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12 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.14.0301

Recurso - TJPA - Ação Adimplemento e Extinção - Execução de Título Extrajudicial - de Condominio Torres Ekoara

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Sociedade Unipessoal de Advocacia

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO TITULAR DA .... a VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE BELÉM - PARÁ

CONDOMÍNIO TORRES EKOARA CLUB , ente despersonalizado, inscrito regularmente no CNPJ/MF sob o n.º 00.000.000/0000-00, situado na EndereçoCEP 00000-000, Belém-Pará, representado neste ato pelo síndico Nome(doc. 1) , brasileiro, casado, administrador, portador da carteira de identidade n.º 00000-00, inscrito regulamente no CPF/MF sob o n.º 000.000.000-00, residente na EndereçoCEP 00000-000, Belém-Pará, com endereço profissional indicado no rodapé desta exordial, onde receberá intimações e demais comunicações relativas a esta ação, vem, com as honras de estilo, à presença de Vossa Excelência, para, com fulcro no533 da Lei Federal n.º9.0999/1990, combinado com o artigo 786 6 do Código de Processo Civil l - CPC C, propor a presente

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL

POR QUANTIA CERTA - DESPESAS CONDOMINIAIS

em face de NomeE SILVA , brasileira, casada, enfermeira, portadora da carteira de identidade n.º 00000-00, inscrita no CPF/MF sob o n.º 000.000.000-00, residente na EndereçoBAIRRO MARCO, CEP 00000-000, BELÉM-PA, FONE (00)00000-0000e (00)00000-0000, E-MAIL email@email.com, pelos fatos e fundamentos que, articuladamente, passa a expor.

I - PRELIMINARMENTE

Apenas para conhecimento deste Douto Juízo, cumpre informar que foi ajuizada ação de cobrança de taxas condominiais em face de GUNDEL INCORPORADORA LTDA , sob o PROCESSO JUDICIAL N.º 0824343-40.2017.8.14.0301 , em trâmite perante a 10º Vara do JEC Belém- PA, onde, na SENTENÇA PARCIAL DE MÉRITO (doc. 2), prolatada nos autos (ID (00)00000-0000), restou determinado que a obrigação da incorporadora de pagar as taxas condominiais se dava até a data da entrega do imóvel, senão veja a sentença abaixo:

"Autos nº 0824343-40.2017.8.14.0301

Reclamante: CONDOMÍNIO TORRES EKOARA

Reclamado: GUNDEL INCORPORADORA LTDA

SENTENÇA PARCIAL DE MÉRITO

Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei 9099/95 ( LJE).

DECIDO.

Preliminares

AFASTO as preliminares de incompetência e de ilegitimidade ativa, conforme breve razões a seguir.

A causa versa sobre cobrança de taxas de condomínio que não demanda nenhuma prova pericial, mas apenas cálculos matemáticos simples. Além disso, a despeito da causa extrapolar a alçada de 40 (quarenta) salários mínimos, a lei dos juizados dispõe sobre a competência do juizado para as causas tratadas no rito sumário previsto no artigo 275, II, CPC revogado, nos termos do artigo , inciso II da Lei nº 9.099/95 e artigo 1.063 do CPC vigente. Nesta situação, como no caso em análise, o valor da causa pode ultrapassar aquele limite por inexistir vedação legal e por pacífica jurisprudência do STJ ((RMS 30.170/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 13/10/2010).

A despeito de inexistir previsão expressa, nos termos do artigo da LJE, patente a legitimidade ativa do condomínio, conforme pacífico entendimento jurisprudencial do STJ ( CC 73681 / PR CONFLITO DE COMPETENCIA 2006/00000-00(a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador S2 - SEGUNDA SEÇÃO Data do Julgamento 08/08/2007 Data da Publicação/Fonte DJ 16/08/2007 p. 284)

ACOLHO parcialmente a ilegitimidade passiva da reclamada no que tange as cotas condominiais referentes ao período posterior a entrega comprovada do apartamento ao promitente comprador , conforme pacífico entendimento em sede de recurso repetitivo do STJ (Tema 886). Verificamos nos autos a juntada de vários termos de entrega de unidades habitacionais, cabendo ao reclamante proceder a retificação dos cálculos.

Mérito

Compulsando os autos, verifico que a reclamante informa a extinção da obrigação pelo pagamento das taxas condominiais pleiteadas em relação aos apartamentos 1904, 2001, 2002 e 2904, todos da Torre Norte, bem como aos da Torre Sul de números 104, 2201, 2302, 2603, 2801 e 3001.

Assim, no que se refere às unidades habitacionais acima indicadas, HOMOLOGO a transação celebrada entre as partes para que produza seus jurídicos e legais efeitos. Julgo, por consequência, o processo extinto com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, III, b do Código de Processo Civil.

A obrigação de pagar taxa condominial encontra-se regulada na legislação civilista, nos termos dos artigos 1331 e seguintes do CC. Assim, a questão não demanda outras ilações.

Tendo em vista o disposto no parágrafo único do artigo 38 da LJE, bem como o reconhecimento parcial da ilegitimidade passiva da reclamada, conforme fundamentação acima, determino a intimação do reclamante para juntar, no prazo de 10 (dez) dias, planilha discriminada e atualizada dos débitos, levando- se necessariamente em conta apenas as taxas condominiais anteriores a entrega do imóvel ao promitente comprador, conforme documentação juntada pela reclamada . Após, intime-se a reclamada para se manifestar somente sobre os cálculos no mesmo prazo.

Sociedade Unipessoal de Advocacia

Transcorrido o prazo acima, com ou sem manifestação, devidamente certificado, façam-me conclusos para sentença.

EDUARDO ANTONIO MARTINS TEIXEIRA

Juiz de Direito Auxiliar da 10a Vara do Juizado Especial Cível (Portaria 1358/2020- GP, DJE de 17/06/2020)" (Grifei)

Outrossim, cumpre informar ainda que a ora executada recebeu o imóvel em 18.01.2017 , conforme faz prova o TERMO DE VISTORIA E RECEBIMENTO DE UNIDADE (doc. 3) anexo.

Posto isto, com base na decisão supracitada, e considerando que a executada recebeu o imóvel em 18.01.2017, tem-se que a obrigação de pagar as taxas condominiais vencidas depois do recebimento do imóvel é de sua exclusiva responsabilidade .

II - DA SÍNTESE DOS FATOS

1. Ultrapassada a preliminar acima, cumpre informar que

NomeE SILVA é a legítima proprietária do APARTAMENTO 2501 DA TORRE EKO SUL DO EDIFÍCIO TORRES EKOARA, situado na TRAVESSA DOUTOR ENÉAS PINHEIRO, N.º 2.328 , BAIRRO MARCO, CEP 00000-000, BELÉM-PA , conforme faz prova o Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma (doc. 4) e o Termo de Vistoria e Recebimento de Unidade anexos.

2. O Condomínio Torres Ekoara teve sua convenção condominial

(doc. 4) devidamente aprovada pela Assembleia Geral em 22.09.2015, consoante ata anexa.

3. Em 22.09.2015, a Assembleia Geral aprovou a cobrança da

TAXA CONDOMINIAL DE IMPLANTAÇÃO no valor de R$-980,00 (novecentos e oitenta reais) , a ser cobrada em duas parcelas iguais no valor de R$-490,00 (quatrocentos e noventa reais) , com início da cobrança para o dia 15.10.2015 e 15.11.2015, conforme ata (doc. 5) que neste ato se junta.

4. Em reunião da Assembleia Geral Extraordinária - AGE, realizada

no dia 17.10.2015, foi aprovada a cobrança da TAXA CONDOMINIAL ORDINÁRIA no valor de R$-760,48 (setecentos e sessenta reais e quarenta e oito centavos) , para os apartamentos tipo, mais o valor de R$-1.366,09 (hum mil, trezentos e sessenta e seis reais e nove centavos) , para os apartamentos duplex (tipo 1), e o valor de R$-1.328,73 (hum mil, trezentos e vinte e oito reais e setenta e três centavos) , para os apartamentos duplex (tipo 2), com início da cobrança a partir do mês de Novembro/2015, consoante Ata (doc. 6) anexa.

5. Ocorre, todavia, que a parte Executada, até a presente data, não

efetuou o pagamento das taxas condominiais ordinárias vencidas depois da entrega do imóvel, referente aos meses de DEZEMBRO/2019 e ABRIL/2020, cujo débito atualizado corresponde à quantia de R$- 2.301,51 (dois mil, trezentos e um reais e cinquenta e um centavos) , conforme memória de cálculo anexa.

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6. Posto isso, tendo em vista que até a propositura dessa demanda

judicial a executada não esboçou nenhuma manifestação acerca do adimplemento das parcelas condominiais vencidas da unidade habitacional supracitada, a exequente busca a via judicial para garantir o seu direito de legítima e única credora do crédito exequendo aqui exigido, uma vez que não lhe restou alternativa para a solução do imbróglio.

III - DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

III. a - DA COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL PARA PROCESSAR E JULGAR AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL E DA LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

7. Insta salientar, desde logo, que o Juizado Especial Cível é

competente para conciliar, processar e julgar as causas cíveis de menor complexidade, cujo valor não exceda a quarenta salários mínimos, bem como para o processamento e julgamento das causas previstas no artigo 275, inciso II, do Código de Processo Civil - CPC, nos termos do artigo da Lei Federal n.º 9.099/1995, que assim dispara sobre o tema:

"Art. 3º - O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:

I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo;

II - as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil;" (Destacamos)

8. Assim, consigne-se, em tempo, que dentre outras causas

previstas no artigo 275, inciso II, do CPC, com redação dada pela Lei n.º 9.245/1995, figura o direito à cobrança ao condômino de quaisquer valores devidos ao condomínio, consoante disposto na alínea b, senão veja-se:

"Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

[...]

II - nas causas, qualquer que seja o valor.

[...]

b - de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio." (Grifamos)

9. Nesse particular, apesar de o Novo Código de Processo Civil ter

suprimido o rito sumário (artigo 275 do CPC revogado), isso não tirou a competência dos Juizados Especiais Cíveis para conciliar, processar e julgar as causas de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio, pois o artigo 1.063 do Novo Código de Processo Civil assim tratou o tema, senão veja:

"Art. 1.063. Até a edição de lei específica, os juizados especiais cíveis previstos na Lei n o 9.099, de 26 de setembro de 1995, continuam competentes para o processamento e julgamento das causas previstas no art. 275, inciso II, da Lei n o 5.869, de 11 de janeiro de 1973." (Grifamos)

10. Por outro lado, o Enunciado 58 do FONAJE determina que as

causas cíveis enumeradas no artigo 275, inciso II, do CPC, admitem a condenação superior a quarenta salários mínimos, bem como sua execução no próprio Juizado, senão observe-se:

"Enunciado 58 - Substitui o Enunciado 2 - As causas cíveis enumeradas no art. 275, II, do CPC, admitem condenação superior a 40 salários mínimos e sua respectiva execução no próprio Juizado." (Grifo nosso)

11. De outra sorte, o artigo 53 da Lei Federal n.º 9.099/1995 assim

dispõe sobre a execução de título executivo extrajudicial nos Juizados Especiais Cíveis, senão observe:

"Art. 53. A execução de título executivo extrajudicial, no valor de até quarenta salários mínimos, obedecerá ao disposto no Código de Processo Civil, com as modificações introduzidas por esta Lei." (Grifamos)

12. Insta trazer à baila ainda o que preceitua o artigo 778 do Novo

Código de Processo Civil, acerca de quem pode promover a execução forçada de título executivo extrajudicial, senão veja:

"Art. 778 - Pode promover a execução forçada o credor a quem a lei confere título executivo. (Sublinhamos)

13. Assim, tem-se que o legítimo credor do crédito exequendo é o

condomínio residencial, ora Exequente, razão pela qual tem legitimidade ativa para propor ação no Juizado Especial Cível, senão veja o que determina o ENUNICADO 9 do FONAJE:

"ENUNCIADO 9 - O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil." (grifamos)

14. No mesmo sentido, tem se posicionado a jurisprudência, senão

veja:

"TRF-3 - CONFLITO DE COMPETÊNCIA CC 00304634620134030000 SP (TRF-3)

Data de publicação: 12/03/2015

Ementa: CONFLITO DE COMPETÊNCIA. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO . INCIDENTE PROCEDENTE. I. Embora o protagonismo da legitimidade caiba às pessoas físicas, a admissão do condomínio como parte no Juizado Especial decorre da marginalização bem restrita dos entes despersonalizados . II. A Lei nº 9.099 /1995, ao descrever as proibições na ativação do procedimento especial, cogitou apenas da massa falida (artigo 8º, caput). Não há empecilho a que o espólio, o condomínio sejam autores de ações, buscando a satisfação de direitos dimensionados em até sessenta salários mínimos. III. Essa possibilidade é reflexo da prevalência do critério econômico na demarcação da competência do Juizado Especial. Se o valor da causa não excede o limite legal e a entidade não é expressamente proibida de litigar, a legitimidade ativa está assegurada. IV. Conflito procedente. Competência do Juizado Especial Federal Cível de Ribeirão Preto."(grifamos)

15. Ante ao exposto acima, dúvidas não há quanto à competência do

Juizado Especial Cível para conciliar, processar e julgar a presente ação de execução, bem como a capacidade processual do condomínio residencial em figurar no polo ativo da presente demanda.

III. b - DA POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS NA EXECUÇÃO

16. Neste particular, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça - STJ já

pacificou entendimento de que a inclusão das taxas condominiais vencidas no curso da execução deve ser admitida, senão veja o julgamento do Recurso Especial abaixo:

" RECURSO ESPECIAL Nº 1.756.791 - RS (2018/00000-00) RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE: CONDOMÍNIO EDIFICIO JARDIM CONDE DE IRAJA ADVOGADOS: GUILHERME SILVA DA COSTA - RS067254 THAIS SCHLATTER BICHINHO E OUTRO (S) - RS088175

RECORRIDO: ALBINO FERREIRA CECCON RECORRIDO: SONIA MARY CECCON ADVOGADO: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. POSSIBILIDADE . 1. Ação de execução de título executivo extrajudicial, tendo em vista a inadimplência no pagamento de cotas condominiais. 2. Ação ajuizada em 19/03/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/08/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se, à luz das disposições do CPC/2015, é válida a pretensão do condomínio exequente de ver incluídas, em ação de execução de título executivo extrajudicial, as parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo. 4. O art. 323 do CPC/2015, prevê que, na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. 5. A despeito de referido dispositivo legal ser indubitavelmente aplicável aos processos de conhecimento, tem-se que deve se admitir a sua aplicação, também, aos processos de execução . 6. O art. 771 do CPC/2015, na parte que regula o procedimento da execução fundada em título executivo extrajudicial, admite a aplicação subsidiária das disposições concernentes ao processo de conhecimento à lide executiva. 7. Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional. 8. Recurso especial conhecido e provido ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora . Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Brasília (DF), 06 de agosto de 2019 (Data do Julgamento)

MINISTRA NANCY ANDRIGHI Relatora."(Grifei)

17. Assim, tem-se que as taxas condominiais vencidas no curso

da execução devem ser incluídas na execução , a fim de prestigiar os princípios da efetividade e da economia processual , evitando-se o ajuizamento de novas ações executivas com base na mesma relação jurídica obrigacional .

III. c - DA LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA EXECUTADA E DA PROPRIEDADE DO BEM IMÓVEL

"Art. 779 - A execução pode ser promovida contra:

I - O devedor, reconhecido como tal no título executivo; (Sublinhamos)

18. Ora, registre-se, por oportuno, que o devedor das contribuições

ordinárias para as despesas do condomínio é o condômino, segundo determina o artigo 1.336 do Código Civil, senão observe:

"Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais , salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)" (grifamos)

19. No mesmo sentido, o artigo 26, alínea b, da convenção,

determina que é dever do condômino contribuir com a sua quota-parte no rateio das despesas condominiais, senão veja:

"ARTIGO 26 - São deveres dos Condôminos:

[...]

b) Contribuir para o custeio das despesas normais ou extraordinárias do Condomínio, fazendo-o nos valores que lhe forem atribuídos, nos prazos e nas datas marcadas, nos locais e nas modalidades estabelecidas, estando ciente de que, em caso do não recebimento do documento de cobrança da taxa condominial até dois (2) dias antes do vencimento, deve fazer procuração do mesmo junto à Administração do Condomínio;" (Grifamos)

20. Cumpre ressaltar ainda que as taxas condominiais, por se

constituírem em obrigação propter rem , aderem à coisa, podendo ser exigida do titular do domínio ou do possuidor do bem imóvel, conforme entendimento jurisprudencial abaixo colacionado:

"STJ - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL AgInt no REsp 1489075 SP 2014/00000-00 (STJ)

Data de publicação: 29/09/2017

Ementa: RECURSO FUNDADO NO CPC/2015. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). MATÉRIA DECIDIDA SOB O RITO DO ART. 543-C DO CPC. 1. Esta Corte Superior , no julgamento do REsp 1.111.202/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, previsto no artigo 543-C do CPC, pacificou o entendimento de que"tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU"(Tema 122 dos Recursos Repetitivos). 2. Agravo interno a que se nega provimento." (Grifamos)

"TJ-RJ - APELAÇÃO APL 00882623020148190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 38 VARA CIVEL (TJ-RJ)

Data de publicação: 10/02/2017

Ementa: AGRAVO REGIMENTAL - APELAÇÃO CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - COTAS CONDOMINIAIS - RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR . I. É certo que, via de regra, a responsabilidade pelo pagamento de verbas condominiais recai sobre o proprietário do imóvel. No entanto, a própria lei civil, bem como a doutrina e a jurisprudência relativizam a regra geral diante de situações particulares . II. Precedente do STJ ( AgRg nos EDcl no REsp 743725/SP) no sentido de que aquele que efetivamente exerce a posse sobre o imóvel é legitimado para o pagamento das cotas condominiais . III. Decisão mantida. IV. Recurso conhecido e desprovido." (Grifamos)

21. Dessa forma, tem-se então que a obrigação de pagar o débito

condominial, por se tratar de obrigação propter rem , deve recair sobre aquele que efetivamente exerce a posse sobre o imóvel, por ser ele legitimado para o pagamento das cotas condominiais.

22. Por outro lado, registre-se, em tempo, que o cadastro de

proprietários das unidades habitacionais do Torres Ekoara (ver abaixo) elaborado pela administradora do condomínio, com base nas informações prestadas pela empresa responsável pela construção e comercialização do empreendimento, para fins de emissão dos boletos bancários das taxas condominiais, informa que o proprietário e possuidor direto do imóvel devedor é a executada, razão pela qual a mesma é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda judicial.

23. Portanto, no caso em exame, não há dúvida quanto à legitimidade

passiva ad causam da parte executada, isso porque ela é a suposta proprietária e legítima possuidora direto do imóvel, conforme atesta o cadastro de proprietários do Torres Ekoara.

Sociedade Unipessoal de Advocacia

24. Por todo o exposto, é de clareza solar que a executada é parte

legítima para figurar no polo passivo desta demanda judicial, não havendo qualquer dúvida acerca do tema em análise.

III. d - DO CRÉDITO REFERENTE ÀS CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E DA SUA NATUREZA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL

25. O artigo 783 do Novo Código de Processo Civil determina que a

execução para a cobrança de crédito deve se fundar sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.

26. Assim, tem-se que o título é certo quando não deixa dúvida

acerca da obrigação que deva ser cumprida, quem é devedor e quem é credor. Tal requisito sofre certa atenuação nos casos de dar coisa incerta e nas obrigações alternativas, uma vez que em tais casos não há a exata previsão do objeto da prestação.

27. Para o professor Elpídio Donizetti 1 , a liquidez ocorre quando o

título permite, independentemente de qualquer outra prova, a exata definição do quantum debeatur . Assim, deve o título conter todos os elementos necessários para que se possa determinar a quantia a ser paga ou a quantidade da coisa a ser entregue ao titular do direito.

28. A exigibilidade ocorrerá quando o cumprimento da obrigação

prevista no título executivo não se submeta a termo. Exigível é o crédito se o devedor se encontra inadimplente.

29. Ora, no caso em análise, o título é certo porque a contribuição

para fazer face as despesas do condomínio é uma obrigação propter rem , cuja responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do proprietário do imóvel (artigo 1.336, I, Código Civil e artigo 24, alínea b, da Convenção), ou seja, não há dúvida quanto ao cumprimento da obrigação, tampouco quanto quem seja o credor (condomínio) e quem seja o devedor (proprietário do imóvel).

30. Quanto ao requisito da liquidez, tem-se que a assembleia geral

definiu com precisão o valor das taxas condominiais que deviam ser pagas pelos proprietários dos imóveis, consoante fazem provas as atas juntadas.

31. Em relação ao requisito da exigibilidade, resta claro que o

cumprimento da obrigação de pagar a taxa condominial não está sujeita a nenhum termo, bastando apenas que o devedor se encontre inadimplente, para que a obrigação seja imediatamente exigida.

32. Nesse contexto, o artigo 784, VIII e X, do Novo Código de

Processo Civil, definiu que o crédito decorrente das contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício se constitui em título executivo extrajudicial, senão observe:

"Art. 784 - São títulos executivos extrajudiciais:

1 DONIZETTI , Elpídio, Curso Didático de Direito Processual Civil, 16ºEdição, São Paulo: Atlas, 2012.

[...]

VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas ; (Sublinhamos)

33. Portanto, não há dúvidas de que o crédito referente às

contribuições ordinárias ou extraordinárias do condomínio foram devidamente aprovadas pela assembleia geral, conforme detalhado acima, atendendo, assim, ao disposto no artigo supracitado.

34. Assim, tendo em vista que o crédito referente às contribuições

ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício deve estar previsto na convenção ou aprovado pela assembleia geral para ser considerado título executivo extrajudicial, nos moldes do artigo 784, X, do CPC, não há que se olvidar que, no caso em comento, resta caracterizada a natureza jurídica de título executivo extrajudicial, uma vez que as contribuições condominiais foram devidamente aprovadas pela assembleia geral, conforme atas anexas.

III. e - DO CARÁTER NORMATIVO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DA OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO PELO PAGAMENTO DA MULTA, DOS JUROS, CORREÇÃO MONETÁRIA, CUSTAS JUDICIAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONADOS

35. Nesse particular, o artigo 1.333 do Código Civil vigente estabelece

que a convenção condominial quando subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre ela tenham a posse ou a detenção, atribuindo-lhe, assim, o caráter de NORMA IMPERATIVA .

36. Aliás, outro não tem sido o entendimento jurisprudencial acerca

do caráter normativo da convenção condominial, senão vejam-se os julgados abaixo colacionados:

"CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO CARÁTER NORMATIVO - COBRANÇA DAS TAXAS DE CONDOMÍNIO EM CONFORMIDADE COM A CONVENÇÃO - LEGITIMIDADE, AINDA QUE, POR MERA TOLERÂNCIA OU PROVIDÊNCIA, A COBRANÇA JÁ TENHA SE DADO POR MODO DIVERSO. I - "O caráter normativo da convenção do condomínio é pacificamente reconhecido. Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e eventualmente às pessoas que penetram aquele círculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem relutâncias" (Condomínio e Incorporações, 6a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1991, p. 129). II - A circunstância de, por vários anos, a taxa de condomínio ter sido cobrada por unidade de lote, por mera tolerância ou providência, não torna ilegítima a cobrança posterior com base na área, conforme previsto na convenção, uma vez que a não-observância do que nela se encontra estatuído não lhe retira o poder normativo que pode e deve ser retomado a qualquer tempo."(Grifamos)

" CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO . CARÁTER NORMATIVO INTERNO . ((00)00000-0000 DF , Relator: JOSE HILÁRIO DE VASCONCELOS, Data de Julgamento:24/02/1994, 1a Turma Cível, Data de Publicação: DJU 23/03/1994 Pág. : 2.908, undefined)."(Grifo nosso)

37. Quanto à obrigação do inadimplente em pagar juros de 5%, multa

de 2%, correção monetária pelo IGP-M, e honorários advocatícios de 20%, mais as custas judiciais, insta trazer à baila o prescrito no artigo 35 e parágrafos da convenção condominial, que assim disparam sobre o tema em comento, senão veja:

"Art. 35. As taxas condominiais terão vencimento todo dia 10 (dez) de cada mês, nos termos do Regimento Interno.

Parágrafo Primeiro. Após o vencimento será acrescida multa de 2% (dois por cento) sobre o débito corrigido monetariamente, além de juros de 5% (cinco por cento) ao mês, computados a partir da data do vencimento, até a data do efetivo pagamento, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, cuja cobrança será atualizada com a aplicação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) da Fundação Getúlio Vargas, ou equivalente, no caso de extinção.

Parágrafo Segundo. Se a mora se prolongar por mais de 30 (trinta) dias, o Síndico providenciará a cobrança por meio de sociedade especializada e/ou profissional habilitado, independentemente de qualquer aviso ou interpelação judicial, hipótese em que o condômino inadimplente, além dos encargos moratórios acima, ficará sujeito ao pagamento das custas, despesas judiciais e extrajudiciais e honorários de advogado.

Parágrafo Terceiro. Os honorários advocatícios são estabelecidos na seguinte percentagem: em 10% (dez por cento) sobre o valor cobrado, quando de procedimentos extrajudiciais; e 20% (vinte por cento) sobre o valor cobrado, quando judiciais." (grifamos)

38. Outrossim, cumpre informar ainda que quando a cobrança dos

juros de mora for superior a um por cento (1%) ao mês, porque está prevista na convenção condominial, o que é o caso sob exame, é perfeitamente legal e cabível, vez que referido percentual vai ao encontro do prescrito no § 1º do artigo 1.336 do Código Civil e com o entendimento já referendado pelo STJ, no voto da lavra da Ministra Nancy Andrighi, senão veja-se:

" RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 - DF (2007/00000-00) - RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI - ÓRGÃO JULGADOR: T3 - TERCEIRA TURMA - RECORRENTE: CONDOMÍNIO JARDIM BOTANICO VI - ADVOGADOS: INALDO DELFINO DA SILVA E OUTRO (S) RUBENS WILSON GIACOMINI E OUTRO (S) - RECORRIDO: UBIRATAM GARCIA DE OLIVEIRA JÚNIOR - ADVOGADO: UBIRATAN GARCIA DE OLIVEIRA JUNIOR (EM CAUSA PRÓPRIA)

EMENTA

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.

[...]

VOTO

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):

[...]

Essa interpretação converge com a redação do art. 1.336, § 1º, do CC/02, que limita os juros moratórios ao patamar de 1% (um por conto) ao mês apenas quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto. Dessarte, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, em caso de inadimplemento das taxas condominiais .

Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial, e DOU-LHE PROVIMENTO, para permitir a cobrança de juros moratórios previstos na convenção condominial após o advento do CC/02.

É o voto ."(grifo nosso)

39. Por outro lado, em relação ao pagamento dos honorários

advocatícios, não há qualquer dúvida de que estes devem ser pagos pelo condômino inadimplente, correspondente a vinte por cento (20%) nos casos de cobrança judicial, o que é o caso, nos termos do parágrafo terceiro do artigo 35 da convenção condominial.

40. Aliás, registre-se, em tempo, que foi essa a interpretação feita

pela 7a TURMA DE RECURSOS DA COMARCA DE ITAJAÍ/SC , senão veja-se a jurisprudência colacionada abaixo acerca do tema em comento:

"CONDÔMINO DEVEDOR - RESPONSABILIDADE CONVENCIONADA - Recurso Inominado - Ação de cobrança - Honorários advocatícios - Convenção do Condomínio - Assembleia que aprova a cobrança. Deliberação com força de lei entre os condôminos (art. 24, § 1º, da Lei n.º 4.591/1964) . Responsabilidade do condômino devedor pelo pagamento dos honorários. Princípio da Causalidade. Verba honorária que não se confunde com aquela decorrente da sucumbência. Inaplicabilidade do art. 55 da Lei n.º 9.099/1995. Sentença reformada. Recurso conhecido e provido. (TJSC - 7a T. de Recursos de Itajaí; Recurso Inominado n.º 2006.701890-9 - Balneário Camboriú - SC; Rel. Juiz Oswaldo João Ranzi; j. 4/12/2006; v.u)"

41. Ora, a cobrança dos honorários advocatícios estabelecida pela

convenção condominial é devida quando o autor busca a via judicial, mesmo no rito da Lei n.º 9.099/1995,

Sociedade Unipessoal de Advocacia

uma vez que não se confunde com os honorários advocatícios sucumbenciais (apenas esses não são autorizados no rito da lei supracitada), isso porque a convenção condominial prevê a cobrança dos ditos honorários que, mais uma vez, frise-se, tem natureza jurídica de norma cogente (ato-norma), com o devido respeito aos entendimentos diversos acerca do tema debatido.

42. Posto isso, não se pode admitir como razoável, sob nenhuma

hipótese, que a sentença que condena o condômino inadimplente ao pagamento do principal, acrescido da multa, e incluído também a correção monetária e os juros de mora, sob o fundamento de que tais encargos são devidos porque constam da convenção condominial, que tem força de lei, frise-se, e excluir da mesma condenação a parcela relativa aos honorários advocatícios, que também estão previstos na convenção, sob a alegação de serem estes honorários de sucumbência, previstos no artigo 55 da Lei n.º 9.099/1995, por que destes definitivamente não se tratam, registre-se.

43. Por fim, tendo em vista a possibilidade de o síndico responder a

uma demanda judicial por perdas e danos, em razão de omissão por não promover a cobrança judicial que lhe é imposta pela alínea i do artigo 20 da convenção condominial, bem como o disposto no inciso VII do artigo 1.348 do Código Civil, este celebrou contrato de prestação de serviços advocatícios com o mandatário que esta subscreve, onde resta pactuado o pagamento de honorários advocatícios correspondentes a vinte por cento (20%) sobre o valor do débito exigido.

IV - DO PEDIDO

44. Posto isso, tendo em vista os fatos e os fundamentos jurídicos

acima delineados, a exequente pugna pela TOTAL PROCEDÊNCIA dos pedidos requeridos na presente demanda judicial, bem como REQUER:

a) A CITAÇÃO da parte executada, no endereço declinado no preâmbulo

desta exordial, nos moldes insculpidos no artigo 829 do Código de Processo Civil, para, no prazo de TRÊS (3) DIAS , contado da Citação, efetuar o pagamento da dívida condominial no valor de R$-2.301,51 (dois mil, trezentos e um reais e cinquenta e um centavos) , conforme memória de cálculo anexa.

b) Caso a parte executada não pague a dívida no prazo legal, então

REQUER a penhora ON LINE , via BACENJUD , de dinheiro em depósito ou em aplicação financeira eventualmente encontrado em contas correntes bancárias de titularidade da executada, inscrita no CPF/MF sob o n.º 000.000.000-00, nos termos do artigo 854 do CPC, a fim de assegurar o legítimo direito da Exequente ao crédito exequendo aqui exigido.

c) Caso reste infrutífera a penhora BACENJUD , então REQUER a

expedição de MANDADO DE PENHORA E AVALIAÇÃO do imóvel devedor, nos termos dos §§ 1º e do artigo 835 do CPC, combinado com o inciso IV do artigo da Lei Federal n.º 8.009/1990 e com o artigo 1.715 do Código Civil.

d) A INCLUSÃO do nome da executada no rol de cadastros de

inadimplentes, nos termos do § 3º do artigo 782 do Código de Processo Civil.

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e) A EXPEDIÇÃO de CERTIDÃO de que a presente execução foi

admitida por este Douto Juízo, para fins de AVERBAÇÃO no Registro de Imóveis e de veículos, com esteio no artigo 828 do CPC.

f) Que todas as intimações e publicações sejam feitas em nome do

advogado Nome, inscrito regularmente na Ordem dos Advogados do Brasil sob o n.º 14.902, Seccional Pará, sob pena de nulidade, nos termos do artigo 272, § 5º, do CPC.

V - DAS PROVAS

45. O exequente prova o alegado pela juntada das atas da

assembleia geral que aprovou o valor e a cobrança das taxas condominiais ordinárias aqui exigidas.

46. Para arrematar, o procurador que esta subscreve, DECLARA, sob

sua responsabilidade pessoal, que as cópias reprográficas juntadas nesta exordial são autênticas, para o fim de fazer a mesma prova que os originais, nos moldes exigidos pelo inciso IV do artigo 425 do Código de Processo Civil - CPC.

VI - DO VALOR DA CAUSA

47. Dá-se à causa o valor de R$-2.301,51 (dois mil, trezentos e um

reais e cinquenta e um centavos) , em consonância com a previsão delineada no artigo 798, I, b, do CPC, na expectativa de procedência in totum dos pedidos nesta exordial formulados.

Nesses termos,

pede deferimento.

Belém (PA), 30 de setembro de 2020.

Nome

ADVOGADO - 00.000 OAB/UF

Imagem não disponível

Baixe a peça processual original para visualizar a imagem.

➢ DOCUMENTOS JUNTADOS À INICIAL:

1. Ata de eleição Comissão (doc. 1)

2. Instrumento Particular de Mandato (doc. 2)

3. Cadastro de proprietários (doc. 3)

4. Convenção condominial (doc. 4)

5. Ata da AGE de 22.09.2015 (doc. 5)

6. Ata da AGE de 17.10.2015 (doc. 6)

7. Carteira de identidade e CPF do síndico (doc. 7)

8. Comprovante de endereço do condomínio (doc. 8)

MEMORIAL DO CÁLCULO

TAXA CONDOMINIAL ORDINÁRIA DEZEMBRO/2019

TAXA CONDOMINIAL ORDINÁRIA DEZEMBRO/2019 Descrição do cálculo

APTO 2501 SUL CONDOMÍNIO TORRES EKOARA Valor Nominal R$ 00.000,00

Indexador e metodologia de

INPC-IBGE - Calculado pro-rata die.

cálculo

Período da correção 11/12/2019 a 1/6/2020

Taxa de juros (%) 5 % a.m. simples

Período dos juros 11/12/2019 a 30/6/2020

Multa (%) 2 %

Honorários (%) 20 %

Fator de correção do período 173 dias 1,00000-00l correspondente 173 dias 0,884273 % Valor corrigido para 1/6/2020 (=) R$ 00.000,00Juros (202 dias-33,66667%) (+) R$ 00.000,00Multa (2%) (+) R$ 00.000,00Sub Total (=) R$ 00.000,00Honorários (20%) (+) R$ 00.000,00

Valor total (=) R$ 00.000,00

TAXA CONDOMINIAL ORDINÁRIA ABRIL/2020

TAXA CONDOMINIAL ORDINÁRIA ABRIL/2020 APTO Descrição do cálculo

2501 SUL CONDOMÍNIO TORRES EKOARA

Valor Nominal R$ 00.000,00

Indexador e metodologia de

*** Não atualizar (FIXO) - Calculado pro-rata die.

cálculo

Período da correção 11/4/2020 a 30/6/2020

Taxa de juros (%) 5 % a.m. simples

Período dos juros 11/4/2020 a 30/6/2020

Multa (%) 2 %

Honorários (%) 20 %

Fator de correção do período 80 dias 1,00000-00l correspondente 80 dias 0,000000 % Valor corrigido para 30/6/2020 (=) R$ 00.000,00Juros (80 dias-13,33333%) (+) R$ 00.000,00Multa (2%) (+) R$ 00.000,00Sub Total (=) R$ 00.000,00Honorários (20%) (+) R$ 00.000,00

Valor total (=) R$ 00.000,00

QUADRO RESUMO

TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO VALOR

R$-1.249,00 ORDINÁRIA DEZEMBRO/2019

R$-1.052,51 ORDINÁRIA ABRIL/2020

TOTAL R$-2.301,51