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6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.26.0198

Petição Inicial - TJSP - Ação de Cobrança - Procedimento Comum Cível - de Associação dos Moradores e Prop JD dos Lagos II

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __a VARA CÍVEL DA COMARCA DE Nome- SP

ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROP JD DOS LAGOS II , de CNPJ nº 00.000.000/0000-00, situado na EndereçoCEP.00000-000, conforme Estatuto Social devidamente registrado (doc. 01) neste ato representado por seu Diretor Presidente Nome, brasileiro, empresário, casado, inscrito no CPF nº 000.000.000-00 (doc. 02 Ata de Assembleia de eleição da atual Diretoria) , por suas advogadas que esta subscrevem (procuração) , os quais requerem que as intimações sejam enviadas para a EndereçoCEP. 00000-000e e-mail: email@email.com, onde recebe intimações, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fulcro no artigo 319 e seguintes do Código de Processo Civil propor:

AÇÃO DE COBRANÇA

em face de Nome, brasileira, com carteira de identidade RG nº 00000-00e inscrita no CPF sob o nº 000.000.000-00e Nome, brasileiro, com carteira de identidade RG nº 00000-00e inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residentes e domiciliados na EndereçoCEP.00000-000, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:

I -DOS FATOS

A Associação dos Moradores e Proprietários do Jardim dos Lagos II foi criada pelos titulares de direito sobre os lotes integrantes do loteamento denominado "Jardim dos Lagos II" com o ob jetivo de manter e custear as benfeitorias, os melhoramentos e os serviços executados no referido empreendimento, conforme consta de seu Estatuto Social (doc. 01) .

A Autora depende dos pagamentos de seus associados, ora promitentes compradores do lote situado no empreendimento Jardim dos Lagos, onde usufruem de portaria 24 horas, ronda 24 horas, limpeza, entre outros serviços à disposição dos associados/contribuintes. As taxas mensais ordinárias e, eventualmente, extraordinárias são decididas nas assembleias gerais, das quais devem participar todos os associados para o devido rateio.

Os Réus ao adquirirem o lote 11 da quadra O, conforme matrícula (doc.03) , integra o quadro social desta Associação-requerente como sócios beneficiários (artigo 7º, parágra único, do Estatuto Social), obrigando-se ao pagamento das contribuições mensais ordinárias e extraordinárias.

Conforme Assembleia realizada as taxas mensais, foram fixadas em:

- R$ 00.000,00(trezentos reais), a ser cobrado a partir de 22/01/2016 à 20/03/2017.;

- R$ 00.000,00(quatrocentos reais), a ser cobrado a partir de 20/04/2017 até a realização da próxima assembleia, conforme Ata de Assembleia realizada em 25/06/2019 (doc. 02) ;

Tendo em vista que os Réus deixaram de pagar as taxas mensais vencidas no período de 23/03/2016 A 21/12/2018 , conforme extrato anexo, fornecida pela administradora da Associação - Lello Associações em Loteamento - Área de Associações - (doc. 04) , totalizando o valor de R$ 00.000,00, correspondente ao valor de cada parcela monetariamente atualizada até a data base de 05/03/2021, corrigidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e de multa convencional, conforme previsto no artigo 9º, parágrafo primeiro, do Estatuto Social (doc.01).

A Autora esgotou todos meios extrajudiciais para recebimento das taxas associativas em atraso, ao qual foi forçada a distribuição da presente demanda a fim de receber a quantia devida, tendo em vista, que a Autora depende destas taxas para se manter.

II - DO DIREITO

De plano para que não pairem dúvidas, a título elucidativo, há de ser feito dicotomia entre Associação pré e pós constituídas:

O Ilustre Dr. Edwin Ferreira Britto Filho, expert no assunto, Secretário Geral da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB- SP ressalta em brilhante parecer: "Com relação aos loteamentos fechados, existem três aspectos a serem analisados, dois incontroversos e um controvertido. O primeiro incontroverso é aquele onde o loteamento, antes mesmo de ser implantado, já obtém do poder público municipal, permissão de uso das vias de circulação e outros espaços públicos localizados na área fechada, mediante a constituição prévia de uma associação, na qual aderem, automaticamente através de contrato de compra, todos os adquirentes de lotes. O segundo incontroverso é aquele onde os adquirentes, sem qualquer embargo ou discordância dos proprietários de lotes, montam uma associação e obtém as mesmas permissões do item anterior. Já o aspecto controvertido está assentado nos loteamentos em que são montadas associações, sem que os proprietários de lotes tenham manifestado sua concordância, ou montadas de forma pouco democrática, sem uma consulta prévia, realização de assembleias ou qualquer outra forma que permita a participação majoritári a dos proprietários."

Como não bastasse o entendimento jurisprudencial de que as despesas comuns de loteamentos administrados por Associação de Moradores devem ser suportadas por todos os adquirentes de lotes, conforme se observa pelos Julgados abaixo transcritos:

Loteamento fechado. Hipótese em que há comunhão de interesses. Empreendimento que gera despesas com manutenção, conservação e segurança do loteamento. Rateio das despesas comuns com todos os proprietários de lotes . Cobrança procedente (...)"(Recurso improvido. 1º TAC SP 00000-00/00- Ap. Sum. 616625 - Salto - 25/09/95 - 1a CC Especial julho/95 - Rel. Elliot Ackel).

1007396-89.2013.8.26.0152 Apelação / Condomínio Relator (a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho Comarca: Cotia Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 09/11/2016 Data de registro: 16/11/2016 Ementa: Apelação. Ação de cobrança. Taxa de associado. Loteamento fechado. Pedido de cobrança realizada por associação constituída para prestar serviços de interesse de loteamento fechado. Sentença de parcial procedência. Inconformismo do réu. Descabimento. Constituição da associação anterior à aquisição. Anuência tácita à associação caracterizada. Cobrança das mensalidades em atraso devida. Inaplicabilidade do entendimento consolidado pelo C. STJ no julgamento de recursos repetitivos (tema 882). Sentença mantida. Recurso improvido

1005511-40.2013.8.26.0152 Apelação / Associação Relator (a): Salles Rossi Comarca: Cotia Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 28/08/2015 Data de registro: 28/08/2015 Ementa: VOTO DO RELATOR EMENTA - CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO - - DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA E DÉBITOS - Improcedência - Serviços prestados pela apelada e usufruídos por todos os proprietários, inclusive o autor, no loteamento referido - Autor que admite haver efetuado o pagamento das contribuições desde o ano de 1998 - Hipótese de adesão tácita à entidade - Descabido que, decorridos 15 anos, questione o autor a existência de relação jurídica com a associação - Sentença mantida - Recurso improvido."

0014866-64.2009.8.26.0659 Apelação / Associação Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone Comarca: Vinhedo Órgão julgador: 3a

Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 25/08/2015 Data de registro: 27/08/2015 Ementa: Ação de obrigação de fazer - Loteamento constituído, formalmente, como fechado anteriormente à venda dos lotes - Fato conhecido pelos adquirentes - Legitimidade da autora para a presente postulação - Sujeição de todos às deliberações de assembleia tomadas em benefício coletivo - Obrigação que deve ser cumprida - Objetivo de preservar a segurança dos proprietários dos lotes - Sentença de procedência mantida - Recurso não provido".

LOTEAMENTO - Administração exercida por associação sem fins lucrativos - Proprietário que se nega ao pagamento de sua quota parte por não ser filiado a esta -Inadmissibilidade (...)" (Ap. 269.63 - 2/5, 2º Câm, rel. Des. Francisco de Assis Vasconcellos Pereira)’.

Outrossim, mesmo que todo o supra exposto já não bastasse para finalizar a questão, o não pagamento da taxa Associativa é abominada por nossos E. Tribunais, pois acabaria redundando em ENRIQUECIMENTO ILÍCITO daqueles que usufruem das benesses da associação sem que efetuem qualquer pagamento.

Neste ponto também nossos E. Tribunais determinam EXPRESSAMENTE a obrigatoriedade de pagamento da taxa de associação bem como à associação de seus proprietários :

1) SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL:

Ementa: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DE DESPESAS. PRELIMINAR FORMAL DE REPERCUSSÃO GERAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTIGO 543-A, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL C.C. ART. 327, § 1º, DO RISTF. (...) 5. In casu, o acórdão originariamente recorrido assentou: "CONDOMÍNIO DE FATO - Loteamento fechado, ou dotado de serviços diferenciados aos moradores - Associação de moradores, clube de campo, sociedade ou outra modalidade criada para custear a estrutura e serviços do empreendimento, que beneficiam, e valorizam todos os imóveis -

Dever em tese de todos os proprietários beneficiados ratearem as despesas, associados ou não - Obrigação que tem por fonte o princípio que veda o enriquecimento sem causa - Réus, no caso concreto, que são associados fundadores e participaram de assembleias recentes, o que reforça o dever de pagar as despesas de manutenção com fundamento no vínculo convencional - Sentença de improcedência - Recurso da associação provido". 6. Agravo regimental DESPROVIDO. ( ARE 692413 AgR, Relator (a): Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, julgado em 12/11/2013, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-232 DIVULG 25-11-2013 PUBLIC 26-11-2013). (GRIFAMOS)

2) SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

Civil. Agravo no recurso especial. Loteamento aberto ou fechado . Condomínio atípico. Sociedade prestadora de serviços. Despesas. Obrigatoriedade de pagamento. - O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes"( AgRg no REsp 490.419/SP, Ministra NANCY ANDRIGHI, 3a Turma, DJ 30.06.2003). (GRIFAMOS)

3) TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO:

3.1) TJ-SP - Apelação APL 00020833920118260281 SP 0002083- 39.2011.8.26.0281 (TJ-SP)

Data de publicação: 18/01/2013

Ementa: COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE IMPLEMENTA MELHORIAS NA ÁREA ONDE SE SITUA PROPRIEDADE D A RÉ - VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR, SOB PENA DE

ENRIQUECIMENTOILÍCITO - IRRELEVÂNCIA DA NATUREZA DA APELANTE E DA FORMAL ADESÃO AOS SEUS QUADROS - CIÊNCIA PRÉVIA DA RECORRIDA ACERCA DA EXISTÊNCIA DA ASSOCIAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUE ESTABELECE A OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE DE CONTRIBUO* COM AS DESPESAS DECORRENTES DE MELHORIAS E SERVIÇOS COMUNS - LIVRE CONTRATAÇÃO - OBRIGAÇÃO RECONHECIDA - CONDENAÇÃO DA AUTORA - SENTENÇA REFORMADA-RECURSO PROVIDO.

3.2) TJ-SP - Apelação APL 01012072420098260100 SP 0101207- 24.2009.8.26.0100 (TJ-SP)

Data de publicação: 01/10/2013

Ementa: AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C PEDIDO INDENIZATÓRIO. TAXAS DE CONSERVAÇÃO. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTOILÍCITO . APELAÇÃO DA AUTORA NÃO PROVIDA. 1. Ação declaratória de inexistência de relação jurídica c/c pedido indenizatório movida pela ora apelante. Insurgência contra a cobrança de taxas de conservação em loteamento. Associação de moradores . Sentença de improcedência. Manutenção. 2. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Acervo documental existente nos autos suficiente para comprovar a prestação de serviços pela ré. 3. Jurisprudência deste Tribunal que, respeitadas as opiniões em contrário, tem reconhecido a obrigação dos proprietários de imóveis em loteamento de contribuir com as despesas realizadas, ainda que não tenham assumido tal obrigação, sob pena deenriquecimentoilícito . 4. Eventuais inconformismos quanto à qualidade dos serviços e aos valores cobrados que deverão ser discutidos através das vias próprias, não podendo ser invocados para eximir a responsabilidade da autora. 5. Serviços que se dirigem aos próprios imóveis situados no loteamento. Obrigação da autora de participar do rateio, ainda que não resida no local ou que não possua construção no seu terreno. 6. Apelação da autora não provida. (GRIFAMOS)

4) TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO:

CIVIL - CONDOMÍNIO DE FATO - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - PRETENSÃO À COBRANÇA DE DESPESAS COMUNS - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AOS PRORIETÁRIOS - AUSÊNCIA DE AFILIAÇÃO VOLUNTÁRIA - SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO - Ao ser criada a associação, passou o proprietário do lote a ser membro nato desta, obrigando- se a participar do rateio das despesas de administração. Irrelevância de se cuidar de loteamento fechado e não de condomínio.Direito obrigacional.Réu associado da entidade em loteamento fechado. Legitimidade ativa ad causam, em tese, para cobrança dos filiados das respectivas cotas-partes que couberem no rateio a todos os seus participantes. Condomínio especial previsto no artigo 8.º da Lei n.º 4.591/64. Ilícita a pretensão do apelante em usufruir dos esforços alheios, sem assumir, também, aqueles encargos, configurando o enriquecimento injusto. O serviço da guarita beneficia o apelante que este voluntariamente o utiliza, porquanto, na verdade, ao promover o fechamento do acesso às áreas comuns e públicas, com a instalação da aludida guarita, a associação-apelada atraiu para si a responsabilidade pela segurança do local. Afigura-se, pois, legal a cobrança. (2006.001.46128 - APELACAO CIVEL - DES. ERNANI KLAUSNER - Julgamento: 03/07/2007 - PRIMEIRA CÂMARA CIVEL) (GRIFAMOS)

Portanto, o não pagamento da taxa de associação ensejaria enriquecimento ilícito, pois os Associados usufruiram dos serviços de segurança, jardinagem, da portaria bem como de todos os demais serviços prestados pela Associação.

Diante de todo o exposto, não há qualquer dúvida de que o custeio dos serviços, das benfeitorias e dos melhoramentos proporcionadas pela Associação administradora é rateado entre todos os titulares de lotes que, beneficiando-se dessas onerosas atividades, não podem recusar ao seu pagamento.

DA CONCILIAÇÃO- Art. 319-VII, CPC

A Autora não possui interesse em Audiência de conciliação ou mediação, tendo em vista, as tentativas de acordo infrutíferas no âmbito extrajudicial com os Réus.

III -DO PEDIDO

Nestes termos, requer a Vossa Excelência seja a ação julgada totalmente procedente para condenar os Réus ao pagamento:

a) Dos valores apurados na presente exordial R$ 00.000,00, atualizado a partir da data da propositura da demanda, com base no Índice do Tribunal de Justiça até a data de execução da sentença. Valor este acrescido de juros de mora de 1% ao mês e de multa convencional (artigo 9º, parágrafo primeiro do Estatuto Social);

b) Requer seja determinada a expedição de carta de citação (guia recolhida anexo) em nome de de Nomee Nome- EndereçoCEP.00000-000, para que apresente defesa nos termos do art. 319 do Código de Processo Civil, sob pena de serem reputados como verdadeiros os fatos aqui alegados;

c) as parcelas vincendas sejam inclusas no decorrer desta demanda, enquanto durar a obrigação (artigo 290 do Código de Processo Civil e Súmula 13 do TJ/SP), devidamente acrescidas de atualização monetária, juros de mora de 1% ao mês, desde os respectivos vencimentos, e de multa convencional (artigo 9º, parágrafo primeiro do Estatuto Social);

d) das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor da condenação, conforme parágrafo quarto do artigo 9º, parágrafo primeiro do Estatuto Social e respectiva Consolidação;

e) Requer, outrossim, que as intimações a serem procedidas no curso da presente demanda sejam endereçadas à patrona da Autora, Dra. Nome, 00.000 OAB/UF.

Protesta provar o alegado por meio de documentos acostados aos autos, e, eventualmente, por outros documentos que se fizerem necessários, conforme permitido pelo artigo 397 do Código de Processo Civil.

Dá à causa o valor de R$ 00.000,00.

Nestes termos,

Respeitosamente, pede deferimento.

São Paulo, 05 de março de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF