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12 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.26.0477

Contestação - TJSP - Ação Promessa de Compra e Venda - Apelação Cível - contra Jmdl Construçao Civil EIRELI

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Excelentíssimo Senhor, Doutor Juiz de Direito da Egrégia 1a Vara Cível da Comarca de Praia Grande - Estado de São Paulo:

Autos n.º 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, brasileiro, empresário, casado com Nome, brasileira, do lar, ambos devidamente qualificados no processo em epigrafe, pelo advogado infra-assinado (doc. Anexo), nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores C. C. Tutela de Urgência , promovida por Nomee Nome, vem à presença de Vossa Excelência, com a máxima vênia, nos moldes dos artigo 335 e seguintes do Código de Processo Civil, apresentar CONTESTAÇÃO , o que faz nos seguintes termos:

I - DA TEMPESTIVIDADE

Cumpre informar que a presente contestação é tempestiva, nos termos do art. 335, III, do CPC/15, que concede o prazo de 15 (quinze) dias úteis para sua apresentação, tendo como início a data da juntada do Aviso de Recebimento (AR) aos autos em 13/04/2021 , encerrando prazo do dia 04/05/2021 .

II - RESUMO DA INICIAL

Os Requerentes ajuizaram Ação de Rescisão Contratual e Restituição Integral de Valores C.C. Tutela de Urgência , alegando em apertada síntese, que teria havido o descumprimento contratual por culpa exclusiva dos Requeridos, objetivando, portanto, o retorno das partes ao estado anterior à avença, mediante resolução contratual.

Alegou, para tanto, que já teria sido paga a quantia referente à aquisição do imóvel, qual seja, R$ 00.000,00, pretendendo sua devolução integral, acrescido de juros moratórios e correção monetária.

Razão, porém, não lhe assiste, porquanto toda a narrativa distorce a realidade dos fatos, invertendo a responsabilidade das partes por suas obrigações contratuais.

III - DAS PRELIMINARES

Antes de adentrar no mérito, mister se faz apontar algumas defesas em sede preliminar, ao teor dos artigos 330 e 337 do Código de Processo Civil.

1. Da inépcia da petição inicial

Da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão [Art. 337, IV e Art. 330, I e § 1.º, III, CPC]

A narrativa da petição inicial indica que os requerentes, pretendem realizar rescisão contratual, por falta da entrega das chaves de imóvel, objeto do contrato em comento, alegando que os requeridos são culpados pela rescisão pretendida.

Excelência, o contrato, anexado pelos próprios requerentes, indicam, a possibilidade de demora, nas entregas das chaves, por 180 (cento e oitenta) dias, que teria seu término em janeiro/2021, ademais, sub- rogaram-se nos direitos e obrigações do contrato de origem, cuja suspensão do prazo em caso fortuito ou de força maior, estava previsto expressamente.

Conclui-se, pois, que a narração da inicial, não estão em consonância com a verdade dos fatos , tendo em vista que pleiteiam a rescisão contratual e imputam aos requeridos, penalidades abusivas, tais como a perda total dos valores já recebidos e mais multa de 30% (trinta por cento), querendo obter inúmeras vantagens, descabidas, e invertendo as responsabilidades da relação contratual.

A narração dos requerentes em relação a situação fática, conclui-se ilógica, pois a conclusão deve decorrer logicamente da premissa menor inserida à maior. Na inicial não é possível compreender a extensão do pedido autoral pelos fatos e fundamentos jurídicos aduzidos, bem como pelas provas carreadas na distribuição da demanda. Portanto, não há como imputar aos requeridos, obrigações que são de única e exclusiva responsabilidade dos requerentes, tendo em vista, contratos assinados entre as partes.

Excelência, o empreendimento, está pronto e acabado, não há mais a condição de atraso, logo o pedido inicial não encontra abrigo para uma conclusão lógica.

Ademais, ao teor do art. 373 do CPC, carece de comprovação por meios idôneos dos fatos constitutivos de seu direito. O que não se verifica nos presentes autos. A produção probatória, no tempo e na forma prescrita em lei é ônus da condição da parte autoral.

Prevê o Código de Processo Civil que:

"Art. 330. A petição inicial será indeferida quando:

I - for inepta;

[...]

§ 1.º Considera-se inepta a petição inicial quando: [...]

III - da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão ;"

Posto isso, a petição inicial deverá ser indeferida e o feito julgado extinto, sem resolução do mérito, na forma do inciso I do artigo 485 do Código de Processo Civil.

2. Da parte manifestamente ilegítima - Art. 337, XI e Art. 330, II, CPC

Embora os requeridos figurem no contrato na qualidade de promitente vendedores, certo é que apenas cederam direitos aos requerentes, tendo em vista, que o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra, que deu origem ao direito a propriedade, tem seu nascedouro em um contrato celebrado entre os requeridos e a Construtora JMDL CONSTRUÇÃO CIVIL EIRELI-ME, que é a única proprietária de fato, e somente ela pode entregar as unidades compromissadas e outorgar a escritura pública de venda e compra a favor dos requerentes, que, ressalta-se, estavam cientes das condições pactuadas e se sub rogaram nos direitos e obrigações dos requeridos em relação a construtora, quando aceitaram, o imóvel da forma e nas condições avençadas.

Ademais, o imóvel compromissado aos cessionários, pode ser transferido a terceiros, até mesmo antes do término da obra; se o compromissário cedente não tiver interesse na recompra .

Convém, esclarecer que os requeridos, nunca tiveram a intenção de lesar os requerentes, o que ocorre que também estão experimentando o dissabor, motivado pelo o atraso nas entregas das chaves, pois, além da unidade que cederam aos requerentes, adquiriram outras unidades junto a construtora. Mas, aguardam, porque entenderam que o atraso, foi proveniente de fatores que independiam da vontade da Construtora. Contudo, o empreendimento, hoje está em condições de serem entregues. Vide por fineza fls. 31 .

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Nos termos do art. 338 do Código de Processo Civil, a CONSTRUTORA JDML CONSTRUÇÃO CIVIL EIRELI - ME , deve figurar unicamente na presente ação, como sujeito passivo.

Ademais, os requeridos são apenas titulares de um direito obrigacional, posto que somente será proprietário por negócio jurídico, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, depois do registro da escritura pública, cuja a outorga da escritura definitiva, o promitente vendedor se obrigou a realizar, após receber o preço.

Nos termos do art. 348, do Código Civil , é possível afirmar que cessionário se sub-roga nos direitos do cedente. Portanto, conclui-se que a legitimidade para responder pela entrega do imóvel, bem como, pela outorga da escritura é exclusiva do promitente vendedor, titular do domínio, e não dos cedentes, ora contestantes.

Se assim entender Vossa Excelência, requer, que seja alterado o polo passivo da ação e seja riscado da capa dos autos os requeridos no Cartório Distribuidor, para que não conste os nomes dos requeridos, ora contestantes, no polo passivo da ação . Desta forma, seja considerado apenas a CONSTRUTORA JDML CONSTRUÇÃO CIVIL EIRELI - ME no polo passivo da demanda em comento.

III - DOS FATOS

Destarte, apenas e tão somente no exercício do Contraditório e da Ampla Defesa, e em respeito ao Princípio da Eventualidade , caso sejam superadas as intransponíveis barreias processuais mais ao norte destacadas, tem-se que, no mérito, melhor sorte não socorrerá os requerentes. A presente Contestação visa à impugnação de todos os pontos alegados na inicial pela parte autoral.

Excelência, cumpre informar, a verdade dos fatos, a saber:

Quando se iniciou a obra do empreendimento, os requerentes entraram em contato diretamente com o Construtor, Sr. Nome, sócio e proprietário da Construtora JMDL , para propor compra de uma unidade autônoma do empreendimento; porém, da forma que podiam pagar, no momento não era interessante para o construtor, que prontamente explicou que não poderia fazer da forma proposta, tendo em vista, que precisava vender à vista, para aferir receita e dar continuidade a construção.

Contudo, informou, na ocasião, que conhecia uma pessoa que havia adquirido algumas unidades, e talvez aceitassem a proposta de pagamento na modalidade parcelada, como eles queriam e podiam pagar.

Desta forma, os requerentes foram apresentados para os requeridos, e na sequência, em 20 de novembro de 2018 , celebraram contrato de venda da unidade, consistente em: apartamento Nº 72 (setenta e dois) do Condomínio Edifício Waz, localizado na Endereço, pelo preço de R$ 00.000,00.

Todavia, o que não demonstram os requerentes, é que, o imóvel, fora vendido a prazo, justamente porque seria entregue futuramente, ocasião em que receberam todas as informações necessárias de forma verbal e expressa, dos direitos e obrigações que estariam se sub-rogando.

Nesse foco, tudo corria muito bem, inclusive, os requerentes estavam tão satisfeitos, que resolveram ajudar o Sr. Nome, adiantando algumas parcelas, e indicaram aos parentes e amigos, o empreendimento como seguro.

Não há, como negar que os requerentes, aceitaram todos os termos da relação contratual, quando assinaram o instrumento particular que previa que poderia ocorrer atraso nas obras por 180 (cento e oitenta) dias, bem como, suspensão do prazo nos casos fortuitos e de força maior. (Por fineza vide contrato em anexo).

Cláusula Sétima, das condições de entrega de chaves, assim dispondo:

7.1. A unidade ora compromissada terá entrega prevista para agosto/2020, ocasião em que será feita a comunicação à Prefeitura Municipal de Praia Grande para obtenção de habite-se.

PARÁGRAFO ÚNICO: O prazo ora fixado admitira, sem qualquer encargo para o VENDEDOR e sem prejuízo do que adiante de dispõe, uma prorrogação de até 06 (seis) meses.

7.2. O decurso do prazo previsto na presente cláusula ficará suspenso na eventualidade de ocorrência de caso fortuito ou força maior, como tal consideramos, escassez comprovada de material essencial a construção, chuvas prolongadas, movimento grevistas de operários da construção civil, guerras, revoluções e outros motivos imprevisíveis e de igual relevância, interrompendo, por qualquer das causas ora apostadas, o prazo será recomeçado após a eliminação ou cessação dos respectivos efeitos.(doc. Anexo)

Excelência, quando os requeridos cederam seus direitos aos requerentes, no ano de 2018 , tudo estava correndo em nosso país com normalidade, tanto é que os requerentes, pagaram o acordado inicialmente.

No início do ano de 2019 , o mundo se viu dentro desta triste pandemia, Covid-19, muito atual ainda nos dias de hoje.

A Construtora, informou, as dificuldades, que estava enfrentando, mas, entregaria o mais breve possível. Fato é que, que com a pandemia , as quarentenas, a escassez de materiais, o aumento dos valores para adquiri-los, gerou atraso de mais 3 meses, na entrega das unidades, por todos os motivos notórios em nosso pais, com a pandemia pelo coronavírus - Covid-19 .

Excelência, a pandemia não foi um caso isolado, e sim uma situação, que não podia ser evitada, acarretando esse cenário triste que se encontra nosso pais, de fato é uma situação que caracteriza caso fortuito ou de força maior. Inclusive sendo declarada como emergencial em vários países do mundo.

O atraso na entrega das chaves, foram devido a esse fator, que gerou, paralização da mão de obra especifica, atraso nas entregas de materiais e outros fatores climáticos.

Contudo, mesmo que não houvesse, essa crise mundial, devido a pandemia Covid-19, o prazo estabelecido para entrega, que seria em agosto/2020 , mais a tolerância de 06 (seis) meses, previsto contratualmente, ensejaria entrega para janeiro de 2021.Estamos em abril/2021 e a unidade está pronta e acabada para ser entregue.

Os requerentes, querem na verdade, forçar a rescisão para obter vários benefícios e fugir das penalidades pela rescisão contratual antecipada.

Em virtude, de todo exposto, demonstra-se bastante ilógico exigir dos requeridos, que sejam penalizados pela rescisão contratual provocada pelos compradores ora requerentes, tendo em vista, que os mesmos, não concluíram o pagamento total da unidade negociada, pagaram o equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor total, mas, conforme acordado contratualmente.

Ademais, ao teor do Código Civil, por seu art. 476 , aprendemos que:

"Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

Excelência, a inexecução da obrigação, que já fora superada, deve-se à fato inimputável para os requeridos. Ressalta-se que o valor pago até o momento pelos requerentes, ainda estão longe de terminar, pois pagaram até o momento 50% (cinquenta por cento) do valor do contrato, em suaves e longas prestações .

Em respeito ao Princípio da Exoneração , consagrado em todo nosso ordenamento jurídico, o devedor que estiver impossibilitado de cumprir a obrigação sem culpa sua, o credor não terá qualquer direito a indenização pelos prejuízos decorrentes de força maior ou de caso fortuito.

Vejamos os artigos 396 e 393 do Código Civil:

"Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora ."

"Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujo efeito não era possível evitar ou impedir."

Objetivamente, os requeridos não têm culpa, e não podiam evitar o acontecimento, da pandemia, especificamente no ramo da construção civil, que tanto, sofreu e sofre com a pandemia, pois depende de mão de obra humana. Contudo e com todas as dificuldades, com leis e decretos que determinam várias paralizações de vários seguimentos.

Vejamos o que diz a Lei 13.979 de 6 de fevereiro de 2020:

DIÁRIO OFICIAL DA UNIÃO

Publicado em: 07/02/2020 | Edição: 27 | Seção: 1 | Página: 1

Dispõe sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019.

O P R E S I D E N T E D A R E P Ú B L I C A

Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º Esta Lei dispõe sobre as medidas que poderão ser adotadas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019.

§ 1º As medidas estabelecidas nesta Lei objetivam a proteção da coletividade.

(...)

Art. 2º Para fins do disposto nesta Lei, considera-se:

I - isolamento: separação de pessoas doentes ou contaminadas, ou de bagagens, meios de transporte, mercadorias ou encomendas postais afetadas, de outros, de maneira a evitar a contaminação ou a propagação do coronavírus; e

II - quarentena: restrição de atividades ou separação de pessoas suspeitas de contaminação das pessoas que não estejam doentes, ou de bagagens, contêineres, animais, meios de transporte ou mercadorias suspeitos de contaminação, de maneira a evitar a possível contaminação ou a propagação do coronavírus.

Parágrafo único. As definições estabelecidas pelo Artigo 1 do Regulamento Sanitário Internacional, constante do Anexo ao Decreto nº 10.212, de 30 de janeiro de 2020, aplicam-se ao disposto nesta Lei, no que couber.

(...)

Art. 8º Esta Lei vigorará enquanto perdurar o estado de emergência internacional pelo coronavírus responsável pelo surto de 2019. Art. 9º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 6 de fevereiro de 2020; 199º da Independência e 132º da República.

Nome

Sérgio Moro

Nome

Portanto, resta desconfigurada a culpa dos requeridos , apta a ensejar devolução integral de valores, indenização por dano moral, multa contratual, juros e correção monetária de quaisquer naturezas.

Em verdade, o caso em tela, sempre foi conduzido com o princípio da boa-fé. Sendo, lamentável, o que todos tem enfrentando em virtude da Pandemia. Desta forma, os requeridos não são obrigados a indenizar materialmente e moralmente os requerentes, em virtude do acometimento da Pandemia, onde as pessoas precisam ficar resguardadas e as empresas precisaram ser fechadas para não colapsar o nosso sistema de Saúde e não agravar a situação dos brasileiros.

Ressalta-se, que a construção civil não se baseia somente nas construtoras e trabalhadores braçais. Para que os imóveis possam ser construídos, precisamos das empresas de concreto, das indústrias que confeccionam os elevadores, bem como das casas de construções e afins. Com o fechamento de todo o setor e retardamento e encarecimento de todo o material em geral, ocasionou o atraso na entrega das chaves.

IV DO ÔNUS DA PROVA

O ônus da prova, cabe aos requerentes, para comprovar suas alegações quanto a fato constitutivo de seu direito.

Nesse sentido, o art. 373, Novo CPC, dispõe acerca da responsabilidade sobre o ônus probatório:

"Art. 373. O ônus da prova incumbe:

- ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;"

Ainda, prevê o art. 429, do Código de Processo Civil, quanto à incumbência do ônus :

"Art. 429. Incumbe o ônus da prova quando:

se tratar de falsidade de documento ou de preenchimento abusivo, à parte que a arguir;

se tratar de impugnação da autenticidade, à parte que produziu o documento."

Não há que se falar em inversão do ônus da prova, porque não existe no caso em tela, documentação falsa, assinaturas falsas, por fim alegações quanto a veracidade documental e de assinatura.

Portanto, caberá somente, aos requerentes a prova de todo o alegado em sua inicial.

V- DA RESCISÃO CONTRATUAL

Excelência, apenas e tão somente em respeito, ao Princípio da Força Obrigatória dos Contratos e ao Princípio da Confiança, bem como, a Teoria da Imprevisão , se faz necessário estabelecer a correlação dos dois institutos em relação ao caso em tela.

O caso fortuito e a força maior, são facilmente evidenciados, pois os acontecimentos narrados até aqui, são suficientes para demonstrar que estes acontecimentos ultrapassaram as forças humanas, onde não seria possível evita-los ou mesmo impedir a ocorrência.

Desta forma, a inexecução foi involuntária, não se revestiu de caráter volitivo. Pois, ainda, que os requeridos, quisessem cumprir pontualmente o prazo acordado, estariam impossibilitados, por todos os fatos supervenientes, que ocorreram após a formalização dos contratos.

Sobre tal admissibilidade "Teoria da Imprevisão" nos contratos, nos ensina Nelson Borges, com bastante propriedade:

"A teoria da imprevisão sempre será aplicável aos pactos aleatórios desde que o evento alterador da base contratual não se relacione com sua álea especifica das incertezas. Se aquela álea estiver ligada, seu emprego estará afastado."

Como se vê, Excelência, os motivos que levam os requerentes, a pleitear a rescisão contratual, não devem prosperar, O contrato em questão demonstra-se perfeito, e não há nada nos autos comprovando a inexecução da obra, nem má fé no cumprimento das obrigações contratuais.

Assim, o contrato, como autonomia da vontade está perfeito, consistindo num ato jurídico perfeito, sem comprovação de ato ilícito por parte dos requeridos.

No presente caso, o que aconteceu, foi a ocorrência de fato incomum, o que tornou por pequeno atraso, o prazo de entrega das chaves, contudo, se faz necessário buscar-se o equilíbrio das partes.

Portanto, no caso do douto julgador entender por bem rescindir o contrato de compra e venda, imperioso consignar que há que se proceder quanto a restituição dos valores, os descontos devidos, multa e todas as cominações legais, e que os valores a serem devolvidos sejam, na mesma quantidade de parcelas recebidas, sob pena, dos requerentes obter o enriquecimento sem causa.

VI. DOS DANOS MORAIS

Quando se fala em reparação de danos é necessário que haja um ato ilícito a ser reputado aos requeridos, justificando a causa deste, para que então se desencadeie a obrigação de indenizar por tais danos.

Ao teor do artigo 186 do Código Civil:

"Art. 186. Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilicito."

O dever de indenizar vai repousar justamente no exame da transgressão ao dever de conduta que constitui o ato ilícito, não é o que se observa no caso em tela.

O pleito de indenização por DANOS MORAIS , sustentado pela parte autora, não é capaz de comprovar em nenhum momento qual aspecto da sua integridade ou honra que foram abalados.

Destaca-se, que por dano moral entende-se o dano que atinge os atributos da personalidade, como imagem, bom nome, a qualidade ou condição de ser de uma pessoa, a intimidade e a privacidade.

E para haver a reparação de danos morais, essa deve ser concedida em hipóteses em que o evento cause grande desconforto espiritual, causando sofrimento demasiado à vítima, ora Requerente.

Além disso, o direito à reparação do dano depende da concorrência de três requisitos, que estão delineados no artigo 186 do Código Civil, sendo que, para se configurar o ato ilícito, será imprescindível que haja:

1. fato lesivo voluntário, causado pelo agente, por ação ou omissão voluntária, negligência, imperícia ou imprudência;

2. ocorrência de um dano patrimonial e/ou moral;

3. nexo de causalidade entre o dano e o comportamento do agente.

Nenhum deles estão presentes, os requerentes não demonstraram, qualquer abalo sofrido em razão do fato alegado, destacando ainda que os fatos alegados na inicial não são confirmados por quaisquer elementos probatórios reunidos no processo, ainda que mínimos.

Não pode, assim, ser acolhido o pleito deduzido pelos Requerentes, pois não há prova de qualquer abalo ou dano material sofrido e não pode ser confundido como dano moral puro, que independe de prova.

Ademais, os requeridos não praticaram ato ilícito algum, capaz de ensejar tal prejuízo aos requerentes.

A propósito, NomeSalvo Venosa explica o que considera o dano moral:

"Dano moral é o prejuízo que afeta o ânimo psíquico, moral e intelectual da vítima."

Ademais, deve-se analisar cuidadosamente o caso concreto, a fim de vedar o enriquecimento ilícito e o oportunismo com fatos que não são capazes de causar sofrimentos morais, de ordem física ou psicológica, aos requerentes.

Se assim não se entender, acabaremos por banalizar os danos morais, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos.

Assim, inexiste dano moral a ser indenizado, seja pela ausência do abalo moral aduzido na petição inicial, seja por ato ilícito .

VI - APRESENTAÇÃO DO ROL DE TESTEMUNHAS

Ao teor do artigo 450, apresenta-se as testemunhas:

1. Divaldo Fontes da Costa - CPF: 000.000.000-00RG. 00000-00

Endereço: Endereço, apto. 31 -Via Tupi

Praia Grande-São Paulo - CEP: 00000-000

2. NomeCPF: 000.000.000-00RG. 00000-00

Endereço: EndereçoBalneário Maracanã -Praia Grande-São Paulo

CEP: 00000-000

VII DOS PEDIDOS:

Diante do exposto, requer:

1. Que a presente demanda seja julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE , absolvendo os requeridos dos pedidos pleiteados pelos requerentes;

2. A apreciação das preliminares com a consequente extinção do processo sem resolução de mérito, nos moldes do art. 485, VI, CPC;

3. Não sendo acolhidas as preliminares, requer a apreciação do mérito, para declarar improcedente a ação e todos os pedidos da parte autora, com a consequente extinção do processo, com resolução de mérito, nos moldes do art. 487, I, Novo CPC.

4. A condenação da parte autora ao pagamento das custas e honorários sucumbências, de acordo com o artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil;

5. Os requeridos NÃO têm interesse na audiência de conciliação.

6. Exclusão dos requeridos no polo passivo da ação, para que seja retirada da capa dos autos, e junto ao Cartório do Distribuidor; que conste apenas a Construtora JMDL CONSTRUÇÃO CIVIL EIRELI - ME no polo passivo da ação;

7. Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, sem exceção, notadamente, depoimento pessoal do autor, inquirição de testemunhas, produção de provas.

São termos em que, pede deferimento.

Praia Grande, 28 de abril de 2021.

P.p Nome

Advogado

00.000 OAB/UF