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27 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.26.0566

Petição - TJSP - Ação Práticas Abusivas - Procedimento Comum Cível - contra de Cico São Carlos Empreendimentos Imobiliários

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3a VARA CIVEL DESTA COMARCA DE SÃO CARLOS, ESTADO DE SÃO PAULO.

Autos n. 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, já qualificado nos autos destacados da AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA , que move em face de DE CICO SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. , também qualificado, por seu procurador in fine assinado, vem com o devido respeito à augusta presença de Vossa excelência, apresentar RÉPLICA à Contestação de fls. 77/110 e documentos, o que faz nos termos a seguir:

Tendo em vista extensão da contestação em comento, o autor manifestar-se-á seguindo a mesma estrutura de tópicos e capítulos apresentados pela ré em sua defesa.

PRELIMINAR

IMPUGNAÇÃO DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA

benefício postulado, eis que não demonstrado nos autos os pressupostos legais para o seu deferimento " .

Embora tenha alegado que o autor teria condições de pagar custas e despesas processuais , a ré não traz aos autos um único indício que capaz de comprovar suas alegações.

Diz apenas que o autor não trouxe aos autos quaisquer indícios de sua miserabilidade.

Adiante, alega que o fato de o autor ter contratado advogado particular demonstra efetivamente que teria condições de arcar com as despesas processuais. Impugnando, assim, a concessão dosa benefícios da justiça gratuita e, subsidiariamente, que se permita a exigibilidade da verba honorária sucumbencial em caso de condenação.

A preliminar já nos dá mostra do tom adotado em toda a defesa, uma verdadeira confusão de conceitos e falácias argumentativas.

Inicialmente, o autor esclarece que, o benefício por ele requerido e a ele concedido por este juízo foi o da gratuidade processual, previsto nos artigos 98 e seguintes do CPC. Os autores não pretendem obter os benefícios da assistência judicial gratuita, tal como alegado pela ré.

Embora ambos os benefícios estejam alicerçados no preceito constitucional da garantia do acesso pleno à justiça, trata-se de institutos distintos.

A assistência judiciária gratuita, assegurada pelo artigo , inciso LXXIV da Constituição Federal, é o gênero que tem como espécie a gratuidade judiciária.

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particular para defender seus interesses em processo judicial, bem como na consultoria e orientação jurídica. O instituto é regulamentado pela Lei nº 1.060/50.

Já o benefício da gratuidade judiciária, este sim, concedido ao autor é espécie do gênero assistência judiciária. Neste sentido é são os artigos 98 e seguintes do CPC, que assegura à parte com insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais o direito à gratuidade da justiça.

Embora o instituto também abarque o pagamento dos honorários advocatícios, o parágrafo 4º do artigo 99 do CPC determina que "a assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão da gratuidade da justiça" (d.n.).

O parágrafo 2º do mesmo artigo deixa claro que o juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para concessão da a gratuidade, devendo as partes comprovar o preenchimento dos referidos pressupostos.

Note-se que o autor apresentou, às fls. 28/30, os seus holerites, a qual, nos termos do § 3º do já citado artigo 99, goza de presunção de veracidade, por se tratar o autor de pessoa natural.

Ademais, o autor carreou aos autos, às fls. 31/37, Cópia de sua Carteira de Trabalho e Previdência Social, e às fls. 34/36 holerites, demonstrando não ter condições de arcar com custas judiciais, sua insuficiência de recursos para arcar com o processo, sem sacrificar seu próprio sustento.

O Autor não aufere renda que possibilita recolher imposto de renda, ficando impossibilitado sua juntada.

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Para o autor, esses mandamentos, calham, como uma luva, na presente quaestio, que ora é submetida ao sábio e ao justo exame desse digno Juízo.

As razões trazidas a pretório pelo Réu, jamais poderão prosperar, uma vez que destituídas do mínimo suporte fático ou legal e/ou documental, foram lançadas no único escopo de procrastinar a demanda em detrimento do Autor, não ofertando nenhuma prova, tentando em vãs alegações mascarar a responsabilidade que está amplamente demonstrada.

Com efeito, a qualquer que se faça da peça contestatória, pois mais superficial que seja, nota-se a sua fragilidade, e inconsistência, tendo o Réu se limitado a negação justa postulares do Autor, sem no entanto apresentar qualquer prova em relação as suas mendazes assertivas, não carreando ao bojo do processo NENHUM documento, conforme se verifica.

Tendo em vista extensão da contestação em comento, o autor manifestar-se-á seguindo a mesma estrutura de tópicos e capítulos apresentados pela ré em sua defesa.

II. M ÉRITO

JUROS E REAJUSTAMENTO DO PREÇO

Em sua contestação (fls. 83), a ré alega que o contrato prevê que o saldo do preço deverá ser reajustado pela variação anual do IGPM/FGV acrescido de juros à taxa de 9,99% ao ano.

Note que não é essa a redação dos parágrafos segundo e terceiro da cláusula segunda do contrato (v. fls. 41, exemplo abaixo).

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FIGURA : DESTAQUE ÀS FLS. 41, EXTRAÍDO DO CONTRATO

De forma diversa do alegado na contestação, no contrato os juros são 9,99% ao ano, pro rata mês , e o saldo do preço é reajustado pela variação mensal positiva do IGPM/FGV, embora o valor das parcelas somente seja reajustado (ou melhor, majorado) a cada 12 meses. A comparação direta entre o alegado em sua defesa e o previsto pela ré em contrato, por si, já gera dúvidas ao autor e, acredita a este juízo, quanto à fórmula de cálculo utilizada pela ré para majorar as parcelas.

Dito isto, não se alegou simplesmente a abusividade dos juros cobrados pela ré, a abusividade é muito mais grave: decorre do fato de que a fórmula adotada pela ré não é clara - tanto que seus patronos não a conseguiram reproduzir -, não permitindo ao autor possibilidade de conferência dos cálculos realizados, que resultaram em majoração superior a 52% no valor das parcelas mensais (de R$ 00.000,00em dezembro de 2016, para R$ 00.000,00em janeiro de 2021), para cada contrato, após apenas três anos de vigência do contrato.

Note-se, ainda, que nem mesmo na Contestação da Requerida, a mesma não trouxe indicação expressa e inequívoca do saldo do preço, para fins de cálculo dos reajustes aplicáveis , a exemplo do exposto pelo autor na inicial.

Além disso, ainda que o autor tenha tido oportunidade de ler e analisar o contrato antes de sua assinatura, e ainda que a ré, por seus prepostos ou por corretores imobiliários por ela contratados para venda do lote, lhe tenha esclarecido eventuais dúvidas, fato é que o autor detém apenas conhecimentos básicos de matemática, não sendo capaz de compreender o significado da fórmula de majoração das parcelas prevista no contrato, e as únicas pessoas lhe prestar esclarecimentos foram aquelas

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clareza das disposições por ela previstas no contrato, posto que os índices descritos na contestação não conferem com aqueles expressamente contratados, evidenciando a dificuldade de compreensão da cláusula e, assim, sua abusividade à luz do Código de Defesa do Consumidor.

Ratifica-se, assim, o pedido para que seja reconhecida a abusividade da cláusula segunda do contrato, à luz dos artigos , inciso III e 52, incisos II, III e V do CDC. Devendo-se apurar se houve ou não excesso na cobrança realizada pela ré.

DO PRAZO DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

Em relação ao prazo de entrega das obras do loteamento, a ré alega que a Lei nº 6.766/79, em seu artigo e 18, § 4º autorizam que as obras de infraestrutura do loteamento podem ser realizadas em até quatro anos. No que tem razão, de acordo a legislação vigente, as obras de infraestrutura podem ter duração máxima de quatro anos .

Frisa, ainda, que o prazo para conclusão das obrar foi prorrogado por mais 24 meses, a contar de 29/10/2018 até 28/10/2020, conforme consta na matrícula 152.411 do Registro de Imóveis de São Carlos (fls. 66/70, v. Av. 06, de 21/02/2019). Confirmando o que fora relatado pelo autor na inicial.

Verifica-se que o prazo para conclusão das obras teve seu termo final em 28/10/2020, e somente foi feito o TVO em data de 04/12/2020, e nem mesmo foi notificado o autor da liberação .

Alega, ao final, que" não há que se falar em descumprimento contratual com relação ao prazo de execução das obras de infraestrutura ", impugnando a alegação de inadimplemento contratual por culpa da ré, em decorrência do atraso no prazo de entrega do imóvel, veja-se Excelência que o tal de TVO somente foi

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transferir para uma data posterior o término de algo , ou, ainda, fazer durar além do prazo estabelecido. Portanto, ao confirmar que o prazo de entrega do empreendimento fora prorrogado , a ré admite e confessa que houve, de fato, atraso na entrega das obras do empreendimento, afinal, se o prazo foi transferido para data posterior.

Contudo, a ré, na cláusula décima sétima do contrato

(v. fls. 49 - abaixo), a ré se compromete a entregar as obras de execução em dois anos contados da data de registro do loteamento:

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FIGURA : DESTAQUE CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA DO CONTRATO - FLS. 49

Como diria o proeminente jurista Wálter Maierovitch em sua coluna em conhecida emissora de rádio, até os reprovados no exame de Ordem sabem que entre as partes contratantes deve prevalecer o princípio pacta sunt servanda , principalmente em contratos de adesão, em que os prazos e condições são estabelecidos de forma unilateral por apenas uma das partes, a ré, restando à outra, ou autor, apenas a faculdade de aderir ou não às condições estabelecidas.

Assim, ao adquirir o lote o autor contava em receber seu imóvel até o dia 07/11/2018, dois anos após a data do registro R.04 da matrícula 152.411

(v. fls. 66/70), tal como previsto no contrato. Afinal, este foi o prazo estipulado pela própria loteadora.

Embora o contrato preveja a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega por mais dois anos, trata-se apenas de mera possibilidade. Para que eventual prorrogação seja válida entre as partes, deveria ter havido aditamento do contrato. Contudo não houve sequer comunicação da ré ao autor tendo por objeto a prorrogação no prazo de entrega.

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perante ao autor por força da cláusula décima sétima do contrato.

Fica evidente, portanto, que houve atraso na entrega das obras do empreendimento ao autor (o TVO saiu somente em 04/12/2020) e o Requerente sequer foi notificado da liberação , sendo que sequer teve acesso, a evidenciar o inadimplemento contratual da ré. Ainda que o Poder Público tenha autorizado tal prorrogação. Há, acostada à inicial, vasta jurisprudência nesse sentido.

Diversa seria a situação se a ré tivesse estipulado em seu contrato que o prazo de entrega seria de até quatro anos. Ou se houvesse aditamento contratual entre as partes.

A conduta da ré não só violou o pacta sunt servanda , pois a ré agiu como se não devesse qualquer tipo de satisfação ou prestação de contas ao autor, compromissário comprador, quanto ao atraso nas obras de infraestrutura do imóvel e, portanto, da entrega de seu lote.

E, também, o ditame do artigo 28 da Lei nº 6.766/79:

Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração , bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação. (d,n.)

Inegável que o contrato tem força de lei entre as partes, gerando obrigações recíprocas entre elas, mesmo que o contrato não tenha levado a registro na matrícula do imóvel. O registro imobiliário tem duplo efeito: o de transmitir, constituir ou modificar direitos reais por ato intervivos, e o de dar publicidade aos títulos

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obrigações entre as partes. Portanto, ao prorrogar o prazo de entrega das obras sem alterar o contrato firmado com o autor, a ré deixou de cumprir com suas obrigações, dando causa à rescisão culposa do contrato.

Ainda que a prorrogação tenha sido expressamente autorizada pelo Poder Público e posteriormente averbada na matrícula do imóvel.

Faz inúmeras alegações sobre o TVO, mas esse TVO somente foi expedido em 04/12/2020, ou seja, após quase 40 (quarenta) dias de atraso da entrega do empreendimento, ensejando assim em inadimplemento contratual.

DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO LOTE EM GARANTIA

Em sua defesa, a ré alega que a Lei nº 6.766/79 não proíbe que a loteadora tome recursos para execução do empreendimento, inclusive com a oneração dos lotes prometidos à venda. Diz, ainda, que o contrato entre as partes, mero compromisso de venda e compra, não tem o condão de transferir propriedade, exceto na hipótese do artigo 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79, ou, em seu cumprimento, a vendedora outorgar ao comprador a escritura pública do imóvel.

Agrega entendimento jurisprudencial pelo qual, por analogia da Súmula 308 do STJ, declarou-se a ineficácia da alienação fiduciária, firmada entre a construtora e o agente financeiro, perante o adquirente do imóvel. E que, em razão de tal entendimento, o autor estaria a salvo de qualquer risco na hipótese de consolidação da propriedade do imóvel pelo credor fiduciário. Propaga, a ré, sua própria idoneidade como matéria de defesa, como se o fato de se cumprir suas obrigações (o que não é totalmente verdade, tal como se demonstra nesta ação) significasse algo mais do que simplesmente ser cumpridos de suas obrigações.

Adiante, conclui que não há prejuízo dos compromissos (sic) assumidos pelo empreendedor no compromisso de compra e venda dos

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comprador, não haveria sequer jurisprudência a declarar ineficaz, em relação ao compromissário comprador de lote, a alienação fiduciária em garantia pelo empreendedor ao agente financeiro.

Novamente, a ré mistura fatos e conceitos, simplesmente a desconsiderar suas obrigações decorrentes do contrato firmado com o autor .

Ao prometer vender-lhe o imóvel, a ré transferiu aos autores o direito de dispor do bem, tal como exaustivamente exposto na inicial.

Mesmo que a ré alegue, e até comprove, que após a quitação do preço efetue a baixa automática dos ônus que recaem sobre os lotes dados em garantia, mesmo que não existam contra a ré ação movida por comprador que já tenha quitado o preço, tal alegação não afasta o fato de a ré, ao arrepio do princípio da boa-fé que deve reger as relações contratuais, tenha dado o lote comprometido à venda para os autores em garantia fiduciária a terceiro sem ao menos comunica-los de tal fato .

No presente caso, na hipótese de a ré deixar de cumprir com as obrigações garantidas, o credor fiduciário não encontrará nenhum obstáculo para consolidar em seu nome a propriedade do lote , não restando ao autor alternativa outra, senão socorrer-se do judiciário, valendo-se da jurisprudência trazida pela ré em sua contestação para buscar recuperar o imóvel, inclusive.

De fato, a oneração de unidades imobiliárias a fim de possibilitar a execução de empreendimentos imobiliários é uma prática comum de mercado, e não existe vedação a que ela ocorra.

Porém, nestes casos, o empreendedor de boa-fé, desde logo, prevê em seus contratos de forma expressa não só a possibilidade de onerar a unidade compromissada à venda, como, no mais das vezes, cláusula mandato em que lhes

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Ao se analisar o contrato firmado entre as partes, que é de adesão e foi elaborado pela ré , verifica-se que não há qualquer disposição expressa quanto à possiblidade de a loteadora dar o lote em garantia . Em sua defesa, a ré defende ser tácita, e decorrente de não haver vedação legal, a anuência do comprador à alienação fiduciária do lote.

Tal entendimento não merece prosperar, sob pena de colocar em risco a segurança jurídica não só deste compromisso de venda e compra, mas de todos os demais, pois reconheceria que, ao vendedor, o compromisso só gera direitos, e ao comprador, apenas obrigações.

Destaque-se que, ao contrário do que alega a ré em sua defesa, o autor tem ciência de que, enquanto não houver a quitação do preço, não há de se falar em transferência de domínio.

De outro lado, deve-se reconhecer que o compromisso de vende e compra transfere, sim, ao compromissário comprador, o direito de disposição do bem . Não por outro motivo, é considerado ato ilícito eventual celebração, pelo compromitente vendedor, do segundo compromisso de venda e compra tendo por objeto o imóvel já comprometido à venda a outrem.

Por que razão, então, haveria de ser considerada lícita a alienação fiduciária em garantia, pelo compromitente vendedor sem a prévia e expressa anuência do compromissário comprador, de lote já comprometido à venda?

Afinal, por força da Lei nº 9.514/97, ao receber o imóvel em garantia, o credor se torna titular a propriedade resolúvel do imóvel; a seu turno, o devedor, ao dar o imóvel em garantia, dispõe, em favor do credor, da propriedade resolúvel do imóvel. Trata-se de típico ato de disposição, que só pode ser realizado por quem tem o

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as partes contém autorização expressa (v. cláusula 30, às fls. 52, 79 e 101) para que o imóvel seja dado em garantia fiduciária, in verbis:"ao pagamento da dívida decorrente do presente negócio" , nos termos da Lei nº 9.514/97. Ou seja, para garantir o pagamento do preço, dívida assumida pelo autor, titular do direto de disposição do bem.

De outro lado, não há qualquer disposição que autorize a ré, loteadora, a dar o imóvel em garantia fiduciária ao pagamento de eventual financiamento à produção, tal como se deu. Fica caracterizada, assim, a segunda causa de inadimplemento absoluto do contrato, por culpa da ré.

Em sua defesa, a ré cita o artigo 10a da revogada MP 2.223/01, que autoriza a emissão e negociação de cédulas de crédito imobiliário (CCI) independente de autorização do devedor do crédito imobiliário. Atualmente, a emissão e negociação de CCI são reguladas pelo Capítulo III da Lei nº 10.931/04 e, de fato, o artigo 20 desta lei repete a redação da revogada MP. Contudo, não se trata, no presente caso de cessão do crédito em si, que a ré poderia ter feito - se é que não o fez - livremente. Mas, sim da constituição de garantia real, com transmissão da propriedade resolúvel do imóvel, o que não se confunde, de forma alguma com a mera cessão do crédito.

A ré age como se o compromisso apenas lhe conferisse o direito de receber pontualmente as parcelas representativas do preço, majoradas sabe-se lá de que forma, e, somente após a quitação do preço, a obrigação de transferir ao autor a propriedade do lote. Neste interim, desde a assinatura do compromisso até a quitação do preço, de acordo com a ré, as obrigações são todas e exclusivas do autor, à ré, apenas o direito de receber o preço . Age como se o compromisso não conferisse, até a quitação do preço, direito algum ao compromissário comprador, portanto.

Ora, assim sendo, como não se considerar inadimplemento absoluto do contrato, por culpa da ré, sua conduta de, sem a prévia e expressa anuência do autor, alterar o prazo de entrega do lote e, ainda mais grave, dar lote compromissado à venda em garantia fiduciária a terceiro?

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Ao tratar da transmissão da posse a ré alega que o compromisso de venda e compra transmitiu a posse do imóvel ao autor, transmitindo-lhe o jus utendi (uso), jus fruendi (gozo) e parte jus abutendi (disposição). E que o autor, se realmente quisesse , poderia (!?) construir no lote, " independentemente de gravame sobre o mesmo (sic) ".

Ao menos, reconhece que o autor tem o direito de disposição do bem - por força do compromisso firmado, é o único titular deste direito, embora a ré diga que a transmissão foi parcial -, e direito de, após a quitação, receber o domínio e posse do imóvel, ainda reservados à ré.

Quanto ao uso e gozo do imóvel, a ré sustenta que não houve qualquer prejuízo ou óbice para que o autor exercesse a posse do lote durante a vigência do contrato, que bastaria o autor quitar o preço para iniciar a construção no lote, que a ré imediatamente faria a baixa do gravame. Que o autor não teria sofrido qualquer prejuízo pois não demonstrou querer construir sobre o imóvel, e que jamais solicitou a baixa do gravame ou a procurou para solicitar autorização para construir no imóvel.

No que tange aos tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, alega que a obrigação decorre da lei, que são responsáveis pelo pagamento o proprietário e o possuidor, a qualquer título do imóvel. E que o autor teria assumido a responsabilidade pelo pagamento dos tributos e taxas do imóvel quando assinou o contrato.

Seus argumentos demonstram que a ré não tem pleno conhecimento das disposições de seu próprio contrato, além de confundir alguns conceitos ensinados logo no primeiro semestre das faculdades de Direito.

A doutrina nos ensina que posse pode ser conceituada como sendo o domínio fático que a pessoa exerce sobre a coisa , configurando-se em um direito, com natureza jurídica especial, intermediária, entre direito pessoal e direito real. De acordo com Miguel Reale, o Direito é formado por três subsistemas: fatos, valores e

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imediato que a pessoa tem de dispor fisicamente de um bem, com a intenção de tê-lo para si e de defende-lo contra a intervenção ou agressão de quem quer seja. Para ele, a posse possui dois elementos: o primeiro, corpus , objetivo, constituído pelo poder físico , ou de disponibilidade da coisa; o segundo elemento ̧ animus domini , subjetivo, corresponde à intenção de a coisa para si, de exercer sobre ela o direito de propriedade. Trata-se, ainda, da chamada Teoria Subjetivista da Posse (posse = corpus + animus domini ).

A seu turno, Ihering, defende que para constituir a posse basta que a pessoa disponha fisicamente da coisa, ou que tenha a mera possibilidade de exercer esse contato, dispensando-se o animus domini , bastando, portanto, para a posse apenas o elemento corpus como único fator visível e suscetível de comprovação. À essa teoria, chamada Teoria Objetivista da Posse, filia-se o Código Civil, que em seu artigo 1.196 estabelece que "Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade" .

Assim, considerando-se a posse como sendo o direito decorrente de uma situação fática, qual seja: poder o possuidor dispor fisicamente do bem, usando-o e dele gozando livremente.

Antes de tudo, para que possa exercer a posse sobre uma coisa é preciso que a coisa em si exista e seja juridicamente reconhecida como tal . A coisa, no presente caso, é o lote , que, de acordo com o artigo do § 4º da Lei nº 6.766/79, outra coisa não é senão"o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe"(d.n.).

Assim, para que exista o lote , e para o autor possa exercer a posse sobre ele, é necessário, primeiro, que o loteamento esteja regulamente registrado no Registro de Imóveis competente, e, em segundo, que as obras de infraestrutura básica estejam efetivamente concluídas, o que se dá com a emissão, pela Prefeitura Municipal, do correspondente Termo de Conclusão das Obras ou Termo de Verificação de

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contestação, para que o autor possa construir no imóvel, não basta que ele quite o preço e manifeste sua intenção à loteadora. Afinal, ainda que assim procedesse o autor não poderia construir sobre o lote, e não poderia, portanto, exercer a posse que lhe seria, então conferida, visto que não há lote, já que a própria ré, na contestação, reconhece que as obras do empreendimento não foram concluídas no prazo legal, tendo sido expedido o TVO somente em 04/12/2020, quando o prazo deveria ter sido até 28/10/2020, que não aconteceu.

Assim, ainda não há lote para que o autor exerça sua posse, direta ou indireta. Nesse sentido é, inclusive o parágrafo primeiro da cláusula décima sétima do contrato (v. fls. 49, abaixo), ao estabelecer que " qualquer ocupação e/ou construção no lote somente poderá ser iniciada: a) após a expedição do Termo de Verificação de Obras e da Licença de Operação , emitidos pelos órgãos competentes "(d.n.).

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FIGURA : DESTAQUE § 1º DA CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA DO CONTRATO - FLS. 49

Assim, carece de fundamentos as alegações da ré de que o autor fora imitido na posse do imóvel no ato de assinatura do compromisso de venda e compra, antes mesmo da conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, ou da quitação do preço.

Fato é que, enquanto não estiverem concluídas as obras do empreendimento, com emissão do TVO, o autor esteve impedido de usar, gozar ou fluir do imóvel, não sendo possível em fazer em qualquer forma de exercício da posse, pelo autor, ao contrário do que alega a ré.

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lançados em nome da vendedora, a partir da quitação integral da arras , mesmo antes da quitação integral do preço ou da conclusão das obras do empreendimento .

Sendo de rigor a declaração da nulidade das disposições contratuais relativas à chamada"posse precária"do imóvel ao comprador, e das penalidades decorrentes de seu inadimplemento , observando-se o disposto no artigo 51, inciso IV, XII, XV e § 1º, incisos I e III, do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, há fartíssima jurisprudência favorável ao autor, tal como acostado na inicial.

Sendo de rigor a condenação da ré à devolução de todos os valores por ele pagos a título de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel desde a celebração do compromisso de venda e compra, isentando-o, inclusive do pagamento daqueles que eventualmente estejam em atraso, reconhecendo-se, assim, a responsabilidade exclusiva por seu pagamento, até a conclusão das obras do empreendimento e, se for o caso, transmissão da propriedade do lote ao autor, por escritura ou quitação do preço.

DA RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ E DA

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS:

Por tudo acima exposto, ratifica-se o exposto na inicial, de que o rompimento contratual se deu por culpa exclusiva da ré, principalmente em razão do atraso na entrega do lote .

A seu turno a ré, insiste em imputar ao autor a responsabilidade exclusiva pelo rompimento do contrato, em decorrência de " motivo subjetivo e particular da (sic) próprio requerente, que confessadamente alegam (sic) que não tem mais interesse em manter o contrato firmado " , como se a conduta da ré, e as abusividades apontadas no contrato ao longo da inicial e nesta réplica, não sejam motivadores o bastante para caracterizar a quebra do contrato por culpa da ré.

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Ao longo de toda contestação, fica atestada a abusividade da conduta da ré em relação ao autor e ao cumprimento das obrigações decorrentes do contrato entre as partes.

Ficou demonstrado, na inicial, que o contrato é demasiadamente favorável à ré, visto que não há uma única cláusula que imponha à vendedora qualquer penalidade por mora ou inadimplemento da ré no cumprimento das obrigações assumidas perante ao comprador.

A contestação demonstra que, ao ver da ré, sua única obrigação é outorgar ao autor, após a quitação do preço, a escritura de venda e compra do lote. Isto, sem perder de vista a hipótese do artigo 26, § 6º da Lei nº 6.766/79, que confere ao autor a faculdade de requerer o registro de propriedade do lote contra apresentação, ao Registro de Imóveis, do contrato e todos os comprovantes de pagamento do preço.

Entende, a ré, que não estava obrigada a entregar o imóvel no prazo de dois anos a contar da data do registro do loteamento, tal como ela expressa previu no contrato. Afinal, a despeito da obrigação assumida frente ao autor, a lei lhe permite a entrega das obras no prazo de até quatro anos, o que não foi feito .

De outro lado, a ré é implacável ao pretender fazer valer o contrato ao defender que houve, sim, transmissão da posse do lote ao autor, mesmo antes da conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, em nítida contradição com o que está previsto em seu próprio contrato, que impede o autor de exercer a posse do imóvel enquanto não estiverem concluídas as obras de infraestrutura (com emissão do TVO) e quitado o preço, conforme demonstrado acima, e na inicial.

E, também, ao buscar imputar exclusivamente ao autor a culpa pelo rompimento do contrato, que, nas palavras da ré, desistira do contrato sob alegação de não ter condições de arcar o pagamento das parcelas do saldo do preço.

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O motivo do rompimento contratual está claro: o atraso imotivado e inadvertido na entrega das obras do loteamento, o TVO foi emitido com RESSLAVAS, com quase 40 dias de atraso.

Há de ser observado, por ambas as partes, o princípio da pacta sunt servanda. Contudo, sua contestação demonstra que ré desconsidera todas suas obrigações decorrentes do contrato firmado com o autor .

Tal como exposto nesta réplica, mesmo que o contrato não esteja registrado na matrícula do lote, e, por esta razão, não confira ao autor direitos reais, é inegável que há relação obrigacional entre as partes .

No presente caso, fica a pergunta: caso estivesse o contrato registrado na matrícula do lote a conduta da ré loteadora seria mesma? Conseguiria ela, sem a prévia e expressa anuência do autor : (a) averbar, à luz do artigo 28 8 da Lei nº 6.766 6/79, a prorrogação do prazo de entrega das obras. e (b) dar o lote em garantia fiduciária a terceiro? Certamente que não, nem mesmo o agente financeiro receberia o lote em garantia sem a anuência do compromissário comprador.

Do mesmo modo, demonstrou-se ser de rigor não só a restituição integral ao autor de todos os valores pagos à ré por conta do preço - exceto, aqueles valores decorrentes de sua mora no pagamento de algumas das parcelas, por uma questão de justiça e boa-fé - bem como ao reembolso de todos os valores desembolsados pelo autor a título de pagamento dos tributos e taxas do imóvel, desde a celebração do compromisso.

Há, na inicial, farta jurisprudência a alicerçar os pleitos do autor, aplicáveis a situações semelhantes à do presente caso.

CÓDIGO DE DEFSA DO CONSUMIDOR E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

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excessivas, sendo defeso ao juízo reconhecer de ofício tais abusividades.

Com a devida vênia, não há nem o que comentar a esse respeito, basta uma leitura atenta da inicial para se verificar que foram indicadas de forma expressa não só as cláusulas consideras abusivas, mas o fundamento legal a sustentar o alegado, como farta jurisprudência a alicerçar os pleitos do autor.

A ré alega sob o argumento de que o objeto do contrato" não se trata de um serviço do qual a requerida tem o monopólio ", que " não há necessidade de contratar por parte de um número considerável de pessoas" , e que " houve, sim, pretensão do requerente de adquirir imóvel e concordou no momento da pactuação com o valor, prazo, quantidade d e parcelas e forma de reajustes" que não se trata, no presente caso, de contrato de adesão.

"Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo " (d.n.), é assim que o artigo 54 do CDC define contrato de adesão.

Como bem observa Nome(in CDC Comentado, pg. 551, Ed. Forense Universitária, 6a Edição, 1999), que existem duas figuras, a saber, o contrato por adesão e o contrato de adesão. O primeiro seria aquele no qual as cláusulas já estão previamente estipuladas sem possibilidade de modificação pelo aderente, frequentemente concebidas pelo Poder Público, enquanto o segundo seria modificável, de tal maneira que se o aceita no seu todo ou não. Observe-se que a inclusão de cláusula no formulário não exclui a condição adesiva, conforme preceitua o § 1º do art. 54 do CDC. Opõe-se, portanto, ao chamado contrato de mútuo acordo, no qual as cláusulas são convencionadas, ponto a ponto, como indica o citado jurista.

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Lei nº 6.766/79.

Ao comprar, não há alternativa de negociar as diversas cláusulas contratuais, em especial aquelas que dizem respeito a prazos, condições de pagamento e reajustamento do preço, ou penalidades aplicáveis às partes (ou somente ao comprador, como no presente caso); ao comprador aderente resta apenas negociar o preço e quantidades de parcelas para seu pagamento.

Tratando-se de contrato de adesão, as disposições devem ser interpretadas favoravelmente ao aderente, a quem não foi dado o direito de negociar o contrato, declarando-se nulas ou ineficazes aquelas cláusulas consideradas demasiadamente abusivas, aplicando à parte que estipulou unilateralmente as condições do contrato, por analogia, mesmas as penalidades às quais penalidades às quais estaria sujeito o aderente nas hipóteses de mora ou inadimplemento contratual.

Quanto à inversão do ônus da prova, poderia a ré comprovar, por exemplo, que houve comunicação prévia ao autor quanto à prorrogação do prazo de entrega do empreendimento, a caracterizar o aditamento epistolar do contrato.

Mas nada disso foi apresentado. Restando claro que o pedido de rescisão do contrato decorre por culpa exclusiva da ré, que, como demonstrado, não cumpriu, e nem reconhece como suas, as obrigações decorrentes do contrato firmado pelo autor, que comprovou e fundamentou substancialmente tudo quanto alegado na inicial.

CONCLUSÃO:

Demonstrado está que as alegações trazidas pela ré em sua contestação não merecem guarida, ficando impugnadas em sua integralidade.

A conduta da ré foi determinante para a quebra do contrato, tivesse ela entregue o lote na data aprazada, e respeitado os direitos adquiridos pelo

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somente em 04/12/2020, ou seja, quase 40 (quarenta) dias de atraso na entrega do loteamento, e ainda com RESSALVAS, e sequer foi avisado aos autores.

As alegações da ré demonstram que ela se recusa a reconhecer sua culpa, imputando ao autor a responsabilidade exclusiva pelo rompimento do contrato, não lhe deixando alternativa outra, senão socorrer-se do judiciário, a fim de reaver a totalidade dos valores pagos à ré a título do preço do imóvel, bem como ser reembolsado pelos valores pagos a título de tributos, taxas e demais despesas incidentes sobre o imóvel.

A contestação da ré demonstrou que seu contrato é confuso, gerando dúvidas na própria ré e em seus patronos na exposição de suas cláusulas, tal como se verifica na diferença gritante entre a fórmula de majoração das parcelas do preço descrita na contestação e aquela que consta no contrato.

Face ao exposto, ratificam-se em todos os exatos e precisos termos, os pedidos da inicial, reiterando o pedido de antecipação de tutela, declarando-se desde logo rescindido o contrato, para, ao final, julgar totalmente procedentes os pedidos do autor.

Termos em que,

Pede e espera deferimento.

São Carlos/SP, 12 de março de 2021.

Nome

Advogado

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