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21 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.05.0150

Contestação - TJBA - Ação Adjudicação - Procedimento Comum Cível - contra Talia Incorporadora, PDG Realty Empreendimentos e Participacoes e Banco Santander Noroeste

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA 2a VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E ACIDENTE DE TRABALHO DE Nome/BA

PROCESSO Nº. 0000000-00.0000.0.00.0000

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, instituição financeira com sede na cidade de São Paulo, na Endereço, nos autos da AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E CANCELAMENTO DE HIPOTECA C/C TUTELA DE URGÊNCIA de número em epígrafe, que lhe move Nomee Nome, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por seu procurador (mandato anexo), apresentar CONTESTAÇÃO , aduzindo, para tanto, os fundamentos que seguem:

DOS FATOS

Alegam os autores que realizaram em 30/10/2017 promessa de compra e venda com a 1a Ré contrato de promessa de compra e venda para aquisição da unidade de nº 907 e 1 vaga de garagem do Condomínio Villa do Mar, porém vem encontrando algumas dificuldades no que tange a escritura definitiva, tendo em vista que, o imóvel encontra-se hipotecado junto ao Banco Santander.

Por tais razões ajuizaram a presente ação requerendo a concessão de tutela de urgência a fim de determinar que os Requeridos realizem a baixa da hipoteca e a outorga de escritura pública, sob pena de multa diária; no mérito, pleiteiam pela procedência da ação para que seja confirmada a liminar; pela condenação dos Requeridos ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 00.000,00. Por fim, pleiteiam a condenação dos réus ao pagamento de honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Em que pese as alegações da parte Autora, razão alguma lhe assiste, conforme se demonstrará.

SÍNTESE DA CONTESTAÇÃO:

 Preliminar: Ilegitimidade passiva.

A parte Autora tinha ciência da existência de garantia real pendente sobre o imóvel

mesmo à época do perfazimento de seu contrato de compra e venda, conforme se verifica pelo item B0 - AGENTE FINANCIADOR DA OBRA do contrato em comento.

 Ausência de repasse do VMD da construtora ao Banco Santander (Brasil) S/A.

A RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO NÃO É PROCEDER A BAIXA DO

GRAVAME EM SI , mais sim, quando solicitado pela Construtora, este tem a responsabilidade de fornecer o temo de liberação de hipoteca, e nada mais, fato este que não ocorreu no presente feito ante a ausência de requerimento por parte da Ré TALIA INCORPORADORA LTDA.

Da outorga da escritura pública - obrigação do vendedor do imóvel, conforme cláusula

10.2 do contrato de compra e venda do imóvel.

 Inexistência de ato ilícito.

 Inexistência de danos morais.

PRELIMINAR

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA - ARTIGO 485, VI DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Resta claro que a Requerida BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda no que tange aos trâmites que envolveram a negociação de compra e venda entre a TALIA INCORPORADORA LTDA e a parte Autora.

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Como é sabido, "parte" é quem pede ou contra quem se pede o provimento jurisdicional. A legitimação para ser regular, deve verificar-se tanto no polo ativo quanto no polo passivo da relação processual. Réu é aquele que, por força da ordem jurídica material, deve suportar as consequências da demanda.

O BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A no caso dos autos, NÃO é parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação, razão pela qual não pode integrar a lide, sequer suportar os efeitos desta demanda, e tal fato exsurge claramente dos argumentos trazidos na Exordial e dos documentos juntados aos autos.

Como é cediço, a relação processual, tal qual ocorre com a relação contratual e causal, deve ser composta pelas partes que efetivamente integraram a relação que deu ensejo à lide.

Significa dizer que, se A contratou com B, a questão, ainda que processual, dirá respeito e gerará efeitos tão somente entre eles, não sendo oponível a terceiros.

Neste norte, e observando diretamente o feito em tela, eventual efeito decorrente do contrato firmado entre a TALIA INCORPORADORA LTDA e a parte Autora não pode ser imputada ao BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, mesmo por que, NENHUM SERVIÇO O BANCO PRESTOU AOS REQUERENTES, conforme se verifica pelo contrato anexado com a exordial.

Assim, não se olvide, Excelência: o contrato de compromisso de venda e compra foi firmado entre a parte Autora e a Construtora, sendo certo que os demandantes não guardaram nenhum vínculo direto com este Contestante no que tange a tal contrato, que, frise-se, gera efeitos tão somente aos Avençantes.

Tecidas tais considerações, imperioso apontar que a parte autora confessa ter firmado o contrato de compra e venda que dá sustentáculo à sua pretensão processual com a TALIA INCORPORADORA LTDA, sendo certo que o BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, no exercício de seu mister, é tão somente garantidor hipotecário, fruto de um contrato legítimo entre o ora Contestante e a Construtora (relação jurídica da qual a parte autora não fazem parte), inexistindo, portanto, quaisquer vícios que pudessem macular tal primado.

Destaca-se, ainda, que a parte autora possuía ciência de que o imóvel em comento tinha sido ofertado em garantia pela Manara em razão do empréstimo obtido perante o Banco, ora Contestante, e neste momento buscam transferir a responsabilidade a Casa Bancária, quando, na verdade, a garantia persiste em face da dívida. Tal fato é suficiente para demonstrar que não há pretensão razoável em face do BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A.

Vejamos a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Paraná na apreciação de casos semelhantes:

DECISÃO: Acordam os Integrantes da 11a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por de votos, em (a) de ofício, declarar a ilegitimidade passiva de Banco Itaú Unibanco S/A, excluindo-o do processo e condenando o autor a pagar, por metade, os ônus da sucumbência até agora verificados, mais os honorários advocatícios do patrono da instituição financeira, (b) conhecer e dar provimento ao agravo retido interposto pela ré Incons e (c) declarar prejudicada a análise dos demais temas devolvidos pela apelação da ré Incons, e pelo apelo do autor, nos termos do voto do Relator. EMENTA: AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO ADQUIRIDO JUNTO AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.(I) ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO

FINANCEIRA DECLARADA DE OFÍCIO. AUSÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO PASSÍVEL DE AUTORIZAR A RESPONSABILIZAÇÃO DELA PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.(II) AGRAVO RETIDO PELA RÉ INCORPORADORA. FATOS JURIDICAMENTE RELEVANTES E APTOS, POR SI, A DAR RUMO DIVERSO À SENTENÇA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. EXISTÊNCIA DE FATO AINDA NÃO OBJETO DE PROVA BASTANTE. AGRAVO RETIDO PROVIDO PARA ESSE FIM. (TJPR - 11a C.Cível - AC - 00000-00- Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Renato Lopes de Paiva - Unânime - -

J. 29.10.2014) (TJ-PR - APL: (00)00000-0000PR 00000-00(Acórdão), Relator: Renato Lopes de Paiva, Data de Julgamento: 29/10/2014, 11a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1455 14/11/2014)

E ainda, nesse mesmo sentido:

APELAÇÕES. CIVIL. PROCESSO CIVIL. SFH. ILEGITIMIDADE DE PARTE. LITISPENDÊNCIA. SÚMULA 308/STJ. HIPOTECA DE PRIMEIRO E SEGUNDO GRAUS. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE. 1. O cerne da controvérsia cinge-se à revisão de cláusulas de contrato de mútuo habitacional, à redução do valor de avaliação do imóvel financiado e de baixa de hipoteca de primeiro grau sobre o imóvel objeto da lide, cuja Construtora teria dado em garantia à CEF. 2. A Construtora é parte ilegítima para responder pela anulação e revisão de cláusulas de contrato de mútuo celebrado entre o comprador e a instituição financeira responsável pelo financiamento. 3. A CEF parte ilegítima para responder pelo pedido de declaração de existência de relação jurídica entre as partes quanto ao contrato de compra e venda, eis que sua responsabilidade restringe-se ao financiamento concedido. 4. Não há que se falar em cerceamento de defesa pela não realização de perícia contábil em razão de não se estar discutindo no feito questões atinentes à correção de prestações ou de saldo devedor em razão da flagrante litispendência com a ação consignatória tombada sob o nº 1994.51.01.043345-0. 5. Tendo os contratantes, no ato da celebração do contrato de compra e venda, mútuo com obrigações e hipoteca e quitação parcial com desligamento, pactuado o levantamento da hipoteca de primeiro grau, relativa ao contrato de mútuo celebrado entre a Construtora a CEF não há que se falar em aplicação da Súmula nº 308 do STJ e em levantamento da garantia hipotecária. 6. Sentença monocrática reformada apenas no tocante apenas à revisão da cláusula quarta do contrato de compra e venda, mútuo e com obrigações e hipoteca e quitação parcial com desligamento de hipoteca desde que o único gravame existente sobre o imóvel é aquele atinente à garantia do financiamento concedido ao autor pela CEF. 7. Apelo da CEF improvido. Apelo do Autor improvido. Apelo de Meson Engenharia Ltda provido. Sentença reformada.(TRF-

2 - AC: 199651010205899 RJ 1996.51.00000-00, Relator: Juíza Federal Convocada CARMEN SILVIA LIMA DE ARRUDA, Data de Julgamento: 04/07/2011, SEXTA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: EDJF2R - Data::12/07/2011 - Página::178)

Logo, constata-se facilmente que o BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A é flagrantemente parte ilegítima para ser demandado, por não ter participado da relação jurídica narrada, visto que o Banco Réu não teve qualquer participação no contrato descrito na exordial.

Ademais, pode-se observar a ciência da parte Autora da existência de garantia real

pendente sobre o imóvel mesmo à época do perfazimento de seu contrato de compra e venda, conforme se verifica pelo item B0 - AGENTE FINANCIADOR DA OBRA do contrato em comento.

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Ante o exposto, ausente essa condição da ação (a ilegitimidade passiva ad causam), o BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, requer sua exclusão da lide, julgando extinto o processo sem análise do mérito, nos termos dos artigos 17º e 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

DA REALIDADE FÁTICA

Verifica-se no caso em tela, que não há qualquer fundamento fático e jurídico que embase a presente demanda, haja vista que a parte autora distorceu a realidade dos fatos, conforme se demonstrará a seguir.

Primeiramente deve ser mencionado que o Banco agiu no exercício regular do seu direito, vez que é de responsabilidade exclusiva da construtora realizar o requerimento para a baixa da hipoteca.

Isto porque, no presente feito, houve a venda de um imóvel pela Ré TALIA INCORPORADORA LTDA, tendo a mesma recebido integralmente o valor pactuado pela venda do mesmo, que, por conseguinte deve realizar o pagamento do respectivo VMD, bem como solicitar ao Banco Santander o termo de liberação.

Assim, A RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO NÃO É PROCEDER A BAIXA DO GRAVAME EM SI , mais sim, quando solicitado pela Construtora, este tem a responsabilidade de fornecer o temo de liberação de hipoteca, e nada mais, fato este que não ocorreu no presente feito ante a ausência de requerimento por parte da construtora.

Abaixo segue julgados dos tribunais de nosso País, no sentido de que a responsabilidade é exclusivamente da construtora em proceder o cancelamento do gravame e não do credor hipotecário. Vejamos:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. BEM IMÓVEL. HIPOTECA ENTRE A CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA APÓS A COMPRA DO IMÓVEL PELO CONSUMIDOR. BAIXA DO GRAVAME. ALEGAÇÃO DE RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO

FINANCEIRA. OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA DE REQUERER JUNTO AO BANCO, A BAIXA DA HIPOTECA. ONUS DA CONSTRUTORA EM PROVAR QUE SOLICITOU O CANCELAMENTO . DESCUMPRIMENTO. EXISTENCIA DE CLAUSULA CONTRATUAL PELA QUAL A CONSTRITURA SE OBRIGA A REALIZAR A BAIXA. SENTENÇA QUE DETERMINA ADOÇÃO DE PROVIDÊNCIAS. DANOS MORAIS EXCESSIVOS. REDUÇÃO. RECUSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJ-BA- APL: 05137628620158050001, Relator: Ivanilton Santos da Silva, Terceira Câmara Cível, Data da Publicação: 21/08/2018).

"APELAÇÕES CIVEIS.AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DANOS MATERIAL E MORAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTE. RECURSA DA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. EXISTENCIA DE HIPOTECA ENTRE BANCO E CONSTRUTORA. INEFICACIA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE-COMPRADOR. SUMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE." Comprovada por parte do promitente comprador, a execução do contrato, faz jus a adjudicação compulsória do imóvel objeto daquele mormente quando não há demonstração satisfatória de qualquer fato impeditivo de seu direito "(ACn., de São Joaquim, rel. Des. Carlos Prudência, j. em 21.06.2005). RECURSO DO CREDOR HIPOTECARIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR ACOLHIDA. REPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO PROMITENTE- VENDEDOR PELO CANCELAMENTO DO GRAVAME . EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO DA LIDE." A instituição financeira detentora da hipoteca não tem relação jurídica com o promitente comprador, pois firmou contrato de financiamento com a construtora/promitente vendedora. Assim, a adjudicação compulsória deve ter no polo passivo somente esta, já que cabe somente a ela outorgar a escritura pública do imóvel ao promitente comprador, em razão da obrigação contratual que os liga". (AI., De. Sérgio Baasch Luz, j. em 18-04-2006).

RECURSO DO AUTOR.PERDAS E DANOS. AUSENCIA DE PREJUIZO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL. OFENSA AO DIREITO DE PROPRIEDADE. PREJUÍZO PRESUMIDO. DEVER DE INDENIZAR RECONHECIDO.SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.ADEQUAÇÃO DA SUCUMBENCIA.RECURSO PROVIDO EM PARTE. A recusa Injustificada na outorga de escritura de propriedade do imóvel, após regular quitação do contrato de compra e venda, constitui negligencia da construtora alienante, devendo, dessa forma, responder pelos danos extrapatrimoniais, presumidamente sofridos, advindos de sua má conduta obrigacional. (TJ-SC - AC: 100208 SC 2007.010020-8, Relator: Carlos Adilson Silva, Data de Julgamento: 31/03/2010, Primeira Câmara de Direito Civil, Data da Publicação: Apelação Cível n., de são José.)

Cumpre esclarecer que não houve resistência do Banco Santander em fornecer o termo de liberação da hipoteca, tendo em vista que a Construtora, portadora da dívida não fez tal requerimento.

Desta forma, nenhuma das alegações elaboradas pela Autora foram capazes de demonstrar a invalidade da garantia hipotecária, bem como ante a ausência de quaisquer das formas de extinção da hipoteca previstas no Código Civil, a total improcedência da ação é medida que se impõe, como forma de Justiça.

DO DIREITO

DA IMPOSSIBILIDADE DA BAIXA DA HIPOTECA POR AUSÊNCIA DE REPASSE DO VALOR MÍNIMO DE DESLIGAMENTO PELA CONSTRUTORA AO BANCO FINANCIADOR - ÚNICA GARANTIA A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA

Assevera a parte Autora em sua exordial que, embora tivesse sido realizado o pagamento integral da unidade, apartamento e garagem, não teria sido concretizada a baixa de hipoteca lançada na matrícula, o que supostamente lhe trouxe prejuízos, inclusive apresenta documento expedido pela construtora dando quitação com relação ao referido imóvel.

Contudo, a hipoteca gravada na matricula do imóvel devidamente individualizado, ocorre em razão do financiamento da obra pela Construtora junto a Instituição Bancária ora Ré, e é válida conforme já explanado, tendo em vista que a Construtora não realizou o repasse do VMD, conforme se verifica pelo Relatório de Evolução do Saldo Devedor Plano Empresário em anexo.

Cumpre ainda esclarecer que, após a quitação da dívida da construtora junto a instituição bancária, o gravame hipotecário é baixado com o termo de quitação do contrato de financiamento. No entanto, no caso de a construtora não saldar sua dívida, o gravame permanece inclusive nas matriculas já individualizadas, e as baixas desses gravames será realizado conforme é repassado o VMD.

Explica-se. O VMD corresponde ao valor mínimo de desligamento da hipoteca, que é repassado quando do pagamento realizado pelo adquirente a construtora. O percentual de valor mínimo é recebido pela Instituição Bancária, de acordo com a cota parte de cada unidade.

Ocorre que o Banco Contestante está obrigado a dar o termo de quitação somente após o pagamento da dívida e seus encargos, conforme previsto no art. 25 da Lei 9.514/97 que regulamenta o instituto da alienação fiduciária, in verbis:

Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel

§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Destaca-se que somente após o recebimento desses valores, a Instituição Bancária, ora Santander, disponibiliza ao proprietário do imóvel um documento que é levado ao Cartório de Registros, onde o imóvel é registrado para devido cancelamento da hipoteca.

No presente caso, não houve o repasse desse valor mínimo realizado pela Construtora.

Tanto é verdade que a Instituição Financeira Ré, somente tomou ciência da quitação da unidade autônoma por meio da presente demanda.

Agora Excelência, questiona-se, se a Instituição Financeira Ré efetuar a baixa do gravame, qual será sua garantia de quitação do financiamento realizado pela construtora?

É nítido que o adquirente dos imóveis, ora Autores, não pode arcar com o ônus da Construtora, no entanto a Instituição Bancária não poderá perder sua garantia de recebimento de valor financiamento.

Assim, inexiste a opção de permanecer na propriedade do imóvel, sem quitar a hipoteca. Deste modo, pretendendo a Autora afastar o ônus que recai sobre o imóvel, possui três

hipóteses previstas em lei:

A primeira encontra previsão no art. 1.479 e 1.480 do Código Civil, na qual o autor deverá abandonar o imóvel hipotecado, notificando o alienante e o devedor para depois pleitear perdas e danos contra o devedor:

Art. 1.479. O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandando-lhes o imóvel.

Art. 1.480. O adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depositará em juízo.

Outra possibilidade tem previsão no artigo 1.481 do Código Civil, ou seja, o adquirente possui o direito de remir o imóvel hipotecado, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço pelo qual adquiriu o bem.

Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu.

A última hipótese é depositar os valores em juízo e propor ação de consignação em pagamento, isto em caso de mora do credor hipotecário no recebimento.

Verifique Excelência que a legislação não prevê a opção de permanecer na propriedade do imóvel sem quitar a hipoteca e que o cancelamento do ônus que recai sobre o imóvel é de competência exclusiva do devedor, que deve realizar o repasse do VMD referente a unidade mencionada.

Deste modo, pretendendo a parte Autora afastar a garantia hipotecária, deve pagar ao credor hipotecário, nos termos do art. 346, inciso II, do Código Civil o valor assumido pela construtora ao realizar o financiamento, limitada ao preço pago pelo bem imóvel, podendo inclusive, sub-rogar-se de pleno direito em tal crédito, podendo, da mesma forma, ajuizar ação regressiva em face do alienante.

Considerando que o Banco Réu cumpriu fielmente suas obrigações, a única possibilidade que o adquirente possuí de permanecer no imóvel é realizando a quitação da dívida adquirida pela Construtora.

DAS FORMAS DE EXTINÇÃO E EXONERAÇÃO DA HIPOTECA

O Código de Processo Civil no artigo 1.499 prevê quais são as formas de extinção da hipoteca:

Art. 1.499 A hipoteca extingue-se:

I - pela extinção da obrigação principal;

II - pelo perecimento da coisa;

III - pela resolução da propriedade;

IV - pela renúncia do credor;

V - pela remição;

VI - pela arrematação ou adjudicação

No mencionado diploma legal, encontram-se, também, previstas as formas de o adquirente se exonerar da hipoteca que recaia sobre o imóvel:

Art. 1.479 - O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhe o imóvel.

Art. 1.481 - Dentro de trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu.

(...)

§ 2º. Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente, harver-se-á definitivamente fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço;

(...)

§ 4º. Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado de seu imóvel em consequencia de licitação ou penhora, o q eu pagar a hipoteca, o que por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais.

Dessa forma, não se vislumbra no presente caso, quaisquer das hipóteses de extinção ou exoneração da fiança, sendo certa a impropriedade da determinação de cancelamento da hipoteca.

Isso porque, conforme já demonstrado, a hipoteca constitui direito real, que adere ao bem dado em garantia, só podendo ser extinto ou exonerado, ocorrendo uma das hipóteses previstas em lei, o que não é o caso dos presentes autos. Ressalte-se a hipoteca é dotada de sequela, ou seja, provoca a aderência ao bem, e segue a sua sorte em poder de quem se encontre.

Assim sendo, tendo, a parte autora ciência da hipoteca sobre o imóvel em apreço ao firmar o compromisso de compra e venda, assumiu os riscos, devendo suportar os ônus da garantia real constituída validamente.

DA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA - OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR DO IMÓVEL

No tocante ao pleito autoral de outorga da escritura pública, imperioso destacar que, o artigo 1.418 do Código Civil é enfático ao prescrever que o promitente comprador, ora Autora da presente demanda, pode exigir do promitente vendedor, ora Corré TALIA INCORPORADORA LTDA, a outorga da escritura definitiva de compra e venda; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel, conforme artigo em destaque transcrito abaixo:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Corroborando com o artigo legal supracitado, se verifica que, no contrato celebrado entre a parte Autora e a Corré TALIA INCORPORADORA LTDA, mais especificamente na Cláusula 10.2, se constata que é de responsabilidade da Vendedora realizar a outorga da escritura definitiva do imóvel dentro do prazo ali discriminado.

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Portanto, não há que se falar em nenhuma imposição ou obrigação por parte do Banco Santander no tocante à outorga da escritura definitiva do imóvel, pois se trata de obrigação da Vendedora do bem imóvel, quem seja, a Ré TALIA INCORPORADORA LTDA.

DA INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO PRATICADO PELO BANCO SANTANDER

Conforme restou demonstrado acima, o Banco Réu não pode ser condenado a qualquer tipo de imposição, uma vez que não praticou qualquer ato ilícito.

Verifica-se no caso concreto, a existência de hipoteca inserida legalmente em razão de contrato pactuado entre o Banco e Construtora, oportunidade na qual, dentro dos termos reservados pela lei, fora dado em garantia referido imóvel, não praticando assim, qualquer ato ilícito ou susceptível de eventuais danos.

Não obstante, verifica-se que, para o Banco-Réu ser civilmente responsabilizado por eventuais prejuízos supostamente causados à parte autora, esta deveria comprovar a existência de todos os requisitos ensejadores da obrigação de indenizar, demonstrando ter o Réu agido" contra legem ".

A este respeito já se pronunciou o conceituado Prof. Rui Stocco, a saber:

".... Deve haver um comportamento do agente, positivo (ação) ou negativo (omissão) que, desrespeitando a ordem jurídica, cause prejuízo a outrem, pela ofensa a bem ou a direito deste.", in Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial, Revista dos Tribunais, pág. 41.

Considerando-se, então, o caráter da culpa como pressuposto ensejador do dever de indenizar, decorre a conclusão de que a simples ausência de um dos pressupostos acarreta na inexistência da responsabilidade civil. Nesse sentido:

"Improcedente a ação de indenização fundada em responsabilidade por ato ilícito na falta de prova de culpa, que constitui um dos pressupostos do dever de indenizar."(TARJ - 4a C - Ap. Rel. Raul Quental - RT/565/214)

Pois bem, a parte autora não comprova em momento algum ter o Banco Réu agido de maneira ilícita, motivo pelo qual não pode fazer qualquer exigência.

Considerando que a Instituição Financeira Requerida cumpriu fielmente suas obrigações, inexiste no caso sub judice qualquer ato ilícito praticado por esta Instituição Financeira Ré que possa ensejar a sua condenação. Assim sendo, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

DA INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL

Veja, Excelência que, a parte Autora pretende ser indenizada pelo fato de ter supostamente sofrido danos de natureza moral, sem ao menos comprovar qualquer abalo de ordem emocional/psíquica ou até mesmo a efetiva realização fática de sua narrativa, ou seja, se prende a meras alegações.

Deste modo, não havendo uma única prova de que tenha realmente sofrido qualquer abalo moral, o máximo que se pode presumir é que houve meros aborrecimentos, insuficientes para o pleito indenizatório.

Sobre o tema, RUI STOCO1 esclarece:

" Mas não basta a afirmação da vítima de ter sido atingida moralmente , seja no plano objetivo como no subjetivo, ou seja, em sua honra, imagem, bom nome, tradição, personalidade, sentimento

1 "Tratado de responsabilidade civil: responsabilidade civil e sua interpretação doutrinária e

jurisprudencial", 5a ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2001, p. 1.381.

interno, humilhação, emoção, angústia, dor, pânico, medo e outros. Impõe-se que se possa extrair do fato efetivamente ocorrido o seu resultado, como a ocorrência de um dos fenômenos acima exemplificados "(g.n.).

Ainda, a melhor doutrina e jurisprudência são uníssonas ao assentar que meros dissabores ou aborrecimento não são passíveis de indenização por dano moral (DISSABORES ESSES QUE SEQUER FORAM REALIZADOS PELO BANCO SANTANDER!!!) , sob pena de adentrar-se na tão execrada" indústria do dano moral ". Neste sentido, YUSSEF SAHID CAHALI esclarece:

"Quantas pessoas que ocupam certos cargos de responsabilidade e de confiança são, por vezes, obrigadas a se submeterem a vistorias, fiscalizações e outras medidas que as incomodam e as fazem se sentir insignificantes ou menosprezadas? Como se sente alguém que se considera importante na escala social e acima de qualquer suspeita e decide comparecer a um local de apuração de votos ou a um Tribunal do Júri e é constrangido pela polícia a busca de armas por ordem do magistrado que preside os trabalhos? Em que situação fica uma senhora da alta sociedade que viaja para o exterior e se vê obrigada pelos fiscais alfandegários a abrir sua bagagem diante das pessoas presentes para então expor objetos de uso pessoal, por vezes, até roupas sujas? Quantas vezes somos obrigados a abrir as bolsas à entrada de estabelecimentos bancários, em aeroportos e em repartições públicas por causa de um sinalzinho que avisa da existência de objetos suspeitos dentro delas? Tudo isso, a nosso ver, é constrangimento, é medida desconfortante, que humilha e envergonha quando se tem um pouco de dignidade, mas nem por isso podemos nos opor e nem nos dá o direito de pedir indenização quando submetidos a qualquer delas "2 (g.n.).

Apesar de versar sobre caso de gravame de bem móvel, cabe trazer à tona, a excelente decisão prolatada pela Ministra Nancy Andrighi, no Recurso Especial de número 1.00.000 OAB/UF, a qual frisou que não há que se falar em dano moral indenizável na simples demora da Instituição Financeira em dar baixa no gravame de alienação fiduciária sobre veículo decorrente de contrato quitado.

EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA. FINANCIMENTO DE VEÍCULO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ACORDO. QUITAÇÃO DO CONTRATO. DEMORA NA LIBERAÇÃO DO GRAVAME SOBRE O BEM JUNTO AO ÓRGÃO DE TRÂNSITO COMPETENTE. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. 1. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC/2015, é de rigor a rejeição dos embargos de declaração. 2. A configuração do dano moral pressupõe uma grave agressão ou atentado a direito da personalidade, capaz de provocar sofrimentos e humilhações intensos, descompondo o equilíbrio psicológico do indivíduo por um período de tempo desarrazoado. 3. Desse modo, ausentes circunstâncias excepcionais devidamente comprovadas, a simples demora da instituição financeira em, quitado o contrato, providenciar a liberação do gravame de alienação fiduciária sobre o veículo junto ao órgão de trânsito competente não enseja, por si só, dano moral indenizável. 4. Recurso especial não provido . RECURSO ESPECIAL Nº 1.653.865 - RS (2017/00000-00) RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

O item 11 do acórdão acima mencionado, frisa o entendimento consolidado do STJ de que os meros aborrecimentos do cotidiano são incapazes de causar danos morais , conforme abaixo transcrito:

"11. Nesse contexto, a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que simples frustrações ou aborrecimentos são incapazes de causar danos morais, uma vez que "a vida em sociedade traduz, infelizmente, em certas ocasiões, dissabores que, embora lamentáveis, não podem justificar a reparação civil, por dano moral. Assim, não é possível se considerar meros incômodos como ensejadores de danos morais, sendo certo que só se deve reputar como dano moral a dor, o vexame, o sofrimento ou mesmo a humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do Documento: (00)00000-0000- Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 31/05/2017 Página 6 de 10 Superior Tribunal de Justiça indivíduo, chegando a causar-lhe aflição, angústia e desequilíbrio em seu bem estar" ( REsp 1.234.549/SP, 3a Turma, DJe de 10.12.2012). "

Portanto, para que fosse devida indenização, haveria de ser demonstrado o real constrangimento, humilhação tão profunda e intensa, de modo a desestabilizar emocionalmente a vítima, desconcertando-a e causando dor profunda em seus mais intrínsecos sentimentos, o que, diante das peculiaridades do caso vertente, inexiste.

Ora, MM. Juiz, mesmo a responsabilidade objetiva não coaduna com meras suposições para atribuir ao Réu o ônus probante, essencial também, que a Autora demonstre um mínimo de prova para que se infirme sua pretensão. Do contrário, transformar-se-á infortúnios em uma milionária indústria de indenização.

Assim, não havendo prova da existência e da extensão do dano, bem como da repercussão patrimonial desse fato, não estão presentes os requisitos autorizadores da responsabilidade civil, devendo a ação, também por esse motivo, ser julgada improcedente.

E mais! A Instituição Financeira Ré, cumpridora de suas obrigações, observando sempre as normas que regem as relações com seus clientes, nunca deixou de atentar aos preceitos esculpidos no Código de Defesa do Consumidor.

Ainda, repisa-se no sentido de que foge à normalidade dos acontecimentos tamanho dissabor, aborrecimento, ou até mesmo vexame passado pelo autor, suficientes a causar desequilíbrio em seu ego, ou mal-estar.

É pacífico que somente pode configurar dano moral a dor interior, o vexame público, o sofrimento psíquico ou a humilhação pessoal que, fugindo à normalidade dos acontecimentos, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústias e desequilíbrio no seu ego, causando-lhe mal-estar. Simples desgosto, dissabor, aborrecimento, mágoa, tristeza, irritação ou sensibilidade exacerbada não podem ser guindados à condição de dano moral capaz de justificar ressarcimento pecuniário; porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso diaadia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo (00000-00, Relator BENITO TIEZZI, 3a Turma Cível, julgado em 28/02/2007, DJ 15/05/2007 p. 193).

Ainda, caso entendamos pela afetação de sua moral, em tamanho dissabor narrado de ordem psicológica, concluiremos ser a autora pessoa intolerante, incapaz, inclusive, de se permitir o seu saudável convívio em sociedade, face aos corriqueiros dissabores do cotidiano. Sendo assim, concluiremos, necessariamente que a procedência de suas alegações apenas ajudará o ajuizamento desse tipo de demanda, capaz apenas de enriquecer a indústria do dano moral.

A verdade é que, hoje, tudo é motivo para se pleitear dano moral. No presente caso, não tendo o Banco Santander agido em momento algum com má-fé, se quer, com a intenção de transgredir os direitos da parte autora lhe causando prejuízos de ordem moral, apenas preservou legalmente o que fora pactuado a priori com a Ré TALIA INCORPORADORA LTDA , e agora se socorre a parte autora do judiciário para requerer dano moral, o qual inexiste.

DO VALOR DA CONDENAÇÃO

Ad argumentandum tantum , caso este não seja o entendimento desta Ilustre Julgadora, o que realmente não se espera ante aos argumentos fáticos e jurídicos aqui expostos, e apenas pelo princípio da eventualidade, o valor da indenização deve ser fixado com critérios, de forma a evitar enriquecimento sem causa da parte autora.

Desta forma, a parte Autora, suposta vítima de lesão a direitos de natureza não patrimonial, receberá uma soma que lhe compense eventual transtorno que tenha sofrido, e arbitrada segundo as circunstâncias narradas. Não sendo, desta forma, fonte de enriquecimento, nem inexpressiva.

Com efeito, dentro do princípio da eventualidade, cumpre informar que os Tribunais, em perfeita harmonia com a doutrina, vêm decidindo que a fixação do" quantum "da indenização por dano moral deve ser feita com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa e ao nível socioeconômico da parte autora, valendo-se, o Julgador, dos critérios sugeridos pela doutrina e jurisprudência, bem como da razoabilidade, do bom senso, atendendo à realidade da vida e às peculiaridades do caso.

Cumpre observar que a parte autora não demonstrou efetivamente os danos que sofreu, uma vez que são inexistentes, danos que, supostamente, autorizariam a condenação do Banco Réu a indenizá-lo.

Ao pleitear indenização por danos morais deve, a parte autora, demonstrar especificadamente em que circunstâncias e em qual extensão sofreu pelos supostos danos morais.

Em outras palavras, deve à parte autora indicar de forma clara e específica quais foram os fatos e quais os danos decorrentes destes fatos que dão ensejo à indenização.

O fato é que não se observa na exordial, o mínimo resquício de prova por parte da parte autora, no sentido de demonstrar efetivamente algum tipo de abalo psíquico, nada trazendo a título de prova quanto a algum dissabor que teria sofrido em razão da cobrança, limitando-se apenas e tão somente a noticiar que sofreu aborrecimentos.

Portanto, o Banco Réu, desde logo, requer que a presente demanda seja a ação julgada totalmente improcedente, tendo-se em vista os argumentos fáticos e jurídicos acima expostos, ou, em última hipótese, que o valor indenizatório seja fixado moderadamente, de acordo com os critérios acima expostos.

DOS PEDIDOS

Ante o exposto, requer-se à Vossa Excelência o ACOLHIMENTO DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA , com a consequente EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO com relação ao BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, nos moldes do art. 485, VI do Código de Processo Civil.

Adentrando ao mérito, requer sejam julgados TOTALMENTE IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS , com fulcro nos artigos 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova que são admitidos, em especial prova documental suplementar caso necessário.

Por fim, requer-se, também, que as publicações e intimações referentes a este processo sejam feitas em nome de Nome, 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade, nos termos do artigo 272, § 2º, do Código de Processo Civil.

Termos em que pede deferimento.

Bauru, 6 de agosto de 2021.

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