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28 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0514

Petição Inicial - Ação Condomínio

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE ITUPEVA - SP

ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS EM GRAN VILLE SÃO VENÂNCIO , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na EndereçoCEP 00000-000, não possui endereço eletrônico, por seus advogados que ao final subscreve (mandato anexo), vem, muito respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE COBRANÇA

em face de Nome, brasileiro, gestor de RH, portador da Cédula de Identidade - RG de nº 00000-00SP/SSP, inscrito no CPF/MF nº 000.000.000-00, endereço eletrônico: desconhecido, casado sob o regime de comunhão parcial de bens com Nome, brasileira, Estado Civil, portadora da Cédula de Identidade - RG de nº 00000-00, inscrita no CPF/MF nº 000.000.000-00, ambos residentes e domiciliados na Endereço, EndereçoCEP 00000-000, onde deverão ser citados, para responderem aos termos da presente, com base nos fatos e fundamentos jurídicos a seguir articulados.

1. PRELIMINARMENTE:

Requer seja aplicado o Enunciado 89 do Centro de Estudos Judiciários realizado pelo Conselho da Justiça Federal em 2002, ao caso em tela, uma vez que, este dispôs que ao loteamento fechado, aplica-se, no que couber o disposto nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil.

Assim dispõe o Enunciado 89 do Centro de Estudos da Justiça Federal (CJF):

89 - Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo .

2. DOS FATOS:

Os Requeridos são proprietários do imóvel descrito como LOTE 032 - QUADRA 022 , localizado nas dependências da Associação Requerente, consoante certidão de matrícula anexa.

Os Requeridos, entretanto, deixaram de efetuar o pagamento, referente às taxas de manutenção e contribuição relativas às despesas comuns do loteamento, conforme cálculo anexo.

Totaliza o débito, um montante de R$ 00.000,00, devidamente atualizado monetariamente pelo índice praticado para cálculo de atualização monetária dos débitos judiciais (INPC), pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescida de multa de 2% (dois por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês, em observância ao disposto no § 1º do artigo 1.336 do Código Civil, sob as taxas comuns, a ser acrescido custas, despesas e honorários advocatícios.

Por fim, tendo em vista que o valor da causa deve corresponder à soma das parcelas vencidas e vincendas, informa que o valor indicado corresponde à soma das taxas associativas vencidas mais 12 (doze) vezes o valor da taxa associativa atual (R$ 00.000,00 = 12 X R$ 00.000,00).

3. DO DIREITO

3.1 DO ESTATUTO SOCIAL

Assim preceitua o Estatuto Social:

Dos deveres dos Sócios Beneficiários

Artigo 9º - Os sócios beneficiários têm os seguintes deveres, entre outros constantes deste Estatuto:

c) pagar nas datas aprazadas pela Diretoria, as taxas ordinárias ou extraordinárias que lhe couberem;

Artigo 55 - As taxas de contribuição representam a cobertura de despesas orçamentárias devidamente aprovadas e contratadas para a sua execução em benefícios do associado, tornando-se por esse motivo dívida líquida e certa do associado.

Parágrafo Primeiro - As taxas de contribuição deverão ser pagar na sede da Associação ou em outro local por esta nas datas que vierem a ser estabelecidas, cuja cobrança poderá ser feita através de boletos bancários, a serem remetidos via correio, para pagamento junto aos bancos autorizados.

Parágrafo Segundo - O não pagamento das taxas de contribuição até a data de seus vencimentos, implicará na cobrança dos juros de mora, calculados na razão de 1% (um por cento) ao mês, da atualização monetária de acordo com a variação do IGP-M, da Fundação Getúlio Vargas ou dos índices que legalmente o substituir, ambos calculados pro rata die, além da multa pecuniária equivalente a 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do débito.

Parágrafo Terceiro - A falta de recebimento dos boletos não eximirá o Associado dos encargos, juros e multas convencionadas, nos casos de pagamento feitos em atraso. Poderá ser facultado ao associado solicitar a emissão de 2a via do citado boleto, com nova data de vencimento e valor, devendo este pagar taxa de serviço e tarifa bancária.

Parágrafo Quarto - Além dos encargos acima previstos, os inadimplentes responderão pelo pagamento de honorários advocatícios na base de 10% (dez por cento) sobre o total do débito, se a solução for amigável, e de 20% (vinte por cento) se cobrado por via judicial.

3.2 DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA ASSOCIATIVA

Inicialmente, cumpre informar que, em recente decisão no RE 695911 - RECURSO EXTRAORDINÁRIO, os ministros do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiram que são constitucionais as taxas cobradas por associações de proprietários de loteamentos urbanos para custear obras e serviços de infraestrutura que são disponibilizados, indistintamente, para todos os proprietários.

Neste caso, tendo em vista que a Associação Requerente cumpre com a sua finalidade dispondo, com a contribuição de seus associados, a todos os proprietários e moradores do loteamento, os serviços de segurança, limpeza, pagamento de prestadores de serviço, dentre outros serviços, que valorizam os lotes ali localizados, cabível a cobrança da taxa associativa.

Ademais, os Requeridos adquiriram o imovél, posteriormente a data da fundação da Associação.

Inegável, por tanto, a Associação e utilização dos benefícios associativos, demonstrados de forma pormenorizada nos balancetes, sendo escorreito, justo e moral o custeio.

Vejamos a Jurisprudência:

CONDOMÍNIO DE FATO - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - PRESTACAO DE SERVICOS - AÇÃO DE COBRANÇA - RECURSO PROVIDO - Direito Civil. Condomínio de fato. Ação de cobrança pelo rito sumário, posta por associação de Moradores de localidade específica, pela prestação de serviços comuns aos prédios e moradores. Defesa fundada no direito de desassociação declarado no art. , XX, da Constituição. Nos debates sobre o novo Código Civil que se fez no Conselho da Justiça Federal, em setembro/outubro de 2002, elaborou-se o Enunciado nº 89, nos seguintes termos: "O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo." Comprovada a prestação de serviços organizados e custeados pela associação a todos os proprietários e moradores residente em localidade específica, até mesmo a seus imóveis agregando maior valor pela existência da referida prestação de serviços, não basta a declaração receptícia de vontade do proprietário, sobe a alegação de exercício do direito de desassociação decorre do art. , XX, da Constituição, para se excluir do dever de contribuir para o custeio dos serviços, pois a situação de fato conduz à obrigação propter rem e ninguém pode se locupletar à custa alheia . Precedentes deste Tribunal. Provimento do recurso (TJ/RJ, 6a Câmara Cível, Apelação Cível 2003.001.17927, rel. Des. NAGIB SLAIBI, j. 16/09/2003, grifa-se). Destaca-se.

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES MENSAIS DEVIDAS À ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Loteamento fechado similar à figura do condomínio edilício, mas que com ele não se confunde. Condomínio de fato. Existência de prova satisfatória dos gastos com empregados, iluminação, segurança e manutenção, sendo tais serviços prestados de forma indivisível. Não contribuição por quem não seja associado, mas que dos serviços se beneficie, importa em verdadeiro enriquecimento sem causa, não sendo o caso de aplicar-se a garantia fundamental da liberdade de associação insculpida no artigo 5º, XX, da

CRFB. Súmula 79 deste e. Tribunal de justiça . A cobrança deve se restringir ao momento em que a unidade imobiliária foi adquirida, pois tal verba, diferentemente da cota condominial clássica, não possui natureza propter rem. Inversão dos ônus sucumbenciais. Sentença reformada. Provimento do recurso (TJ/RJ, 16a Câmara Cível, Apelação Cível 2009.001.02633, rel. Des. MARCO AURELIO BEZERRA DE MELO, j. 03/03/2009). Destaca-se.

Loteamento - Administração exercida por associação sem fins lucrativos - Prestação de serviços no interesse comum dos proprietários - Ação de cobrança ajuizada ante a recusa de pagamento da quota-parte por adquirente de lote - Ausência de motivos justificados para o não pagamento - Prestação devida, mesmo pelo não filiado, ante o efetivo aproveitamento dos serviços - Não demonstração, ademais de irregularidades no âmbito da cobrança - Questões alheias ao mérito do pagamento a serem debatidas nas vias adequadas - Ação procedente - Decisão mantida - Recurso não provido. O fundamento do pedido deduzido é a própria prestação de serviços ao requerido, na qualidade de proprietário de um lote do loteamento "Campos da Cantareira". Apesar disso, há que se considerar que a comunidade formada pelos proprietários de um loteamento é, por sua própria natureza, uma associação intuitiva, natural, dada a forte comunhão de interesses que os ligam (Apelação Civel n.269.630-2 - Mairiporã - 2a Câmara de Direito Privado. Relator Vasconcellos Pereira. 10/12/96. Votação unânime). Destaca-se.

COBRANÇA - TAXA DE CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA - LOTEAMENTO - Cobrança por associação do tipo

Sociedade Amigos relativamente a despesas mensais de loteamento fechado - Validade da exigência, segundo a jurisprudência dominante do STJ, somente para os proprietários das unidades adquiridas após a formação da associação - Aquisição do lote pelo demandado anterior à constituição da sociedade civil - Obrigatoriedade a que não se sujeita o réu - Cobrança indevida - Recurso provido ( APL 1045561520078260000 SP 0104556-15.2007.8.26.0000. 8a Câmara de Direito Privado. Relator Luiz Ambra. J.03/08/2011). Destaca-se.

"O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes". (Ministra Nancy Andrighi o AgRg no Recurso Especial nº 490.419-SP (2003/00000-00),

j. em 10.06.03 pela 3a Turma). Destaca-se.

3.3 DO CÓDIGO CIVIL E DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

A Legislação brasileira, em especial o Código Civil, prevê a possibilidade de o credor buscar a satisfação de seu crédito mediante a oposição de ação pertinente.

O atraso dos pagamentos pelos Requeridos acarreta diversos prejuízos a Associação Requerente, dificultando o pagamento de despesas ordinárias tais como o custeio de funcionários e seus encargos fiscais, previdenciário e tributários; telefone, luz, água, jardinagem, segurança, limpeza, pagamento da administradora e prestadores de serviços, realização de obras entre outros necessários para a existência da Associação, tudo demonstrado nos balancetes.

E assim sendo, não há dúvidas sobre a necessidade e dever de pagar as prestações ora cobradas, especialmente por estarem positivadas no Estatuto Social, aliando ao entendimento majoritário dos Tribunais no sentido de que ASSOCIAÇÃO é um condomínio atípico, ou de fato.

Nesse sentido aduz, o Código Civil:

Art. 1315 . O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar o ônus a que estiver sujeita.

Os Tribunais têm decido a matéria assim:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ASSOCIADO. DEVER DE CONTRIBUIR COM AS DESPESAS PARA MELHORIA DO CONDOMÍNIO (ATÍPICO).

1. Inocorrente a apontada negativa de prestação jurisdicional, porquanto as questões submetidas ao Tribunal 'a quo' foram suficiente e adequadamente apreciadas, com abordagem integral do tema e fundamentação compatível.

2. O proprietário de lote pertencente a associação de moradores, desde que associado, tem do dever de contribuir com os valores correspondentes ao rateio das despesas instituídas em favor da coletividade, para evitar que se beneficie indevidamente das melhorias efetivadas pelo condomínio.

3. Precedentes específicos desta Corte.

4. Decisão agravada mantida por seus próprios fundamentos.

5. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

( AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL nº 2001/00000-00 - Terceira Turma, Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 18/12/2012, publicado em 04/02/2013).

No presente caso, tem-se em tela um ato ilícito pelo descumprimento de obrigação pactuada por parte do Requerido, o que se enquadra no Código Civil nos seguintes termos:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Ou seja, pela omissão voluntária dos Requeridos, que reflete diretamente um prejuízo ao Requerente, tem-se configurado um ato ilícito.

No mesmo sentido, o Código Civil, dispõe:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

No presente caso, tem-se a demonstração inequívoca da ilicitude do inadimplemento dos Requeridos, os quais, urge, sejam condenados.

Trata-se da necessária aplicação da lei, uma vez que demostrado o compromisso firmado e a ocorrência do descumprimento, outra solução não resta se não o imediato pagamento do débito, conforme amplamente protegido pelo direito.

Caso assim não se entenda, tem por demostrado o ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA dos Requeridos, uma vez que usufrui dos benefícios em que o Loteamento lhe proporciona, obrigação do Requerente que foi devidamente cumprida e não paga, devendo ser ressarcido nos termos do Código Civil:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Assim, Ilustre Magistrado (a), fica a presente demanda consubstanciada nos dispositivos acima, tudo assistindo razão ao Requerente.

4. DAS TAXAS VENCIDAS E VINCENDAS

O Código de Processo Civil em seu artigo 323, aplicado subsidiariamente a ação executória, disciplina as prestações vencidas e vincendas, veja-se:

Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná- las.

No caso em tela, por se tratar de taxas associativas periódicas, as vencidas no decorrer da presente demanda deverão ser incluídas no pedido e objeto de condenação, até o seu efetivo pagamento, devidamente atualizadas, acrescidas de juros e multa, o que se requer.

5. DOS PEDIDOS

Assim, considerando-se a tentativa infrutífera de recebimento dos valores devidos, bem como os prejuízos que tal atraso no cumprimento das obrigações geraram ao Requerente, requer-se que seja a presente ação julgada totalmente procedente , condenando o Requerido ao pagamento das taxas associativas, totalizando R$ 00.000,00, devidamente atualizado até dezembro/2020 , tudo a ser atualizado monetariamente até a data do efetivo pagamento.

Requer ainda, sejam os Requeridos citados por Carta com Aviso de Recebimento (AR) , conforme previsão legal, artigo 246 6 6 6, inciso I, do CPC C C, para que compareça a Audiência de Conciliação, e apresente, se quiser, defesa, nos termos do artigo 335 5 5 5, I do CPC C C, tudo com os benefícios do artigo 212 2 2 e seusparagrafoss s do mesmo diploma legal.

Requer, por fim, a condenação dos Requeridos ao pagamento das prestações vincendas, após a propositura da presente e até que esta se finde, além das custas processuais e honorários advocatícios.

O Requerente provará o alegado, por todos os meios de prova em direito admitidos, principalmente com os documentos ora carreados e especialmente o depoimento pessoal dos Requeridos, juntada de documentos novos, perícia, constatação judicial, e outros que se fizer necessário, sem exclusão de nenhum deles, o que desde já se requer e protesta.

Requer, outrossim, que todas as publicações sejam feitas em nome de DR. Nome 00.000 OAB/UF, ou, quando o caso, sejam remetidas ao escritório com endereço constante do rodapé.

Dá-se à presente o valor de R$ 00.000,00.

Nestes termos, pede deferimento.

Campinas, 18 de dezembro de 2020.

NomeViviane Dias Barboza Rapucci 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

Nome Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

Nome 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

Nome Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

(Assinado Digitalmente)