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27 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.26.0506

Petição Inicial - TJSP - Ação de Rescisão Contratual C.C Restituição de Quantias Pagas com Pedido de Tutela de Urgência - Procedimento Comum Cível - contra Reserva Macauba Loteamento e Macaúba Empreendimentos Imobiliários SPE I

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO /SP

Nome, brasileiro, casado, aposentado, portador da Cédula de Identidade RG nº 00000-00, inscrito no CPF sob nº 000.000.000-00e Nome, brasileira, casada, do lar, portadora da Cédula de Identidade RG nº 00000-00, inscrita no CPF sob nº 000.000.000-00, ambos residentes e domiciliados na EndereçoCEP 00000-000, vêm representados por sua procuradora que esta subscreve, propor a presente

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS

PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA

Em face de MACAÚBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE I LTDA , inscrita perante o CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na EndereçoCEP 00000-000; e RESERVA MACAÚBA LOTEAMENTO LTDA , inscrita perante o CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na EndereçoCEP 00000-000, pelos fatos e fundamentos jurídicos que passa a expor.

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1. DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Inicialmente, requerem a concessão dos benefícios da assistência judiciária, pois os autores não possuem atuais condições de custear as despesas do presente processo sem prejuízo do seu sustento e de sua família, conforme documentos que seguem anexos, os quais comprovam que o Sr. Nomeé aposentado e recebe benefício previdenciário de 01 (um) salário mínimo por mês, e a Sra. Nomenão exerce atividade remunerada, sendo trabalhadora "do lar ". Ambos são idosos (76 anos e 60 anos), e necessitam da assistência estatal.

2. DA PRIORIDADE DE TRAMITAÇÃO

Requer pela prioridade na tramitação do referido procedimento, com fundamento no artigo 1.048, I, do Código de Processo Civil e artigo 71 do Estatuto do Idoso (Lei 10.471/03), pois os autores são idosos (76 anos e 60 anos).

3. DOS FATOS

Os autores firmaram com a ré, em 05 de julho de 2018, contrato de compromisso de compra e venda de dois lotes situados no Reserva de Macaúba, Quadra 15, lotes 11 e 12, conforme instrumentos anexos.

O valor total da compra seria de R$ 00.000,00(noventa e sete mil) para cada lote, sendo R$ 00.000,00, mais 48 (quarenta e oito) parcelas no valor de R$ 00.000,00, vencidas a partir de 25/11/2018.

Os autores pagaram todo o valor de entrada de ambos os contratos (total de ambos R$ 00.000,00) e quitaram mais 07 (sete) parcelas mensais de cada contrato (total de ambos R$ 00.000,00), totalizando um crédito de R$ 00.000,00, salvo eventual erro e omissões.

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Entretanto, por razões de escassez financeira, os autores não tiveram mais condições financeiras de continuar pagando as parcelas, manifestando à ré o seu interesse em rescindir o contrato e receber de volta os valores pagos.

As partes chegaram a uma tentativa de conciliação sobre a rescisão, entretanto, houve divergência em relação à devolução dos valores.

Assim, não restou alternativa à propositura da presente demanda, com a finalidade de resolver o contrato e receber os valores pagos a título de contraprestação.

4. DA NULIDADE DE EVENTUAL CLÁUSULA QUE IMPOE A RETENÇÃO DE VALORES / INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DO CONTRATO

Primeiramente, nota-se que a ré agiu de má-fé com os autores.

Isso porque, Excelência, a via original concedida a estes é omissa de qualquer cláusula que preveja a retenção de valores em caso de rescisão.

Nota-se, inclusive, que A PÁGINA DE NÚMERO 10 APRESENTA- SE EM BRANCO. Referida folha seria a sequência da cláusula nona que traz previsão sobre a rescisão contratual.

Não se sabe o motivo pelo qual a ré tenha entregue aos autores ambos os contratos com somente esta folha em branco (justamente a que falaria sobre rescisão), evidenciando nítida intenção de ocultar informações e cláusulas importantes aos autores.

Assim, mostra-se impositiva a declaração de nulidade de eventual cláusula pactuada em relação a retenção de valores, bem como sobre a incidência sobre o valor total do negócio, eis que revela-se abusiva, colocando o consumidor em posição de exacerbada desvantagem.

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5. DA RELAÇÃO DE CONSUMO E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

O Código de Defesa do Consumidor é integralmente aplicável ao caso concreto, pois os contratos realizados na compra e venda de imóveis são exemplos típicos de contrato de ADESÃO .

Não há qualquer margem para discussão de cláusulas contratuais!

Assim, não resta dúvida de que esta relação é caracterizada nos Artigos e do CDC, já que a Ré se dedica à prestação de serviços de construção civil, bem como venda dos imóveis, lotes etc., e os autores, ao adquirirem os direitos sobre o imóvel, tornaram-se consumidores.

Por sua vez, o Artigo , VIII do CDC, determina que a facilitação da defesa dos direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova que é inerente e básico a o consumidor. Além disso, é evidente a condição hipossuficiente (técnica e financeira) dos autores em relação à ré.

A inversão não é automática, para que se aplique o CDC é claro ao estabelecer como a total vulnerabilidade dos autores, que claramente não têm conhecimento técnico, informacional, financeiro e fático suficiente para a produção de provas, tornando-os hipossuficientes, portanto, carecedores da inversão do ônus da prova.

Desta forma, é necessário que este Douto Juízo reconheça a relação de consumo e inverta o ônus da prova, para o fim de que a ré traga aos autos: vias originais dos contratos e extrato financeiro completo e atualizado de todos os valores pagos pelos autores.

6. DA TUTELA DE URGÊNCIA

Tendo em vista que os autores optaram pela RESOLUÇÃO do compromisso, é evidente que não farão qualquer pagamento adicional à ré e,

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especialmente, taxas de manutenção, quotas condominiais, IPTU e/ou qualquer outro custo referente à manutenção de um bem que não detém posse ou propriedade.

Desta forma, os autores pugnam pela tutela jurisdicional, a fim de que a ré se abstenha de realizar cobranças relativas ao compromisso objeto da presente demanda, em razão do pedido de resolução contratual, bem como de incluir o nome dos autores nos cadastros restritivos de crédito do SPC e SERASA, por conta do que aqui se discute, ao menos até decisão final do processo.

Ainda, é mister também que a Ré assuma, IMEDIATAMENTE, todas as despesas decorrentes da posse/propriedade do imóvel (taxa de manutenção, condomínio, IPTU e etc.).

Sabe-se que tais obrigações têm natureza "propter rem", ou seja, decorrem de direito real sobre a coisa e é ululante que a única possuidora de direitos reais sobre o imóvel em questão é a Ré.

Ademais, com o compromisso de compra e venda do caso, surge a obrigação ao vendedor de dar coisa certa ao comprador, que passa a ter a obrigação de pagar a contraprestação, e o Código Civil, em seu artigo 237, assim determina:

Art. 237. Até a tradição pertence ao devedor a coisa, com os seus melhoramentos e acrescidos, pelos quais poderá exigir aumento no preço; se o credor não anuir, poderá o devedor resolver a obrigação.

Conforme dito alhures, a tradição, representada pela entrega das chaves do imóvel, não ocorreu. Assim, o bem objeto do contrato é, até o momento, de propriedade da empresa ré, a promitente vendedora, que deve ser responsabilizada por todos os débitos que gravem o bem, nos termos do art. 502 do Código Civil:

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Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.

É imperioso destacar tanto quanto possível que no caso em testilha a unidade autônoma permanece na posse da Ré, razão pela qual o imóvel permanecerá disponível para comercialização a terceiros, de modo que não será prejudicada, em hipótese alguma, pelo deferimento dos pedidos em sede de tutela de urgência.

Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal De Justiça:

"O reconhecimento da responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais exige a comprovação da ciência do condomínio acerca da alienação e a efetiva imissão na posse do promissário comprador. Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido"(Rel.: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva - STJ - Agrg no Resp 1395818/SP 2013/00000-00). [Sem destaques no original].

"A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais" (STJ, REsp 489.647/RJ, rel. Min. Luís Felipe Salomão, 2a Turma, j. 25.11.09, DJ 12.12.09). [Sem destaques no original].

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Inclusive, a aplicação do art. 300 do Código de Processo Civil se demonstra com a documentação reunida aos autos, que permite concluir no sentido da presença do requisito da PROBABILIDADE DO DIREITO e verossimilhança das alegações dos autores. E o RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO ( periculum in mora ) também restou configurado, tendo em vista que o tempo de tramitação da demanda, até o provimento final, poderá acarretar em enriquecimento sem causa à Ré, visto que sobre o valor do saldo devedor incide a cobrança de juros, estipulados no contrato com datas e índices pactuados e ainda, os autores correm o risco de ter seus nomes incluídos em cadastro dos maus pagadores.

Ainda, no que diz respeito ao Art. 300, § 3º do CPC, NÃO HÁ PERIGO DE IRREVERSIBILIDADE DA TUTELA CASO CONCEDIDA , visto que caso os autores sejam vencidos nesta ação, poderá a Ré fazer legitimamente a cobrança dos créditos que por ventura existam em decorrência da relação contratual.

Ademais, merece destaque o fato de versar a demanda sobre direitos do consumidor, entre os quais está o de solicitar a resolução e a devolução das quantias pagas, nos termos do art. 53 § 2º do CDC.

A suspensão do pagamento das parcelas vincendas e a determinação para obstar a negativação do nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito encontra respaldo no princípio da razoabilidade, uma vez que o procedimento não é apto a gerar efeitos constritivos a eventuais direitos da ré.

O pedido encontra abrigo na jurisprudência atual:

Vistos. [...]Assim sendo, DEFIRO o pedido de tutela antecipada para proibir a requerida de efetuar qualquer cobrança contra a requerida, atinente às parcelas vencidas ou vincendas do contrato objeto da ação, sob pena de multa de R$1.000,00 para cada vez em que esta decisão vier a ser violada. (Processo nº 1014075-96.2015.8.26.0100 - 32a Vara Cível - Foro Central Cível - São Paulo/SP).

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Ante os argumentos acima, requerem os autores a concessão da tutela de urgência, LIMINARMENTE, para:

 Suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato;

 Determinar que a ré se abstenha de negativar o nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito; e

 Determinar que a ré assuma todas as despesas advindas do imóvel, especialmente taxa de manutenção, cotas condominiais e IPTU, pois os autores não têm e nunca terá posse ou propriedade do bem em testilha.

 No caso de descumprimento das obrigações impostas em sede de tutela de urgência, solicita-se a imposição de multa diária ( astreintes ) à ré, no valor de R$ 00.000,00.

7. DO MÉRITO

No mérito, o pedido há de ser concedido, eis que a resolução é realizada a pedido dos requerentes.

DANIEL FRANCISCO MITIDIERO define a resolução como o "resultado do exercício de direito formativo gerador, fundado no fato do incumprimento da contraprestação avençada: porquanto é direito a extinguir o total efeito do contrato obrigatório, como se não houvesse sido concluído nunca [...]" e assim assevera sobre o tema:

A resolução sempre tem por pouso a inexecução do celebrado. Inobstante, tal inadimplemento pode ser considerado voluntário ou involuntário. É considerado voluntário, quando fundado, apoiado em culpa, entendida esta em sua acepção mais ampla (cogita-se tanto de dolo, ou seja, do querer, da intenção de praticar ou se abster de praticar determinado ato, visando o

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prejuízo do credor, quanto a culpa em sentido estrito, que pode se especializar em negligência, imprudência ou imperícia). [...] A resolução dimana eficácia de forma diferenciada, conforme se dê em contratos de trato sucessivo (resilição) ou de execução única (resolução stricto sensu). Nestes, extingue-se (expulsa-se do mundo jurídico) a relação material como se nunca houvesse existido, procedendo-se ao restitutum in integrum, conduzindo os participantes ao estado que se encontravam anteriormente ao pactuado. Pois, opera seus efeitos de sorte ex tunc. O normal nos contratos de execução única é que se dê as chamadas restituições recíprocas [...]

A resolução tem por fito o desfazimento contratual, de forma retroativa ou não, conforme a natureza da relação material [...]

Assim, requer seja julgado procedente o pedido dos autores, para declarar rescindido o contrato e condenar a parte ré na DEVOLUÇÃO dos valores pagos pelos autores, acrescido de correção monetária e juros da data dos respectivos desembolsos.

8. DOS PEDIDOS

Ante todo o exposto, requerem:

a) A concessão da justiça gratuita aos autores, por serem pessoas pobres na acepção legal, de modo que não podem arcar com as custas e despesas judiciais, sem prejuízo de seu sustento;

b) Seja determinada a prioridade na tramitação do referido procedimento, com fundamento no artigo 1.048, I, do Código de Processo Civil e artigo 71 do Estatuto do Idoso (Lei 10.471/03).

c) Seja concedida a TUTELA DE URGÊNCIA, LIMINARMENTE , para: (I) suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato; (II) determinar que a ré se abstenha de negativar o nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito; e (III) determinar que a ré seja assuma todas as despesas

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advindas do imóvel, especialmente taxa de manutenção, cotas condominiais e IPTU, pois os autores não têm e nunca terão posse ou propriedade do bem em testilha; (IV) seja fixada multa diária ( astreintes ) no valor de R$ 00.000,00em caso de descumprimento;

d) Seja a ré citada para, querendo, contestar o feito, sob pena de confissão e revelia;

e) A declaração de nulidade de eventual cláusula pactuada em relação à retenção de valores, bem como sobre a incidência sobre o valor total do negócio, eis que revela-se abusiva, colocando o consumidor em posição de exacerbada desvantagem;

f) A inversão do ônus probatório, em respeito ao princípio da isonomia e à proteção da parte hipossuficiente da relação, os consumidores autores da demanda, determinando-se à parte ré que apresente as provas de não estar em mora para a entrega do imóvel, ou de fatos que a escusem do inadimplemento contratual, nos termos da lei, sob pena de confissão ficta e a presunção de veracidade das alegações dos autores, para o fim de que a ré traga autos as vias originais dos contratos e extrato financeiro completo e atualizado de todos os valores pagos pelos autores;

g) Que, ao final, seja julgado procedente o pedido dos autores, para declarar rescindido o contrato e condenar a parte ré na DEVOLUÇÃO dos valores pagos pelos autores, acrescido de correção monetária e juros da data dos respectivos desembolsos;

h) A condenação da ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 20%;

Protestam os autores por provar suas alegações utilizando de todos os meios em direito admitidos, especialmente a juntada de novos documentos pertinentes a que tenham acesso futuramente, bem como o depoimento pessoal das partes ou seus representantes e a oitiva de testemunhas oportunamente arroladas.

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Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Nesses Termos,

Pede Deferimento.

Ribeirão Preto, 02 de fevereiro de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF