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6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.26.0100

Contestação - TJSP - Ação Servidão - Procedimento Comum Cível

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Excelentíssimo Senhor Juiz de Direito de uma das Varas Cíveis do Foro Central da Comarca da Capital do Estado de São Paulo.

PEDIDO LIMINAR

NomeLTDA. , 1 sociedade empresária inscrita no CNPJ/MF sob o nº 43.183.755/0001- 81, com sede nesta Capital, na EndereçoCEP 00000-000, por seus advogados, com fundamento nas normas contidas no inciso II do artigo 1.388, e no inciso III do artigo 1.389, ambos do Código Civil, vem à presença de V.Exa. propor a presente

AÇÃO DE CANCELAMENTO DE SERVIDÃO

em face de Nome. , sociedade empresária inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede nesta Capital, na EndereçoCEP 012590-000; e NomeLTDA. , sociedade empresária inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede nesta Capital, na EndereçoCEP 00000-000, pelas razões a seguir expostas:

I - ESCLARECIMENTO PRELIMINAR NECESSÁRIO

Embora a presente ação vise o cancelamento de servidão "non aedificandi" , a restrição discutida não está mais averbada à margem da matrícula do imóvel, de tal sorte que a procedência da ação não acarretará nenhuma alteração no cadastro imobiliário, afastando, assim, a competência das Varas de Registros Públicos da Capital para a análise da matéria.

A ausência de repercussão registrária, por outro lado, não retira o interesse de agir na obtenção do provimento jurisdicional buscado, uma vez que a revogação extrajudicial da referida servidão, deliberada em escritura de retificação e ratificação celebrada entre a autora e a primeira corré em 1º de junho de 2005, foi considerada nula por decisão da C. 21a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.

2 II - DOS FATOS

a) Breve histórico dos acontecimentos

De início, é importante esclarecer que as pessoas jurídicas envolvidas nesta demanda são compostas por membros de uma mesma família outrora ligados por vínculos de sociedade, cuja dissolução, com o consequente pagamento dos correspondentes haveres, ainda é objeto de discussão judicial.

Em 19 de maio de 1995, cerca de cinco antes do início dos litígios familiares, a autora adquiriu da corré Nome, a título de divisão e permuta de cotas sociais, o imóvel situado nesta Capital, na Endereçodo 13º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, à época ainda parte integrante de área maior situada na Rua

Francisco Leitão, nº 20, matriculada perante o mesmo ofício imobiliário sob o nº 82.358.

Posteriormente, por meio de escritura de retificação e ratificação celebrada em 1º de junho de 2005, as mesmas partes - Nomee Nome- deliberaram pela extinção de servidão "non aedificandi" existente na área, estabelecida em proveito do segundo réu, "NomeLtda.", outra empresa integrante do mesmo grupo familiar.

Nesse contexto de divisão dos negócios familiares e tendo por pressuposto lógico a extinção da referida servidão decorrente da perda do interesse na sua utilização (fato, aliás, expressamente declarado na escritura de retificação e ratificação), a autora ingressou com ação possessória em face da primeira ré, Nome, na qual obteve medida liminar que lhe permitiu a edificação de divisória física entre os terrenos, consistente

3 em uma floreira de alvenaria (vide inicial da Ação de Reintegração de Posse, decisão liminar e fotografias anexas).

A demanda possessória foi julgada procedente em Primeira Instância, decisão que foi posteriormente reformada em sede recursal, reconhecendo-se de ofício a nulidade da extinção da servidão "non aedificandi" sob o argumento de que o ato demandaria a participação e a anuência do beneficiário da restrição, no caso o "NomeLtda.

Passados quase 6 (seis) anos do trânsito em julgado da sentença, a corré Nomerequereu o cumprimento da decisão mediante a reposição do imóvel ao estado anterior, com a consequente demolição da divisória física entre os terrenos, pedido que acabou acolhido pelo MM. Juízo da 36a Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital (Autos nº 0094536-24.2005.8.26.0100), ensejando a interposição do recurso de Agravo de Instrumento nº 2214437-43.2014.8.26.0000, recebido apenas no efeito devolutivo (vide cópias anexas).

Feita essa breve síntese do essencial, passa- se à demonstração do cabimento da presente ação, bem como da urgência que envolve a apreciação do pedido liminar adiante formulado.

b) Da coisa julgada formada na ação possessória

Conforme evidencia a fundamentação do v. acórdão prolatado no recurso de Apelação nº 00000-00, da 21a Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, relator Des. Nome, a extinção da ação possessória decorreu da suposta impossibilidade jurídica do pedido ali deduzido, assentado numa revogação de servidão considerada juridicamente

4 nula porquanto promovida à revelia do proprietário do prédio dominante. Confira-se:

" É que, se à ação de reintegração de posse é indispensável comprovar o exercício da posse justa, de boa-fé pública, dando-se o esbulho em seu prejuízo, que neste caso não tem trânsito se persiste a servidão "non aedificandi" em contrário para permitir ao prédio dominante o seu acesso ao mundo exterior, a impossibilidade jurídica por tais motivos é indiscutível e como tal deve ser reconhecida, com a revogação da reintegração de posse ordenada . "(fls. 06 do v. acórdão - grifamos)

Tratando-se de alegada ausência de uma das condições da ação (possibilidade jurídica do pedido), a extinção do processo deu-se evidentemente sem julgamento do mérito, formando coisa julgada meramente formal e, não, material, de modo que o reconhecimento da desconstituição da referida servidão, com seu consequente cancelamento, pode ser buscado pela via autônoma, em ação específica, agora com a participação do proprietário do imóvel dominante, o Nome, cujas atividades, diga-se de passagem, estão encerradas há mais de 15 (quinze) anos .

c) Da urgência na obtenção do provimento jurisdicional

Em que pese a situação fática da área estar inalterada há mais de 7 (sete) anos, revelando-se claramente emulativa a pretensão da corré Nomede dar cumprimento à decisão proferida no recurso de apelação nº 00000-00(julgado em

5 13.06.2007 , com trânsito em julgado em 06.11.2008 ), o Juízo da 36a Vara Cível Central determinou o desfazimento das obras realizadas sob a égide da liminar possessória, sob pena de multa diária de R$ 00.000,00(vide cópias anexas).

Interposto o competente recurso de agravo de instrumento, foi denegado o efeito suspensivo pretendido sob o argumento - passível de revisão, no entender da autora - de que inexistiria risco de prejuízos no caso concreto porquanto apenas se estaria dando cumprimento a uma ordem judicial passada em julgado há anos.

Diante desse cenário, considerados os prazos assinalados pelo juízo singular para cumprimento da ordem, o término dos 60 (sessenta) dias conferidos à requerente para dar início às obras ocorrerá em 17.01.2015 , ou seja, nesse próximo final de semana .

Diferentemente do que poderia parecer à primeira vista, as obras em discussão não se limitam à demolição da floreira que serve de separação física entre os terrenos, mas envolvem também a derrubada de parte do prédio edificado no local (devidamente averbado na matrícula do imóvel), medida que atingirá diretamente a locatária da área, uma franquia da rede de restaurantes"Pizza Hut", afetando, portanto, terceiros alheios à lide (e, num segundo momento, a autora-locadora, que poderá vir a responder por tais prejuízos).

III - DO MÉRITO

Conforme dito anteriormente, o afastamento da proteção possessória no caso concreto deu-se em virtude de uma circunstância meramente formal: a falta de concordância do titular do prédio dominante,"Nome Ltda.", quanto à

6 revogação da restrição.

Ocorre que a servidão discutida não é mais utilizada desde pelo menos o ano 1999 , quando o Nomeencerrou suas atividades , tendo o imóvel sido locado na sequência à empresa Eco Park Central de Estacionamentos Sé Ltda., que o explorou como área de estacionamento até 2005 , sem que ao longo de todo esse período tenha se utilizado da mencionada passagem.

Anote-se que a razão de ser da servidão repousou unicamente no receio de que a Endereçoo que, sem a servidão, dificultaria o acesso dos carros ao posto de combustível então instalado no imóvel. Entretanto, como se viu, nem o posto existe mais, nem a Endereçoo que justifica o completo desuso da servidão, há três lustros.

Atualmente o imóvel continua sendo explorado como estacionamento, mas agora, ao que tudo indica, pela própria corré Nome, que, do mesmo modo que sua antecessora Eco Park, utiliza o espaço" non aedificandi "para a guarda de veículos, sem fazer uso da servidão , uma vez que o acesso do imóvel à via pública dá-se de forma direta , mediante um portão central, sem a necessidade de passagem pelo terreno vizinho, de propriedade da autora. Acerca das condições físicas do local, vide fotografias anexas (fls. 350/356 dos autos da ação possessória), extraídas antes de 2005 e mais recentemente, em fins de 2013.

Do exposto decorre que a servidão perdeu completamente sua finalidade com o encerramento das atividades do posto de gasolina ocorrido há mais de 15 (quinze) anos , época em que, não por coincidência, tiveram início diversos conflitos familiares que culminaram na dissolução parcial das sociedades Nome

7 e Nome, com a arbitrária exclusão dos sócios minoritários, até hoje não indenizados de seus haveres.

A propósito, passada mais de uma década do início dos conflitos, ainda tramitam perante o Foro Central da Capital as ações judiciais tendentes à apuração dos haveres dos antigos sócios da Nome(Autos nº 0059653-51.2005.8.26.0100) e do Nome(Autos nº 0059652-66.2005.8.26.100), bem como ação declaratória de nulidade de contratos de arrendamento celebrados em desfavor daquela primeira empresa (Autos nº 0034401- 51.2002.8.26.0100), o que desde logo indica o elevado grau de beligerância até hoje existente entre os ex-sócios irmãos, revelador do verdadeiro fundamento do pedido que, uma vez acolhido, culminou no ajuizamento desta ação: revanchismo.

Seja porque a servidão perdeu sua finalidade desde há muito, seja porque o imóvel beneficiário tem livre acesso ao logradouro público, seja ainda porque deduzido o pedido no contexto de um acirrado litígio familiar, o pleito de reposição do imóvel ao estado original afigura-se manifestamente emulativo .

A par do elemento subjetivo que permeia a discussão, é inconteste que a servidão em questão perdeu completamente sua utilidade prática (se é que algum dia teve alguma). Tanto isto é verdade que somente depois de passados quase 7 (sete) anos foi reclamada a reposição do local ao status quo ante - e pior! - por quem sequer possuía legitimidade para tanto, haja vista que a corré Nomenão é a beneficiária da servidão.

Para que fique mais clara a situação, é importante esclarecer que o imóvel pertencente à corré Nome(Matrícula nº 83.907, representado como Lote B às fls. 349 da ação possessória) faz divisas, do lado direto de quem o avista de frente, com o terreno da autora, e, do lado esquerdo, com o imóvel

8 pertencente ao Nome(Imóvel II de fls. 349, composto pela Transcrição nº 28.767 e pela Matrícula nº 21.659), o que evidencia não ser ela, Nome, a dona do prédio dominante, de modo que, em tese, nem mesmo poderia ter requerido a execução do julgado, a teor do que dispõe o art. do CPC.

Amolda-se o caso em análise, à perfeição, à previsão contida na norma do art. 1.388, II, do Código Civil , que autoriza o dono do prédio serviente a requerer o cancelamento da servidão quando"tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão".

Nesse passo, é oportuno reiterar que a razão histórica que motivou a instituição da servidão em debate foi o temor dos então sócios do Nome, hoje desativado, de que a mão de direção da Endereçoprejudicando o acesso de veículos à área de abastecimento do posto de combustíveis. Não só não houve essa cogitada inversão, como o próprio Nomedeixou de existir, passando o imóvel a ser utilizado apenas para estacionamento de veículos, com acesso por um portão central, conforme demonstrado anteriormente.

Se não bastasse a perda da utilidade prática, outra razão justifica, no caso, o cancelamento pretendido: o não uso da servidão por 10 (dez) anos contínuos (cf. inc. III do art. 1.389 do Código Civil ).

Note V.Exa. que, a par do encerramento das atividades do Nome, ocorrida em dezembro de 1999 , conforme informado pelo próprio requerido às fls. 337/338 dos autos do processo nº 0059652-66.2005.8.26.100 (Ação de dissolução de sociedade - cópia anexa), a mencionada ação

9 de reintegração de posse cujo desfecho ensejou esta demanda remonta ao ano de 2005 , reportando, obviamente, uma situação fática pré-existente, o que nos permite concluir, sem sombra de dúvidas, pelo preenchimento pleno do requisito temporal e, consequentemente, pela inutilidade da servidão - inutilidade, aliás, confirmada pelo simples lapso temporal transcorrido desde a revogação da liminar possessória.

Ainda que a situação descrita não se amoldasse perfeitamente às hipóteses legais autorizadoras do cancelamento, o caso ensejaria a aplicação do instituto jurídico da supressio ( verwirkung , na doutrina alemã), que estabelece a mitigação do conteúdo obrigacional em decorrência da inércia de uma das partes quanto ao exercício de um direito ou de uma faculdade que lhe assiste.

Assim, embora constem da avença o direito ou a faculdade, a chamada" inércia qualificada "de uma das partes gera na outra, diante das circunstâncias, a justa expectativa de que não serão exercidos. Tal pretensão, por sua vez, encontra amparo e respaldo legal no princípio da boa-fé objetiva .

Note-se que uma das funções da boa-fé objetiva é a de controle, que impõe ao credor, no exercício de seus direitos, o dever de não agir de modo antijurídico. Entre as condutas coibidas está o protraimento desleal do exercício de um direito ( supressio ), gerando no devedor a razoável expectativa de que não será exercido. Na lição de MENEZES DE CORDEIRO," diz-se supressio a situação do direito que não tendo sido, em certas circunstâncias, exercido durante um determinado lapso de tempo, não mais possa sê- lo por, de outra forma, contrariar a boa-fé "(Menezes de Cordeiro, Da Boa-Fé no Direito Civil , Almedina, 1984, v. 2, p. 297).

10 A jurisprudência, por seu turno, vem dando

guarida a esse moderno entendimento, conforme se colhe a partir de reiterados julgados sobre o tema, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, ex vi das decisões proferidas no REsp. 1190899-SP, REsp. 1202514-RS, REsp. 00.000 OAB/UF, e REsp. 1096639-DF, e também do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: AI nº 402.103.4/6-00 e Apelação nº 9262892-27.2008.8.26.0000, p.ex.

Transpondo o conceito da supressio para a situação concreta, tem-se que a pretensão da corré Nomede reposição ao status quo ante atenta flagrantemente contra a boa- fé, seja porque a medida em nada lhe beneficia, seja porque o requerimento só foi formulado recentemente, passados, como dito e repetido, quase 7 (sete) anos da revogação da liminar possessória.

Em reforço a essa conclusão, tenha-se em

conta que a pretendida reposição das coisas ao estado anterior, com a consequente reabertura da passagem que havia no local, acarretará prejuízos, inclusive, à própria Nome, que aparentemente explora de forma direta a atividade de estacionamento no imóvel e perderia em torno de 5 (cinco) vagas para automóveis com a implantação da medida. Nesse sentido, vide fotografias anexas.

Por seu turno, os prejuízos ao imóvel da autora seriam muito maiores, pois, como dito, o terreno está locado a uma unidade da rede de restaurantes" Pizza Hut ", que aproveita a área próxima à divisa para a alocação de mesas e cadeiras (fotografias anexas), de modo que a remoção da floreira que hoje divide as propriedades implicará certamente prejuízos à locatária, que verá reduzido o número de lugares disponíveis para clientes, além de sofrer alterações no layout da loja.

Pior! Além das alterações no layout , a

11 " Pizza Hut "terá ainda de demolir uma parte do vestiário de seus funcionários, que avança sobre uma mínima área da servidão .

Desse modo, tanto o encerramento das atividades do corréu Nomequanto a longa inércia na postulação da reposição do imóvel ao estado anterior à liminar possessória caracterizam a inutilidade da servidão instituída em desfavor do imóvel da requerente, não havendo motivo para que continue a onerá-lo.

IV - DO PEDIDO LIMINAR

Como visto, o prazo para início das obras de demolição tendentes a recompor a servidão" non aedificandi "findará dia 17.01.2015 , acarretando tal medida prejuízos não apenas para a demandante, mas também para terceiros, incluindo a própria corré Nome, sem que a isso corresponda qualquer benefício a ela ou mesmo ao" Nome", que é o legitimado à postulação mas que, dada a realidade que o cerca, não tem como ou porquê buscar tal alteração.

Ante o exposto, comprovada a verossimilhança das alegações e, sobretudo, o risco de prejuízos de difícil ou incerta reparação, requer-se se digne V.Exa. de antecipar parcialmente os efeitos da tutela final, determinando a manutenção do estado de coisas atual até o julgamento da presente demanda, sobrestando, por via de consequência, a realização das obras para a reabertura da servidão no local.

Importante ressaltar que o acolhimento do pedido liminar aqui formulado não representará, de modo algum, afronta às decisões proferidas pelo MM. Juízo da 36a Vara Cível Central

12 ou, ainda, pelo eminente Relator do Agravo de Instrumento nº 2214437-43.2014.8.26.0000, uma vez que ambas adotaram por pressuposto a existência de uma coisa julgada meramente formal , constituída a partir do reconhecimento da inobservância de uma formalidade no procedimento extrajudicial para extinção da servidão: a necessidade de participação no ato do"Nome Ltda.", cujas atividades estão encerradas há mais de 15 (quinze) anos (cf. doc. 15 anexo).

V - CONCLUSÃO

Com fundamento nas razões apresentadas, uma vez deferida a medida liminar pleiteada, requer-se a citação postal das rés nos endereços indicados no preâmbulo desta peça para que, querendo, apresentem a defesa que entenderem cabível, sob pena de sofrerem os efeitos da revelia, devendo a presente ação ao final ser julgada totalmente procedente, a fim de decretar o cancelamento definitivo da servidão"non aedificandi"instituída no terreno de propriedade da autora, matriculado sob nº 83.906 perante o 13º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

Na remota hipótese de vir a se realizar a obra de demolição objeto do pedido liminar acima formulado e, em sendo julgado procedente o pedido de cancelamento da servidão, requer-se desde logo sejam as rés condenadas a repor o imóvel às condições atualmente existentes (situação em janeiro de 2015), bem como a indenizar a autora pelos prejuízos materiais sofridos em decorrência desta alteração, conforme venha a ser demonstrado em regular fase de liquidação do julgado.

Requer-se provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, sem exceção de nenhum.

13 Por fim, protesta-se pela ulterior juntada do

instrumento de procuração, conforme autoriza a norma do art. 37 do Código de Processo Civil.

Nestes termos e atribuindo-se à causa, à falta de parâmetros legais específicos, o valor de R$ 00.000,00,

pede deferimento.

São Paulo, 16 de janeiro de 2015.

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(assinado digitalmente)

Nome Nome 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

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