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27 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.26.0565

Petição Inicial - TJSP - Ação Anulatória de Ata de Assembléia Condominial - Procedimento Comum Cível - contra Condomínio Network Business Tower - Union Tower

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO CAETANO DO SUL-SP

Nome, brasileira, casada, administradora de empresas, portadora da Cédula de Identidade RG nº 00000-00, inscrita no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na EndereçoCEP 00000-000, Município de São Caetano do Sul, Estado de São Paulo, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por seus advogados e bastante procuradores (instrumento de mandato em anexo), com fundamento no artigo 166, incisos IV e V, combinado com artigos 1.347 e seguintes do Código Civil, propor

AÇÃO ANULATÓRIA

DE ATA DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL

em face de CONDOMÍNIO NETWORK BUSINESS - UNION TOWER, pessoa jurídica de Direito Privado inscrita no CNPJ sob nº 00.000.000/0000-00, situado na EndereçoCEP 00000-000, Município de São Caetano do Sul, Estado de São Paulo, pelos motivos de fato e de Direito que passa a expor.

A Autora foi eleita Síndica do Condomínio Network Business - Union Tower em 30/07/2020, conforme comprova a ata de assembleia em anexo, para um mandato de 2 (dois) anos.

Em 18/03/2021, foi convocada por 1⁄4 dos condôminos uma Assembleia Geral Extraordinária virtual (hibrida), tendo como pauta a sua destituição e eleição de novo síndico para complemento do mandato.

Pois bem.

Realizada a dita assembleia, por voto da maioria dos presentes, a deliberação foi pela manutenção da Síndica, ora Autora, no cargo, conforme trecho destacado abaixo:

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Assim, não havendo qualquer impugnação, foi encerrada a assembleia pelo Presidente da Mesa.

Nesse cenário, a Requerente seguiu desempenhando suas funções, sem qualquer questionamento por parte de nenhum condômino, acreditando que a decisão da assembleia seria respeitada por todos.

Requerente recebeu a notificação em anexo, subscrita pelo Condomínio Réu, informando sua destituição do cargo de Síndica, haja vista que na recontagem dos votos, o resultado divulgado na assembleia fora modificado.

Ao verificar o teor da ata já registrada perante o 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Caetano do Sul, constou um aditamento informando que no dia 01/04, após o encerramento da assembleia pelo Presidente, a administradora Neon foi notificada pela procuradora de 4 (quatro) unidades, informando que seus votos haviam sido computados de forma equivocada, por pessoa que não ostentava procuração, de modo que, fazendo-se o "ajuste" desses votos, o resultado se invertia para aprovação da destituição e nesse mesmo adendo, em um ato obscuro, nomeou o subsíndico para assumir as funções de Síndico até o final do mandato.

Cumpre esclarecer que das 4 (quatro) unidades representadas pela Notificante Administradora Habitacional, de números 524, 713, 1323, 1504, 2 (duas) dessas unidades pertencem a uma mesma proprietária e, como restará demonstrado adiante, a dita procuradora representava em verdade apenas 1 (uma) unidade, tendo em vista que a unidade 524 já possuía outro procurador no ato da assembleia, inexistindo, portanto, legitimidade e embasamento para tal ajuste unilateral e fora do ambiente adequado para qualquer votação ou retificação e ratificação de resultado, qual seja, a Assembleia Condominial.

Desde a data da assembleia, a Autora vem recebendo incontáveis telefonemas e mensagens de diversos condôminos, questionando o que teria acontecido, pois participaram da assembleia que havia votado pela sua manutenção como Síndica, e o aviso encaminhado contraria a votação, enfim, a Requerente está tendo sua imagem e reputação atingidas pelo Requerido e seus prepostos, que engendraram ardilosamente uma manobra muito arriscada para derrubá-la, como ficará demonstrado adiante.

e comparando com suas frações, há várias inconsistências, tornando o resultado da recontagem realizada posteriormente extremamente duvidoso.

Como se vê, a Requerente possui aprovação da maioria dos condôminos, porém está sendo vítima de uma organização criada para derrubá-la de modo forçado e fraudulento, de forma que não lhe resta outra alternativa para preservar seus direitos, senão o ajuizamento da presente demanda.

DA FRAUDE Nº 01 - ERRO NO CÁLCULO DOS VOTOS POR FRAÇÃO DE ÁREA

Realizando a contagem conforme a lista de presença/registro de votação, de acordo com as frações de cada unidade, o resultado da votação seria de 11,59450 NÃO APROVA A SAIDA e não 11,35010 conforme registrado em ata, apontando uma diferença de 0,24440 no resultado publicado em assembleia.

Ainda se considerássemos válida a alteração do voto das unidades que notificaram no dia seguinte à assembleia informando sobre o suposto erro na votação, quais sejam, 524 (fração ideal 0,24440), 713 (fração ideal 0,24440), 1323 (fração ideal 0,31910) e a unidade 1504 (fração ideal 0,31910), o resultado seria 9,96500 APROVA A SAÍDA e não 10.9223 conforme registro, redundando em uma diferença de 0,95730, que não alteraria o resultado da votação publicada no encerramento da Assembleia.

Ao que tudo indica, houve erro na contagem dos votos, não se sabe se por imperícia ou má-fé, o que deverá ser avaliado com maior acuidade pela prova pericial técnica a ser produzida neste feito.

A aparente manipulação dos dados, efetuada pelo Condomínio Réu, com o suporte da Administradora Neon (Unidade Santo André- SP), trouxe prejuízos incalculáveis à imagem e moral da Requerente.

utiliza como critério de votação a proporcionalidade da fração ideal de terreno e área comum de cada unidade, conforme artigo 4.19 da Convenção Condominial:

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A própria Convenção Condominial, no Capítulo III - "Descrição das Unidades Autônomas", acostada em anexo, informa os coeficientes de proporcionalidade das unidades, necessários para a realização da checagem do resultado da votação.

FRAUDE Nº 02 - ABUSO DE PODER DA ADMINISTRADORA NEON - ALTERAÇÃO DA ATA ASSEMBLEAR SEM CONSENTIMENTO DOS CONDÔMINOS

Não pairam dúvidas de que a empresa Administradora não possui poder e legitimidade para modificar o resultado de uma votação tão importante para a representação do Condomínio.

Seu papel, diante da notificação recepcionada informando irregularidade na votação, seria o de comunicar o Corpo Diretivo do Condomínio, compreendido pela Síndica que na ocasião era a Autora, Subsíndico e Conselheiros, para que estes deliberassem o que deveria ser feito, eventualmente até ser levado o fato a uma nova assembleia geral.

Isto poque, conforme estabelece a Convenção Condominial do Union Tower:

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assemblear pela Administradora Neon é absolutamente NULO, pois não possui autorização da assembleia e nem mesmo do Corpo Diretivo do Condomínio, que na ocasião era representado pela Autora.

DA FRAUDE Nº 03 - NÃO COMPUTAR VOTOS VÁLIDOS DE CONDÔMINO PRESENTE (UNIDADES 601 A 625)

Como mencionado anteriormente, a Requerente constatou na relação dos votantes que as unidades 601 a 625, na primeira contagem tiveram considerado somente 1 (um) voto, o da unidade 623, portanto, ficaram fora da contagem 24 (vinte e quatro) votos.

Já na recontagem efetuada por ocasião do adendo, foram desconsiderados todos os 25 votos, situação inconcebível, que revela a má-fé e insensatez do Condomínio Réu.

O condômino em tela indicou procurador habilitado para a votação, o qual estava presente e votou pela NÃO APROVAÇÃO DA DESTITUIÇÃO, representando todas as salas 601 a 625.

O Requerido tinha ciência inequívoca da presença do representante das unidades 601 a 625, conforme figura inserida no adendo à ata de assembleia:

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Este específico condômino, que por sua vez faz parte do conselho/corpo diretivo, ao tomar conhecimento do erro havido em sua votação, também notificou a Administradora Neon, conforme comprovado em anexo, todavia, esta não adotou a mesma providência de efetuar a recontagem dos votos, como feito em relação à notificação datada de 01/04.

Qual seria a explicação para se atender ao pedido de 4 unidades para computar seus votos como APROVO a destituição e ignorar o pedido das 25 unidades para computar seus votos de NÃO APROVO a destituição?

Em informação inoficiosa obtida pelo procurador/locatário junto à Administradora Neon, foi ventilada a situação de inadimplência das cotas condominiais para desconsideração dos votos, o que não procede, uma vez que todas obrigações da proprietária BUGATTI CONSULT E PARTICIPAÇÕES LTDA. estão em dia e eventual débito de locação de área comum (instalação de antenas na laje do edifício cf. contrato em anexo) não foi contratado por esta, mas sim pela empresa locatária, o que não se confunde e não pode ser considerado débito das unidades 601 a 625.

DA FRAUDE Nº 04 - DESRESPEITO AO EDITAL DE CONVOCAÇÃO

Conforme constou de forma clara e induvidosa no edital de convocação, em sendo decidido pela destituição da Síndica ora Requerente, a Assembleia passaria a votação para eleger um NOVO SÍNDICO :

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Nessa situação, não é lícito ao Subsíndico assumir as funções até o final do mandato, como afirmado pelo Condomínio Réu:

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Na remota hipótese de Vossa Excelência admitir o adendo na ata efetuado posteriormente à Assembleia, que culminou na destituição da Síndica ora Requerente, é imperiosa a convocação da assembleia para prosseguimento da pauta, com a eleição de novo Síndico, visto que a votação da maioria pela manutenção da síndica, obviamente, dispensou a continuidade da ordem do dia.

Perceba Excelência, que toda a manobra realizada visa um único objetivo: a tomada do cargo de Síndico por pessoa que não foi eleita para esta função, o que realmente gera um temor na Requerente e em muitos condôminos, uma vez que, conforme expressamente constou na ata fraudada, o mesmo movimentará as contas bancárias do Condomínio de forma isolada!!!

DA FRAUDE Nº 05 - DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PARA APRESENTAÇÃO DA ATA DE ASSEMBLEIA

Estabelece a Convenção Condominial no seu artigo 4.16.4 que a ata de assembleia deverá ser encaminhada a todos os condôminos no prazo de 8 (oito) dias da realização do ato, mesmo se pendente o registro público.

Vejamos o conteúdo do dispositivo em comento:

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Ora Excelência, porque o Requerido não cumpriu a norma supra transcrita ? Certamente causaria estranheza em todo o condomínio o recebimento de uma ata com resultado diverso, inviabilizando o golpe engendrado para a derrubada da Requerente e tomada do poder pelo Subsíndico.

DA FRAUDE Nº 06 - IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA UNIDADE 214

Consoante se depreende do instrumento de procuração outorgado pela unidade 214, foi constituída procuradora a empresa Teck Park Gestão de Obra de Terceirização Ltda., na pessoa do Sr. Nome. Vejamos:

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judice , verifica-se que foi admitido como representante da unidade pessoa diversa do instrumento procuratório, de nome Ronald:

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Inválido, portanto, o voto da unidade 214, eis que realizado por terceiro estranho ao instrumento de procuração.

DA FRAUDE Nº 07 - RECONHECIMENTO DA REPRESENTAÇÃO DA UNIDADE 524

Conforme se apura da documentação levada a registro, consta uma procuração outorgada pela procuradora "geral" da condômina titular da unidade 524, ou seja, a empresa administradora da locação:

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Entretanto, nesse específico caso, a legítima proprietária do imóvel outorgou diretamente aos seus locatários uma procuração específica para representar-lhe em Assembleia, a qual inexplicavelmente não foi admitida pelo Condomínio Réu:

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Não há qualquer dúvida de que a procuração específica, outorgada diretamente pela condômina aos seus locatários deve prevalecer, motivo pelo qual nenhuma alteração nesse voto pode ser admitida, devendo ser computado o voto efetivado, PELA NÃO APROVAÇÃO DA DESTITUIÇÃO.

DA FRAUDE Nº 08 - CONSIDERADO NO CÁLCULO VOTO DE UNIDADE INADIMPLENTE

Como já mencionado, a assembleia em questão foi realizada no dia 30/03/2021.

unidade 215, que votou pela aprovação da destituição, estava inadimplente no momento da assembleia, o que é vedado por força de lei.

Conforme informação extraída do site da Administradora Neon, em 01/04/2021, a unidade 215 estava devedora com as cotas condominiais vencidas em setembro e outubro de 2020. Vejamos:

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O inciso III do artigo 1.335 do Código Civil é claríssimo ao dispor:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

...

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

As irregularidades cometidas para afastar injustamente a Autora do cargo de Síndica são verdadeiramente atrozes, agredindo todo o ordenamento jurídico para obtenção de vantagem ilícita.

DA FRAUDE Nº 09 - NECESSIDADE DE IDENTIFICAÇÃO DE TODOS OS IPS. DOS COMPUTADORES / CELULARES DOS USUÁRIOS PRESENTES

Impende esclarecer que estamos diante de uma audiência virtual hibrida, portanto, há que se observar com rigor especificidades decorrentes do meio tecnológico utilizado no ato.

Como se sabe, a identificação do usuário se dá através do IP da máquina utilizada no momento da assembleia, devendo ser relacionado na documentação que acompanhará a ata de assembleia para validar o registro do documento em Cartório.

Assim, tratando-se de uma assembleia virtual, mister que os condôminos habilitados tenham os IPs de suas máquinas identificados para maior lisura e confiabilidade no sistema, assim, analisando a lista de registro de presença, nota-se que as unidades 404, 411, 514, 814, 1016, 1023, 1208, 1507, 1518 votaram, mas não constam na lista de presença a identificação dos IPs de seus computadores, tablets, celulares, etc., de modo que não poderiam ser considerados;

Este fato, por si só, já é capaz de tornar nula a assembleia na sua integralidade, uma vez que sem a identificação do IP do usuário a segurança e credibilidade do software adotado para a realização do ato é colocada em dúvida.

Sendo um sistema fornecido pela Administradora Neon, as dúvidas quanto à sua confiabilidade se justificam ainda mais.

Tratando-se de um ambiente virtual, as formas possíveis e seguras de identificação do usuário equivalente à assinatura de lista de presença, são: certificado digital, autenticação de IP ou sistema criptografado, portanto a identificação do IP da máquina utilizada no momento é requisito essencial para a validade do ato.

Insta registrar que a Lei nº 14.010/20, editada para regular tal situação excepcional da Pandemia de Covid-19, embora já tenha tido seu prazo expirado, ainda é utilizada como referencial para permitir que as assembleias condominiais ainda sejam realizadas de forma virtual:

Art. . As pessoas jurídicas de direito privado referidas nos incisos I a III do art. 44 do Código Civil deverão observar as restrições à realização de reuniões e assembleias presenciais até 30 de outubro de 2020, durante a vigência desta Lei, observadas as determinações sanitárias das autoridades locais

Art. . A assembleia geral, inclusive para os fins do art. 59 do Código Civil, até 30 de outubro de 2020, poderá ser realizada por meios eletrônicos, independentemente de previsão nos atos constitutivos da pessoa jurídica.

Entretanto, merece destaque, in casu , o Parágrafo Único deste dispositivo, no qual consta expressamente a exigência da identificação dos participantes, o que não pode ser afastado em nenhuma hipótese:

Parágrafo único. A manifestação dos participantes poderá ocorrer por qualquer meio eletrônico indicado pelo administrador, que assegure a identificação do participante e a segurança do voto, e produzirá todos os efeitos legais de uma assinatura presencial. (destacamos)

No caso em tela, temos 11 (onze) unidades não identificadas na lista de registro de presença, as quais tiveram votos computados, e votos de 24 (vinte e quatro) salas presentes desconsiderados, situação que coloca em dúvida a confiabilidade do resultado da votação.

Vale transcrever aqui, por oportuno, o manifesto da AABIC - Associação das Administradoras de Bens e Imóveis e Condomínios de São Paulo, órgão de reconhecida notoriedade e saber jurídico na área condominial, com relação aos requisitos para a realização de uma assembleia virtual:

"Caso o condomínio entenda os riscos e opte pela realização da assembleia virtual, alguns requisitos devem ser cumpridos, sendo eles:

1. Ter previsão expressa na Convenção do Condomínio ou o tema ter sido discutido previamente em assembleia, deixando a coletividade ciente dos riscos;

2. Contratar um sistema eletrônico a prova de fraudes, certificado e com segurança digital;

3. Ter a possibilidade de auditagem de votos e transparência na hora da realização da assembleia;

4. Cadastro de todos os condôminos via eletrônica, entrando com seu usuário e senha, preferencialmente obtendo assinatura via certificação digital;

5. Treinamento prévio e capacitação de todos os condôminos para que todos possam conhecer o sistema e entender a nova sistemática." (destacamos)

Como se vê, identificação dos usuários, segurança, transparência, possibilidade de auditoria do resultado e higidez do sistema, são pressupostos indispensáveis para o reconhecimento da validade de uma assembleia realizada em ambiente virtual.

Desse modo, é imprescindível que seja realizada uma perícia na plataforma utilizada para realização da Assembleia, analisando-se em conjunto com a mídia da gravação da assembleia, bem como os documentos apresentados perante o Registro de Títulos e Documentos e sobretudo nos cálculos das frações regularmente habilitadas a voto, para que se obtenha a prova necessária para uma posterior composição entre as partes, ou, sendo esta inviável, para embasar uma demanda judicial a ser proposta ou para que se evite o ajuizamento caso sobrevenha conclusão pela veracidade do resultado.

Como visto, são inúmeras as irregularidades cometidas pelo Requerido para manipular o resultado da assembleia, a fim de destituir de forma ilegal, imoral e ilegítima uma Síndica regularmente eleita pela assembleia condominial, órgão máximo decisório e soberano em um Condomínio, o mesmo órgão que também optou por mantê-la no cargo após a tentativa frustrada de sua destituição.

Nesse sentido, estabelece expressamente o artigo 1.347 do Código Civil:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Não pairam dúvidas de que quem escolhe o Síndico em um Condomínio é a ASSEMBLEIA e não um grupo de condôminos isoladamente, menos ainda a Administradora Condominial.

No mesmo sentido, a Convenção Condominial do Union Tower preceitua:

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Frise-se que o cargo de Subsíndico poderá deixar de ser preenchido, de modo que o intuito da sua eleição é facultativa.

escolhido a Autora para representar o Condomínio Network Business Union Tower, jamais desistirá de lutar para cumprir a missão que lhe foi confiada, sobretudo diante das manobras e artimanhas utilizadas pelo Requerido e outras pessoas que agem de maneira maquiavélica e pretendem tomar seu cargo de forma injusta.

Nesse passo, cumpre destacar que o Código Civil prevê nos incisos IV e V do artigo 166:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

Conforme já retratado acima, muitas irregularidades fulminam de nulidade o aditamento posterior da ata da assembleia realizada no último dia 30/03/2021.

A assembleia foi regularmente realizada e a votação de permanência da Síndica foi encerrada naquele ato, de modo que não é lícito em nenhuma hipótese admitir-se a alteração do resultado sem a ciência da própria assembleia.

Isto porque, o Condomínio possui regras claras em relação à realização das assembleias, as quais foram na sua grande parte ignoradas pelo Presidente da Mesa, ao lado da Administradora que o Secretariava, com a complacência do Condomínio Réu.

Até por falta de previsão na Convenção Condominial, o Requerido não poderia, a seu bel prazer, alterar a decisão da assembleia após a constatação de suposto erro.

Importante registrar que a Convenção Condominial estabelece expressamente no seu item 4.16.5 abaixo copiado que a manifestação de qualquer condômino quanto aos termos da votação assemblear será admitido como recurso para a próxima assembleia, ratificando a ausência absoluta de permissivo para a alteração posterior efetuada pelo Requerido, deixando claro e indene de dúvidas de que que a decisão deverá ser obedecida, inclusive pelo impugnante:

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Como se vê, o Requerido agiu em afronta às normas do Código Civil acima transcritas, bem como aos ditames da Convenção Condominial, o que tornou o ato eivado de nulidades, o que será devidamente declarado por Vossa Excelência em sentença de mérito.

DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS

Ante todo o exposto, requer a Vossa Excelência:

a) seja julgada PROCEDENTE a presente demanda, declarando-se a NULIDADE do adendo à ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 30/03/2021, formalizado pelo Requerido sem anuência da Assembleia de Condôminos, determinando-se o cancelamento definitivo do registro efetuado perante o 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca;

pela validade do adendo à ata assemblear, que seja então determinada a recontagem de votos, com o cômputo dos votos das unidades 524, 601 a 625 como NÃO APROVO a destituição, desconsiderando o voto da unidade 214 por falha na representação e também o voto da unidade 215 por estar inadimplente no momento da assembleia, bem como invalidando os votos das unidades 404, 411, 514, 814, 1016, 1023, 1208, 1507, 1518 que não tiveram a identificação dos IPs de seus computadores, tablets, celulares, etc. na lista de presença;

c) sucessivamente, na remota hipótese de não serem admitidos os pedidos acima, requer seja determinado o prosseguimento da assembleia, para votação do item 2 da pauta, consistente na eleição de novo Síndico para complemento do mandato;

d) seja deferida a realização da prova pericial técnica a fim de averiguar os requisitos de confiabilidade do sistema/plataforma em que fora realizada a assembleia virtual do dia 30/03/2021 do Condomínio Réu, analisando e apurando, diante da documentação apresentada perante o Oficial de Registro (lista de registro de presença, procurações, notificações, etc), ao lado da gravação da Assembleia, se o resultado da votação pela manutenção ou destituição da Síndica ora Requerente está correto, de acordo com as normas condominiais, levando em conta as frações dos condôminos habilitados a voto;

mídia contendo a gravação da Assembleia para inspeção do Sr. Jurisperito;

f) a citação do Requerido via postal, para, querendo, apresentar sua defesa, sob pena de confissão e revelia;

g) seja o Requerido condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência;

h) a produção de todos os meios de prova em Direito admitidos, em especial a colheita de prova testemunhal, juntada posterior de documentos e perícia técnica a ser executada no sistema utilizado para a assembleia virtual.

Dá à causa o valor de R$ 00.000,00, para fins meramente fiscais.

Nesses termos,

pede deferimento.

São Caetano do Sul, 10 de agosto de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF

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