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26 de Setembro de 2021

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.17.2480

Petição - Ação Perdas e Danos contra Terras Alpha Caruaru Empreendimentos Imobiliarios

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19/07/2021

Número: 0000000-00.0000.0.00.0000

Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Órgão julgador: 5a Vara Cível da Comarca de Caruaru

Última distribuição : 25/03/2021

Valor da causa: R$ 00.000,00

Assuntos: Perdas e Danos, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Tutela de Urgência

Segredo de justiça? NÃO Justiça gratuita? NÃO Pedido de liminar ou antecipação de tutela? SIM

Partes Procurador/Terceiro vinculado Nome(AUTOR) Nome(ADVOGADO) NomeE PAVIMENTACAO LTDA (REU) NomeE Nome(REU) ALPHAVILLE URBANISMO S/A (REU) TERRAS ALPHA CARUARU EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (REU)

Documentos Id. Data da Documento Tipo

Assinatura 25/03/2021 23:49 Petição Inicial 77631 Petição Inicial

376

EXMO (A). SR (A). JUI (Í) Z (A) DE DIREITO DA ____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CARUARU – ESTADO DE PERNAMBUCO.

Nome, brasileiro, Estado Civil, empresário, residente e domiciliado na Endereço, inscrito no CPF no 000.000.000-00e no RG no 00000-00, com endereço eletrônico: email@email.com, por intermédio do seu advogado e procurador ( ut instrumento procuratório em anexo e com endereço profissional na EndereçoCEP: 00000-000e endereço eletrônico: email@email.com, vem, com o devido respeito vem à presença de Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO

ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, COM PEDIDO SUCESSIVO DE RESSARCIMENTO C/C PERDAS E DANOS C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA , em face de NomeE PAVIMENTAÇÃO

EIRELI (1a demandada), inscrita no CNPJ no 00.000.000/0000-00, E-mail: email@email.com, estabelecida no endereço EndereçoCEP: 00000-000, representado por CAIO SPACACHERRI Nome, CPF no 250.941.44-80, RG no 00000-00, SSP-SP, brasileiro,

casado, empresário, e-mail: email@email.com, residente e domiciliado à Rua Airton Gomes

Miranda, no 243, Térreo, Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo/SP, CEP: 00000-000; Nome NomeD

DE ANDRADE E NomeME (2a demandada), inscrita no CNPJ no 00.000.000/0000-00, endereço eletrônico: email@email.com, com sede na Endereço , Conjunto Cônego Monte, Cidade de Santa Cruz, Estado do Rio Grande do Norte, CEP: 00000-000, representada por Nome, inscrito no RG no 00000-00e no CPF no 000.000.000-00; ALPHAVILLE URBANISMO S.A. (3a demandada) , pessoa jurídica de direito privado, endereço eletrônico desconhecido, com sede na EndereçoCEP 00000-000inscrita no CNPJ sob no 00.000.000/0000-00; e TERRAS ALPHA CARUARU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (4a demandada), pessoa jurídica de direito privado, endereço eletrônico desconhecido, com sede Endereço.791/0001-95; e filial na Endereço-755, Município de Caruaru, Estado de Pernambuco, inscrita no CNPJ/MF sob o no 00.000.000/0000-00, aduzindo para tanto as seguintes razões fáticas e jurídicas:

I – DA COMPETÊNCIA:

A presente demanda se funda no contrato particular incluso, que remete à COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E CESSÃO DE DIREITOS CONTRATUAIS, cujo instrumento contempla em sua cláusula XVI foro de eleição, qual seja: a Comarca de Caruaru/PE.

Com efeito, entrementes sejam as Requeridas estabelecidas em outras cidades, a

competência para conhecer e julgar o feito recai sobre o Juízo da Comarca de Caruaru/PE, em decorrência do citado foro de eleição.

II – DOS FATOS:

Em 28.01.2020, foi firmado entre o Autor e a 1a demandada, com a anuência da 2a demandada, um negócio jurídico de compra e venda e cessão de direitos sobre os lotes de no W 102, W 103 e U 119, ambos integrantes do Loteamento Terras Alpha Caruaru (4ademandada), localizado em Caruaru/PE, conforme instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel e cessão de direitos contratuais, em anexo.

O Demandante chegou até a oferta dos lotes acima mencionados através do corretor de imóveis, o Sr. Jonathan Nomede Moura Tavares – CRECI No Número de inscrição, que ofereceu os lotes em nome da 2a Requerida e da 1a requerida.

No instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel e cessão de direitos contratuais supramencionado, declarou-se a 1a Demandada na qualidade de “legítima possuidora dos referidos lotes a justo título, através do Contrato de Prestação de Nomepelo Regime de Empreitada assinado em 17 de abril de 2018, tendo como Contratante a ALPHAVILLE URBANISMO S/A (3a demandada), que possui ‘Contrato de Parceria’ com a QUINTAS DA COLINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ., inscrita no CNPJ/MF sob o no. 00.000.000/0000-00, com sede em Caruaru/PE, na EndereçoBairro Nova Caruaru”.

Conforme consta no instrumento contratual e de acordo com o que fora informado nas tratativas do negócio, a 1a Requerida (Nome) mantinha um contrato com a 3a Requerida (ALPHAVILLE URBANISMO S.A) para implantação da infraestrutura do empreendimento TERRAS ALPHA CARUARU (4a requerida), onde recebeu parte do valor do contrato com lotes do empreendimento e dessa forma poderia vender pra terceiros e/ou dá em pagamento a prestadores de Nome, como assim o fez em relação a NomeE NomeME (2a demandada).

Portanto, o contrato de compra e venda do Requerente foi feito com a anuência da empresa NomeE NomeME (2a demandada) que intermediou a venda e recebeu o valor em troca dos Nomeprestados a 1a Requerida, tendo esta cedido seus direitos sobre os lotes de no W 102, W 103 e U 119 como legítima possuidora.

A negociação foi fechada com o pagamento, diretamente à 2a requerida, conforme estipulado na cláusula III do contrato firmado com o autor, no montante de R$ 00.000,00, conforme recibo de quitação, em anexo.

Com o pagamento integral dos lotes adquiridos, o Requerente pedira o termo de quitação juntamente com os documentos hábeis para imissão na posse, transferência e escrituração dos supracitados lotes. Ocorre que desde então não obteve os referidos documentos.

Interpretando essa resistência como suspeita, mais ainda após ter tomado conhecimento de que alguns lotes alienados pela 1a e 2a Rés têm sido ofertados pelos empreendedores (3a e 4a demandadas), então o demandante procurou informações mais aprofundadas para tentar alcançar o âmago dessa resistência dos empreendedores quanto à liberação das declarações de quitação dos lotes, em favor da NomeE PAVIMENTAÇÃO EIRELI (1a Ré), vindo a descobrir que existe em tramitação na 40a. Vara Cível da Comarca de São Paulo AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TÍTULO C/C INDENIZAÇÃO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES, ajuizada pela ALPHAVILLE URBANISMO S/A contra a NomeE PAVIMENTAÇÃO EIRELI (Processo de no 1105210-19.2020.8.26.0100 – vide documento incluso de movimentação processual), na qual se acusa sua inadimplência em relação aos Nomecontratados que seriam pagos, em parte, por meio da dação em pagamento dos lotes alienados pela mesma dentre outros (134 lotes, no total).

Diante dos fatos é evidente a urgência da presente ação, pois o Requerente está na iminência de sofrer grande lesão quanto ao direito sobre a aquisição dos lotes de no W 102, W 103 e U 119 .

O não cumprimento da obrigação de fazer consistente em outorgar o termo de quitação e a escritura definitiva do imóvel ou documentos assemelhados, com a finalidade de obter a escritura definitiva no nome do Requerente levou a esta demanda judicial.

Inobstante todo esse cenário, o maior interesse do Requerente é a manutenção da compra e venda dos lotes de no W 102, W 103 e U 119, inclusive em virtude da valorização já verificada , motivo pelo qual propugna, primeiramente, a outorga do termo de quitação e a escritura definitiva dos lotes adquiridos ou documentos assemelhados, com a finalidade de obter a escritura definitiva no nome do demandante.

Caso, entretanto, isso não seja possível, pretende o Demandante o ressarcimento dos valores pagos cumulado com indenização por perdas e danos, ante a frustração do negócio e lucros cessantes, posto que já houve valorização dos lotes, de sorte que o mero estorno dos valores pagos atualizados implicariam em perda patrimonial em detrimento da Requerente. Por isso, segue-se ao pedido de obrigação de fazer o pedido sucessivo de ressarcimento dos valores cumulado com perdas e danos.

III – DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS DEMANDADAS

Conforme se depreende dos fatos narrados a estes autos, a Requerida Nometinha a posse de centenas de lotes dados em pagamento pela Requerida ALPHAVILLE que deu os lotes em pagamento por meio de um contrato de empreitada e recebeu os lotes da Requerida TERRAS ALPHA EMPREENDIEMNTOS através de contrato para implantação do empreendimento em Caruaru.

O Requerente é um adquirente de boa-fé que celebrou contrato com a 1a demandada na ocasião em que esta detinha a posse direta de centenas de lotes e comercializava livremente com o conhecimento e aval da ALPHAVILLE (3a demandada, pois existe previsão contratual entre ambas permitindo tais comercializações.

Isto posto, independentemente do suposto fim das relações contratuais entre ambas no final de 2020, o contrato celebrado de boa-fé ao tempo em que havia previsão contratual autorizadora vincula todas as partes ao cumprimento deste. Primordialmente para resguardar a boa-fé contratual de todos os envolvidos, ESPECIALMENTE do Demandante.

Portanto, o ora Requerente elenca no polo passivo todas as partes que se obrigaram direta e indiretamente pela efetividade do contrato de compra e venda que firmou com a 1a demandada, com anuência da 2a demandada. Igualmente, são as partes que podem causar lesão ao direito de propriedade do Requerente.

IV – DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS:

IV.a – DO DIREITO EM RELAÇÃO À OBRIGAÇÃO DE FAZER (entrega das declarações de quitação):

Reza o Código Civil, em seu artigo 319:

Art. 319. O devedor que paga tem direito a quitação regular, e pode reter o pagamento, enquanto não lhe seja dada.

Lado outro, o Demandante, na qualidade de adquirente dos lotes supracitados e tendo pago o valor integral ajustado (comprovante de pagamento anexo), em virtude do seu interesse quanto à transferência de titularidade do imóvel, tem o direito e precisa para essa transferência da DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO com a anuência da 3a e 4a demandadas cuja obtenção incumbe à 1a Requerida, enquanto CEDENTE dos direitos que alegou ter adquirido sobre os lotes acima mencionados . As declarações almejadas, por força de lei, são imprescindíveis para os futuros atos cartorários inerentes ao registro dos imóveis, conforme dicção dos artigos 167 da Lei de Registros publicos (Lei 6.015/1973) e Artigo 26 da Lei que dispõe sobre o Parcelamento do Solo

Urbano (Lei. 6.766/1979):

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. [...]

II - a averbação:

[...]

32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

***********************************************

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações: [...] § 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei no 9.785, de 1999)

Objetivo e singelo o aspecto jurídico que cerca as pretensões do Requerente, pois nada mais pede além da outorga dos documentos hábeis para imissão na posse e lavratura da Escritura Definitiva, a ser firmada entre as partes, pois com os documentos inclusos, fica claro que a 1a Requerida descumpriu com uma obrigação de fazer, sendo que seu descumprimento vem prejudicando o Autor de modo absurdo.

Outrossim, a assertiva encontra respaldo legal entre outros, no artigo 481 do Novo Código Civil Brasileiro, vejamos: "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outrem, a pagar-lhe certo preço em dinheiro".

Faz-se necessária, portanto, a propositura da presente demanda para o fim de obrigar as Requeridas a outorgar a cumprir o contrato outorgando a imissão na posse e os documentos hábeis a escritura definitiva do bem objeto da lide para o requerente sob pena de multa diária no valor de R$ 00.000,00.

IV.b – DO DIREITO AO RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS CUMULADO COM PERDAS E DANOS, EM CARÁTER SUCESSIVO (ART. 326, CPC), EXCLUSIVAMENTE NA HIPÓTESE DE IMPOSSIBILIDADE ABSOLUTA DA ENTREGA DAS DECLARAÇÕES DE QUITAÇÃO (PEDIDO PRINCIPAL):

Trata-se, in casu, de contrato oneroso e, como tal, revestido da garantia legal da evicção, ex vi do disposto no art. 447 do Código Civil, verbis:

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

A palavra evicção vem do latim evincere = ex vincere : vencer pondo fora, tirando, afastando. E se refere a um vício de direito que atinge o objeto pactuado. Segundo a definição de Clóvis Beviláqua, é: “A perda total ou parcial de uma coisa, em virtude de sentença que a atribuiu a outrem, por direito anterior ao contrato, de onde nascera a pretensão do evicto”.

Tendo a 1a requerida, alienante, se declarado por ocasião do negócio jurídico legítima possuidora dos lotes, obviamente induziu a crença ao adquirente que não estaria estabelecendo compra e venda de bem alheio ou litigioso, daí porque se firma a garantia da evicção, que por sua vez confere o direito ao ressarcimento do valor que dispendeu tomando por base valor da coisa na época em que se evenceu, nos precisos termos do art. 450, parágrafo único, do Código Civil.

Não bastasse isso, a 1a Ré assumiu o compromisso inerente a outorga da escritura definitiva mediante fato de terceiro, baseando-se nos direitos que acusou possuir sobre os imóveis. Responde, pois, por perdas e danos na hipótese de inexecução do contrato, nos moldes preconizados pelo art. 439 do Código Civil:

Art. 439. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não executar.

Outrossim, a cláusula XIII do contrato firmado entre as partes, reza que o contrato firmado é pactuado com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não comportando renúncia, arrependimento ou desistência de qualquer das partes, obrigando-se a cumpri-lo até o final, por si, seus herdeiros e sucessores.

Convolando-se a obrigação em perdas e danos, se assim vier a ocorrer, a obrigação passa a abranger lucros cessantes posto que a valorização verificada em caráter superveniente em relação aos lotes de no W 102, W 103 e U 119 deve estar contida na correlata indenização, na forma prevista no art. 402 do Código Civil:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Indiscutível, outrossim e finalmente, a obrigação de restituir, caso o empreendedor não forneça a empresa Requerente as almejadas declarações de quitação, por força da dicção do art. 876 do CC:

Art. 876. Todo aquele que recebeu o que lhe não era devido fica obrigado a restituir; obrigação que incumbe àquele que recebe dívida condicional antes de cumprida a condição.

E tal como preleciona o artigo 186 do 00.000 OAB/UF, se por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência houver violação de direito, caracterizar-se-á ato ilícito, o qual deve ser reparado nos termos do artigo 927 do CC. A ausência de reparação por sua vez, no caso concreto (caso convertida a obrigação em perdas e danos), possibilitaria que as Demandadas enriquecessem ilicitamente às custas da parte autora, enriquecimento esse vedado por força de princípio constitucional implícito e por disposição expressa do Código Civil (artigo 884 00.000 OAB/UF).

V – DA TUTELA DE URGÊNCIA

De acordo com o já explanado na narração dos fatos, existe a necessidade de deferimento da tutela de urgência, pois o direito do Requerente encontra-se em perigo iminente de lesão grave. Presentes os requisitos, nos termos do artigo 300 do CPC, a tutela provisória de urgência

deverá ser concedida quando houver elementos que evidenciem a (i) probabilidade do direito e

(ii) o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Presentes tais requisitos, a tutela de urgência será deferida, desde que não haja perigo de

irreversibilidade dos efeitos da decisão.

É importante ressaltar que a probabilidade do direito implica no ônus de o demandante demonstrar, juntamente com a sua petição, a prova suficiente da verossimilhança, o que, de certa forma equivale à expressão latina “fumus boni iuris” .

A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos.

Já o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo correspondem ao “periculum in mora” , pois a demora da resposta jurisdicional gera uma situação de risco. Há urgência quando a demora pode comprometer a realização imediata ou futura do direito.

Feita esta breve explanação, cumpre ressaltar que estão presentes todos os requisitos legais para o deferimento do pedido de tutela provisória de urgência, consoante as linhas anteriormente traçadas.

O Demandante trouxe à análise jurisdicional, a efetiva demonstração de que as Requeridas agiram de maneira flagrantemente imoral, negligente, omissa, e até mesmo ofensiva vez que o Requerente não consegue obter nenhum documento que possibilite a imissão de posse e levar a efeito a escritura definitiva do imóvel.

Igualmente, agiram de maneira leviana quanto a disponibilização para comercialização dos lotes de no W 102, W 103 e U 119 já adquiridos pelo Autor há mais de um ano atrás.

Muito embora o Requerente confie que a probidade de seus argumentos ecoe no integral acolhimento de suas pretensões, fato é que a espera pelo fim do trâmite processual pode acarretar danos irreparáveis e lhe trazer inúmeros prejuízos.

Como se vê, a probabilidade do direito está demonstrada através dos documentos juntados aos presentes autos, especialmente, ao contrato de compra e venda firmado com a 1a e 2a demandadas, bem como a partir da narrativa apresentada.

Já o perigo de dano se demonstra não só através dos evidentes prejuízos trazidos pela colocação dos lotes a venda novamente, mas, também pela falta de outorga do termo de quitação, da imissão de posse e da escritura definitiva do imóvel, vez que o requerente cumpriu com sua obrigação de pagar o preço, mas, não viu cumprida a obrigação da outorga por parte das Requeridas.

Por oportuno, o Demandante informa que inexiste qualquer perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, pois, caso a presente demanda seja julgada improcedente, as requeridas poderão se valer dos meios legais para regularizar a situação.

Destarte, estando presentes os requisitos legais, inexistindo qualquer risco de irreversibilidade do provimento, requer a concessão da Tutela Provisória de Urgência nos termos do artigo 300 do CPC, para que as Requeridas ALPHAVILLE URBANISMO S.A e a TERRAS ALPHA CARUARU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e NomeE PAVIMENTAÇÃO LTDA se abstenham de comercializar os lotes de no W 102, W 103 e U 119 do empreendimento Terras Alpha Caruaru sob pena de multa diária de R$ 00.000,00.

VI – DOS REQUERIMENTOS:

Ex positis , requer a Vossa Excelência:

a) Ante o exposto requer ao Juízo o recebimento a presente inicial, concedendo-se a tutela antecipada, liminarmente, em favor do requerente, "inaudita altera pars", determinando as

Requeridas para que se abstenham de negociar e por à venda os lotes de no W 102, W 103 e U 119, do empreendimento Terras Alpha Caruaru, como também desfazer qualquer negociação que possa ter sido feito após 28 de janeiro de 2020, sob pena de multa diária no valor de R$ 00.000,00, com a consequente expedição de oficio para o Cartório de Registro de Imóveis de Caruaru averbando-se na matrícula n. 37.079, registrada sob no R.4, em 17 de maio de 2017,a existência da presente demanda, tornando indisponível os lotes de no W 102, W 103 e U 119 do empreendimento até a solução da lide.

b) seja determinada a citação dos demandados, para, querendo, responder aos termos da presente demanda, no prazo e forma legais;

c) sejam condenadas as Requeridas, a quem de direito for, a imediata outorga do termo de imissão de posse, e a Escritura Definitiva, sob pena de, não o fazendo, incidir na multa diária de R$ 00.000,00a ser arbitrada pelo D.Juízo;

d) Ao final, seja o pedido julgado procedente, determinando as Requeridas, a quem de direito for, para que promova a outorga da Escritura Definitiva dos lotes de no W 102, W 103 e U 119 , em data a ser fixada por Vossa Excelência e com cominação de multa diária pelo retardamento e, caso não o faça seja o ato volitivo suprido pelo Juízo;

e) Em caráter sucessivo, conforme preconiza o art. 326 do Código de Processo Civil , para a hipótese de impossibilidade absoluta de apresentação das declarações de quitação, requer seja determinada a restituição dos valores pagos, cumulada com perdas e danos, tomando como referência para fins de definição do montante o valor mercadológico dos bens por ocasião da liquidação da dívida.

f) Requer ainda a condenação das Requeridas ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios no importe de 20% sobre o valor atualizado da causa.

Protesta pela produção de todos os meios probatórios em direito admitidos e que se fizerem necessários, particularmente juntada ulterior de documentos e testemunhas, ao tempo em que consigna HAVER INTERESSE na designação de audiência de juízo conciliatório, com a qual se poderá abreviar a solução do litígio.

Pugna, ainda, sejam as comunicações dos atos processuais realizadas em nome do signatário, sob pena de nulidade: Nome, 00.000 OAB/UF.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Caruaru/PE, 25 de março de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF