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25 de Setembro de 2021

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.10.0065

Petição Inicial - Ação Adjudicação Compulsória

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ALTO PARNAÍBA-MA.

Nome, brasileiro, maior, comerciante, portador do RG n° 00000-00 e CPF n° 000.000.000-00, residente e domiciliado à Endereço, neste ato representado por seu advogado infra-assinado, com seu escritório profissional consignado na procuração acostada, onde recebe intimações e avisos, vem à presença de Vossa Excelência, com fundamento nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, e nos arts. 497, 498, 501 e 536 do Código de Processo Civil, propor a presente

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

em face de Nome , brasileiro, Estado Civil, agropecuarista, inscrito no CPF sob o n° 000.000.000-00 e portador da CI/RG n° 00000-00, residente e domiciliado à EndereçoCEP. 00000-000, pelos motivos de fatos e de direito que passa a expor:

I. DOS FATOS

No dia 22 de março de 2018, o Autor firmou com o réu um compromisso de compra e venda do IMÓVEL RURAL: FAZENDA GLEBA CHAPADÕES , com área de 727,3649 há (setecentos e vinte e sete hectares, trinta e seis ares e quarenta e nove centiares), e perímetro de 12.955,91 m (doze mil, novecentos e cinquenta e cinco metros e noventa e um centímetros), localizado na DATA ANGICAL , neste município de Alto Parnaíba-MA, com o número de matrícula 3.391, Livro n° 02, junto ao Cartório Extrajudicial do 1° Ofício da Comarca de Alto Parnaíba- MA.

O referido compromisso de compra e venda foi firmado em caráter irrevogável e irretratável, sendo prenotada na matrícula do referido imóvel, constando no seu bojo todos os elementos necessários à escritura definitiva, conforme cópia que segue em anexo.

Estabeleceu-se, assim, o preço certo de R$ 00.000,00, pagos no ato, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de R$ 00.000,00, devendo o saldo ser pago pelos Compromissários Compradores ao Promitente Vendedor , da seguinte forma: a) O valor de R$ 00.000,00 pela transferência dos imóveis citados no item "1.1.1" e "1.1.2"; b) O valor de R$ 00.000,00, pela transferência do trator citado no item "1.2"; c) O valor de R$ 00.000,00, pela entrega da escavadeira citada no item "1.3"; d) O valor de R$ 00.000,00 a ser pago através de depósito em conta, tudo conforme mencionado contrato anexado.

Embora tenha recebido o valor de entrada e o imóvel Endereço negou a receber o trator e a máquina escavadeira (itens 1.2 e 1.3), quando estes já haviam sido inspecionados pelo mesmo anteriormente a assinatura do contrato, ainda que tenha firmado o negócio em caráter irretratável. De tal maneira, segue em anexo, foto do Promitente Vendedor ao lado do trator, na ocasião em que este compareceu para inspecionar o bem, e após firmar contrato, negou-se sob alegação de que haviam trocado os dois pneus dianteiros, o que veemente não ocorreu.

Posteriormente, na tentativa de que conseguiria resolver o impasse da melhor forma, o Autor adquiriu os direitos da coadquirente, ora compromissária compradora do referido contrato, a Sra. SIDERVANIA NUNES PEREIRA , a parte ideal correspondente a 39% (trinta e nove porcento) do imóvel acima descrito. Em 23 de abril de 2020, conforme termos de cessão de direitos em anexo.

Nada obstante os esforços do Autor, o Réu tem dificultado a negociação a todo tempo se esquivando do compromisso final.

Dominado pela solércia, cruzando os braços, o réu se recusa a outorgar a escritura definitiva, afirmando que, somente passará a escritura caso houvesse o pagamento de alugueis do imóvel citado no item 1.1.2 do contrato, imóvel este, que se encontra desalugado e sempre esteve disponível para sua transferência. O Réu, também exige pagamento das horas trabalhadas do trator e da máquina aqui mencionados, cujo estes, se negou a auferir, e tampouco, alegou qualquer motivo plausível para justificar sua mora na obrigação de receber e outorgar a escritura definitiva.

Outrossim, face à notificação recebida pelo Autor em dezembro de 2020, onde o réu, demostrando sua esperteza, veio a notifica-lo extrajudicialmente (cópia em anexo), é imprescindível esclarecer as várias inverdades, refletindo na manifesta ilicitude de seu objetivo, qual seja, rescindir um contrato com cláusula expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade.

Não é lícito que o Réu venha alegar que houve erro na prenotação deixando de constar um dos imóveis no registro, que a posse não fora entregue para tomada dos compradores, que o réu se manteve na posse, e que venha declarar rescisão de contrato.

Em verdade o Autor, traz em anexo certidão da cópia de contrato de promessa de compra, venda, permuta e outras avenças da matrícula n° 3.391 Livro n° 2, retirada no Cartório da Serventia Extrajudicial do 1° Ofício da Comarca de Alto Parnaíva-MA, onde se conta registrado com descrição os dois imóveis, sendo os itens "1.1.1", que está sob posse do réu desde a assinatura do contrato, e item "1.1.2" que está totalmente disponível para sua transferência, como citado anteriormente; e quanto á posse da Fazenda Gleba Chapadões pelos compromissários compradores, ocorre que, o Autor tem a posse do imóvel rural e fez investimentos na ordem de R$ 00.000,00 para implantar água por meio da perfuração e instalação de poço artesiano, e mais R$ 00.000,00 para instalação da rede de energia elétrica.

Nada obstante, apesar dos investimentos, o Autor não consegue fazer parceria para produzir, pelo simples fato da ausência da escritura definitiva em seu nome, estando assim em prejuízo.

Contudo, não existindo outra forma, baldados os esforços do Autor, não lhe restou alternativa senão socorrer-se do Poder Judiciário, para obter sentença de adjudicação substitutiva da vontade do réu, apta a receber o que lhe é de direito e transmitir a propriedade do imóvel objeto do compromisso de compra e venda.

II. DO DIREITO

No contrato de promessa de compra e venda, uma parte (o promitente vendedor) se compromete a vender a uma outra (o promitente comprador) determinado bem. Nesse sentido, este contrato gera um direito obrigacional, ou seja, o direito de poder imputar a outra parte a obrigação de fazer (transferir propriedade).

A ação de adjudicação compulsória possui natureza pessoal, fundada em promessa de compra e venda irretratável, destinando-se ao suprimento, pela via judicial, da outorga definitiva de escritura definitiva de imóvel, pendente diante da injustificada inércia ou recusa do promitente vendedor de contrato.

Nos termos do Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

O objetivo da ação de adjudicação compulsória é proteger o promissário comprador da recusa injusta do promitente vendedor de realizar o contrato definitivo de compra e venda, sendo seu escopo substituir a declaração de vontade do contratante que, injustificadamente, estaria se recusando a cumprir sua parte no contrato, servindo a sentença como título substituto da escritura definitiva, posto sua natureza constitutiva, para levar a transcrição no registro público, operando a tradição do bem imóvel.

Nelson Rosenvald nos ensina que:

"o registro do contrato preliminar concede ao promissário comprador apenas uma vantagem: o acesso à pretensão de adjudicação compulsória, de rito sumário (art. 25, Lei no 6.766/79, e art. 15, DL no 58/37). A falta do registro obstaculiza a via mais célere, tendo o promissário comprador que ingressar com o processo de conhecimento, mediante a ação ordinária de outorga de escritura, na linha das obrigações de fazer (art. 466- B do CPC). Aliás, prestigiando-se o princípio da instrumentalidade, a promessa irretratável, mesmo não registrada, será processada como tutela de obrigação de fazer (art. 461, CPC), com a possibilidade de concessão de liminar, assegurando-se a pronta satisfação do direito."

Menciona-se, ainda, que, conforme o art. 1418, do CC, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

O Autor vem, veementemente tentando cumprir com a sua obrigação de pagar quantia certa, e caberia ao réu cumprir sua obrigação de fazer: outorgando a escritura definitiva de compra e venda ao autor.

Assim, o Autor encontra amparo no art. 501, do CPC, que preceitua que na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

De tal modo, o artigo 536 do Novo Código de Processo Civil versa sobre ações que tenham por objeto o cumprimento de obrigação de fazer.

Art. 536: No cumprimento de sentença que reconheça a exigibilidade de obrigação de fazer ou de não fazer, o juiz poderá, de ofício ou a requerimento, para a efetivação da tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente, determinar as medidas necessárias à satisfação do exequente.

Poderá ainda o Magistrado determinar medidas para obter o resultado prático objetivado, ou seja, são medidas destinadas a conceder meios para o juiz efetivar a antecipação da tutela, vez que a demora pode causar danos irreparáveis ao Autor, conduta que poderá levar o requerido a responder por indenizações.

Visto a prerrogativa do artigo 536 do Novo Código de Processo Civil, necessário se faz que o requerido, no prazo fixado por Vossa Excelência, efetive as diligências, sob pena de sofrer multa diária, já que o Código de Processo Civil em seu artigo 816, explica a punição estabelecida para a parte ré no que diz respeito a descumprimento da obrigação, senão vejamos:

Art. 816: Se o executado não satisfizer a obrigação no prazo designado, é lícito ao exequente, nos próprios autos do processo, requerer a satisfação da obrigação à custa do executado ou perdas e danos, hipótese em que se converterá em indenização.

Todavia, o réu se recusa outorgar a escritura definitiva de compra e venda ao Autor. Não deixando outra alternativa, se não valer-se do Poder Judiciário para alcançar ordem de adjudicação capaz de substituir a vontade do réu, apta a receber o que lhe é de direito, dando a devida quitação, e transmitir a propriedade do imóvel objeto do compromisso de compra e venda.

III. PEDIDO

Face ao exposto, requer a Vossa Excelência:

a) a procedência da presente ação de adjudicação compulsória, com

o consequente suprimento da declaração de vontade não emitida voluntariamente, valendo a sentença como título translativo, expedindo-se o competente mandado ao Cartório Extrajudicial do 1° Ofício da Comarca de Alto Parnaíba-MA;

b) a condenação do réu ao pagamento das custas processuais, bem

como dos honorários pactuados pelo Autor com seu advogado, sem prejudicar os honorários sucumbenciais;

c) a condenação do réu nas perdas e danos consubstanciados no

valor dos honorários despendidos pelo Autor, independentemente dos honorários sucumbenciais, para postular seu direito nos termos dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, acrescido de juros legais;

d) requer também, que a citação do réu seja efetuada pelo correio,

nos termos dos arts. 246, I; 247 e 248 do NCPC, para responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, do NCPC), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art. 344 do NCPC), devendo o respectivo mandado conter as finalidades da citação, as respectivas determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do(a) MM. Juiz(a), comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo endereço;

e) tendo em vista a natureza do direito e demonstrando espírito

conciliador, a par das inúmeras tentativas de resolver amigavelmente a questão, o Autor desde já, nos termos do art. 334 do NCPC, manifesta interesse em autocomposição, aguardando a designação de audiência de conciliação .

Requer-se provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, incluindo perícia, produção de prova documental, testemunhal, inspeção judicial, depoimento pessoal sob pena de confissão caso o réu (ou seu representante) não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (art. 385, § 1°, do NCPC).

Atribui à causa o valor de R$ 00.000,00.

Nestes Termos,

Pede Deferimento.

Guanambi, 22 de janeiro de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF