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20 de Janeiro de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.13.0210

Petição - Ação Locação de Imóvel contra Posto Jopir

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS

URGENTE

AGRAVO DE INSTRUMENTO

AUTOS ORIGEM N.º: 0000000-00.0000.0.00.0000

ORIGEM: 02a VARA CÍVEL, CRIMINAL E DE EXECUÇÕES PENAIS DA COMARCA DE Nome

AGRAVANTE: NOVO POSTO CIDADE DE NomeLEOPOLDO LTDA .

AGRAVADO: POSTO JOPIR LTDA - ME

NATUREZA DA AÇÃO: CÍVEL

NOVO POSTO CIDADE DE NomeLEOPOLDO LTDA., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º: 00.000.000/0000-00, com endereço na EndereçoCEP: 00000-000, nos autos da AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO Endereço, Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000, referente a renovatória de aluguel comercial em face de POSTO JOPIR LTDA - ME , irresignado com a r. Decisão interlocutória em que INDEFERIU o pedido de alugueres provisórios na monta de R$ 00.000,00mensais ou, alternativamente, a manutenção do valor atualmente praticado, qual seja, R$ 00.000,00mensais, até ulterior decisão e, com fundamento nos artigos 1.015 e seguintes do NCPC , vem respeitosamente a V. Excelência interpor

AGRAVO DE INSTRUMENTO C/C PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA

com respaldo no art. 995 , parágrafo único, do CPC c/c CPC , art. 1.015 , inc. IX, XIII e Parágrafo único, pelas seguintes razões anexas.

I - DO PREPARO

O Agravante faz, neste ato, a juntada aos autos da guia de recolhimento das custas relativas ao presente Agravo, conforme determina o comando legal.

II - DA TEMPESTIVIDADE

O presente Agravo de Instrumento é tempestivo, visto que a Agravante tomou ciência da decisão agravada aos 20/01/2021. Logo, o prazo recursal teve início em 21/01/2021 e tem seu término na presente data.

III - DO NOME E ENDEREÇO COMPLETO DOS ADVOGADOS DAS PARTES

Advogado do Agravante: Nome, inscrito na OAB/MG, sob o nº 119.209, com escritório na dos Timbiras, nº 2823, Barro Preto, Belo Horizonte/MG, CEP- 00000-000;

Advogado do Agravado: Em razão da citação ter ocorrido em 25 de janeiro do ano corrente, ainda não houve juntada da CONTESTAÇÃO (nos autos de origem) pela parte Agravada, o que impossibilita a identificação do causídico.

IV - DA JUNTADA DAS PEÇAS OBRIGATÓRIAS E FACULTATIVAS

O Agravante junta cópia integral dos autos em 1a instância e declarada, neste ato, autênticas as peças processuais acima referidas, nos termos do artigo 425 , IV do Código de Processo Civil

Diante disso, pleiteia-se o processamento do presente recurso, sendo o mesmo distribuído a uma das Câmaras Cíveis deste Egrégio Tribunal de Justiça Mineiro, para que seja, inicialmente, e com urgência, submetido para análise do pedido de efeito suspensivo ao recurso.

Pede e espera deferimento.

Belo Horizonte/MG, 10 de fevereiro de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF

RAZÕES DO AGRAVO DE INSTRUMENTO

EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS

COLENDA CÂMARA,

A Respeitável decisão interlocutória agravada merece ser reformada, visto que proferida em confronto com preceitos legais, bem como os interesses do Agravante, já que o mantém em situação de risco pela inflexibilidade do Agravado.

AUTOS DE ORIGEM Nº 0000000-00.0000.0.00.0000

ORIGEM: 02a VARA CÍVEL, CRIMINAL E DE EXECUÇÕES PENAIS DA COMARCA DE Nome

AGRAVANTE: NOVO POSTO CIDADE DE NomeLEOPOLDO LTDA

AGRAVADO: POSTO JOPIR LTDA - ME

I - DO RESUMO DOS FATOS

Eméritos Desembargadores., conforme qualificação alhures, o ora peticionário/locatário, é sucessor desde 29/07/2016 (§ 1º art. 51, Lei 8.245/91), de contrato de locação inicialmente firmado em 31/05/2005 pelo então locatário "Posto Grumari Ltda" com o Agravado, locador, inicialmente pelo prazo de 6 (seis) anos ou 72 meses, iniciado em 31/05/2005 e findando-se em 31/05/2011, posteriormente sendo aditivado e tendo o prazo de vigência prorrogado para 31/05/2021, conforme contrato e aditivos anexos.

O referido contrato de locação teve como objeto:

"O imóvel situado na Cidade de NomeLeopoldo, à Rua Francisco Azevedo, n.º 145, Bairro Centro, ali instalado o Posto Grumari Ltda em condições perfeitas de uso".

Posteriormente, por força do aditivo contratual celebrado em 31/08/2015, o objeto da locação passou a incluir "loja onde funciona a troca de óleo" (trata-se da loja 04), "a parte do estacionamento" (essa área veio a se tornar de uso comum entre os clientes do posto e do empreendimento comercial ao lado por força de decisão havida no processo judicial n.º 0082376-70.2014.8.13.0210) e, por fim, "loja existente atrás da troca de óleo" (trata-se da loja n.º 07).

Assim, a área total objeto de locação passou a ser: 563,17m2 (área em que se situa o posto de combustível locatário), 55,61m2 (área da loja 04, onde se situa a troca de óleo) e, por fim, 43,03m2 (área da loja 07 - atrás da loja 04, onde o Locador se comprometeu a construir refeitório, vestiários e banheiros masculino e feminino de acordo com a NR-24 do Ministério do Trabalho e Emprego), totalizando uma área de 661,81m2 objeto de locação, tudo conforme consta na planta do índice cadastral "CT-001.00090.00000-00, CT- 001.00090.00000-00 e CT-001.00090.00000-00, bem como na guia de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), expedida pela Prefeitura Municipal de NomeLeopoldo (documentos anexos).

Durante a vigência do contrato, ainda que a duras penas, o Autor sempre cumpriu as obrigações que lhe incumbiam, pagando os aluguéis, os tributos incidentes sobre o imóvel, enfim, todos os encargos legais e contratuais, conforme se provou nos autos. O Autor explora o mesmo ramo de negócio no imóvel há muitos anos, conforme comprovam os documentos anexos, e durante este tempo, conseguiu formar uma clientela.

Entretanto, embora consultado pelo Agravante, o Agravado não se manifestou sobre a possibilidade de renovação amistosa do contrato, ensejando a busca da renovação da locação pelas vias judiciais com o objetivo de evitar que seja prejudicado o fundo de comércio já consolidado, bem como o direito que assiste ao Agravante nos termos do artigo 51 e seguintes da Lei 8.245/91.

Logo o pedido de renovação é tempestivo, posto que ajuizada a ação em, 24/11/2020, isto é, dentro do interregno de um ano no máximo e até seis meses, no mínimo, anteriores à data final de vigência do contrato retro referido (31/05/2021), conforme prevê o art. 51 § 5º. da Lei 8.245/91.

II - DA DECISÃO AGRAVADA E AS RAZOES PARA SUA REFORMA

Com base nas razões de fato aduzidas no tópico antecedente, bem como laudos periciais elaborados por profissionais experts na avaliação imobiliária (inclusive peritos judiciais), o Autor pugnou na peça de ingresso da ação em questão, pela fixação de alugueis provisórios na monta de R$ 00.000,00/mês, levando-se em consideração: 1-Que o aluguel mensal estava vigendo no valor de R$ 00.000,00/mês em razão de desconto concedido por força da pandemia do COVID-19; 2- O valor apresentado como aluguel provisório estava dentro da média enter os dois laudos periciais juntados com a exordial e 3- Tal fixação não representaria qualquer prejuízo para a Agravada, de certo que o Agravante ainda consignou pedido alternativo para a fixação do aluguel provisório na mesma monta que vinha sendo pago considerando o desconto em razão da pandemia.

Não obstante, em análise da tutela pretendida pela Agravante a i. magistrada de base assim decidiu:

Decido.

A tutela de urgência, de acordo com o artigo 300 do CPC, será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso em exame, o contrato de locação não residencial em análise é por prazo superior a cinco anos e foi celebrado por escrito e com prazo determinado (31/05/2021), conforme documento de ID (00)00000-0000, estando ainda em curso. Além disso, referido imóvel é destinado à exploração da mesma atividade empresarial desde o ano de 2005, conforme se extrai do contrato primitivo celebrado entre as partes e dos demais documentos que instruem a inicial.

Ademais, os documentos de ID (00)00000-0000e ID (00)00000-0000comprovam, em princípio, o cumprimento do contrato em curso e a quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel, ao passo que a inicial indicou o valor oferecido para renovação da locação.

Entretanto, não se encontram presentes todos os requisitos previstos no art. 71 da Lei n. 8.245/91, pois a parte autora não indiciou fiador nem instruiu a inicial com a comprovação da atual idoneidade financeira deste.

Portanto, o caso é de indeferimento da tutela de urgência pleiteada , eis que não atendido o requisito previsto no artigo 71, V da Lei nº 8.245/91, para a renovação do contrato de locação. (grifos nosso)

Vemos, portanto, que o motivo para o indeferimento da tutela pretendida pelo Agravante em 1a instância foi a ausência de indicação de fiador e sua comprovada ideneidade financeira.

Ocorre que o contrato objeto de renovação não é garantido por fiança desde o aditivo contratual firmado em 03/07/2013, conforme expressamente consignado no aditivo contratual firmado em 31/08/2015 (doc. de id n.º(00)00000-0000), veja-se:

Imagem não disponível

Baixe a peça original para visualizar a imagem.

Ora, o citado inciso V do art. 71 da Lei 8.245/91, citado pela magistrada a quo como funtamento para o indeferimento da tutela provisória, é claro ao dispor que a indicação de fiador é obrigatória quando o contrato a renovar é garantido por fiança, vejamos:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (grifos nosso)

Logo, não subsiste a causa do indeferimento do pleito provisório da Agravante, razão pela qual a mesma pede e requer, desde logo, a reforma da decisão de origem, a fim de que lhe seja concedida a tutela provisória pleiteada, qual seja, o arbitratmento de alugueis provisórios na ordem de R$ 00.000,00/mês ou, alternativamente, na ordem do valor que vinha sendo praticado, considerando desconto concedido em razão da pandemia do Covid-19 que, diga-se de passagem, permanece agressiva na sociedade, qual seja R#13.161,00/mês, tudo conforme fundamentado na peça de ingresso.

III - DO DIREITO À FIXAÇÃO DE ALUGUEIS PROVISÓRIOS

Outro argumento pelo qual se valeu a magistrada de base para o indeferimento da tutela provisória pretentida pelo Agravante, foi a de que a intervenção do poder judiciário nos contratos exige a prova de que houveram mudanças supervenientes nas circunstâncias vigentes à época da contratação, vejamos:

Lado outro, dispõe o art. 17, da Lei nº 8.245/91, que é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firme no sentido de que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), o que não ocorreu nos autos.

O feito, portanto, demanda dilação probatória.

Nesse contexto, indefiro a tutela de urgência pleiteada.

Não obstante, é de se dizer que o contrato/negócio jurídico em questão é regulado por lei própria que, com visto, tem regras próprias para sua revisão/renovação e, inclusive, requisitos próprios para tal, mormente por tratar-se de um negócio que envolve prestação continuada e, obviamente, está na esteira dos negócios que sofrem com as oscilações periódicas do mercado como um todo.

Lado outro, se a vigente pandemia do Covid-19, cujos efeitos nefastos à economia prescinde de qualquer prova, não se mostra uma" mudança superveniente "e" evento imprevisível e extraordinário ", o que mais poderia alcançar estas alcunhas????

É de se dizer, ainda, que indiferente da vigente pandemia do COVID-19, o Agravante trouxe aos autos laudos periciais que atestam o sobrepreço do aluguel praticado no negócio posto a exame nos autos.

Mas, voltando à questão do direito que a Lei assiste ao Agravante quanto à tutela provisória, é preciso que se diga que a demanada apresentada pelo mesmo atende ou, melhor dizendo, observa os ditames do art. 68 e seguintes da Lei 8.245/91, mormente por não apresentar valor aquém dos 80% de limite legal, vejamos:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação

é pretendida .

II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

Este Egrégio Tribunal em jurisprudência maciça assim já decidiu:

1 - Processo: Agravo de Instrumento - CV 1.0000.00000-00/001

1731744-54.2019.8.13.0000(1)

Data de Julgamento: 25/08/2020

Data da publicação da súmula: 27/08/2020

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA C/C

REVISIONAL DE LOCAÇÃO COMERCIAL - FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO - POSSIBILIDADE - LIMITE LEGAL. I - O art. 68 da Lei nº 8.245/91 apresenta parâmetro legal para a fixação de aluguel provisório, que, nas ações propostas pelo locatário, não poderá ser inferior a 80% aluguel vigente. II - É possível a fixação dos alugueis provisórios tendo como base o laudo técnico apresentado por profissional habilitado, devidamente fundamentado acerca dos valores de mercado e em conformidade com as normas técnicas aplicáveis à espécie, observado o limite legal.

Importante é registrar, ainda, que segundo entendimento deste Eg. TJMG, é possível a fixação dos alugueis provisórios tendo como base o laudo técnico apresentado por profissional habilitado, devidamente fundamentado e em conformidade com as normas técnicas aplicáveis à espécie, sendo desnecessária, nesse momento, a realização de prova pericial:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO - APLICAÇÃO LEI 8.245/91 - VALORES ATUAIS PRATICADOS - LAUDO DE AVALIAÇÃO POR PROFISSIONAL DEVIDAMENTE CAPACITADO.

Tendo em vista que consta do auto do Laudo Pericial de Avaliação elaborado por profissional devidamente habilitado para tanto e estando o seu estudo técnico devidamente fundamentado e em conformidade com as normas específicas para este fim, necessário o deferimento, nos termos na Lei 8.245/91, do pleito liminar de fixação do valor dos aluguéis provisórios em 80% do valor pedido pela locadora, em consonância aos valores praticados no mercado.

(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.00000-00/001, Relator (a): Des.(a) Arnaldo Maciel, 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/11/0015, publicação da sumula em 17/11/2015)

E mais:

VALOR ARBITRADO - RAZOABILIDADE - DECISÃO MANTIDA. Desnecessária a realização de perícia técnica para fixação de aluguel provisório, quando houver nos documentos juntados nos autos, elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. Deve ser mantida a decisão que, com base no princípio da razoabilidade e na legislação que regulamenta a matéria, arbitrou o valor do aluguel provisório.

(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0456.00000-00/001, Relator (a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa, 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/12/2015, publicação da sumula em 22/01/2016)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA - FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO - LAUDOS UNILATERAIS - RAZOABILIDADE - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

- Havendo interesse do locatário de imóvel não residencial na renovação do contrato de locação, poderá ajuizar ação renovatória.

- É possível a fixação, enquanto pendente a discussão, de aluguel provisório pelo juiz da causa, nos termos do artigo 72, § 4º da Lei do Inquilinato, o qual deverá se basear nas provas até então produzidas nos autos.

- Havendo nos autos apenas laudos unilaterais indicando o valor do aluguel questionado, deve o juiz arbitrar o aluguel provisório de acordo com o princípio da razoabilidade, tendo em vista as provas até então produzidas.

- Recurso não provido. Decisão mantida.

(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0702.00000-00/001, Relator (a): Des.(a) Mariangela Meyer, 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/09/2014, publicação da sumula em 10/10/2014)

Fato é, que a Agravante comprovou por meio dos documentos jungidos a inicial e agora trazidos a conhecimento dessa I. Turma, que o seu pedido de arbitramento de alugueres provisórios encontra guarida no ordenamento legal e já pacífico na jurisprudência desse Tribunal de Justiça Mineiro.

O que ocorreu foi que o juízo"a quo"fundamentou a sua decisão com base na questão da agravante não ter apresentado a figura do fiador, contudo, enganou-se o juízo quando traz para órbita da LOCAÇÃO COMERCIAL, precedente da locação residencial. Todos os requisitos para o pedido de arbitramento de alugueres provisórios foram satisfeitos. Não é exigência a figura do fiador na locação não garantida por fiança.

Desta feita, como medida de justiça, traz a Agravante essas razões de fato e de direito, a presença de V.Exa, para que possa ser feito a revisão do pedido de tutela cautelar, A FIM DE SER ARBITRADO ALUGUERES PROVISÓRIOS, para que possa continuar a exercer a sua prática comercial, sem impor risco a emprego dos funcionários e até mesmo de fechamento da empresa, repisa-se, face a grave crise que vivemos em razão da pandemia do CORONAVÍRUS.

IV-DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS

Face a todo o exposto alhures, o Agravante Pede e Requer à esta E. Câmara que:

1- Seja recebido e admitido o presente Agravo de Instrumento;

2- A concessão, inaudita altera pars , nos termos do art. 932, II, do Código de Processo

Civil, a medida liminar pleiteada na inicial que está acostada a este recurso, cujo pedido é a fixação de alugueis provisórios na monta mensal de R$ 00.000,00ou, alternativamente, ad argumentandum, seja determinada a manutenção do valor mensal praticado durante perído de desconto concedido pelo Agravado em razão da pandemia do Covid-19, qual seja, de R$ 00.000,00mensais, até ulterior decisão;

3- A intimação dos Agravados para, querendo, apresentarem contraminuta no prazo

legal;

4- Que no mérito esta Emérita Câmara julgue procedente o pedido, confirmando-se, em

todos os termos a tutela cautelar objeto do presente.

Termos em que, respeitosamente,

Pede e espera deferimento.

Belo Horizonte, MG, 10 de fevereiro de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF