jusbrasil.com.br
24 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0007

Petição Inicial - Ação Esbulho / Turbação / Ameaça

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE ITAQUERA, DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP

PROVÍNCIA INCORPORADORA LTDA ., inscrita no CNPJ 09.053.490/0001- 69, com sede na EndereçoCEP 00000-000, neste ato representada nos termos do contrato social aqui anexado, por seus advogados, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PERDAS E DANOS

COM PEDIDO LIMINAR

em face de Nome, brasileira, Estado Civil, consultora, portadora do RG nº 00000-00-X-SSP/SP, inscrita no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na EndereçoCEP 00000-000, consubstanciada nas razões de fato e fundamentos de direito a seguir aduzidos.

DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO

Inicialmente, em atendimento ao disposto no artigo 319, VII, do Código de Processo Civil, informa a autora que não possui interesse na realização de audiência de conciliação ou mediação.

DOS FATOS

Por meio da Escritura de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia lavrada em 21/06/2016 (doc.01), a ré adquiriu da autora a unidade autônoma designada como Apartamento nº 02, tipo A, localizado no pavimento térreo da Torre I do Condomínio Residencial Mérito Aricanduva , localizado na EndereçoCEP 00000-000, pela quantia de R$ 00.000,00.

Tendo pago até a data da escritura o montante de R$ 00.000,00, comprometeu-se a ré ao pagamento do saldo devedor, atualizado à época, no valor de R$ 00.000,00de forma parcelada e nos termos convencionados no Item 3 do Quadro Resumo, transmitindo, em garantia, a propriedade fiduciária do imóvel à autora nos termos do artigo 1.361 do Código Civil e da Lei 9.514/1997.

Ocorre, no entanto, que a ré deixou de quitar inúmeras parcelas do contrato, tornando-se inadimplente.

Em razão do inadimplemento das obrigações assumidas pela ré a autora deu início ao procedimento de execução extrajudicial do contrato, regularmente realizado pelo 9º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP .

E nos exatos termos do que dispõem a Cláusula 16 do contrato e os artigos 26 e seguintes da Lei 9.514/97, a ré foi devidamente intimada a purgar a mora, não tendo atendido, contudo, tal determinação (doc.02), tendo sido consolidada a propriedade do imóvel em nome da autora, conforme ato AV.07/236.665 da certidão de matrícula (doc.03).

Ato contínuo, o imóvel foi levado à leilão, tendo a ré sido devidamente comunicada sobre tal fato (doc.04), o qual, no entanto, não obteve qualquer lance conforme auto negativo anexo (doc.05).

Não obstante a ciência da ré quanto à consolidação da propriedade e a realização de leilão, tendo sido devidamente notificados para este fim (doc.06), o imóvel objeto da demanda não foi desocupado até a presente data , não restando à autora outra medida senão o ajuizamento da presente ação de reintegração de posse.

DO DIREITO

a) Da regularidade da execução extrajudicial e do direito da autora à reintegração da posse do imóvel

Como visto, o contrato anteriormente pactuado entre as partes se deu nos termos da lei 9.514/97, a qual institui a alienação fiduciária de bem imóvel.

Referida legislação possibilita à Fiduciária e aqui autora, a execução extrajudicial da garantia ofertada no contrato e a consequente reintegração da posse do imóvel, desde que observados determinados requisitos.

Assim dispõem os artigos 26 caput , §§ 1º, 3º, 7º, 26-A § 1º e 27 caput, §§ 2º- A e 5º da mencionada lei:

Art. 26 . Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 3ºA intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 26-A. § 1ºA consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.

Art. 27 . Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

No presente caso, conforme se verifica da documentação ora acostada, todos os requisitos acima foram observados pela autora no procedimento de execução, ou seja, a ré foi devidamente intimada pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, o qual certificou o decurso do prazo sem a purgação da mora e promoveu, a requerimento da autora, a averbação da consolidação da propriedade (v. docs.02 e 03).

Também em atendimento à legislação, a autora promoveu o leilão do imóvel, tendo notificado a ré quanto às datas das praças (v. doc.04). E não tendo havido qualquer lance, requereu a averbação do leilão negativo na matrícula do imóvel (v. doc.03 - AV.08/236.665.

E tendo a execução observado todos os requisitos, a autora faz jus à reintegração da posse do imóvel nos termos do artigo 30, da Lei 9.514/97:

Art. 30 . É assegurada ao fiduciário , seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel , que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. (grifou-se).

Demonstrados, portanto, a legitimidade, o interesse processual e o direito da autora, sendo de rigor a procedência da presente demanda.

b) Da necessária concessão de liminar diante da observância dos requisitos legais

Como visto, o artigo 30 da Lei 9.514/97 assegura ao fiduciário a CONCESSÃO LIMINAR da reintegração de posse, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, o que restou devidamente demonstrado pela autora por meio da documentação aqui acostada.

E sobre a concessão da liminar, é pacífico o entendimento do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, como se vê dos seguintes e recentíssimos julgados:

Agravo de instrumento - Reintegração de posse - Liminar - Indeferimento - Medida pleiteada com fundamento no art. 30 da Lei 9.514//97 - Possibilidade - Posse velha - Irrelevância - Observância da norma especial - Consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário - Comprovação - Decisão reformada para deferir a medida - Recurso provido.

(TJSP; Agravo de Instrumento 2220175-36.2019.8.26.0000; Relator (a): Irineu Fava; Órgão Julgador: 17a Câmara de Direito Privado; Foro de Itaberá - Vara Única; Data do Julgamento: 24/06/2020; Data de Registro: 24/06/2020, grifou-se),

AGRAVO DE INSTRUMENTO - Tutela de urgência - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Bem imóvel - Ação reintegração de posse - Consolidação da propriedade em benefício do credor fiduciário - Liminar concedida em 2017 - Alegação de infringência do contraditório - Pedido de revogação da liminar - Não verificado risco de dano imediato ou iminente - Decisão mantida. Agravo não provido.

(TJSP; Agravo de Instrumento 2028447-66.2020.8.26.0000; Relator (a): Sá Moreira de Oliveira; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro de São Simão - Vara Única; Data do Julgamento: 08/04/2020; Data de Registro: 08/04/2020, grifou-se),

AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE . BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . Liminar deferida em favor do credor fiduciário. Irresignação do devedor fiduciante. Elementos suficientes para concessão da liminar . Consolidação da propriedade em nome da instituição financeira (credora fiduciária), fundada nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Reintegração de posse calcada no art. 30 da Lei. nº 9.514/97. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO.

(TJSP; Agravo de Instrumento 2111409-83.2019.8.26.0000; Relator (a): Afonso Bráz; Órgão Julgador: 17a Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 1a. Vara Cível; Data do Julgamento: 07/04/2020; Data de Registro: 07/04/2020, grifou-se),

AGRAVO DE INSTRUMENTO - reintegração de posse decorrente de consolidação da propriedade - alienação fiduciária - conflito de competência suscitado e decidido - inadimplemento confessado dos agravantes - agravado que promoveu os atos necessários ao procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade - prova da consolidação na matrícula do imóvel - art. 30 da Lei nº 9514/97 - reintegração de posse que pode ser deferida em liminar - deferimento na origem - manutenção - recurso não provido.

(TJSP; Agravo de Instrumento 2060803-51.2019.8.26.0000; Relator (a): Achile Alesina; Órgão Julgador: 15a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/02/2020; Data de Registro: 26/02/2020, grifou-se).

Diante disso, tendo a autora preenchido o requisito previsto no artigo 30 da Lei 9.514/97, de rigor a concessão de medida liminar para reintegração da posse do imóvel.

c) Da condenação da ré no pagamento da taxa de ocupação e das despesas inerentes ao imóvel até a efetiva desocupação

Nos termos do artigo 37-A da Lei 9.514/1997 será devido pelo fiduciante taxa de ocupação mensal no importe de 1% sobre o valor convencionado pelas partes no contrato desde a consolidação da propriedade até a imissão do fiduciário na posse do imóvel:

Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel . (grifou-se).

Ainda, nos termos do artigo 27, § 8º, até a desocupação do imóvel o fiduciante é responsável pelo pagamento de IPTU e Condomínio, dentre outras despesas que recaiam sobre o imóvel :

Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse . (grifou-se).

No mesmo sentido é a escritura de compra e venda firmada entre as partes, conforme Cláusula 17.8 abaixo transcrita:

17.8. O OUTORGADO deverá restituir o imóvel no dia seguinte ao da consolidação da propriedade em nome da OUTORGANTE, deixando livre e desempedido de pessoas e coisas, sob pena de pagamento à OUTORGANTE ou àquele que tiver adquirido o imóvel em leilão, da taxa de ocupação mensal equivalente à 1% (um por cento) incidente "pro rata die" sobre o valor do imóvel , como definido neste contrato, sem prejuízo de sua responsabilidade pelo pagamento das seguintes despesas: a. - de todas as cotas de condomínio, mensalidades associativas, foro, contas de água, Nomee gás vencidas até a entrega do imóvel (...). (grifou-se).

A autora, portanto, não só faz jus à reintegração liminar da posse, como, igualmente, ao recebimento de indenização pela indevida ocupação do bem à taxa mensal de 1% (um por cento) do valor do imóvel estipulado no contrato (R$ 00.000,00 - item 6 do quadro resumo) desde a consolidação da propriedade, ocorrida em 28/02/2020 até a efetiva desocupação, bem como, de ser ressarcida de eventuais custos por ela suportados (impostos, taxa condominial, contas de consumo etc.) até sua imissão na posse.

Sobre a possibilidade de condenação do fiduciante/ocupante no pagamento da taxa de ocupação e despesas já decidiu o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMÓVEL. CASO EM QUE COMERCIALIZADO IMÓVEL ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA AUTORA. INADIMPLIMENTO DOS ADQUIRENTES. CONTRATO EXECUTADO NOS TERMOS DA LEI 9.514/97. ADEQUAÇÃO DO PROCEDIMENTO. DEVER DE REPARAÇÃO, OUTROSSIM, À AUTORA PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO INDEVIDA DO IMÓVEL, ALÉM DAS DESPESAS 'PROPTER REM' EM ABERTO . AÇÃO PROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO .

(TJSP; Apelação Cível 1003892-14.2019.8.26.0266; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Itanhaém - 3a Vara; Data do Julgamento: 14/02/2020; Data de Registro: 14/02/2020)

Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária. Reintegração de posse cumulada pedido de indenização. (...) Taxa de ocupação . Aplicação do disposto no art. 37-A da Lei n. 9.514/97. Não cabe aa ré permanecer em imóvel alheio sem nada pagar . Valor indenizatório está previsto claramente no artigo 37-A da Lei 9.514/97 (percentual de 1% sobre o valor de avaliação do imóvel). IPTU e despesas de condomínio. réus permaneceram na posse do bem, mesmo inadimplentes. Imposição do pagamento das despesas relativas ao condomínio e IPTU relacionadas ao período compreendido entre a data da imissão pelo comprador e a data da desocupação do imóvel. Sentença mantida. Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, § 11 do CPC. Majoração da verba honorária para 20% do valor atribuído à causa atualizado. Resultado. Recurso não provido.

(TJSP; Apelação Cível 1033059-76.2017.8.26.0224; Relator (a): Edson Nomede Queiróz; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/11/2019; Data de Registro: 18/11/2019, grifou-se),

Apelação. Ação de reintegração de posse. Alienação fiduciária. Taxa de ocupação devida no percentual de 1% do valor atribuído ao imóvel para fins públicos de leilão , incidente a partir da data de alienação do imóvel em leilão. Encargos (despesas relativas a consumo de energia elétrica, IPTU e rateio de despesas de condomínio) devidos por parte da ré a partir da transmissão da propriedade para a apelante . Recurso parcialmente provido.

( Apelação 1003232-96.2015.8.26.0286, Des. Relator Pedro Kodama, 37a Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 08/05/2018 - grifou-se).

Requer, assim, a condenação da ré no pagamento de taxa de ocupação mensal no importe de 1% sobre o valor convencionado em contrato (R$ 00.000,00 -

Item 6 do quadro resumo), bem como, no reembolso de eventuais custos suportados pela autora em relação ao imóvel, tais como impostos, condomínio, energia elétrica e fornecimento de água, desde a consolidação da propriedade (28/02/2020) até a efetiva desocupação, os quais deverão ser apurados em sede de liquidação .

CONCLUSÃO E PEDIDOS

Por todo o exposto, consideradas as circunstâncias dos autos e o direito aplicável, requer a autora:

a) a concessão, inaudita altera parte , da liminar de reintegração de posse pleiteada, a ser cumprida por Oficial de Justiça, facultando-lhe a utilização de força policial e ordem de arrombamento;

b) a citação da ré e de qualquer outro eventual ocupante do imóvel por carta para, querendo, contestar a presente, sob pena de revelia, valendo a citação inicial para todos os termos do processo, até final decisão, quando a presente deverá ser julgada procedente , confirmando-se a liminar concedida;

c) a condenação da ré no pagamento de taxa de ocupação mensal no importe de 1% sobre o valor convencionado no contrato (R$ 00.000,00 - Item 6 do quadro resumo), bem como, no reembolso de eventuais custos suportados pela autora em relação ao imóvel, tais como impostos, taxa de condomínio, energia elétrica e fornecimento de água, desde a consolidação da propriedade (28/02/2020) até a efetiva desocupação, valores estes que deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença;

d) a condenação da ré no reembolso das custas e despesas processuais, bem como no pagamento de honorários advocatícios de 20%.

Embora o resultado da demanda prescinda de produção de outras provas, tendo em conta a prova documental colacionada aos autos, protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direitos admitidos, em especial pela juntada de documentos.

Requer, ainda, que de todos os atos do processo seja intimado exclusivamente o advogado Nome, inscrito na OAB/SP sob o nº 189.405 , sob pena de nulidade.

Atribui-se à causa o valor de R$ 00.000,00(cento e trinta e oito mil, duzentos e noventa e cinco reais), o qual representa o valor venal do imóvel conforme certidão anexa (doc.07).

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 15 de dezembro de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF