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24 de Setembro de 2021

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0100

Petição - Ação Práticas Abusivas contra Momentum Empreendimentos Imobiliarios

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APELAÇÃO CÍVEL

Processo n° 1116685-69.2020

Comarca: São Paulo (Foro Central Cível - 24a Vara Cível)

Apelante: Nome

Apelada: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA

Juíza: Tamara Hochgreb Matos

Voto n° 8.812

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Resolução contratual e devolução de quantias pagas Desistência Sentença que autorizou a retenção integral dos valores pagos Peculiaridades do caso concreto Contrato firmado na vigência da Lei n° 13.786/2018 Posse deferida ao adquirente na assinatura do contrato, e mantida por pouco mais de 02 meses Adimplemento de valor reduzido, referente à entrada (R$ 00.000,00) Obrigação de restituir afastada Recurso desprovido.

Trata-se de apelação, interposta contra a r. sentença de fls. 385/388, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.

O autor ajuizou a demanda alegando que firmou com a ré, em 26/09/2020, o contrato de compra e venda, tendo como objeto a aquisição do lote n° 15, localizado na quadra "RY", do empreendimento Riviera de Santa Cristina XIII, pelo preço de R$ 00.000,00, não computando o valor da corretagem. Do preço pactuado, o autor efetuou o pagamento de R$ 00.000,00, a título de entrada, mas não tem mais interesse em manter o contrato, optando pelo desfazimento do negócio. As condições impostas para a rescisão do contrato são abusivas, tendo sido previstos descontos excessivos no montante pago, o que viola o Código de Defesa do

Consumidor. Assim, deve ser reconhecida a inexigibilidade das parcelas do contrato e a impossibilidade de negativação do nome do autor desde a manifestação de desinteresse na manutenção da avença, reconhecendo-se nulas as cláusulas previstas para a hipótese de rescisão contratual e condenando-se a ré a restituir, em parcela única, o equivalente a 80% dos valores desembolsados a título de entrada, devidamente corrigido desde o desembolso e com juros de mora desde a citação.

Irresignado com a r. sentença, apelou o autor (fls. 391/404), aduzindo que ao caso deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor, e não a nova Lei do Distrato, uma vez que posterior à celebração do contrato. Devem ser reconhecidas abusivas as previsões relativas ao distrato, e não deve ser autorizada a cobrança de taxa de fruição, ante a afronta à legislação consumerista. Ademais, no caso concreto não houve qualquer construção, edificação ou benfeitorias feitas no lote, não havendo que se falar em efetivo prejuízo à requerida. E deve ser deferida a devolução parcial dos valores pagos, nos termos da súmula 543 do STJ, à vista e devidamente atualizados desde cada desembolso, acrescidos dos respectivos juros de mora.

O recurso foi processado, tendo a autora apresentado contrarrazões (fls. 410/423).

É o relatório.

A r. sentença reconheceu a resolução do contrato deu-se não por culpa da ré, mas do próprio autor, e em relação a isso não houve recurso deste. A hipótese é, pois de resolução por desistência da adquirente.

Ao contrário do que indica o recorrente, o contrato foi firmado em 26/09/2020, e a "Lei do Distrato" (n° 13.786/2018) passou a viger em 28/12/2018, anteriormente à avença. E não se vislumbra, de plano, incompatibilidade entre a inovação legislativa e o Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual não se reconhece abusividade nas cláusulas contratuais que reproduzem os preceitos da lei.

No caso concreto, o autor se limitou a adimplir R$ 00.000,00 (fls. 19/26 e

27). O montante, segundo indicou a requerida, correspondeu a parcela da corretagem (R$ 00.000,00), taxa de conservação (R$ 00.000,00), IPTU (R$ 00.000,00), fundo de transporte (R$ 00.000,00) e "Clube SLIM - Contribuição social" (R$ 00.000,00).

Não há demonstração de que o adquirente tenha sido informado de que os R$ 00.000,00 pagos correspondiam, integralmente, à taxa de corretagem, que, segundo o contrato (fl. 22), integrava o preço do imóvel. Assim, como reconheceu a r. sentença, o valor deve ser considerado como parte do preço, a título de entrada.

É certo que a desistência do adquirente autoriza a resolução do contrato, com a devolução parcial dos valores pagos, e que o lote adquirido não chegou a ser objeto de construção, podendo a ré negociá-lo novamente. Todavia, no caso concreto, o imóvel foi retirado da esfera de disponibilidade da alienante em 26/09/2020, quando firmado o contrato, e o autor não demonstrou ter manifestado interesse na resolução da avença antes do ajuizamento da demanda (03/12/2020). Nessas circunstâncias, o exercício da posse, somado ao reduzido valor pago (R$ 00.000,00) autoriza a retenção integral pela alienante, solução mais vantajosa ao autor do que a prevista no contrato e na lei do distrato.

Nesse sentido já decidiu esta C. 6a Câmara:

" COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. ATO QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. CONTRATO CELEBRADO JÁ SOB A VIGÊNCIA DA 'LEI DO DISTRATO' (LEI N.° 13.786/2018). HIPÓTESE EXCEPCIONAL EM QUE, AO TEMPO DA PROPOSITURA DA DEMANDA, O AUTOR HAVIA PAGADO APENAS O VALOR DE R$ 00.000,00. SENTENÇA QUE DETERMINOU A RETENÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PELA RÉ, INDEFERINDO-SE QUALQUER RESTITUIÇÃO AO AUTOR. ADMISSIBILIDADE. AVENÇA QUE PREVIA CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO (R$ 00.000,00), ALÉM DE TAXA DE FRUIÇÃO DE 0,5% AO MÊS SOBRE A MESMA BASE DE CÁLCULO, A CONTAR, NA ESPÉCIE, DE FEVEREIRO DE 2020. DISPOSIÇÃO EM CONSONÂNCIA COM OS PARÂMETROS POSTOS PELO NOVEL ART. 32-A DA LEI 6.766/79, COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI DO DISTRATO. MAJORAÇÃO AO PERCENTUAL DE 90% DAS QUANTIAS PAGAS

QUE ERA, POIS, INDEVIDA. DEMANDANTE QUE, A RIGOR, À LUZ DO QUANTO PACTUADO NO CONTRATO, TORNAR-SE-IA DEVEDOR DA RÉ. RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO, ENTRETANTO, EXCLUSIVAMENTE PELO REQUERENTE. SENTENÇA MANTIDA, A FIM DE NÃO SE CARACTERIZAR "REFORMATIO IN PEJUS". RECURSO IMPROVIDO " (Apelação Cível n° 1043218-57.2020.8.26.0100, Relator(a): Vito Guglielmi, 6a Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 13/05/2021).

Ante o desprovimento do recurso, majoram-se os honorários advocatícios a 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação acima.

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