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19 de Junho de 2021

Petição - Ação Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução de Esmeralda Empreendimentos e Construtora

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1o VARA CÍVEL DA COMARCA DE BARRA DO PIRAÍ, ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Processo no 0008618-13.2020.8.19.0006

NomeE CONSTRUTORA LTDA , pessoa jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob o no 00.000.000/0000-00, com sede à Rodovia Lúcio Meira, BR 393, Km 271, Dorândia, Barra do Piraí, Estado do Rio de Janeiro, neste ato representado por seu administrador Nome, brasileiro, Estado Civil, supervisor financeiro, portador do documento de identidade RG no 00000-00e regularmente inscrito no CPF/MF sob no 000.000.000-00, residente e domiciliadona EndereçoBairro Sessenta, Volta Redonda, Estado do Rio de Janeiro, vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por meio de seu advogado que esta subscreve, com fundamento no artigo 914 e seguintes do Código de Processo Civil, opor EMBARGOS À EXECUÇÃO em face de NomeDAS ÁGUAS REISDENCE APART HOTEL , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o no 00.000.000/0000-00, com sede na EndereçoCEP 00000-000, pelo que passa a expor e ao final requerer.

1. BREVE SÍNTESE FÁTICA

A embargada ingressou com ação de execução em face da embargante pretendendo a execução de despesas relativas a taxas do condomínio “Nome das Águas Residence Apart Hotel”, no valor de R$ 00.000,00.

A título de exemplificação, conforme planilha de fls. 6/7, destaca-se que os valores que compõe o débito em comento são referentes a Implantação do Condomínio, cotas condominiais, fundo de reserva e cotas extras.

A princípio há de se destacar a distinção da natureza dos débitos em comento. Em relação a Taxa de Implantação este débito não se relaciona as quotas condominiais “Taxas de Condomínio”, uma vez que visou a execução de benfeitorias no local. Isto é, benfeitorias voluptárias . Deste modo, não é razoável imputar o pagamento à embargante pela compra de enxoval ou mobiliários nas áreas comuns do condomínio. Como será exposto, estes equipamentos foram aprovados em assembleia pelos condôminos quando da sua instituição para instalar equipamentos nas áreas comuns, diferente das taxas de condomínio que visam manter serviços de limpeza, segurança etc.

Não obstante, será exposto, que o imóvel era de propriedade de terceiro quando de sua instituição e o promissário comprador estava na posse do imóvel e sujeito as decisões tomadas em assembleia.

Em relação as taxas de condomínio, será exposto o excesso na cobrança, uma vez que os cálculos apresentados evidenciam o erro de cálculo e cobranças desproporcionais ao quanto devido conforme a convenção do condomínio e as atas apresentadas.

Por estes motivos, a respectiva execução merece ser rejeitada e julgada improcedente. Contudo, após a análise pelo juízo, não sendo este o entendimento, faz-se necessário a retificação dos cálculos, uma vez que não se vislumbra os pressupostos da ação executória na presente.

2. DO MÉRITO

2.1. ILEGITIMIDADE PASSIVA da embargante em face da Taxa de Implantação. Precedente Superior Tribunal de Justiça. Artigo 927, III, do CPC.

Excelência, antes de adentrar na explicação dos cálculos que instruem esta resposta, faz-se necessário destacar que a embargante não é responsável pelas custas de Implantação pretendidas em 4o (quatro) parcelas no valor de R$ 00.000,00, os quais somam o valor de R$ 00.000,00.

Insta salientar que, nos termos da decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, as despesas condominiais podem recair tanto em face do promissário comprador como em face do promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto (Tese Julgada sob o rito do artigo 543-C do CPC/73 – TEMA 886 – Jurisprudências em Teses – Edição no107.)

Pois bem, para que o vendedor afaste a sua responsabilidade pelos respectivos débitos há de verificar que o (i) compromissário comprador imitiu na posse no imóvel e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação.

Deste modo, a própria embargada demonstra a sua ciência sobre a venda realizada em 22/01/2012 e a resolução contratual em 20/12/2016, assim, o primeiro pressuposto está presente no caso concreto, uma vez que é de conhecimento daquela a posse e o compromisso de compra e venda firmado por terceiro.

Em relação a imissão na posse, o instrumento de distrato (fls. 11/12 – item 2.4.) evidencia o retorno da posse a vendedora a partir da respectiva data de assinatura, isto é, em 20/12/2016. Diga-se de passagem, que, inclusive, tal distrato somente ocorrera após a instituição do condomínio em 15/08/2015, quando os débitos foram assumidos pelo promissário comprador.

Portanto, ambos os pressupostos para afastar a legitimidade da vendedora, ora embargante, encontram-se preenchidos, de modo que não há que se falar em responsabilidade desta em virtude das taxas de implantação assumidas pela promissária compradora enquanto detinha a posse do imóvel, sobretudo em razão do disposto no artigo 927, inciso III do CPC e do TEMA 886 do STJ referente ao julgamento do REsp 1.00.000 OAB/UF.

Permita-se juntar a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça no Julgamento do REsp 1.00.000 OAB/UF que reforça a fixação da respectiva tese julgada sob o rito do artigo 543-C do CPC/73 – TEMA 886 – Jurisprudências em Teses – Edição no 107.

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO . DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO . LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO . IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a ) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação . b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido . (REsp (00)00000-0000/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

Desta forma, a respeito da não exequibilidade do débito em face da embargante, destaca-se que o imóvel em comento “unidade 213, bloco C” era de propriedade de terceiro estranho aos autos, uma vez que houve a venda do referido imóvel para a Sra. Elaine de Souza Ávila em 22/01/2012.

Neste tempo, houve a assembleia de instituição do referido condomínio (15/08/2015 – fls. 46 a 54) e estabelecido o pagamento desta taxa de “implantação” no valor de R$ 00.000,00em quatro parcelas de R$ 00.000,00. Esta taxa de implantação fora negociada e prevista na própria instituição do condomínio, ficando ajustado que as despesas de implantação de área comum, área de lazer, luminárias, pendentes, etc, seriam custeados pelos próprios condôminos.

O custo desta implantação não dizia respeito a embargante que era construtora e incorporadora do empreendimento. Diga-se de passagem, que a embarganteincorporou o empreendimento e comercializou as unidades que o compõe. Todas as despesas por ventura negociadas e contratadas pelo referido condomínio passaram a ser de responsabilidade e obrigação dos próprios condôminos (proprietários) das respectivas unidades.

Deste modo, considerando que o imóvel era de propriedade de terceiro, conforme contrato de compra e venda de 22/01/2012 e a assembleia fora realizada em 15/08/2015, os débitos assumidos referentes a implantação dizem respeito somente perante a adquirente do imóvel e não em face da embargante.

Inclusive, todos os instrumentos de promessa, compromisso e distrato encontram-se assinados pelo promissário comprador, portanto, a relação jurídica material se consolidou e gerou seus efeitos entre as partes.

Ainda que o adquirente do imóvel tenha buscado a resolução do contrato em 20/12/2016, estes débitos não podem ser transpassados à embargante, uma vez que esta não era condômino do imóvel, tampouco proprietária, de modo que cabe a embargada pretender este débito em face da compradora à época.

Ademias, a resolução do negócio de compra e venda diz respeito somente aos valores tratados junto a vendedora e não sobre os valores assumidos em face do condomínio. Não há relação entre os dois casos. Como mencionado, tais débitos são referentes à instalação mobiliária do condomínio, como luminárias, áreas de lazer, decorações etc.

Deste modo, o débito pretendido em face da embargante é inexequível, de modo que a sua cobrança junto com os demais débitos evidencia o excesso indevido na cobrança.

Apenas em reforço, o artigo 11, alínea a da convenção do condomínio estabelece que é obrigação dos condôminos “ efetuar até a data dos vencimentos previstos, o pagamento das quotas-partes mensais ou intermediárias, devidas pelo rateio de despesas de manutenção do condomínio, compreendendo as despesas comuns, as despesas extraordinárias, as despesas de urgência e outras que se mostrem necessárias.”

Assim, mais uma vez, demonstra-se que a embargante não ostentava a qualidade de condômina do referido condomínio na data dos fatos, de modo que o débito referente a taxa de implantação (15/11/2015; 15/12/2015; 15/01/2016 e 15/02/2016) fora assumido, tratado e aprovado pela proprietária Elaine de Souza Ávila.

Informa-se que no tópico a seguir será exposto o real valor do débito, tendo em vista que, além da inexequibilidade deste valor em face da embargante, os cálculos apresentados pela embargada computando-se os juros, multa e correção monetária estão superiores ao devido.

Isto posto, nos termos da Jurisprudência do STJ – Tema 886 e artigo 927, inciso III, do CPC, requer seja declarado improcedente o débito pretendido em face da embargante, bem como rejeitando o pedido, uma vez que a embargante não era detentora do imóvel na data dos fatos, bem como que a taxa de implantação ajustada ocorreu entre os condôminos/proprietários em 15/08/2015 (data em que terceiro era proprietário do respectivo imóvel), sem qualquer ingerência da embargante, tampouco assumindo ou se comprometendo a assumir o referido débito.

2.1.1. Do pleito subsidiário. Ausência de responsabilidade da embargante em face das Taxas de Implantação. Benfeitorias Voluptárias.

Como já exposto, Excelência, há de se ter cautela na valoração da Taxa de Implantação, pois, esta não se equipara as “Taxas Condominiais”.

Diz-se isto, pois, as taxas de implantação foram estabelecidas para executar, pelos condôminos, serviços extras e de deleite do condomínio, como luminárias, enxovais, utilitários etc. Todos estes serviços fogem do escopo que se destina a taxa de manutenção, pois, detém natureza meramente de benfeitorias voluptárias.

Nos termos do artigo 96, § 1o, do Código Civil, as benfeitorias no presente caso não se relacionam a qualidade de necessárias, mas tão somente de tornar o ambiente mais prazeroso. Diferente das obrigações assumidas pela embargante quando da incorporação imobiliária do estabelecimento.

Não se está tratando de obrigações previstas no memorial de incorporação os quais seriam de obrigatoriedade da embargante, mas tão somente da compra de equipamentos de deleite. Ademais, tais equipamentos foram aprovados quando da instituição do condomínio e não anteriormente.

Logo, transpassar esta obrigação à embargante é desonerar os próprios condôminos de seus compromissos, pois, o imóvel estava em posse de terceiro até 16 (dezesseis) meses após a sua instituição. Todos os equipamentos que compõem a implantação foram aprovados pelos condôminos com a finalidade de somente atender ao interesse destes.

Não é razoável que a embargada desonere o proprietário do imóvel em detrimento dos demais, pois isto seria incoerente em relação à coletividade. Foge do princípio da proporcionalidade prevista no artigo 1.334, do Código Civil.

Portanto, considerando que a cobrança da respectiva implantação é de natureza voluptárias e em nada se relaciona à incorporação imobiliária, não é razoável transferir esta obrigação a embargante, motivo pelo qual se pretende a rejeição do pedido.

2.2. DA COBRANÇA A MAIOR. Excesso.

Excelência, somado ao tópico anterior, destaca-se que todo o débito em comento fora calculado com vício de modo a elevar o real valor a ser pretendido pela embargada. Segue quadro resumido do resultado dos valores cobrados e apurados.

Total Informação Valor Origem Juros 1% a/m Multa 2% Total Atualizado

Ajuizado R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00Cáculado Embgt. R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00Diferença c/ Implantação R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00Diferença s/ Implantaçao R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00 R$ 00.000,00

Em relação aos Juros, Multa e Atualização: A convenção do condomínio fixa a cobrança de juros de 1% ao mês (0,033% diário) e multa de 2% em caso de não pagamento, enquanto que em relação ao índice de atualiza omite-se.

Pois bem, a simples análise dos valores da planilha de débito apresentada pelo embargada demonstra TOTAL discrepância do cálculo destes valores causando a majoração desproporcional e indevida do débito em comento.

Considerando apenas uma parte da planilha verifica-se que os valores cobrados estão atualizados até 13/10/2020:

No entanto, considerando a primeira parcela (15/02/2017 – R$ 00.000,00) atualizada e considerando a atualização até a data 13/10/2020, temos o valor de R$ 00.000,00e não o valor apresentado de R$ 00.000,00. Vejamos:

Valores calculados pela Embargante Venc. Dias Juros Cota Juros Multa Total Valor Valor Diferença

Atraso 1% 0,033% 2% Atualizado cobrado

(a.m) – 13/10/20 0,033% diário

15/02/17 1336 44,088% 486,32 214,41 9,73 710,46 794,22 887,64 93,42

Valores calculados pela Embargada – Planilha Fls. 6/7 Venc. Dias Cota Juros Multa Atualiz Total

Atraso 2% 13/10/20 15/02/17 1336 486,32 267,20 12,17 121,95 887,64

Veja Excelência, o valor calculado (correto - Embargante) com base na mesma data de atualização utilizada pela embargada é menor em R$ 00.000,00. E isto refletido em todas as parcelas – como é o caso – gera um resultado muito maior do que o valor realmente devido.

Apenas a título de antecipação, considerando todos os valores da relação de débito o valor atualizado é de R$ 00.000,00(considerando a Taxa de Implantação). Por outro lado, desconsiderando a taxa de implantação o valor é de R$ 00.000,00(tópico anterior). No entanto, a execução pretendida é no valor maior de R$ 00.000,00.

Nota-se que há um excesso na execução ajuizada no patamar de:

a) R$ 00.000,00considerando a taxa de implantação. b) R$ 00.000,00 desconsiderando a taxa de implantação.

Em relação ao Fundo de Reserva: O valor do Fundo de Reserva também está equivocado.

Destaca-se que o valor cobrado referente ao “Fundo de Reserva” está superior ao previsto na convenção do condomínio.

Diz-se isto, pois, o artigo 92, § 1o, da Convenção (fls. 46/53), dispõe que “ Para constituição do Fundo de Reserva será cobrado mensalmente de cada condômino o valor correspondente a até 10% (dez por cento) do total de sua respectiva taxa mensal de condomínio. § 1o O percentual a ser cobrado a cada mês ou período será fixado pela administradora, dentro do limite de até 10% (dez por cento) conforme a necessidade.”

No entanto, o que se percebe da planilha juntada aos autos, Fls. 6/7, o valor cobrado está a maior do que realmente é devido, ou seja, superior a 10% (R$ 00.000,00). Note:

Basta o simples cálculo de 10% sobre o valor das referidas cotas condominiais para se chegar ao valor de R$ 00.000,00(486,32 x 10%), e não de R$ 00.000,00.

Ocorre que este valor (a maior) se replica em todas as cobranças desde fevereiro de 2017 até a presente data, de modo que é evidente a cobrança a maior e, consequentemente, indevida.

Isto posto, considerando a cobrança indevida e irregular dos juros, multa e fundo de reserva, requer seja a presente demanda julgada improcedente, rejeitando-se os pedidos da embargada, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Não sendo este o entendimento do juízo, requer seja o embargado intimado para prestar os devidos esclarecimentos e, querendo, apresentar impugnação aos presentes embargos, a fim de ver-se regularizado os débitos em comento.

3. DOS PEDIDOS

Diante de todo o exposto, requer seja os presentes embargos recebidos nos termos do artigo 914, do CPC e, no mérito, sejam julgados procedente todos os pedidos nele presentes a fim de se reconhecer:

(i) a inexequibilidade dos débitos referente a taxa de implantação no valor de

R$ 00.000,00em face da embargante, uma vez que na data de sua consolidação, negociação e assunção de dívida o imóvel era de propriedade de terceiro estranho a lide e fora aprovado pelos próprios condôminos sem qualquer participação da embargante, bem como em atenção ao artigo 927, inciso III, do CPC e em virtude do TEMA 886, do STJREsp 1.00.000 OAB/UF o qual afasta a responsabilidade da promitente vendedora quando o condomínio (embargada) tiver conhecimento da relação jurídica material, bem como ocorrer a imissão na posse no respectivo imóvel.

Subsidiariamente, requer seja afastado a imputação do pagamento da implantação em pela embargante, uma vez que trata-se de benfeitorias voluptárias, nos termos do

artigo 96, § 1o, do Código Civil e não atende ao escopo e as obrigações da incorporadora, ora embargante, tampouco fora assumida por esta.

(ii) excesso à execução em razão da cobrança a maior e irregular dos débitos

contidos na planilha juntada aos autos em fls. 06/07, o qual restou demonstrado o erro no cálculo dos juros, multa, atualização e fundo de reserva;

(iii) a relevância dos fundamentos acima apresentados e os cálculos anexos, os

quais demonstram o valor cobrado de R$ 00.000,00a maior do que o realmente é devido, qual seja de R$ 00.000,00atualizado, conforme planilha anexa;

Requer, ainda, considerando o evidente erro de cálculo e incerteza jurídica sobre o prosseguimento da presente execução, a concessão do efeito suspensivo , tendo em vista que o seu prosseguimento, nas condições outrora apostas, ensejará a cobrança a maior, indevida e o enriquecimento ilícito da embargada em detrimento da embargante.

Por derradeiro, requer a intimação da embargada para que, querendo, possa apresentar impugnação aos presentes embargos.

Requer seja a embargada, ora embargada, condenada em honorários advocatícios, custas processuais e demais cominações de estilo.

Requer provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, sem exceção de nenhum.

Por oportuno, requer, ainda, que as publicações e intimações ocorram exclusivamente em nome de Nome, inscrito na 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00

Nestes Termos,

P. Deferimento. Barra do Piraí, RJ, 19 de outubro de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF