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25 de Janeiro de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.17.8226

Petição - Ação Cobrança de Aluguéis - sem despejo

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE PETROLINA- PE.

PROCESSO Nº: 0000000-00.0000.0.00.0000

RECORRENTE: Nome

RECORRIDO: Nome

Nome, já qualificada nos autos da ação em epígrafe, por intermédio de suas advogadas subscritas, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, tempestivamente, nos termos dos artigos 41 e seguintes da Lei 9.099/95, interpor o presente RECURSO INOMINADO , em face da douta sentença de 1º grau que julgou parcialmente procedente a AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E ENCARGOS CONTRATUAIS , com as razões anexas, requerendo que estas sejam remetidas à Colenda Turma Recursal do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco.

Requer, ainda, o recebimento do presente recurso sob a assistência judiciária gratuita, tendo em vista que a recorrente está impossibilitada de pagar as custas desta ação sem prejuízo de seu próprio sustento e de sua família.

Nestes termos, pede deferimento.

Petrolina/PE, 08 de julho de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF

RAZÕES DO RECURSO INOMINADO

Processo nº: 0000000-00.0000.0.00.0000

AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E ENCARGOS CONTRATUAIS

Origem: Vara do Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo de Petrolina

Recorrente: Nome

Recorrido: Nome

EGRÉGIA TURMA RECURSAL,

ÍNCLITOS JULGADORES,

1. RESUMO DA DEMANDA

Trata-se de Recurso Inominado, interposto por Nome, inconformada com a sentença de 1º grau que julgou parcialmente procedente a presente AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E ENCARGOS CONTRATUAIS, que lhe foi movida pelo Sr. Nome.

Com efeito, em que pese o saber jurídico inquestionável do eminente Julgador da Instância Singular, não primou à decisão atacada pela justa aplicação da lei aos fatos.

Com fulcro no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, o Juízo a quo julgou parcialmente procedente a ação proposta pelo recorrido e condenou a Requerente a pagar a quantia de R$ 00.000,00, referentes aos aluguéis e demais encargos, atualizados pela tabela ENCOGE a partir do efetivo prejuízo e com juros moratórios de 1% ao mês, a partir do efetivo prejuízo, a título de ressarcimento por cobrança de aluguéis vencidos.

No entanto, tal entendimento merece ser reformado, pelas razões de fato e de direito que adiante passa a expor.

2. DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL

a) Da gratuidade da justiça

Ab initio , a Recorrente pleiteia os benefícios da JUSTIÇA GRATUITA, assegurados pelo art. 98 e seguintes do CPC/2015.

Infere-se nos artigos supracitados que qualquer uma das partes no processo pode usufruir do benefício da justiça gratuita. Logo, a Recorrente faz jus ao benefício, haja vista não ter condições de arcar com as despesas do processo sem prejuízo de sua mantença.

Mister frisar, ainda, que em conformidade com o art. 99, § 1º, do novo CPC/2015, o pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado por petição simples e durante o curso do processo, tendo em vista a possibilidade de se requerer em qualquer tempo e grau de jurisdição os benefícios da justiça gratuita, ante a alteração do status econômico.

Ainda sobre a gratuidade a que tem direito, o novo Código Instrumentalista dispõe em seu art. 99, § 3º, que "presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural". Assim, à pessoa natural basta a mera alegação de insuficiência de recursos, sendo desnecessária, num primeiro momento, a produção de provas da hipossuficiência financeira.

Assim, ex positis , pois, requer-se os benefícios da assistência judiciária gratuita.

b) Do preparo

Por não ter condições de arcar com os custos do processo sem prejuízo de seu próprio sustento, a recorrente informa a ausência de recolhimento de preparo até que seja proferida decisão acerca do pedido de concessão da gratuidade da justiça, em consonância com o que aduz o § 7º do art. 99 do CPC.

c) Da tempestividade

A intimação da r. decisão recorrida deu-se em 21/06/2021. Considerando o recesso forense entre os dias 23 a 30 de junho de 2021; o prazo legal de 10 dias para a apresentação do presente recurso; e, ainda, a data em que este foi interposto, tem-se por respeitado o pressuposto da tempestividade recursal.

3. DAS RAZÕES RECURSAIS

Conforme restou documentalmente demonstrado, a requerida, ora recorrente, no dia 22 de janeiro de 2020, firmou contrato de aluguel com o recorrido, tendo como valor mensal R$ 00.000,00.

Ocorre que, o ponto alugado precisava de várias melhorias à época, motivo pelo qual ficou acertado entre as partes que o proprietário seria o responsável por todas elas.

A fim de possibilitar a realização dos reparos, a demandada entrou no ponto no dia 30 de janeiro de 2020 e efetuou o pagamento do aluguel, conforme recibo de ID (00)00000-0000, mesmo sem a realização dos reparos necessários e considerando a urgência de iniciar a sua atividade comercial.

Após sucessivas tentativas infrutíferas de contato com o recorrido, no dia 22 de fevereiro de 2020, a recorrente decidiu mandar uma carta (ID (00)00000-0000) para o recorrido, requerendo as melhorias pactuadas, cumprindo sua obrigação enquanto inquilina, prevista no artigo 23, IV da Lei Nº 8.245/91.

Tal documento foi recebido e assinado pelo senhor Erivan Costa, funcionário da galeria, que se comprometeu a encaminhá-lo ao responsável pelo imóvel.

É imperioso salientar, que o senhor Erivan Costa testemunhou no processo em tela e confirmou a sua assinatura em sede de audiência de instrução.

No dia seguinte ao recebimento da carta (23/02/2020), o autor, ora recorrido, foi pessoalmente ver o ponto, momento em que afirmou, mais uma vez, que faria as melhorias e iria negociar sobre o valor do aluguel.

Diante da inércia do proprietário, a recorrente realizou uma pequena reforma para reparar os defeitos mais aparentes no teto, paredes, pintura e gesso, a fim de conferir um ambiente mais confortável para os seus clientes.

Com o início da pandemia de Covid-19, no dia 22 de março de 2020, a galeria onde situa-se o imóvel permaneceu fechada por 15 (quinze) dias. Nesse período, ocorreu uma intensa chuva durante a noite, e o imóvel, que já não estava em boas condições, foi atingido por uma quantidade considerável de água e se tornou inutilizável, danificando os bens da demandada, conforme as fotos acostadas (ID (00)00000-0000; ID (00)00000-0000).

Isto posto, torna-se inconteste que a negligência do recorrido ao descumprir as suas obrigações enquanto locador, conforme preleciona o artigo 22, I, da Lei Nº 8.245/1991, qual seja entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir a que se destina, trouxe prejuízos voluptuosos à recorrente.

Não obstante haja cláusula de conservação do imóvel no contrato celebrado entre as partes (ID (00)00000-0000), este não coaduna com a realidade dos fatos, eis que o imóvel possuía vício redibitório, ou seja, defeito de vazamento no teto desconhecido pela parte demandada quando efetuou a contratação do imóvel, o qual só foi possível ser descoberto após a ocorrência das chuvas.

Após essa data, foi feita uma troca de gerente. No final de março, foi feita uma reunião com o novo gerente, que resolveu sobre o vazamento. A demandada realizou, mais uma vez, as demais melhorias necessárias dado o vazamento, restando prejudicada com os demais materiais.

Tal fato pôde ser comprovado em sede de audiência de instrução, através do depoimento da testemunha NomeBelarmino da Silva Filho, pedreiro que realizou a reforma após a incidência da chuva e cobrou o valor de R$ 00.000,00, oportunidade em que confirmou a situação precária que se encontrava o imóvel.

A partir disso, a demandada procurou o Senhor Mariano para negociar os aluguéis e as perdas. Como o autor, então recorrido, não aceitou os valores apresentados, afirmando que não tinha nada a ver com o que tinha acontecido e que não sabia da situação, a recorrida decidiu, dessa maneira, lhe entregar o ponto.

Assim, Excelência, é possível vislumbrar que o autor deu causa ao fim do contrato e que a recorrente suportou diversos prejuízos financeiros e psicológicos em decorrência de sua negligência.

3.1. DAS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DO CONTRATO DE

LOCAÇÃO

A locação de imóveis envolve uma série de obrigações e particularidades, em razão da qual, para harmonizar os interesses e, de fato, resolver as suas questões, estabeleceu-se a Lei 8.245/1991, nela determinados os deveres às partes, nos artigos 22 e 23, o que deve ser observado, do começo ao fim da locação.

Deve o locador:

"I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; [..]"

Quanto ao locatário:

"II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;[...]".

São regras basilares, indispensáveis para a regularidade da locação. Inclusive, cabe acentuar que tal relação é regida pela cláusula geral da boa-fé objetiva, e seus deveres anexos, a cooperação, a lealdade e a confiança, seja na fase das tratativas como na pós-contratual, devem ser observados.

No caso em análise, da responsabilização decorrente de vícios ocultos no imóvel locado, porventura deixados pelo locador, tem-se o que preleciona a Lei de Inquilinato:

Art. 22. O locador é obrigado a:

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Diante disso, tendo em vista a forma como o demandante buscou se desvencilhar da obrigação legal de reparar os vícios, o que enseja o desfazimento do negócio jurídico em tela, autoriza-se a rescisão contratual unilateral por parte da ora recorrente.

Ademais, sendo a locação um contrato bilateral, não seria justo manter-se uma das partes presa a ele, enquanto a outra deixa de cumprir as obrigações que lhe competem, rompendo-se, assim, o sinalagma.

Portanto, pugna a recorrente pela reforma da decisão no sentido de desconsiderar os valores dos aluguéis e as respectivas multas e juros cobrados na inicial, quais sejam: maio e junho, bem como a multa rescisória.

Relativamente aos honorários advocatícios previstos no contrato de aluguel, não há que se falar na obrigação de a requerente arcá-los, eis que, conforme já foi demonstrado, o locador deu causa ao fim do contrato e, consequentemente, deu causa ao início desta ação.

Por todo o exposto, tem-se:

CIVIL. OCORRÊNCIA DE VÍCIOS E DEFEITOS NO IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO. LEI DE LOCAÇÕES QUE ATRIBUI AO INQUILINO O DEVER DE INFORMAR E AO LOCADOR A OBRIGAÇÃO DE REPARAR. INADIMPLEMENTO QUE, NO CASO, PODE DECORRER TANTO DO DESCUMPRIMENTO COMO DO CUMPRIMENTO INADEQUADO. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CULPOSA. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. DANO MORAL AFASTADO. 1. Seguindo-se à posse e sem prova de mau uso por parte do inquilino, caber ao locador o reparo (art. 22, IV, L. 8245/91) dos vícios e defeitos no imóvel objeto do contrato de locação que, no caso, foram prontamente informados, na forma do art. 23, IV, L. 8245/91. 2. Por outro lado, é permitida, em razão de inadimplemento, total ou parcial do locador, a resolução da locação (art. , II, L. 8245/91 e art. 475, CC). 3. Na hipótese em apreço, a responsabilidade do locador pela reparação dos vícios e defeitos denunciados no imóvel objeto da locação, quando associada à forma como a locadora, por sua administradora, buscou se desvencilhar da obrigação legal de repará-los, autoriza o pedido de rescisão culposa, com imposição da multa contratual, contudo, sem se cogitar de dano extrapatrimonial, posto os dissabores narrados se encontrarem ínsitos ao próprio inadimplemento. 4. Recurso parcialmente provido.

(TJ-SP - AC: 10131082820188260009 SP 1013108-

28.2018.8.26.0009, Relator: Artur Marques, Data de

Julgamento: 12/06/2020, 35a Câmara de Direito Privado, Data

de Publicação: 12/06/2020)

Endereço, GALERIA SALITRE (Nome),

SALA 43, CENTRO, JUAZEIRO/BA

3.2. DA BOA-FÉ CONTRATUAL

A prova é o meio pelo qual se busca atestar a veracidade dos fatos, sua existência e validade. Como regra geral, para o processo civil, o CPC preconiza que são admissíveis todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados. Para o Código Civil, o negócio jurídico não solene pode ser provado por perícia, documento, confissão, presunção ou testemunha .

Com a previsão do parágrafo único do art. 227 do CC, o legislador prestigiou os princípios da autonomia privada, função social dos contratos e boa-fé objetiva, na medida em que a formalidade dos meios de prova cedeu espaço para a busca da real intenção das partes .

Aliás, esse entendimento decorre da previsão do artigo 112 ("Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem") e 113 ("Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração") do Código Civil.

A boa-fé objetiva é regra de conduta das pessoas nas relações jurídicas, principalmente obrigacionais. Interessam as repercussões de certos comportamentos na confiança que as pessoas normalmente neles depositam. Confia-se no significado comum, usual, objetivo da conduta ou comportamento reconhecível no mundo social.

A boa-fé objetiva importa conduta honesta, leal, correta. É um dos princípios jurídicos fundamentais do direito civil, que a este perpassa, nas três dimensões que, na contemporaneidade, deve contemplar: a) como critério essencial de interpretação das normas jurídicas e dos atos negociais; b) como limitação da autonomia privada; c) como dever geral de conduta obrigacional, mediante integração.

Ressalte-se que o absolutismo e a intangibilidade de certos direitos como o do contrato não são mais regras no direito. Deve-se acatar não só a expectativa dos contratantes, mas sim de toda a sociedade, como a proteção aos direitos fundamentais.

Para a análise do caso em tela, é indispensável que se utilize do critério da boa-fé objetiva das partes, principalmente no que tange aos atos e provas testemunhais trazidas pela recorrente, enquanto parte desfavorecida no contrato.

Utilizando-se desse critério, em sede de audiência de instrução, é possível vislumbrar a firmeza das declarações da recorrente, o que demonstra veracidade e confiança, bem como, pode-se verificar a contradição ocorrida nos depoimentos das testemunhas do recorrido.

Assim, Excelência, a verdade revelada pela boa-fé, no caso em tela, transcende ao que consta nos documentos trazidos pelo autor, já que, estes, apesar de importantes, são básicos de qualquer relação contratual e não são suficientes para comprovar a singularidade do que é discutido nesta demanda.

3.3. DOS EFEITOS DA PANDEMIA E A COBRANÇA DE ALUGUÉIS,

JUROS E MULTAS

Com o advento da pandemia no Brasil e o isolamento social, deve-se levar em consideração a imprevisibilidade da Recorrente a tais acontecimentos, pois, no momento do firmamento contratual do imóvel comercial, localizado na EndereçoCEP: 00000-000, com início em 22/01/2020, a mesma não imaginaria que teria uma baixa em sua renda ocasionada por questões de saúde pública motivada pela pandemia.

O art. 395 do Código Civil elenca que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Assim, tal artigo, além de excluir a responsabilidade da Recorrente em relação às consequências motivada pelo isolamento social imprevisível no momento do ato contratual, também retira a lógica do pagamento de juros e multas provocado pela inadimplência, devendo, portanto, serem desconsiderados.

3.4. DA MULTA RECISÓRIA

O art. 478 do Código Civil traz que nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.

Ou seja, o artigo disposto expressamente no Código Civil, torna lícito o interesse da Recorrente em encerrar a relação contratual existente, tornando-se inviável, do ponto de vista jurídico, o pagamento de multa rescisória, visto que Nomenão pretendia aumentar ainda mais as consequências referentes ao pagamento dos aluguéis futuros que também seriam impossibilitados por motivo de caso fortuito ou força maior motivado pela pandemia.

3.5. DIMINUIÇÃO DO VALOR DA CONDENAÇÃO PELA

COMPENSAÇÃO DOS ALUGUÉIS COM BENFEITORIAS NECESSÁRIAS

Ainda que Vossa Excelência venha a não considerar justo o motivo da rescisão unilateral do contrato, deve-se levar em consideração os gastos realizados pela recorrente, comprovados em sede de audiência de instrução.

É inegável que a demandada suportou prejuízos que não lhe cabiam, de modo que não é a única devedora no caso em tela. Registre-se que, em que em sede de audiência, ficou comprovado, por meio da prova testemunhal do sr. NomeBelarmino da Silva, que a sala necessitava extremamente de uma reforma, não havendo qualquer condição de ser utilizada para fins comerciais, e que este teria sido contratado pela sra. Nomepara realizar os reparos necessários, tendo cobrado o valor de R$ 00.000,00pelo serviço. Da mesma forma restou comprovado, pelo depoimento do sr. Erivan Costa, que a requerida já tinha procurado por várias vezes o sr. Nomea fim de que fosse cumprido o acordado entre as partes.

Assim, tendo em vista que a verdade dos fatos deve prevalecer em detrimento de cláusulas contratuais que em nada se assemelham com a realidade, há de se impor que todos os prejuízos tidos pela locatária com relação aos valores investidos por ela para a reforma do local, no valor de R$ 00.000,00, sejam abatidos dos valores reconhecidos como devidos pela requerida, já que o locador teria se obrigado anteriormente a realizar tal abatimento, porém, jamais cumpriu com o acordado.

Isto posto, torna-se indispensável o abatimento do valor de R$ 00.000,00do montante da decisão condenatória proferida pela 1a instância.

4. DOS PEDIDOS

Por todo exposto, o Recorrente requer seja o presente recurso conhecido e provido, com a consequente reforma da r. sentença atacada, determinando-se:

a) o deferimento dos benefícios da Justiça Gratuita à recorrente, com fundamento nos arts. 98 e ss do CPC, e a consequente isenção da realização do preparo recursal, ou, pelo princípio da eventualidade, em assim não se entendendo, seja ela intimada para que recolha o devido preparo, em consonância com o que aduz o § 7º do art. 99 do CPC;

b) seja a r. sentença reformada, no sentindo de:

I. Dispensar a recorrente de pagar o valor de R$ 00.000,00(cinco

mil, duzentos e noventa e nove reais e vinte centavos) referente aos aluguéis e demais encargos.

II. na remota hipótese de não ser acolhido o pedido principal,

requer a reforma da sentença, a fim de diminuir o valor total de R$ 5.299,20, com a retirada dos juros, multas e custos com honorários advocatícios, bem como o abatimento no valor de R$ 1.500,00 referente às benfeitorias necessárias;

III. Caso não seja acolhido o pedido anterior, requer, no mínimo,

que se desconte do valor total de R$ 5.299,20, o montante de R$ 1.500,00 referente às benfeitorias necessárias.

c) seja o recorrido condenado ao pagamento das custas e honorários advocatícios, no importe de 20% no valor da causa (Lei 9.099, art. 55, segunda parte).

Tendo em vista a r. Sentença proferida pelo juízo de primeiro grau, o Recorrente apela a este H. Juízo, no intuito de elevar a dignidade da justiça, não obstante o brilhantismo e a cultura de seu prolator, para exprimir o inconformismo e rogar com empenho a sua reforma total, sendo este apreciado com o devido afago.

Termos em que, pede deferimento.

Petrolina/PE, 12 de julho de 2021.

Nome

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Nome

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Nome

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