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18 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.17.2001

Petição - Ação Alteração de Coisa Comum

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22/07/2021

Número: 0000000-00.0000.0.00.0000

Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Órgão julgador: Seção B da 24a Vara Cível da Capital

Última distribuição : 27/02/2021

Valor da causa: R$ 00.000,00

Assuntos: Alteração de Coisa Comum

Segredo de justiça? NÃO

Justiça gratuita? SIM

Pedido de liminar ou antecipação de tutela? SIM

Partes Procurador/Terceiro vinculado Nome(AUTOR) Nome(ADVOGADO) Nome(REU) Nome(ADVOGADO)

Documentos

Id. Data da Documento Tipo

Assinatura

84546 21/07/2021 23:18 RÉPLICA À CONTESTAÇÃO Petição em PDF

332

AO EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA SEÇÃO B DA 24a VARA CIVEL DA COMARCA DA CAPITAL-PE.

Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, já devidamente qualificada nos autos em epigrafe, vem respeitosamente a presença de Vossa Excelência, manifestar- se sobre a contestação genérica e descabida trazida pela parte ré, também já qualificada nos autos, em atenção ao teor da intimação recebida de ID.82265498.

Não cabe a denunciação à lide requerida pela parte demandada, tendo em vista a inocorrência de qualquer das hipóteses legas previstas no art. 125, n. I e II, do CPC. Ademais, os fatos e lesões ao direito suscitados pela parte demandada em relação ao morador do apartamento 101 não são abarcados pelos presentes autos e correspondem a pretensões, partes e causas de pedir distintas do objeto desta demanda.

A Contestação apresentada pela parte ré não trouxe nenhum argumento ou direito capaz de servir de amparo para sua conduta ilícita em torna privativa área comum que tem função essencial, pois se trata de área de circulação e que dá acesso a escada ali existente que leva ao telhado do prédio e ao local onde fica a cisterna do edifício, modificando assim as funções da estrutura do prédio, e causando embaraço ao uso da área comum.

Desse modo resta alterada a função dos espaços irregularmente privatizado pela parte ré, pois o acesso ao telhado está totalmente obstruído, como se vê nas fotos juntados pelo parte autora e pela própria ré, o que demonstra que as alegações e fatos descritos na inicial são verdadeiros.

A Peça de defesa da parte ré pelo que se pode extrair tenta de forma descabida induzir esse nobre e douto juízo a validar a conduta absurda da ré em por força e vontade própria, acreditar que o fato de morar em um edifício que não possuí estatuto ou regimento interno registrado em cartório é motivo para que proceda como bem quer, mesmo sabendo que no mesmo edifício outras pessoas residem e também tem direito ao uso as áreas comuns do edifício, especialmente as de uso essencial, como o acesso ao telhado onde fica a caixa d’água do prédio e onde é instalada as antenas de TV do prédio, como se pode ver pela fotos juntadas pela parte autora e ré.

Ou seja, a parte ré privatizou para seu uso exclusivo área comum do edifício, sem pouco se importar.

Uma área que sempre teve o acesso livre para todos os moradores condôminos, ao longo de todos esses anos, e uso a expressão condôminos, pois na certidão de registro de compra e venda da demandante, folha 3 do documento juntado, onde nele consta que no 4º cartório de registro de imóveis a existência de registro da convenção de condomínio do Edifício Batista de Barros Localizado na Endereço, no Cordeiro, feita no livro 3 de registro auxiliar sob o número de ordem 59 em 1º de julho de 1976. Vide imagem de parte do documento juntado.

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Logo, ainda assim mesmo que inexistisse o registro da convenção a situação fática representa a figura do condomínio irregular, que é aquele que existe no mundo real fático, pois há organização e pagamento de contribuição mensal por parte dos moradores bem como um responsável por esse recolhimento e pagamento das obrigações do edifício, como luz e água e toda e qualquer serviço que seja necessário, e que conforme entendimento jurisprudencial vigente ainda que irregular esse condomínio existe na prática.

Ainda podemos dizer que o condômino responsável pelas atribuições de um sindico do edifício é realizado pelo morador do apartamento do apartamento 101, contra quem a parte ré faz denunciação da lide, contudo pelo que se vê, Excelência não foi a parte denunciada que privou de forma definitiva o uso da área comum que permiti ter acesso a única passagem segura projetada pelo construtor para ser o local de acesso ao telhado, onde tem inclusive uma escada apropriada instalada desde a construção.

Quanto ao fato da demanda ter sido proposta apenas contra a parte ré Excelência, desde que a demandante veio morar no Edifício a situação do apartamento 101 já existia, e o acesso ao telhado ainda era possível pela parte que foi privatizada pela parte ré, bem como também não existia o telhado instalado que tornou impossível o acesso as escadas, essa obra de instalação é nova, foi realizada em janeiro desse. ano e não só privatizou essa área comum como ainda modifica a estrutura do prédio Excelência, pois a escada pensada e projetada para esse fim, ter acesso ao telhado do Edifício, como se vê nas fotos está inacessível.

Da Figura do Condomínio Irregular e da situação fática

Excelência, superada a questão da inexistência de convenção, mas para que fique tudo realmente esclarecido que ainda que não existisse a convenção as questões levantadas na contestação como a qualidade do Condomínio ser inexistente, alegada pela ré ao condomínio do Edifício Batista, onde inclusive juntou uma certidão negativa de inexistência do registro, ainda que não existisse, e vimos que essa certidão conflita com a que a demandante tem, contudo se ainda fosse essa a realidade a ausência de registro não afasta a obrigação dos moradores condôminos, já que existe um formato de organização e gestão do prédio, onde um dos moradores é responsável pela coleta de valores para arcar com as despesas mensais do Edifício com água e luz e ainda para realizar serviços que sejam necessários.

Uma demonstração disso é sua validade jurídica é a previsão no próprio Código Civil vigente, vejamos o que diz o artigo 1.324 do 00.000 OAB/UF.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Ou seja, o edifício em tela tem sim um administrador, ainda que não houvesse o registro da convenção do condomínio, os moradores que ali vivem de forma organizada, devem respeitar regras mínimas de boa vizinhança e convivência bem como aquelas pertinentes a um condomínio regularmente inscrito, assim entende a jurisprudência dominante, pois o Edifício Batista possuí áreas comuns de circulação, com as mais variadas funções que vão desde a simples circulação ao acesso as unidades habitacionais e equipamentos, contadores de energia da concessionária de energia elétrica, os locais de garagem, e o telhado do prédio onde são instaladas as antenas dos apartamentos e onde fica a caixa d’água do prédio e se realiza obras de conservação e manutenção, logo uma área cujo acesso foi projetado e construído pela construtora em uma área comum, de acesso para todos, jamais poderia ser alienada, ou separada para uso exclusivo por nenhum dos moradores, ora condôminos do condomínio seja ele regular ou de fato e irregular.

Inclusive há jurisprudência do STJ nesse sentido, que em casos dessa natureza a situação fática deve ser sempre respeitada.

Vejamos a jurisprudência abaixo

CIVIL. CONDOMÍNIO. É POSSÍVEL A UTILIZAÇÃO, PELOS CONDÔMINOS, EM CARÁTER EXCLUSIVO, DE PARTE DE ÁREA COMUM, QUANDO AUTORIZADOS POR ASSEMBLÉIA GERAL, NOS TERMOS DO ART. , § 2º, DA LEI Nº 4.591/64. A DECISÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM, BASEADA NO CONJUNTO PROBATÓRIO, NÃO PODE SER REEXAMINADA, EM FACE DA SÚMULA 7/STJ. 1. O Tribunal "a quo" decidiu a questão com base nas provas dos autos, por isso a análise do recurso foge à mera interpretação da Lei de Condomínios, eis que a circunstância fática influi na solução do litígio . Incidência da Súmula 07/STJ. 2. O alcance da regra do art. , da Lei nº 4.591/64, que em sua parte final dispõe que as áreas de uso comum são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino", esbarra na determinação da própria lei de que a convenção de condomínio deve estabelecer o "modo de usar as coisas e serviços comuns" , art. 3º, § 3º, c, da mencionada Lei. Obedecido o quorum prescrito no art. 9º, § 2º da Lei de Condomínio, não há falar em nulidade da convenção. 3. Consoante precedentes desta Casa:"o princípio da boa-fé objetiva tempera a regra do art. da Lei nº 4.591/64"e recomenda a manutenção das situações consolidadas há vários anos. (Resp' nº.s 214680/SP e 356.821/RJ, dentre outros). Recurso especial não conhecido (STJ - REsp: 281290 RJ 2000/00000-00, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 02/10/2008, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: --> DJe 13/10/2008)

Como se compreender a conduta da parte ré em querer privatizar uma área comum que sempre foi de livre acesso para todos os moradores, ainda mais pela função que tem não guarda amparo legal algum, o que mostra que a peça defensiva tenta apenas criar uma confusão para compreensão do caso e ainda acha que o fato de um outro morador ter, também, de forma irregular privatizado parte de área comum, isso lhe dá o direito de também agir da mesma forma, o que não é possível, pois além de ser uma área comum a referida área comum em discussão, como já foi dito, tem papel funcional importantíssimo para o prédio e também para segurança dos moradores que queiram ter acesso ao telhado, pois teriam agora que acessa-lo por local não planejado pelo construtor pondo em risco sua integridade física e a de prestadores de serviços, já que as antenas de TV a cabo devem ser instadas no telhado do prédio.

Excelência, não se pode negar que o telhado colocado pela parte ré é definitivo e tornar o acesso a escada para que leva ao telhado inacessível, as fotos são claras, e foram juntadas pela própria parte ré.

O obstáculo em comento impede o acesso e indiscutivelmente muda as características daquela área comum do Edifício Batista de Barros, e de forma perigosa, pois como já mencionamos, impede os moradores de ter acesso ao telhado do prédio pelo local considerado adequado e projetado pelo construtor para esse fim.

Ou seja, em casos de necessidade, como instalação de antena ou verificação de vazamento ou limpeza da caixa d’água, terão os moradores que se arriscar por outras áreas do prédio que não foram projetadas para servir de acesso, como se vê pelas fotos, tudo porque a parte ré acha que pode se apropriar da área comum e como se não bastasse ainda, obstruir de forma definitiva o único acesso ao telhado existente no edifício, um verdadeiro disparate.

Ou seja, Excelência, além da conduta ilícita de querer se apropriar de área comum do prédio, fica claro pelos argumentos utilizados que a parte ré quer apenas tirar vantagens e nada mais, apenas isso.

Na mesma esteira de entendimento, pelo descabimento e impossibilidade, da conduta praticada pela ré outros tribunais assim decidem:

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO" DE FATO "(IRREGULAR). CAPACIDADE POSTULATÓRIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDÔMINO. RETIRADA DE OBSTÁCULO. ÁREA COMUM. 1. O Condomínio, ainda que irregular (" de fato "), possui legitimidade para compelir judicialmente determinado condômino a deixar de agir em desconformidade com o interesse da coletividade . 2. Se a colocação de obstáculos pelo condômino, malgrado tenha sido em frente à sua casa, se deu em área comum do condomínio, e, ainda, causando transtorno ao trânsito de caminhão coletor de lixo, em evidente prejuízo à coletividade, a determinação de retirada é medida que se impõe. 3. Recurso conhecido e desprovido . (TJ-DF 00000-000014095- 41.2006.8.07.0006, Relator: JOÃO MARIOSI, Data de Julgamento: 17/12/2009, 3a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/02/2010 . Pág.: 72) ( GRIFOS E SUBLINHADO NOSSO)

Como podemos ver Excelência nesse julgado do TJDF o Condomínio de Fato (Irregular) além de ter capacidade postulatória, e a mesma nos casos de área comum se estende para qualquer condômino, em caso de omissão do administrador ou síndico, esse é o entendimento, até por razões óbvias uma vez que o infrator pode ser um dos responsáveis pelo condomínio. No caso em tela, o administrador do prédio é o denunciado pela parte ré, onde se pode imaginar o porquê do não ter feito nada.

A Jurisprudência nesse sentido de outro Tribunal segue a mesma lógica sobre as regras que devem ser seguidas serem as previstas no Código Civil vigente em caso de inexistência de Registro de Convenção, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NÃO REGULAMENTADO. SUJEIÇÃO ÀS NORMAS DA LEI CIVIL SUBSTANTIVA. INSTALAÇÃO DE ANTENA E EQUIPAMENTOS NO TELHADO CORRESPONDENTE À UNIDADE DO AUTOR. ÁREA COMUM, POR EXPRESSA DISPOSIÇÃO LEGAL. AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO OU ASSEMBLEIA CONDOMINIAL REGULAMENTANDO OU DISPONDO EM SENTIDO CONTRÁRIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO . Constatada a presença de áreas comuns combinadas com unidades autônomas distintas, haverá então o condomínio e, na ausência de convenção condominial ou assembleia deliberativa, aplicadas serão as normas do condomínio edilício constantes no Código Civil - Em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas, ciente de que a convivência nesse condomínio especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige a existência de espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que devem nortear o comportamento dos condôminos - Conforme expressa dicção do § 2o do art. 1.331 do Código Civil, o telhado, a estrutura do prédio e respectivos acessos são áreas de utilização comum pelos condôminos. (TJPB - ACÓRDÃO/DECISÃO do Processo Nº 00002401020138150561, 3a Câmara Especializada Cível, Relator EDUARDO JOSE DE CARVALHO SOARES , j. em 24- 07-2018) (TJ-PB 00002401020138150561 PB, Relator: EDUARDO JOSE DE CARVALHO SOARES, Data de Julgamento: 24/07/2018, 3a Câmara Especializada Cível)

Excelência, levantar em contestação a situação da ausência de registro de convenção, quando que se vê através do documento de certidão juntada neste petição que existe convenção registrada, e que ainda se não houvesse, o caso seria de uma clássica situação de condomínio de fato (irregular) não é algo plausível, uma vez estudada a matéria, já que a jurisprudência no sentido de reconhecimento da capacidade postulatório do mesmo e consequentemente os demais desdobramentos que o preenche para lidar com esse tipo de problema, comum em Edifícios, é farto, vejamos mais uma jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO CONTRA CONDÔMINOS - ALTERAÇÃO DA FACHADA DO EDIFÍCIO - INSTALAÇÃO DE ESQUADRIAS DE VIDROS TRANSLÚCIDOS E TELA DE PROTEÇÃO CONTRA ANIMAIS PEÇONHENTOS - MEDIDA PROIBIDA PELO ART. 10 DA LEI Nº 4.59164 - NORMA CIVIL DE CARÁTER PRIVADO - AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL EM SENTIDO CONTRÁRIO - MODIFICAÇÃO DESAUTORIZADA DA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO - PEDIDO DEMOLITÓRIO JULGADO PROCEDENTE - SENTENÇA REFORMADA- RECURSO PROVIDO. 1. Não havendo convenção condominial que disponha em sentido diverso, aplica-se a norma abstrata contida no art. 10, I, da Lei nº 4.591/1964 , que estabelece que"é defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada" . 2. Ainda que a alteração desautorizada na fachada do edifício não seja significativa ou aberrante, não é razoável é que os demais condôminos sejam obrigados a conviver com a alteração das linhas gerais da área comum do edifício realizada por alguns condôminos, porque a medida viola o direito dos demais em terem a concepção original do prédio respeitada, inclusive porque foi em função dela que aqueles adquiram seus apartamentos. (TJ-MT - APL: 00097103120068110041 MT, Relator: JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 25/11/2014, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 01/12/2014)

Excelência, ainda que se despreze todo o direito e jurisprudência já demonstrado ainda assim outros institutos jurídicos podem ser aplicados ao caso, como a questão do esbulho da parte comum feito pela parte ré, uma vez que a área comum privatizada de forma exclusiva é parte da área comum pertence ao Edifício Batista Barros, conforme se vê no documento juntado nesta petição pela parte demandante, onde nele está claro que o espaço esbulhado é área de circulação, ou seja, área comum.

Ademais, em nenhum dos documentos de registro do imóvel apresentados pela parte ré menciona que aquela área seja pertencente ao seu imóvel, e tanto é assim que se percebe que as áreas de condomínio de cada imóvel são idênticas, 4,865m2 cada, vide documento juntado pela parte ré e a certidão juntada nesta réplica, logo, repito, o espaço privatizado, ou melhor esbulhado pela parte ré é área comum de circulação do prédio e jamais poderia por ela ser tomado, como se vivesse em terra"sem lei". Imagine Excelência, se cada condômino resolvesse tomar para si parte da área comum do prédio, o local seria um verdadeiro absurdo.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE - DIREITO DE PROPRIEDADE - IRRELEVÂNCIA - POSSE ANTERIOR - ESBULHO CARACTERIZADO - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - SUPRESSIO - SURRECTIO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - As ações possessórias têm como objetivo discutir, tão somente, o direito de posse, sendo irrelevante, portanto, as alegações de direito de propriedade, conforme previsto no § 2º do artigo 1.210 do Código Civil . - O instituto da supressio e da surrectio, respectivamente, ocorre quando a ausência do exercício de um direito com o passar do tempo enseja a impossibilidade do seu exercício tardiamente, sob pena de desrespeito ao princípio da boa-fé, ao passo que, paralelamente, o exercício contínuo de determinados atos faz nascer um direito. - Assim, a inércia do anterior proprietário do imóvel, e a posterior falta de oposição à posse por parte dos herdeiros respectivos, proíbe a pretensão de desocupar aquele que reside em parte do imóvel há mais de vinte anos, de boa-fé, eis que cria para ele um direito subjetivo de continuar na posse direta de tal bem. - Recursos não providos. Sentença mantida. (TJ-MG - AC: 10081120011861001 MG, Relator: Mariângela Meyer, Data de Julgamento: 17/07/2014, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/08/2014).

Da Consolidação do Uso do Espaço como área comum de circulação do Condomínio em decorrência do tempo por ocorrência e aplicação do instituto da Surrectio.

Excelência, ainda que se cogitássemos, mesmo que hipoteticamente, a área não ter dono, o que é impossível diante da legislação vigente, o uso daquele espaço como área comum de circulação e funcional para o Edifício Batista Barros, já está consolidado para esse fim, não podendo agora ser mais alterado ao bel prazer de nenhum dos moradores, pois estes assim já consentiram tacitamente durante todo esse tempo, desde a construção do prédio.

O instituto da Surrectio é considerado o nascimento de um direito, em razão do costume, praticado e existente entre os contratantes, uma vez que não previsto em contrato.

Em outras linhas, é a posição do contratante diante de uma obrigação que surge independentemente de disposição contratual com base a boa-fé objetiva.

O professor e ilustre doutrinador Flávio Tartuce, em sua Obra "Manual de Direito Civil. 8. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2018. p. 676 " diz que a Surrectio é" ...o surgimento de um direito diante de práticas, usos e costumes " .

Ou seja, é inegável que a área objeto da lide, sempre foi de uso comum, com livre acesso para todos os condôminos, bem como nunca houve qualquer tipo de telhado ou cobertura antes, desde que a demandante comprou o imóvel.

Essa situação, inclusive, não foi negadas pela parte ré que se limitou apenas em dizer que, repito, o condomínio inexiste e que o morador do apartamento também invadiu área comum do prédio, no entanto como já foi demonstrado existe registro de convenção no cartório conforme certidão juntada pela demandante nesta réplica, e ainda, quando ali chegou a demandante a situação do apartamento 101 já existia, e a própria parte ré, que ali já morava nunca reclamou, o que pode ser entendido também por esse juízo como uma situação que se consolidou também no tempo, contudo não cabe a esse causídico maiores debates sobre isso, pois não é esse o objeto da lide e taõ pouco o morador do ap.101 é parte dos autos.

Áreas Comuns de um Condomínio

Diante da contestação faz mister novamente demonstrar a este nobre e douto juízo que as áreas comuns de um condomínio não podem ser privatizadas por qualquer que seja o condômino ou motivo por ele alegado, vejamos o que diz a lei:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação , sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão , reivindicá- la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá- la.

Parágrafo único. NENHUM DOS CONDÔMINOS PODE ALTERAR A DESTINAÇÃO DA COISA COMUM , nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, SEM O CONSENSO DOS OUTROS

.

A lei é clara "...Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum..." o que dizer tornar sua de forma privativa.

O Código Civil vigente, ainda, regula o seguinte, vide o § 2º do artigo 1.331 do CC/02:

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns , inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos , não podendo ser alienados separadamente, ou divididos .

Excelência, a lei não pode ser negada tão pouco permite que as referidas áreas comuns sejam utilizadas de forma diversa a sua destinação, como está fazendo a parte ré, de forma arbitrária e ilícita, vedando o uso de forma exclusiva, já que essas áreas são de uso comum, e é vedada a alienação das mesmas, seja como for.

Ainda para que não reste dúvidas seguem as demais disposições previstas no código civil aplicáveis ao caso:

Art. 1.335. São Direitos do Condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - USAR DAS PARTES COMUNS, CONFORME A SUA DESTINAÇÃO, E CONTANTO QUE NÃO EXCLUA A UTILIZAÇÃO DOS DEMAIS

COMPOSSUIDORES;

III - [...]

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - [...]

II - NÃO REALIZAR OBRAS QUE COMPROMETAM A SEGURANÇA DA EDIFICAÇÃO ;

III - não alterar a forma e a cor da fachada , das partes e esquadrias externas;

[...]

Excelência, é certo que a contestação apresentada pela parte ré visa apenas induzir esse nobre e douto juízo a erro tentando distorcer o direito que se discute e as situações que precisam ser resolvidas.

Logo por tudo que foi exposto e comprovado requer a Vossa Excelência rejeite todos os pedidos formulados, e afaste as preliminares suscitadas na contestação apresentada pela parte ré.

Nesses termos, pede e espera deferimento.

Recife, 21 de julho de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF

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