Os Autores vinham pagando à Requerida as prestações decorrentes do contrato de compra e venda cedido; entretanto, durante o ano de 2018, em razão da crise econômica brasileira e ordinária recessão, e mais ainda em razão dos crescentes aumentos da parcela do financiamento, cumulada com a situação econômica e financeira desfavorável da Autora (que está endividada), tomou ela a decisão de rescindir o contrato com a Requerida em razão de não mais poderem suportar tal dívida.

Assim, no dia 18 de Outubro de 2.018, os Autores encaminharam para o endereço da Requerida uma notificação extrajudicial (cópia anexa), nos seguintes termos:

"PREZADOS SENHORES:

Considerando que a Notificante é cessionária de um Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bens Imóveis (Contrato nº 223 - Casa-Quadra c/ Lote 31 - 58m2);

Considerando o aumento abusivo das parcelas do contrato e as dificuldades financeiras enfrentadas pelas parte Notificante, que impossibilitam o pagamento das parcelas e, por conseguinte, o cumprimento do contrato, fica evidente a impossibilidade da manutenção do contrato firmado com a notificada, razão pela qual serve a presente para notificar a rescisão unilateral, em caráter irrevogável e irretratável, do contrato por parte da Notificante a partir desta data (18/10/2018), requerendo a devolução imediata dos valores pagos, devidamente corrigidos e com os acréscimos de juros praticados no contrato, no prazo de 10 (Dez) dias a partir do recebimento desta, requerendo ainda a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, sob pena de interpelação judicial, restituindo-se a posse à Notificada do bem imóvel objeto do contrato após o recebimento dos referidos valores.

Serve a presente ainda para requerer que NÃO sejam expedidos novos boletos para o pagamento das prestações que se vencerem, sob pena de responsabilização cível e criminal em caso de prejuízo suportado pela Notificada em caso de descumprimento deste pedido e do que dele decorrer .

Sem mais para o momento.".

Dias depois, a Requerida enviou aos Autores uma contranotificação (em anexo), nos seguintes termos, vênia:

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"Servimo-nos desta para, em resposta a Notificação enviada, CONTRANOTIFICAR V. Senhoria, da maneira como segue:

(...)

A CONTRANOTIFICANTE, através desta, informa que não existe aumento abusivo das parcelas, Inexiste qualquer tipo de abusividade no contrato firmado, sendo de expresso conhecimento da Contranotificada o valor das parcelas, a forma de correção destas, e todos os ônus e encargos contratuais.

(...)

Em relação a manutenção do contrato, haja a vista a informação de impossibilidade de manutenção do contrato, a empresa CONTRANOTIFICANTE não tem culpa, vez que cumpriu com sua parte no contrato.

Importante ressaltar que NÃO consideramos o contrato Rescindido, ante a expressa Cláusula de Irrevogabilidade e Irretratabilidade.

Já em relação à devolução dos valores, ainda que válida a Rescisão de forma amigável, existe a previsão dos mesmos serem devolvidos de forma parcelada.

Sobre as benfeitorias alegadas, informamos que não temos informação nenhuma a respeito das mesmas.

Em se tratando do pedido de não emissão dos boletos, importante esclarecer que continuaremos emitindo os boletos normalmente, até que sobrevenha eventual decisão judicial ou comum acordo entre as partes, o que até agora não ocorreu, nem tampouco a compradora efetuou a devolução do imóvel.

Informamos que caso tenha interesse em uma composição amigável, podemos que os mesmos entrem em contato com a empresa."

Considerando que os Autores não possuem condições de continuar honrando os pagamentos das parcelas, e considerando a insistência imotivada da Requerida em obriga-la a cumprir um contrato inexequível em razão do aumento desenfreado das parcelas que desequilibram a relação contratual, e tendo a Autora direito de receber, de uma única vez, todo o valor pago, devidamente corrigido e com os juros, referente às parcelas pagas, ingressa com a presente para ver satisfeita sua pretensão.

Eis o resumo do necessário.

II - DO DIREITO:

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1. Da declaração da rescisão contratual e do indébito:

Como se vê, os Autores adquiriram o imóvel em questão para nele estabelecer morada; entretanto, com a inegável crise financeira e econômica, a escassez de recursos e principalmente em razão dos constantes reajustes do valor das parcelas do financiamento, os Requerentes não mais puderam pagar tais parcelas, vez que crescem em escala geométrica.

Como sabemos, os contratos são regidos pelo princípio da autonomia da vontade, de sorte que o distrato não representa qualquer abuso de direito ao consumidor; Devemos lembrar ainda que o direito de rompimento unilateral do contrato é assegurado conforme aplicação da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que dispõe, em parte de seu trecho, que "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas".

Desta feita, como já dito anteriormente, os Autores notificaram judicialmente a Requerida da sua intenção de que não mais desejava continuar com o contrato, sendo certo ainda que a Requeria recebeu tal notificação, tanto que contranotificou a Requerente.

Assim, pugna-se pela declaração judicial da rescisão contratual em 18/10/2018 (data da notificação extrajudicial), declarando-se indevidas as parcelas do financiamento que se vencerem dali em diante.

Requer ainda que seja declarada a Requerida responsável pelos impostos, taxas de água, energia e outros do referido imóvel a partir da rescisão contratual.

2. Da devolução dos valores pagos pelos Autores e da nulidade das cláusulas abusivas:

A natureza do bem adquirido (imóvel) é residencial (ver contrato de compra e venda de imóvel urbano, estabelecido entre as partes, em anexo), sendo que os Autores não adquiriram o imóvel para negociá-lo (especulação imobiliária), mas sim para que nele estabelecesse sua moradia.

Se assim o é, deve-se observar o caráter social do bem (destinado à moradia), devendo ser estabelecido um padrão legal de conduta afim de coibir abusos na retenção do valor da devolução, pela Requerida.

Em atenta leitura do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bens Imóveis estabelecido entre as partes, não existe cláusula penal específica no caso de rescisão contratual por iniciativa dos adquirentes, visto que o contrato prevê apenas rescisão por culpa do Adquirente no caso de inadimplência , conforme se observa no parágrafo quarto da Cláusula 3a; confira-se:

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Como dito anteriormente, a única modalidade de rescisão contratual, nos termos do instrumento particular firmado entre as partes, é o poder do Vendedor (Requerida) considerar rescindido o contrato pela inadimplência dos Compradores (Autores), o que por si só já tornaria tal cláusula nula, vez que "... deixam ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor" , exegese do artigo 51, IX, do CDC).

Não é demais lembrar que a motivação da rescisão contratual não se deu por inadimplência dos Autores, mas sim pela impossibilidade dos mesmos continuarem a pagar as parcelas, que estavam todas devidamente pagas no momento da rescisão contratual.

Agora, vejamos o que diz a Súmula 543 do STJ; confira-se:

"Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Diga-se ainda que o STJ também já decidiu, por meio do REsp 1300418 SC, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 577) que:

"NA COMPRA DE IMÓVEL É IMEDIATA E INTEGRAL A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR -, SE A CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR, OU PARCIALMENTE, CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO. (Tema: 577)

EMENTA

[...]

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou

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parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

[...]

( REsp 1300418 SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Pois bem, o que se extrai tanto da Súmula, quanto do Recurso com efeito repetitivo acima citado é que: operando-se a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos pelo consumidor (seja total, seja parcial) é imediata, ou seja, no ato da rescisão.

Neste diapasão, Nossos Tribunais tem entendido que quando a desistência ocorre em razão de culpa do comprador (impossibilidade de continuar com o pagamento, como é o caso dos autos), a construtora/incorporadora tem o direito de reter apenas e tão somente 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, uma vez que o imóvel poderá ser comercializado novamente.

Aliás, diferente não é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

"CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I -A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação". (STJ; AgRg no REsp nº 244.625/SP; Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado em 9/9/01; Negritei).

Confira-se ainda julgados de Nosso Tribunal de Justiça:

"COMPRA E VENDA - RESCISÃO PLEITEADA PELA COMPRADORA POR IMPOSSIBILIDADE EM ADIMPLIR OS DEMAIS PAGAMENTO - POSSIBILIDADE - MEIBMO SENDO INADIMPLENTE TEM O AUTOR O DIFÍEITO DE TENTAR OBTER, VIA JUDICIAL, A DEVOLUÇÃO (INTEGRAL OU PARCIAL) DAS PARCELAS PAGAS E VER RESCINDIDO O CONTRATO, POR IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO INCIDÊNCIA DO CÓD DE DEFESA DO CONSUMIDOR, CARACTERIZADA RELAÇÃO DE CONSUMO RESCISÃO DO CONTRATO QUE SE IMPÕE.

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COM A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELOS ADQUIRENTES E RETENÇÃO DE 10% EM FAVOR DA VENDEDORA, A TÍTULO DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO - PRECEDENTES, SUCUMBÊNCIA DEVE SER ARCADA PELA REQUERIDA, VENCIDA TOTALMENTE RECURSO DA REQUERIDA IMPROVIDO E PROVIDO PARCIALMENTE O DO AUTOR" (Relator (a): A.C.Mathias Coltro; Comarca: Comarca nâo informada; Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Data de registro: 05/09/2006; Outros números: (00)00000-0000) - negritei.

Já o TJMG:

"AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DIREITO DA CONSTRUTORA DE RETER 10% DOS VALORES PAGOS - INVIABILIDADE DE DEVOLUÇÃO DAS ARRAS - ART. 1.095 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 - SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE INCC PELO INPC, POR POSSUIR PREVISÃO LEGISLATIVA. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, ainda que haja a rescisão do contrato por mora do promitente-comprador, tem ele o direito de restituição das parcelas já pagas, acrescidas de correção monetária e de juros de mora, sob pena de enriquecimento ilícito da empresa construtora, que permanecerá com a propriedade do imóvel e terá direito de reter 10% (dez por cento) do valor a ser devolvido, a título de pena contratual. (...)"(TJ-MG 200000040200370001 MG 2.0000.00000-00/000 (1), Relator: ANTÔNIO SÉRVULO, Data de Julgamento: 03/09/2003, Data de Publicação: 20/09/2003) Negritei.

Portanto, impugna-se a pretensão da Requerida da devolução parcelada dos valores pagos, requerendo ainda a condenação da Requerida a devolver aos Requerentes, de uma só vez, todos valores pagos, devidamente atualizados e com a aplicação dos juros legais desde seus desembolsos, pugnando ainda que eventual retenção, Pela Requerida, dos valores pagos pelos Requerentes não ultrapasse de 10% (Dez por cento) a título de indenização (cláusula penal), declarando-se nula a cobrança de outros descontos a título de gastos administrativos e corretagem (12% - parágrafo sexto, da mesma cláusula 3a), vez que abusivos e em desencontro com a Lei Consumerista).

Requer ainda a nulidade do Parágrafo 7º da Cláusula 3a do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bens Imóveis estabelecido entre as partes , seja porque os Autores não foram notificados pela Requerida, como determina a referida cláusula, seja porque merece destaque a decisão tomada pelo Superior Tribunal de Justiça ao analisar o Recurso Especial nº 00.000 OAB/UF, publicado no Informativo Jurisprudencial nº 439 no ano de 2010, confira-se:

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"DIREITO CIVIL. CONTRATOS. BOA-FÉ OBJETIVA. STANDARD ÉTICO-JURÍDICO. OBSERVÂNCIA PELAS PARTES CONTRATANTES. DEVERES ANEXOS. DUTY TO MITIGATE THE LOSS. DEVER DE MITIGAR O PRÓPRIO PREJUÍZO. INÉRCIA DO CREDOR. AGRAVAMENTO DO DANO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO IMPROVIDO. 1. Boa-fé objetiva. Standard ético-jurídico. Observância pelos contratantes em todas as fases. Condutas pautadas pela probidade, cooperação e lealdade. 2. Relações obrigacionais. Atuação das partes. Preservação dos direitos dos contratantes na consecução dos fins. Impossibilidade de violação aos preceitos éticos insertos no ordenamento jurídico. 3. Preceito decorrente da boa-fé objetiva. Duty to mitigate the loss: o dever de mitigar o próprio prejuízo. Os contratantes devem tomar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado. A parte a que a perda aproveita não pode permanecer deliberadamente inerte diante do dano. Agravamento do prejuízo, em razão da inércia do credor. Infringência aos deveres de cooperação e lealdade. 4. Lição da doutrinadora Véra Maria Jacob de Fradera. Descuido com o dever de mitigar o prejuízo sofrido. O fato de ter deixado o devedor na posse do imóvel por quase 7 (sete) anos, sem que este cumprisse com o seu dever contratual (pagamento das prestações relativas ao contrato de compra e venda), evidencia a ausência de zelo com o patrimônio do credor, com o consequente agravamento significativo das perdas, uma vez que a realização mais célere dos atos de defesa possessória diminuiriam a extensão do dano. 5. Violação ao princípio da boa-fé objetiva. Caracterização de inadimplemento contratual a justificar a penalidade imposta pela Corte originária, (exclusão de um ano de ressarcimento). 6. Recurso improvido." ( Negritei)

A boa-fé objetiva, positivada no Código Civil à luz do artigo 422 e que se traduz em verdadeiro princípio contratual, imputa aos contratantes os deveres laterais, anexos ou acessórios de conduta na relação contratual, por meio de transparência, probidade, cooperação e lealdade, cabendo dizer que esta decisão é considerada histórica, já que foi a primeira decisão tomada pelo E. STJ no sentido do dever do credor de mitigar seus próprios danos.

Desta maneira, não pode a Requerida, em razão de sua própria inércia e desídia, agravar seu próprio prejuízo,, razão pela qual requer o afastamento, desde já de qualquer indenização pela fruição do uso do imóvel.

Por tais razões, requer ainda a nulidade do Parágrafo Sétimo, da cláusula Terceira, do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bens Imóveis estabelecido entre as partes.

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3. Da indenização - retenção pelas benfeitorias:

Deve-se dizer, Excelência, que o imóvel prometido à venda pela Requerida aos Requerentes tinha inicialmente 58m2 (Cinquenta e oito metros quadrados), sendo que logo que tomou posse, a Requerente o ampliou, contruindo outros cômodos, murando o imóvel, colocando portão e realizando obras de acabamento que fizeram com que o valor atual do imóvel ser diverso daquele originalmente contratado.

Assim sendo, diante da rescisão contratual e posterior devolução do imóvel, nos termos do art. 1.219 do Código Civil c/c art. 51, XVI, do CDC, faz os Autores faz jus ao direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias que introduziu no imóvel (ampliação e melhorias).

O art. 1.219 do Código Civil garante o direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias, assegurando, igualmente, o direito de indenização ao possuidor de boa-fé.

Assim, de acordo com o art. 51, I, da Lei 8.078/1990 ( CDC), que inquina de nulidade cláusulas que impliquem a renúncia ou disposição de direitos, é nula as cláusulas contratuais que determinam o perdimento total do valor das benfeitorias, bem como aquelas que determinam retenção de valor em razão do descumprimento do contrato, haja vista que não há equilíbrio contratual nas mesmas (Cláusulas 3a e parágrafos, do contrato estabelecido entre as partes).

Portanto, a ré possui cristalino direito de retenção do imóvel pelas benfeitorias que introduziu; nesse sentido, exemplar decisão:

" Tribunal de Justiça de São Paulo. "Compromisso de venda e compra. Rescisão do contrato, reintegração de posse e condenação em pagamento de alugueres. Necessária devolução dos valores pagos pela compradora e valores referentes a benfeitorias. Sentença de procedência da ação e acolhimento parcial da reconvenção. Mais adequado declarar a sucumbência recíproca. Recurso provido em parte para essa finalidade" ( Apelação 0008387-56.2011.8.26.0248 - Relator: Teixeira Leite - Comarca: Indaiatuba - Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 26.03.2015 - Data de registro: 28.03.2015).

Por tais razões, com a declaração da rescisão contratual, requer também a condenação da Requerida ao pagamento de indenização do valor das benfeitorias realizadas no imóvel, determinando-se a avaliação do imóvel pelo Sr. Oficial de Justiça ou perito, pugnando, neste caso, pela realização de perícia in loco , a fim de apurar o valor das mesmas por profissional habilitado.

4. Da manutenção da posse até devolução do valor das parcelas:

O Artigo 1.210 do Código Civil determina que:

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"Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado. "

Obs.: negritei.

Pois bem, com a rescisão contratual pleiteada pelos Requerentes, a Requerida pode, a qualquer momento, buscar a reintegração da posse do imóvel prometido à venda.

Nesta esteira, vejamos o que diz a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

"Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente , em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)"

Diga-se ainda que o STJ também já decidiu, por meio do REsp 1300418 SC, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 577) que:

"NA COMPRA DE IMÓVEL É IMEDIATA E INTEGRAL A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR -, SE A CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR, OU PARCIALMENTE, CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO. (Tema: 577)

EMENTA

[...]

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

[...]

( REsp 1300418 SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

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Pois bem, o que se extrai tanto da Súmula, quanto do Recurso com efeito repetitivo acima citado é que: operando-se a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos pelo consumidor (seja total, seja parcial) é imediata, ou seja, no ato da rescisão.

Entretanto, devemos lembrar que, nos termos do que dispõe a Súmula 543 do STJ e REsp 1300418 SC, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 577), a devolução das parcelas pagas pelo consumidor deve ser imediatamente após a rescisão contratual.

Se assim o é, temos uma via de duas mãos: para a rescisão do contrato de venda e compra (ou promessa) de imóvel, há a necessidade da devolução imediata das parcelas pagas; entretanto, como se verifica pela contranotificação da Requerida, a mesma não reconhece a rescisão contratual e diz que eventual devolução das parcelas será de forma parcelada.

Assim, a fim de garantir o direito constitucional de moradia e também da devolução, de uma só vez, dos valores pagos pelos Requerentes à Requerida, e considerando que os Requerentes temem ser violentados em sua posse, pela Requerida, requer, como antecipação de tutela, a concessão de liminar de manutenção preventiva da posse aos Autores até a devolução, pela Requerida, dos valores pagos pelos Requerentes.

5. Da tutela de urgência:

Como se pode apreciar nos autos, perante a Requerida, os Requerentes estariam inadimplentes, já que não vêm pagando as parcelas do financiamento desde que considerou rescindido o contrato estabelecido entre as partes, sendo que já foi ameaça por aquela primeira de ter seu nome incluído no rol dos maus pagadores (SCPC/SERASA).

Ora, é de total interesse dos Autores que seus nomes não sejam incluídos na lista dos maus-pagadores, posto as restrições impostas por eventual inclusão indevida impede que os Autores possam fazer compras a prazo, por exemplo.

Desta maneira, presentes estão os elementos que evidenciam o direito e o perigo de dano, nos termos do artigo 300 do NCPC.

Assim, na espera de Justiça, requer a Vossa Excelência a concessão da tutela de urgência, concedendo-se liminarmente ou antecipando-se a tutela (arts. 300, § 2º ou 3º, do NCPC) afim de que seja a Requerida impedida de lançar os nome e CPFs dos Autores nos serviços de proteção ao crédito, requerendo ainda que seja a Requerida impedida de continuar a emitir boletos de pagamento, referente ao contrato, em desfavor dos Autores sob pena de pagamento de indenização no valor de R$ 00.000,00e/ou multa diária no valor de R$ 00.000,00por dia, ou outro valor que V. Excelência assim melhor entenda ao caso.

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6. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor:

Para caracterizar-se a relação de consumo, necessário é que se detecte duas partes bem definidas nesta relação: de um lado o adquirente de um produto ou serviço (consumidor), e de outro, o fornecedor ou vendedor de um produto ou serviço, surgindo daí, a tal relação destinada à satisfação de uma necessidade privada do consumidor.

E, no caso em questão, evidente ser a relação havida entre as partes consumerista, de modo que deve ser observado a legislação aplicável ao caso em tela, qual seja o Código de Defesa do Consumidor.

O Código de Defesa do Consumidor, determina em seu artigo , VIII, vênia:

"Art. 6. São direitos básicos do consumidor:

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil..."

Ora, o fato é que existe no caso em tela prova verossímil do fato alegado, motivo pelo qual é de rigor a inversão do ônus da prova em favor do Requerente, sendo este o momento para tal requerimento, requerendo ainda que seja a Requerida compelida a trazer aos autos relação dos pagamentos efetuados pela Autora referente ao financiamento do bem cujo contrato se requer a rescisão, vez que a Autora não possui todos os comprovantes e tal prova pode ser melhor produzida pela Ré, que detém tais informações.

III - DOS PEDIDOS:

Ex positis, é a presente para requerer à V. Excelência:

a) a citação da Requerida no endereço fornecido nesta inicial, na pessoa de seu representante legal ou de quem a vez fizer para que, no prazo legal, apresente a defesa que tiver, sob pena de aplicação dos efeitos da revelia e confissão;

b) a concessão da tutela de urgência, requer a Vossa Excelência a concessão da tutela de urgência, concedendo-se liminarmente ou antecipando-se a tutela (arts. 300, § 2º ou 3º, do NCPC) afim de que seja a Requerida impedida de lançar os nomes e CPFs dos Autores nos serviços de proteção ao crédito, requerendo ainda que seja a Requerida impedida de continuar a emitir boletos de pagamento, referente ao contrato, em desfavor dos Autora sob pena de pagamento de indenização no valor de R$ 00.000,00e/ou multa diária no valor de R$ 00.000,00por dia, ou outro valor que V. Excelência assim melhor entenda ao caso;

c) ainda em tutela de urgência, a concessão de liminar de manutenção preventiva da posse aos Autores até a devolução, pela Requerida, dos valores pagos pela Requerente;

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d) que seja a presente ao final julgada TOTALMENTE PROCEDENTE, confirmando-se a tutela de urgência, afim de declarar a rescisão contratual em 18/10/2018, declarando-se nulas as cláusulas abusivas do Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano estabelecido entre as partes, em especial aquelas da Cláusula 3a; §§ 6º e 7º, condenando a Requerida a devolver aos Requerentes, de uma só vez, os valores pagos, devidamente atualizados e com a aplicação dos juros legais desde seus desembolsos, retendo-se em favor da Ré o valor de 10% (Dez por cento) do valor a título de Cláusula Penal, condenando-se a Requerida ainda ao pagamento de indenização pelas benfeitorias (ampliação e melhorias) do imóvel realizadas pelos Autores, pugnando-se por realização de perícia no local, condenando-a ainda ao pagamento de honorários sucumbenciais e custas processuais.

e) a dispensa da audiência de tentativa de conciliação (artigo § 4º, art. 334 do NCPC).

f) Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidas , em especial a perícia técnica (contábil e de avaliação do imóvel - constatação), depoimento pessoal, oitiva de testemunhas e juntada de novos documentos.

g) Requer a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita , vez que os Autores estão em condições financeiras e econômicas abaladas, declarando-se hipossuficientes, nos termos do NCPC e Lei 1.060/50.

h) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em especial a inversão do ônus da prova, requerendo ainda que seja a Requerida compelida a trazer aos autos relação dos pagamentos efetuados pela Autora referente ao financiamento do bem cujo contrato se requer a rescisão, vez que a Autora não possui todos os comprovantes e tal prova pode ser melhor produzida pela Ré, que detém tais informações;

i) Que todas as intimações do presente feito sejam remetidas ao DJe em nome do advogado subscritor, sob pena de nulidade.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00, para efeitos de valor de causa.

Se em termos;

Pede e aguarda deferimento.

Fernandópolis, Janeiro de 2.019.

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Nome

00.000 OAB/UF

Assinado digitalmente

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