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21 de Setembro de 2021

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.13.0024

Petição Inicial - Ação Citação de Lara Imóveis

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE MACAÉ - RIO DE JANEIRO

GRERJ no 00000-00-57

LARA IMÓVEIS LTDA ME , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o no 00.000.000/0000-00, com endereço comercial na Endereço, Edifício Neli Salgado, Centro, Macaé/RJ e com endereços eletrônicos: email@email.come ser- email@email.com, vem, por meio de seu advogado infra-assinado, com escritório profissional sito à EndereçoBairro Imbetiba, Cidade de Macaé, Estado do Rio de Janeiro, onde recebe notificações e intimações, à presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO POR CORRETAGEM DE IMÓVEIS

em face de Nome, inscrito no CPF sob o no 000.000.000-00, portador do RG no 00000-00, com endereço Vereador Senisio Vieira, 55, Apto. 203, Praia Campista, Macaé - RJ, CEP: 00000-000, telefone (00)00000-0000, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

I – DOS FATOS

A empresa autora, corretora de imóveis atuante da cidade de Macaé e região, foi con- tratada pelo Réu para intermediação da venda do imóvel de sua propriedade, a saber: localizado na Endereço, no Estado do Rio de Janeiro .

Neste passo, por diversas ocasiões a Autora, atuando com prudência e diligência, le- vou potenciais compradores através de uma de suas corretoras a Sra. Luciana Coelho até o referido imó- vel que na época era oferecido no mercado pelo valor de R$ 00.000,00.

Assim, por o intermédio do Demandante, foi realizada a visita ao imóvel pelos preten- sos compradores, seus clientes, Sr. Nomee sua esposa, Roberta, que ato con- tínuo confirmaram seu interesse na concretização da compra do imóvel. Ressaltaram, todavia, que antes gostariam de analisar a planta da casa e o valor do IPTU, documentação essa que foi prontamente solici- tada ao Réu pela preposta da Autora e em seguida repassada aos compradores.

No entanto, a parte Autora, na pessoa da sua preposta, corretora Luciana Coelho, ao enviar aos compradores a ficha de proposta, foi surpreendida com a informação passada pelo Sr. Pedro (comprador), que ele havia oferecido uma proposta por intermédio de outro corretor, referente ao mesmo imóvel, a qual teria sido aceita pelo Réu, então vendedor.

Todas essas informações são claramente confirmadas em conversa de “WhatsApp” e e-mail, anexada aos autos. (Doc 2)

Simultaneamente, o Réu, em conversa por aplicativo de celular com a Sra. Luciana, corretora, expôs que teria recebido uma proposta, dizendo nos seguintes termos: “Luciana recebi uma proposta e a casa esta praticamente vendida. Vc teve alguma reposta?”

Tal conduta demonstra, de forma nítida, que estava sob a responsabilidade da corre- tora Luciana, preposta da Autora, a venda desta mesma casa.

E, assim, em total descumprimento do contrato havido entre Autor e Réu o negócio foi concretizado de modo que o Sr. Nomeadquiriu o imóvel - Casa 1, Quadra 11,

Lt. 80, na EndereçoCEP: 00000-000, antigo end. Endereço– como comprova documenta- ção anexada (Doc. 7), sem que o Réu fizesse o pagamento da comissão devida à Autora.

Conforme ficará demonstrado pela documentação supracitada que também traz con- versas através de e-mail (Doc. 8), resta claro que a parte Autora foi lesada, uma vez que apresentou o imóvel em questão aos compradores, efetivou toda a negociação referente à venda do imóvel, realizou avaliações do preço de mercado, e, finalmente, enviou toda documentação pertinente para o comprador.

Só neste momento, quando já finalizada a negociação, é que interveio um terceiro, um novo corretor de outra imobiliária, o Sr. Meireles da Thomaz Imóveis, que simplesmente realizou a venda imóvel por valor inferior, qual seja R$ 00.000,00.

Em suma, a parte Ré contratou a Autora para realizar a venda de seu imóvel, e que em avançada negociação com o Sr. Pedro, concretizou a compra através de outra imobiliária, desprezan- do completamente todo o trabalho realizado pela parte Autora.

Diante da latente dificuldade em resolver a questão, não restou alternativa a Autora, senão a busca do poder judiciário para que o Réu seja compelido a efetuar o pagamento do valor devido à Autora à título de comissão de corretagem, no montante atual acrescido dos devidos juros e correção monetária.

II – DOS FUNDAMENTOS

Visando melhor entendimento do objeto da lide, cumpre definir a atividade do corretor de imóveis, nos exatos termos do artigo 3o da lei 6.530 de 12 de Maio de 1978. Vejamos:

Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permu- ta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária .

Assim sendo, é possível concluir que o trabalho do corretor é agir como intermediário entre vendedores e possíveis compradores e esse intermédio acontece por meio de um contrato entre o

corretor e o comitente que resultará na comissão devida com a efetiva aproximação de interesses visto o trabalho contratado.

Dessa forma, a comissão de corretagem é custeada, em regra, pelo Comitente, ou se- ja, aquele que contrata o serviço de intermédio, exercido pelo corretor, exceto, quando decorrer disposi- ção em contrário, como bem explicado nos seguintes informativos do Superior Tribunal de Justiça.

DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Inexistindo pactuação dispondo em sentido contrário, a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor. Na forma do art. 722 do CC, o contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas. Essa relação não pode existir em virtude de mandato, de prestação de serviços ou de qualquer relação de dependência. A pessoa que contrata o serviço do corretor é denominada de comitente. Observe-se que, no mercado, há hipóteses em que é o proprietário (vendedor) do imóvel que busca alguém para comprá-lo. Em outras, o contrário ocorre, ou seja, é o comprador que busca a aquisição de imóvel. Em qualquer dos casos, a partir do momento em que o corretor é chamado para ingressar na relação entre comprador e devedor, passa a ser devida a sua comissão. O encargo, pois, do pagamento da remuneração desse trabalho depende, em muito, da situação fática contratual objeto da negociação, devendo ser considerado quem propõe ao corretor ne- la intervir. Independentemente dessas situações, existindo efetiva intermediação pelo corretor, as partes podem, livremente, pactuar como se dará o pagamento da comissão de corretagem. Há, porém, casos em que tanto o comprador quanto o vendedor se acham desobrigados des- se encargo, pois entendem que ao outro compete fazê-lo. Há casos ainda em que essa pac- tuação nem sequer existe, porquanto nada acordam as partes a respeito, daí surgindo a inter- pretação que se ampara no art. 724 do CC. Em face dessas dúvidas ou omissões e em virtu- de da proposta dirigida inicialmente ao corretor, conforme acima exposto, é justo que a obrigação de pagar a comissão de corretagem seja de quem efetivamente contrata o corretor, isto é, do comitente, que busca o auxílio daquele, visando à aproximação com outrem cuja pretensão, naquele momento, está em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou como vendedor. Ressalte-se ainda que, quando o comprador vai

ao mercado, pode ocorrer que seu interesse se dê por bem que está sendo vendido já com a intervenção de corretor. Aí, inexistindo convenção das partes, não lhe compete nenhuma obrigação quanto à comissão de corretagem, pois o corretor já foi anteriormente contratado pelo vendedor. Diferente é a hipótese em que o comprador, visando à aquisição de bem, con- trate o corretor para que, com base em seu conhecimento de mercado, busque bem que lhe interesse. Nessa situação, a tratativa inicial com o corretor foi do próprio comprador. REsp 1.00.000 OAB/UF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 24/2/2015, DJe 27/2/2015.

(Grifos Nossos)

Como visto, é claro o entendimento da Corte Superior em relação ao comitente, ora Ré, e de como este é o responsável pela satisfação da comissão de corretagem, uma vez que houve o resultado útil, ou seja, a união de interesse entre duas partes, adiante qualificada pelo aperfeiçoamento do contrato.

Na concreta hipótese dos autos, não há dúvidas que houve a efetiva mediação de in- teresses entre o Réu (vendedor) e o senhor Nome(comprador), através dos serviços prestados pela empresa Autora (corretora) ocorrendo o aperfeiçoamento do negócio jurídico, frisa-se, corroborado pela Declaração de ITBI emitido pela Prefeitura de Macaé (Doc. 4 e declaração expressa pelo Réu em e-mail (Doc. 3), o que evidencia que toda a atividade do Autor foi exercida com diligência e prudência nos moldes da lei.

É exatamente nesse sentido o entendimento do julgado abaixo colacionado:

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROCEDÊNCIA. APELO DOS RÉUS, BUSCANDO A REFORMA INTEGRAL DO JULGADO E, SUBSIDIARIA- MENTE, A REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA DE SUCUMBÊNCIA. AUSÊNCIA DE PRO- VA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO AUTORAL. PA- TAMAR DESPROPORCIONAL DE HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PARCIAL PROVI- MENTO. Na espécie, restou comprovada a celebração de contrato de corretagem entre as partes, havendo prova de prestação do serviço, circunstância que embasa a presen- te cobrança. Com efeito, não houve prova das alegações dos réus de que o serviço fora prestado de forma ineficiente. Contratado o serviço de intermediação, e comprovada a

sua efetiva prestação, impõe-se o dever de pagamento. De outra sorte, o percentual arbi- trado em 15% (quinze por cento) a título de honorários sucumbenciais revela-se exacerbado, carecendo de minoração para o patamar mínimo legal. Entendimento desta Corte de Justiça acerca dos temas. Parcial provimento ao apelo apenas para, reparando a sentença, reduzir o percentual de verba honorária para 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condena- ção. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO DÉCIMA QUARTA CÂMA- RA CÍVEL APEL. CÍVEL No 0036432-06.2011.8.19.0203 - REL: DES. CLEBER GHELFENS- TEIN

Com posicionamento similar, o Exmo. Sr. Min. João Otávio De Noronha (Relator) no REsp (00)00000-0000(2011/00000-00 de 27/02/2015) votou fundamentando nos termos a seguir destacados, vejamos:

Caracteriza-se a corretagem como obrigação de resultado na medida em que incumbe ao corretor buscar a aproximação e mediação das partes para concretização de deter- minado negócio. Convém ressaltar a característica onerosa do contrato, razão pela qual é cabível a remuneração do corretor ante a realização de seu trabalho de intermediação entre pessoas que desejam contratar. Observe-se que, no mercado, há hipóteses em que é o proprietário (vendedor) do imóvel que busca alguém para comprá-lo. Em outras, o contrário ocorre, ou seja, é o comprador que bus- ca a aquisição de imóvel. Não há dúvidas de que existem, em número bem maior, vendedores à busca de compradores. Em qualquer dos casos, a partir do momento em que o corretor é chamado para ingres- sar na relação entre comprador e devedor, passa a ser devida a sua comissão.”

Posteriormente, em mesmo voto o Exmo. Ministro, cita a lição de Cláudio Luiz Bueno de Godoy, qual seja:

"A remuneração do corretor, via de regra denominada comissão, devida pelos negócios a cuja intermediação procede, é justamente a contrapartida contratual pelo desempenho dessa ativi- dade. Ou seja, é a pretensão devida pelo cliente em razão do serviço de aproximação que lhe

presta o corretor, e desde que se tenha revelado útil, como se verá no comentário ao artigo seguinte. (...)”

Com relação ao valor devido, em observação ao Ato no 001/2006, publicado no Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro, referente à tabela de honorários de serviços profissionais nas transa- ções imobiliárias, aplica-se a porcentagem de 6% sobre o valor da venda em imóveis construídos em Áreas Urbanas ou em Desenvolvimento Urbano, como é o caso em tela.

Ante ao exposto, a venda do imóvel foi concretizada, sendo avençado o valor de R$ 00.000,00, conforme demonstra Declaração de ITBI emitida pela prefeitura desta cidade, apensado aos autos.

Assim, incidindo o valor da venda, em obediência ao Ato homologado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 1a Região/RJ, garante à parte Autora a monta de R$ 00.000,00a título de pagamento pelos serviços de negociação realizados ao desenvolvimento desta compra e venda.

Decerto, Exa., é extremamente evidente o direito em favor da Autora, pois nota-se que o objeto reclamado é exatamente o decorrente do seu serviço prestado na qualidade de corretora nos termos contratados pelo Réu.

Ademais, pelo cotejo das provas documentais desde já carreadas a essa peça de in- gresso, bem como aquelas orais que serão oportunamente produzidas, é patente que a Autora foi a res- ponsável integralmente pela intermediação da venda, mormente porque o imóvel foi anunciado so- mente através de seus prepostos e esses eram os únicos competentes pela captação dos poten- ciais compradores do imóvel . Frisa-se, portanto, que o imóvel foi apresentado ao comprador, Sr. Pedro, justamente pela preposta da Autora.

Contudo, na remota hipótese de não ser acolhido por este juízo a tese de que a Auto- ra não foi a única responsável pelos serviços de corretagem sob judice , em cumulação imprópria subsidi- ária, requer seja aplicado à lide o artigo 728 do Código Civil para que seja determinada a divisão da co- missão entre os corretores que tiveram participação na negociação, in casu , sendo a parte Autora e a

Imobiliária Thomaz, o que resultará na obrigação de pagamento de 50% da comissão de corretagem.

IV – DOS PEDIDOS

Diante do exposto, REQUER à V. Exa.:

1. Seja o Réu citado, nos termos do art. 334 do Código de Processo Civil, para comparecer à audiência de mediação, declarando desde já a Autora, que tem interes- se na autocomposição do litígio;

2. A Condenação da Parte Ré ao pagamento da quantia devida à Autora referente à prestação dos serviços de corretagem prestados o que perfaz o valor da comissão de R$ 00.000,00, que corresponde a 6% do valor da venda em questão;

2.1 Em cumulação imprópria subsidiária, na forma do artigo 326 do Código de

Processo Civil, na remota hipótese de não acolhimento do pedido anterior, REQUER seja o Réu condenado a pagar a comissão de corretagem, na for- ma do Art. 728 do Código Civil, condenando-o ao pagamento de R$ 00.000,00.

Requer-se a produção de todas as provas admitidas em direito, em especial a prova documental suplementar, depoimento pessoal e testemunhal.

Atribui-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Nestes termos, Pede deferimento. Macaé/RJ, 29 de maio de 2018.