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26 de Setembro de 2021

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.19.0028

Contrarrazões - Ação Promessa de Compra e Venda contra Mrv Engenharia e Participações

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE MACAÉ - RJ.

Nome, brasileiro, engenheiro eletricista, inscrito sob o CPF de n.o 089,682,197-88, casado Nome, brasileira, do lar, inscrita sob o CPF de no 098,780,537-17 residentes e domiciliados (a) na EndereçoCEP: 00000-000, por seu advogado que esta subscreve, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor

AÇÃO DE RESTITUIÇÃO PELO RITO COMUM

Com fundamento legal nos artigos 319 e ss. do Código de Processo Civil, em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A , pessoa jurídica de direito privado inscrito no CNPJ de n.o 00.000.000/0000-00 Nome, pessoa jurídica de direito privado, inscrita sob o CNPJ de n.o 00.000.000/0000-00, ambos com endereço em Belo Horizonte, sito a Endereço, Telefone:(00)00000-0000, pelos motivos de fato e direito a seguir aduzidos.

I – SÍNTESE FÁTICA

O autor firmara Contrato de Compra de imóvel da Requerida no dia 05/12/2013 ( Documento 1. Contrato ).

Na ocasião a entrega do imóvel fora prometida, contratualmente, para 27 meses após o registro, como faz prova cláusula 5:

A assinatura do contrato de financiamento fora realizada aos 22/09/2013:

Logo, a entrega das chaves deveria realizar-se até dezembro/2015.

No entanto o imóvel fora entregue ao comprador somente em abril/2017. Um atraso, injustificado, de 16 meses.

O comprador cumprira sua parte na avença. Em contraprestação sofreram com o atraso injustificado de 16 meses na entrega das chaves ( Documento 2 . Termo Entrega Chaves ), o que lhe obrigou a experimentar prejuízo tanto material quanto moral.

De início cabe apontar tese firmada recentemente junto ao STJ o qual, por sua vez, condenara abusiva vinculação da entrega das chaves a data de financiamento do imóvel:

1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico , exceto o acréscimo do prazo de tolerância .

Ciente da ilegalidade, viera se socorrer neste Juízo.

II. FUNDAMENTOS JURÍDICOS

A. DO LUCRO CESSANTE

O imóvel objeto do Contrato de Compra e Venda sofreu um atraso injustificado de 16 meses da data convencionada para entrega das chaves. Não há razão plausível a justificar tal demora.

Não há incidência de Caso Fortuito, tampouco Força Maior a condenar as forças da natureza. O que há, por certo, é um descaso da Requerida alimentado por seu ímpeto ganancioso frente a valorização imobiliária da região onde o imóvel está inserto.

Ora Excelência, o contrato é perfeito e válido. A entrega das chaves e a consolidação da posse na figura do Requerente é medida de direito.

Ademais, imóveis tais como o objeto da lide têm seu valor de aluguel cotado, atualmente, em aproximadamente R$ 00.000,00. Levando em conta o valor de venda do imóvel à época e tendo por base o valor de mercado atual dos aluguéis mensais, podemos precisar que tal quantia se aproxima do razoável.

Se detentor da posse desde o avençado, faria jus a tal montante mensal, seja sob a forma de aluguéis a serem recebidos, seja sob o usufruto direto do imóvel. Enfim, a título de lucros cessantes lhe fora tolhido mensalmente a quantia de R$ 00.000,00. Levando em conta os 16 meses em atraso o valor totaliza R$ 00.000,00.

Em julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, por unanimidade, quatro teses relativas aos contratos de compra de imóvel na planta no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5; 2 e

3.

As teses – que consolidam entendimentos já firmados pelo STJ em julgamentos anteriores e, segundo o relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, terão eficácia vinculante em todo o território nacional – são as seguintes:

1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à

concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico , exceto o acréscimo do prazo de tolerância .

2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido , consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

Ao que fica evidente que os danos materiais calcados em lucros cessantes hão de ser considerados presumidamente. Logo, dispensável apontamento de valor eventualmente pago a título de aluguel e/ou perda de chance de recebimento de rendimentos advindos da locação de tal imóvel.

B. DA NÃO APLICAÇÃO DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA

Embora admitida, não há de ser considerada cláusula de tolerância de 180 dias para entrega das chaves no caso em tela. Isso por quê a Requerida deixou de notificar a parte Compradora; a qual sequer fora cientificada . Nesse sentido, resta evidente que o prazo de carência não se resume em salvo conduto a ser utilizado deliberadamente pela Vendedora:

Nesse sentido REsp (00)00000-0000/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017:

Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o

dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação ”.

Inexistiu notificação e sequer justificativa a embasar tal atraso .

Evidente que a aquisição de imóvel próprio para fins residenciais envolve planejamento e expectativa por parte do Comprador. A informação prévia acerca de eventual atraso é indispensável nesse tocante.

Logo, mercê da saraivada de prazos com nítido escopo ludibriante, há de seguir a aquele menos danoso ao consumidor.

C. DOS DANOS MORAIS

Na seara dos danos morais, é de fácil percepção a presença de forte angústia e frustração experimentados pelo Requerente em decorrência do não adimplemento contratual perpetrado pela Requerida.

A compra da casa própria está na esfera de desejo da grande maioria dos brasileiros, e sua frustração excede, em muito, o mero dissabor, configurando verdadeiro sofrimento ante a impotência experimentada pela postergação por parte da ré na entrega do imóvel.

Tendo em vista que tudo o que aqui já fora alegado e sobejadamente comprovado nos autos pelo Requerente, evidencia-se de forma inequívoca o ato ilícito praticado pela Requerida.

A constituição federal de 1988 resguarda a honra e a intimidade das pessoas como um direito fundamental:

“Artigo 5o.

X-são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurando o direito á indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação.”

O Código Civil de 2002 regulamenta, em seus artigos 186 e 927, a responsabilidade civil, in verbis:

“Artigo 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

“Artigo 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repara-lo.”

Neste contexto, uma vez patente à presença dos requisitos da responsabilidade civil subjetiva, quais sejam o ato ilícito, a culpa do agente e o nexo de causalidade entre o dano e o ato praticado, há de impor-se a obrigação de indenizar, como é o caso dos presentes autos.

O ato ilícito cometido pela Requerida está evidente com o atraso na entrega do imóvel, trazendo-lhe inegável frustração de ordem moral e financeira, visto que o Requerente fora

submetido a um estado de espírito ruinoso anabolizado pela impossibilidade de residir no seu imóvel, além de ser tolhido de seu lar próprio, tivera suas expectativas frustradas sem nada a fazer, até porque quem é ele frente a potência que é a empresa REQUERIDA ?

Insta consignar que, para a configuração do dano, considerando que os prejuízos de ordem moral manifestam-se na esfera íntima da pessoa, não possuindo, em regra, elementos materiais que comprovam sua existência, a sua caracterização não se respalda na prova do dano em si, mas de ofensa que foi direcionada, diante da situação a que foi exposta a vítima.

A respeito deste tema, assevera com maestria Humberto Theodoro Júnior, ao explicar a natureza não econômica do prejuízo causado:

“Os danos morais se traduzem em turbações de ânimo, em reações desagradáveis, desconfortáveis ou constrangedoras, ou outras desse nível, produzidas na esfera do lesado. (...) Assim, há dano moral quando a vítima suporta, por exemplo, a desonra e a dor provocadas por atitudes injuriosas de terceiro, configurando lesões na esfera interna e valorativa do ser com entidade individualizada”.( 1 )

Posto isto, assiste razão ao Requerente no tocante a certeza de comprovação do dano oriundo da demora na entrega do imóvel, pois o atraso sem dúvida refletiu em sua esfera íntima, causando-lhe constrangimentos, transtornos, angústia, ansiedade e

1 Dano Moral, 4a Ed., 2001, Ed. Juarez de Oliveira, p. 2

indignação, violando, de consectário, um direito fundamental da pessoa, assegurado no artigo 5o, LIV, da CF/88, in verbis:

“Artigo 5o.

LIV – ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal”.

E ainda, caminhando em sentido similar:

" Apelação no 4030079-86.2013.8.26.0114 Campinas VOTO No 89262/14 Voto no 8926. Apelação no 4030079-86.2013.8.26.0114.

Comarca: Campinas.

Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A.

Apelado: Nome.

Juiz prolator da sentença: Renato Siqueira De Pretto.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na entrega. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Solidariedade. Previsão de entrega do imóvel somente 28 meses após a obtenção de financiamento. Cláusula abusiva. Nulidade reconhecida. Verificada a mora na entrega do imóvel é devida a indenização pelos lucros cessantes, porquanto presumidos os prejuízos dos promitentes compradores. Precedentes do STJ. Pedido de restituição de valores despendidos com taxa de assessoria técnico-imobiliária e corretagem. Prescrição reconhecida. Incidência do prazo prescricional de três anos previsto no art. 206, § 3o, IV, CC. Precedentes. Não comprovada a despesa com “taxa de evolução de obra" durante o período de atraso. Pedido de restituição sem amparo documental. Danos morais. Não configuração. Mero dissabor inerente ao inadimplemento contratual. Sucumbência recíproca. Recurso provido em parte.

Trata-se de ação de indenização e restituição de indébito, julgada parcialmente procedente pela respeitável sentença de fls. 221/229, cujo relatório se adota, para condenar a ré ao pagamento de R$ 00.000,00mensais, de 01/04/2013 até a efetiva entrega do bem (26/02/2014), a título de indenização pelos lucros cessantes; R$ 00.000,00, a título de indenização pelos danos morais; devolução da quantia despendida a título de comissão de corretagem e taxa SATI, além de arcar com o montante correspondente aos juros no pé de 20/12/2010 até a entrega do bem (26/02/2014). Inconformada, apela a ré sustentando que o contrato faz lei entre as partes, estando previsto que a data de entrega de entrega em setembro de 2012 se tratava de mera estimativa, comportando prorrogação a depender da assinatura do contrato de financiamento, a ser somada com o prazo de tolerância de 180 dias e que não teve culpa na ocorrência de atraso para a entrega do imóvel; que não houve dano moral e que o imóvel comercializado se destinava à moradia, sendo incabível a reparação por lucros cessantes. (...) É o breve relato. (..) No mérito, as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma, no qual foi previsto que as chaves do imóvel seriam entregues em setembro de 2012, autorizada a prorrogação de 180 dias, ou em até 28 meses da assinatura do contrato com o agente financeiro (item 5 do quadro resumo, às fls. 21, e cláusula 5 de fls. 26). Ao determinar que, após a data da assinatura do contrato de financiamento imobiliário pelos adquirentes, a apelante teria, ainda, 28 meses para imiti-los na posse do bem, elas colocam os consumidores em extrema desvantagem. Referida disposição deve, portanto, ser considerada nula, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Deve prevalecer, pois, o termo de 01/04/2013 para o cumprimento da obrigação assumida pela apelante, tal como já determinado pela respeitável sentença, que já admitiu a tolerância convencionada. Ocorre que a obrigação não foi cumprida dentro de referido prazo, sendo o imóvel entregue somente em 26/02/2014, quando já

ultrapassado, inclusive, o prazo de tolerância. Houve, portanto, inadimplemento por parte das vendedoras. A ocorrência de chuvas intensas, acidentes geológicos, bem como a obtenção de licenças e autorizações da Administração Pública são riscos inerentes à atividade empresarial habitualmente desenvolvida pela apelante e à própria obrigação assumida perante o apelado, de modo que ficam afastadas a imprevisibilidade e a irresistibilidade que caracterizariam o caso fortuito e a força maior. É certo que o fortuito interno, por fazer parte da atividade desenvolvida pelo fornecedor, não exclui a responsabilidade pelos danos dele decorrentes. Nesse sentido, especificamente quanto à responsabilidade civil nas relações de consumo, é a lição de SÉRGIO CAVALIERI FILHO : O fortuito interno assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto ou da realização do serviço, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito de concepção do produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do produto no mercado de consumo ou durante a prestação do serviço, não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível (Programa de Responsabilidade Civil, 10a ed., São Paulo, Atlas, 2012, p. 475) . Assim, tendo sido prometida a conclusão da obra para prazo determinado e, ao final deste, não tendo sido cumprida a obrigação, superado, inclusive, o prazo de tolerância, de rigor que a apelante responda pelos efeitos consequentes de sua mora. Quanto aos lucros cessantes , de acordo com entendimento jurisprudencial consolidado no Superior Tribunal de Justiça, verificada a mora na entrega do imóvel, é devida a indenização por danos materiais, porquanto presumidos os prejuízos do promitente comprador.

Nesse sentido:

A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes. (STJ, AgRg no REsp 1.00.000 OAB/UF, 3a Turma, Rel. Sidnei Beneti, j. 07/02/2012) .

Em caso análogo ao dos autos, foi este o entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924, DO CÓDIGO CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 1.092, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/1916. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES (...) A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido (STJ, REsp no 00.000 OAB/UF, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, 16/08/2005). O valor da indenização, em conformidade com o entendimento desta Colenda Câmara a respeito do tema, é de ser fixado com base no valor venal do imóvel, à monta de 0,7% ao mês, desde o término da cláusula de tolerância até a efetiva entrega das chaves (nesse sentido: TJSP, Apelação no 0027793-72.2010.8.26.0224, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan, j. 30/08/2012 ). No caso, o douto Juízo a quo arbitrou os danos em 0,5% do valor do imóvel para a venda, sem que houvesse recurso por parte do autor. Dessa forma, o percentual não comporta alteração, sob pena de prejudicar a empresa recorrente . (...)

Diante da reforma parcial do julgamento, em se tratando de hipótese de sucumbência recíproca, as despesas processuais são rateadas entre as partes, arcando cada uma delas com os honorários de seu patrono, consoante dispõe o artigo 21, caput, do Código de Processo Civil. Por tais fundamentos, dá-se parcial provimento ao recurso. MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO relator" (grifo nosso).

Enfim, comprovado o ilícito da Requerida, que inegavelmente, violou o patrimônio moral do Requerente causando lesão a sua honra e reputação, bem como o lucro cessante que se abatera sob seu patrimônio, tratando aquele de danum in re ipsa, prescindindo de prova da ocorrência de prejuízo concreto, o qual se presume, conforme regras de experiência comum, desde já requer que Vossa Excelência arbitre o valor que entender razoável para reparação pelos danos morais sofridos pelo REQUERENTE .

III. DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se:

1) a citação da empresa-ré por via postal para que ofereça, em querendo, defesa no prazo legal, sob pena de reputar aceito os fatos alegados.

2) a condenação da Requerida para que indenize ao autor a título de lucro cessante o valor total de R$ 00.000,00.

3) seja a Requerida condenada a indenizar ao autor pelos danos morais experimentados, no importe de R$ 00.000,00.

4) seja a requerida condenada ao pagamento de custas, despesas e honorários advocatícios a serem arbitrados por equidade em acordo com o disposto no Código de Processo Civil.

5) a inversão do ônus da prova na busca de facilitar a defesa dos direitos deste consumidor, segundo preleciona o artigo , VIII, do Código de Defesa do Consumidor.

6) a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita nos termos da Lei 1060/50, por não dispor o requerente, no momento, de condições suficientes a arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo do próprio sustento ou de sua família. De se ressaltar que o requerente se valeu de financiamento imobiliário para aquisição da casa própria por insuficiência de recursos, conforme cláusula 4.1.4 - documento 1.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, que ficam desde já requeridos ainda que não especificados.

Informa não haver interesse em audiência de conciliação.

Atribui-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Termos em que

Pede deferimento

São José do Rio Preto/SP, 10 de junho de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF