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18 de Junho de 2021

Petição - Ação Locação de Imóvel

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CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL DO RIO DE JANEIRO

Processo no: 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, já qualificada nos autos do processo em epígrafe, vem, por seus advogados legalmente constituídos por instrumento de procuração anexo, com escritório na EndereçoCEP 00000-000e com endereços eletrônicos: email@email.com email@email.comrespeitosamente à presença de Vossa Excelência, tempestivamente apresentar sua

CONTESTAÇÃO

com fulcro no art. 335, III do CPC nos seguintes termos:

I. PRELIMINARMENTE

I.1 – DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Conforme narrado nos autos, a Ré passa por momento delicado, sendo juridicamente miserável e declarando neste ato sua hipossuficiência econômica. O que restará comprovado por documentos.

Depreende-se de seu contra-cheque que após a quitação do aluguel e demais encargos, resta-lhe a quantia de R$ 00.000,00. A Ré é mãe de duas crianças, ambas menores, uma com 15 anos e outra com 6 anos de idade. Além disso, mora e cuida de sua tia idosa de 70 (setenta) anos cadeirante.

Desta forma dúvida não resta quanto aos altos gastos mensais que a Ré suporta, não percebendo valores complementares, portanto, não tem condições de arcar com as custas e taxas judiciais sem prejuízo de sua subsistência

Portanto, com fulcro no art. 98 do CPC é devido o deferimento da gratuidade de justiça quando a autora não tem possibilidade de arcar com as custas e procedimentos do processo sem prejuízo de seu sustento ou de sua família, o que de fato ocorre.

I. 2 – DA INÉPCIA DA INICIAL

Data venia, apesar do grande saber jurídico do patrono e da Locadora, é impossível individualizar os valores que busca com a presente ação. Ao analisarmos os pedidos da petição inicial há a menção ao pagamento da dívida vencida e vincenda, sem nenhuma especificação ou individualização das obrigações que lhe causaram.

Sendo impossível para a Locatária determinar especificamente o que lhe está sendo cobrado.

A Locatária dotada de boa-fé buscou então nas causas de pedir a individualização dos títulos ensejadores da dívida, onde também não obteve sucesso. Compila-se da inicial com grifos nossos:

Frise-se que a referida planilha e documentos anexos que supostamente indicariam o saldo devedor da Locatária não existem nos autos.

A cobrança genérica de “aluguéis e encargos” impossibilita o exercício do contraditório e da ampla defesa. Pois, sem discriminar quais são os meses de aluguel não quitados e quais os seriam os encargos não quitados com seus respectivos meses de referência é impossível a Locatária apresentar uma defesa precisa acerca dos fatos.

Ademais, há grande contradição na própria inicial da Locadora, inicialmente declara que a partir do mês de julho de 2020 a Locatária supostamente não adimplia com as suas obrigações. Porém, alega que quitou parcelamento do IPTU em junho de 2020.

Ora Excelência, se a inadimplência ocorreu posteriormente a julho de 2020 é pouco crível que o parcelamento quitado em junho de 2020 seja relativo ao período residido pela Locatária. Entende-se que deve tratar de ano calendário pretérito à locação, cujo parcelamento somente foi requerido e quitado em 2020.

Posteriormente a Locatária, em fls. 5, salienta:

Neste trecho que chega o mais perto de definir qual seria a verdadeira dívida cobrada pela Locadora, ainda não é possível definir as seguintes questões:

Quais seriam os anos calendários ou meses de IPTU não quitados?

Quais meses de cotas condominiais não quitadas?

Apenas é possível definir que a cobrança de aluguel é a partir de julho de 2020. Todavia, não é possível saber qual o índice de correção monetária, juros e mora calculados sobre o montante.

Portanto, é impossível distinguir de forma individualizada quais são os valores devidos pela Locatária. Apenas há a totalidade da suposta dívida, sem a pormenorização de que títulos se referem, data e patamar de aplicação de juros e correção monetária, meses de referência e demais apontamentos que possibilitariam uma defesa concreta por parte da Locatária.

Não é justo e nem legal submeter a Reclamada a se defender frente a uma narrativa inepta, onde não há a determinação de valores de forma descriminada, apenas apresentam o valor total e alegações genéricas de inadimplência.

Neste momento não se quer discutir o mérito da questão, mas sim apontar que o discurso da Locadora tolhe o Direito de Defesa, ferindo os princípios basilares da Constituição Federal, quais sejam o Princípio macro do Devido Processo Legal, o Princípio da Ampla Defesa e o Princípio do Contraditório.

A chamada paridade de armas é a necessidade de se possibilitar uma defesa no mesmo patamar das alegações autorais, em congruência com as garantias constitucionais do art. 5o, incisos LV e LIV da CRFB de 1988.

Por fim, destacam-se as hipóteses de inépcia da petição inicial, previstas no art. 330, § 1o, do CPC de 2015, devendo o juízo decidir pela improcedência sem resolução de mérito:

Art. 330. A petição inicial será indeferida quando:

I - for inepta;

§ 1o Considera-se inepta a petição inicial quando:

a) lhe faltar pedido ou causa de pedir

em que se permite o pedido genérico

c) da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão

d) contiver pedidos incompatíveis entre si.

Desta forma, por ser impossível para a Locatária distinguir de forma individualizada os valores objetos da demanda, requer seja julgada a ação sem resolução de mérito diante da inépcia da petição inicial na forma do art. 330, I, § 1o, b, c do CPC.

II. BREVE INTRÓITO

Narra a Autora que celebrou contrato de locação com a Ré, em 22/03/2018, referente ao imóvel situado na Endereço, bloco A, apto. 804, Botafogo. No valor inicialmente ajustado de R$ 00.000,00a ser ajustado pelo IGPM. Complementa que o valor à época da distribuição da ação era de R$ 00.000,00e a cota condominial de R$ 00.000,00.

Sustenta ainda que a Locatária resta obrigada a arcar com todos os encargos do imóvel. Contudo, a Locadora teve de arcar com o valor de R$ 00.000,00sem qualquer indicação de mês ou ano de referência. Apenas com data de pagamento.

Alega que a Locatária não paga os aluguéis e encargos desde julho de 2020 e o seu débito atual é de R$ 00.000,00.

Aduz ainda que os valores seriam apresentados em planilha anexa ao processo. Planilha esta que a Ré não logrou êxito em localizar.

Por fim, alega que a Locatária deixou de cumprir unilateralmente suas obrigações a partir do mês de referência julho de 2020, com vencimento em agosto de 2020.

III. DA VERDADE DOS FATOS

Inicialmente destaca-se que a Locadora deu causa ao não pagamento, eis que sempre se recusou a dar recibo do contrato de locação assinado. Bem como, se negou a exibir ao locatário os comprovantes relativos aos encargos quitados, como por exemplo IPTU e condomínio.

comprovar os pagamentos de aluguel em suas declarações de imposto de renda, pois, a Locadora se recusa a assinar os recibos e, após a concretização e assinatura do contrato de locação, requereu expressamente à locatária que não declarasse os pagamentos sob pena de denunciar o contrato.

A Locatária por não concordar com as práticas e sofrer prejuízo financeiro, reiteradamente exigia a assinatura dos recibos para que constassem em sua declaração de I.R. Sem nunca obter sucesso.

Tendo a Locatária que confiar cegamente na Locadora e quitar os valores apontados sem comprovação alguma. Fatos estes que acredita serem fortes indícios de sonegação fiscal.

O desentendimento se agravou em agosto de 2020, quando em uma conversa informal com vizinhos veio a saber que a cota condominial mensal era em torno de R$ 00.000,00, fatos estes corroborados pelo documento juntado pela própria Locadora em fls. 26 e seguintes.

Todavia, a Locadora cobrava sempre a quantia de R$ 00.000,00. Momento em que a Locatária passou a indagar a veracidade dos valores pagos nos recibos.

Inclusive veio a saber que o IPTU é divido em apenas 10 (dez) cotas mensais, contudo, a Locadora cobrava o mesmo valor durante os meses de janeiro e dezembro durante todo o contrato de locação.

Desta forma, a Locatária passou a exigir o abatimento dos valores quitados a maior durante todo o contrato de locação a título de encargos do imóvel. No entanto, nunca soube quantificar exatamente o prejuízo amargado, razão pela qual se recusou a realizar os pagamentos diretamente à Locadora até a resolução do problema amigavelmente ou ajuizamento de ação de consignação em pagamento.

Neste meio tempo a Locadora ao invés de buscar a resolução amigável ajuizou a presente ação.

Nesta presente ação a Locadora equivocadamente indica que o valor do aluguel seria de R$ 00.000,00. Quando em verdade o valor era de R$ 00.000,00. Conforme se comprova por mensagens de texto para a Locadora e os recibos redigidos pela mesma, os quais se recusava a assinar.

Convém destacar que não há planilha de cálculos que exponha quais são os valores devidos pela Locatária, principalmente com relação a IPTU e Cotas Condominiais, eis que a Locadora apenas apresenta as quitações das cotas condominiais e do IPTU, sem qualquer comprovante de que a Locadora foi a real pagadora.

devidos pela Locatária. Apenas há a totalidade do mesmo, sem a pormenorização de que títulos se referem, data e patamar de aplicação de juros e correção monetária, meses de referência e demais apontamentos que possibilitariam uma defesa concreta por parte da Locatária.

Por fim, ressalta-se que a partir de janeiro de 2021 foram retomados os pagamentos regularmente, sendo o cerne da questão apenas os aluguéis de julho a dezembro de 2020.

IV. DO MÉRITO

A Locatária apesar de ter a certeza de que preliminar de inépcia é inafastável, e cria óbice intransponível para a resolução do mérito da causa, passa a adentrar o mesmo afim de elucidar a questão e enriquecer a baila da argumentação.

O Art. 22 da Lei no 8.245/91 conhecida como Lei do inquilinato, disciplina as obrigações do Locador, no tocante ao caso são especialmente importantes os incisos VI e IX, compila-se:

Art. 22. O locador é obrigado a:

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas

Conforme anteriormente destacado, a primeira ilegalidade cometida pela Locadora foi a recusa em emitir recibo assinado de quitação discriminado das importâncias pagas, deixando a Locatária em situação frágil criada pela própria Locadora.

A Segunda ilegalidade advém da obscuridade com que vem cobrando a Locatária de valores relativos a IPTU, cota condominial e demais encargos. Vez que somente apresenta os valores, mas não os boletos e os comprovantes de quitação. Impossibilitando a verificação por parte da Locatária.

Estas ilegalidades são a causa para todo o imbróglio jurídico formado na Lide, não merecendo prosperarem os pedidos autorais diante do que passa a expor.

IV. 1 Da Cobrança Relativa aos IPTUs

Reitera-se que da peça exordial, bem como dos documentos acostados ao processo até a presente data, a Locatária não foi capaz de distinguir quais são os meses e anos de referência das cobranças realizadas pela Locadora.

A Locatária dotada de boa-fé buscou então nas causas de pedir a individualização dos títulos ensejadores da dívida, onde também não obteve sucesso. Compila-se da inicial com grifos nossos:

Frise-se que a referida planilha e documentos anexos que supostamente indicariam o saldo devedor da Locatária não existem nos autos.

Ressalta-se que a cobrança do parcelamento de fls. 25 no valor de R$ 00.000,00é incabível.

Fato este comprovado pelo simples confronto entre a data do pagamento 05 de junho de 2020 e a alegação da Locadora que a inadimplência iniciou-se em julho de 2020.

Afim de sacramentar a questão, traz-se aos autos o pagamento no valor de R$ 00.000,00realizado no dia 16 de junho de 2020 pelo marido da Locatária, Sr. Nome.

O mencionado pagamento foi referente aos meses de fevereiro, março, abril, maio e junho e com eles houve o pagamento das cotas de IPTU até a 07/10 ou seja, até agosto de 2020, tendo em vista que a primeira parcela vence somente em fevereiro de cada ano.

Desta forma, resta comprovada a grande contradição na própria inicial da Locadora, inicialmente declara que a partir do mês de julho de 2020 a Locatária supostamente não adimplia com as suas obrigações. Porém, alega que quitou parcelamento do IPTU em junho de 2020, sendo que houve o pagamento por parte da Locatária até a sétima parcela que venceria em agosto de 2020. Via de consequência, o IPTU apontado como devido pela Locadora já foi integralmente quitado no dia 15 de junho de 2020, anterior ao ajuizamento desta ação.

Ora Excelência, se a inadimplência ocorreu posteriormente a julho de 2020, resta comprovado o pagamento integral até o mês de agosto de 2020, é

período residido pela Locatária. Entende-se que deve tratar de ano calendário pretérito à locação, cujo parcelamento somente foi requerido e quitado em 2020.

Conforme anteriormente destacado, há fortes indícios de equívoco nas cobranças dos encargos que era realizada em conjunto com os aluguéis mensais. A exemplo: o IPTU era cobrado mensalmente durante o ano inteiro, apesar de serem apenas 10 cotas, dessa forma a Locatária anualmente quitava duas parcelas a mais de IPTU.

Sendo certo que o contrato de locação teve início em maio de 2018, portanto, foram cobradas de forma irregular as parcelas de IPTU nos seguintes meses:

Dezembro 2018, Janeiro 2019, Dezembro 2019, Janeiro 2020, Dezembro 2020 e Janeiro de 2021. Portanto, foram cobradas 6 (seis cotas) de forma incorreta da Locatária, razão pela qual requer a compensação dos valores quitados a maior do quantum debeatur.

Diante do exposto requer a improcedência do pedido genérico de encargos e IPTU, seja pela inépcia, seja pela quitação do valor apontado.

IV.2 DOS CONDOMÍNIOS

Convém destacar que não há planilha de cálculos que exponha quais são os valores devidos pela Locatária, principalmente com relação às Cotas Condominiais, eis que a Locadora apenas apresenta as quitações das cotas condominiais, sem qualquer comprovante de que a Locadora foi a real pagadora.

Em verdade, as provas de fls. 26 a 27 aproveitam à Locatária, uma vez que comprovam que as dívidas relativas ao condomínio foram devidamente quitadas.

Ademais, em agosto de 2020, a Locatária veio a saber que a cota condominial mensal era em torno de R$ 00.000,00, fatos estes corroborados pelo documento juntado pela própria Locadora em fls. 26 e seguintes.

Todavia, a Locadora cobrava sempre a quantia de R$ 00.000,00. Momento em que a Locatária passou a indagar a veracidade dos valores pagos nos recibos.

O que jamais foi sanado pela Locadora, razão pela qual houve a retenção dos valores de cotas condominiais durante os meses de novembro e dezembro de 2020. Visando compensar os valores pagos a maior durante todo o contrato de locação com os valores que supostamente devia.

Conclui-se que a Locatária jamais concorreu ou causou diretamente qualquer dano à Locatária, sendo sempre cumpridoras de suas obrigações e prestigiando as cláusulas contratuais.

IV. 3 DOS ALUGUÉIS ATRASADOS

Inicialmente destaca-se que a Locadora deu causa ao não pagamento, eis que sempre se recusou a dar recibo do contrato de locação assinado. Bem como, se negou a exibir ao locatário os comprovantes relativos aos encargos quitados, como por exemplo IPTU e condomínio. Dos quais a Locatária tem provas irrefutáveis de que houve cobrança a maior do que o devido.

Desta forma, a Locatária passou a exigir o abatimento dos valores quitados a maior durante todo o contrato de locação a título de encargos do imóvel.

No entanto, nunca soube quantificar exatamente o prejuízo amargado, razão pela qual se recusou a realizar os pagamentos diretamente à Locadora até a resolução do problema amigavelmente ou ajuizamento de ação de consignação em pagamento.

Neste meio tempo a Locadora ao invés de buscar a resolução amigável ajuizou a presente ação.

Nesta presente ação a Locadora equivocadamente indica que o valor do aluguel seria de R$ 00.000,00.

Quando em verdade o valor era de R$ 00.000,00. Conforme se comprova por mensagens de texto para a Locadora e os recibos redigidos pela mesma, os quais se recusava a assinar.

É pacificado que o preço da locação só poderá ser reajustado em períodos iguais ou superiores a um ano conforme larga jurisprudência nesse sentido, a exemplo:

No caso em tela, o reajuste ocorreu no ano de 2020, sendo ilegal o reajuste em período inferior a um ano.

Por fim, ressalta-se que a partir de janeiro de 2021 foram retomados os pagamentos regularmente, sendo o cerne da questão apenas os aluguéis de julho a dezembro de 2020.

entrega das chaves desde que compensados os valores quitados a maior de IPTU e condomínio durante todo o período do contrato de locação.

IV. 4 DA EXPEDIÇÃO DE OFÍCIOS

Desde o mês de março de 2018, quando foi assinado o contrato de locação, a Locadora se recusa a emitir os recibos de aluguel assinados e expressamente ordena a Locatária a não declarar os pagamentos no I.R.P.F., o que lhe prejudica quando do pedido de restituição, tendo em vista que o valor do I.R.P.F. é descontado diretamente da fonte pagadora da Locatária conforme se comprova nos contra cheques.

Desta forma, apesar de não constar na declaração de I.R.P.F. da Locatária, o valor foi integralmente recolhido à receita federal diretamente por seu empregador.

O aluguel compõe a renda anual da Locadora, portanto, deve ser declarado pela mesma, salvo melhor juízo, o que traz ares de ilegalidade aos atos da Locadora.

Razão pela qual requer a emissão de ofícios à Receita Federal, como também para o Ministério Público Federal e Estadual para apurar possível sonegação de impostos e incorreção em declaração de Imposto de Renda.

V. DA COMPENSAÇÃO

Conforme retro mencionado a Locadora realizava a cobrança de 12 (doze) cotas mensais de IPTU, bem como realizava a cobrança a maior de cotas condominiais, a exemplo, no ano de 2020 cobrava o valor de R$ 00.000,00da Locatária enquanto o real condomínio era no valor de R$ 00.000,00(fls. 26 e 27).

Desta forma durante todo o período do contrato de locação a Locatária foi cobrada a maior do que era obrigada contratualmente, todavia, não pode precisar exatamente o quanto lhe foi cobrado a maior, pois, depende de cópia das cotas de IPTU do ano de 2018, 2019 e 2020, bem como das cotas condominiais de maio de 2018 até dezembro de 2020. O que é dever da Locadora por força do Art. 22 da Lei no 8.245/91.

Razão pela qual requer a compensação dos valores quitados a maior durante todo o contrato de locação com o saldo devedor atual, na inteligência do art. 368 e 369 do Código Civil, bem como a apresentação das cotas de IPTU do ano de 2018, 2019 e 2020, bem como das cotas condominiais de maio de 2018 até dezembro de 2020 com fulcro no art. 22 da Lei no 8.245/91.

VI. DOS PEDIDOS

Diante de todo o exposto e comprovado fática e juridicamente, requer:

VI.1 Seja julgado extinto o processo sem julgamento de mérito pelo

acolhimento da preliminar de inépcia da inicial. Pois, é impossível distinguir de forma individualizada quais são os valores devidos pela Locatária. Apenas há a totalidade da suposta dívida, sem a pormenorização de que títulos se referem, data e patamar de aplicação de juros e correção monetária, meses de referência e demais apontamentos que possibilitariam uma defesa concreta por parte da Locatária, tolhendo-lhe o Direito de Defesa, ferindo os princípios basilares da Constituição Federal, principalmente o Princípio macro do Devido Processo Legal, o Princípio da Ampla Defesa e o Princípio do Contraditório.

VI.2 Caso hipoteticamente não seja acolhida a preliminar, o que não se crê.

Julgue totalmente improcedentes os pedidos com julgamento de mérito, diante de ter a Locadora dado causa ao atraso, se negando a assinar os recibos garantidores do pagamento da Locatária, coagindo-a moralmente a não declarar as despesas na sua declaração de IRPF, realizando cobrança a maior a títulos de encargos e não apresentando os comprovantes de pagamento e os boletos de referência. Configurando plena ilegalidade à luz do Art. 22, VI, IX da Lei no 8.245/91;

VI.3 Caso este não seja o entendimento deste juízo, subsidiariamente, requer

a compensação dos valores quitados a maior durante todo o contrato de locação com o saldo devedor atual, na inteligência do art. 368 e 369 do Código Civil.

Ressalta-se que o valor a ser compensando não é discriminado pela Locatária, vez que somente será possível com a apresentação das cotas de IPTU do ano de 2018, 2019 e 2020, bem como das cotas condominiais de maio de 2018 até dezembro de 2020. Sendo este dever da Locadora com fulcro no art. 22, VI, IX da Lei no 8.245/91.

VI.4 Que seja obrigada a Locadora a apresentar as cotas de IPTU do ano de

2018, 2019 e 2020, bem como das cotas condominiais de maio de 2018

Sendo este dever da Locadora com fulcro no art. 22, VI, IX da Lei no 8.245/91;

VI.5 A declaração de hipossuficiência da Locatária e garantido o benefício da

justiça gratuita na forma do art. 99 do CPC;

VI.6 A emissão de ofícios à Receita Federal, como também para o Ministério

Público Federal e Estadual para apurar possível sonegação de impostos e incorreção em declaração de Imposto de Renda.

VI.7 A condenação do Locador no pagamento das custas judiciais e honorários

advocatícios, nos pedidos em quer for sucumbente na ação.

VII. DAS PROVAS

A Locatária protesta por todos os meios de prova admitidos em direito, principalmente pelas provas documentais supervenientes e testemunhais. Segundo o Rol de testemunhas:

a. Laura da Silva

b. Sebastião Alves de Souza

c. Rogério Aparecido do Nascimento

Nestes termos, Pede e espera deferimento.

Rio de Janeiro, 09 de março de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

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