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29 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.26.0554

Petição Inicial - TJSP - Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos Materiais e Morais - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ____ VARA DA CÍVEL DA COMARCA DE SANTO ANDRÉ/SP

Nome, brasileiro, união estável, porteiro, inscrito no CPF sob nº 000.000.000-00, portadora da cédula de identidade RG n. 00000-00, residente e domiciliado na Endereço, representado por sua advogada que esta subscreve, procuração anexa, com endereço profissional no cabeçalho, onde nos termos do artigo 39, I do Código de Processo Civil receberá as intimações, com fundamento no artigo 282, 283, e 461 todos do Código de processo Civil, vêm perante Vossa Excelência propor

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS

MATERIAIS E MORAIS

Pelo procedimento ordinário em face de Nome, brasileiro, casado, comerciante, portador da cédula de identidade RG sob nº 18.725.777 SSP/SP, inscrito no CPF sob o nº. 000.000.000-00, residente e domiciliado na EndereçoCEP 00000-000e em face de ROMANO IMÓVEIS S/S LTDA , pessoa jurídica de direito privado, estabelecida na EndereçoCEP: 00000-000, inscrita no CNPJ sob o nº.00.000.000/0000-00, por seu representante ROGÉRIO ROMANO , brasileiro, R.G n º , inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, residente com base nos fundamentos fáticos e jurídicos a seguir aduzidos.

A presente atuação está regida pelos termos do convênio firmado pela Defensoria Pública com a OAB/SP. Ofício Número: 4074/2015.

DOS FATOS

No mês de Julho de 2014, o requerente firmou com o requerido contrato de locação de um imóvel, por intermédio da Imobiliária Romano Imóveis S/S Ltda, pelo prazo de 30 (trinta) meses, do localizado na Endereçoao pagamento do locatício mensal na ordem de R$ 00.000,00mais o IPTU, o qual sempre foram pagos pontualmente, conforme atestam os comprovantes de depósito em anexo.

Desde o início a relação contratual mantida entre as partes foi conturbada, pois menos de um mês após se mudar para o imóvel, em meados de agosto de 2014, logo nas primeiras chuvas, o requerente foi surpreendido com vazamentos no telhado, mais precisamente em seu dormitório e sua sala de estar, o que acabou por molhar seus móveis e tapetes.

Conforme anexado à exordial, o requerente entrou em contato com a imobilária tão logo constatou os vazamentos, o que fica demonstrado através do email datado de 19 de agosto de 2014.

Verifica-se que durante a vistoria do imóvel ocorrida de 25 de julho de 2014, antes da entrega da casa, aparentemente todos os cômodos se apresentavam em perfeito estado, o que se evidencia pelo termo de vistoria em que nada consta a respeito de vazamento do telhado, muito pelo contrário, o único item apresentado na vistoria foi referente à pequena umidade das paredes, que através do que pode ser observado externamente, não causaria maiores problemas ao requerente.

Os requeridos flagrantemente infringiram o contrato e a lei ao deixar de indicar expressamente os defeitos já existentes no termo de vistoria, anexo aos autos.

Após serem notificados para dar cumprimento ao contrato de locação,

sob pena de constituição em mora, os requeridos apenas tomaram uma atitude no sentido de solucionar a pendência existente somente em meados de janeiro de 2015, ou seja, cinco meses após a notificação.

Se não fosse o suficiente a ação tardia por parte dos requeridos, o serviço realizado por um contratado pelo locador ficou malfeito, pois o problema de vazamentos e infiltrações persistem.

Com o decorrer do tempo a situação foi ficando agravada pelo fato de que, as infiltrações nas paredes estouraram a pintura interna da casa, deixando a parede estufada com manchas e até mesmo mofo, já que a água infiltrada passa por dentro da parede, o conforme demonstram as fotografias anexadas aos autos.

Sem deixar de mencionar que durante todo esse tempo, o requerente se viu atormentado ao enfrentar chuvas fortes, temporais de granizo, situação em que precisava arrastar os móveis e limpar a casa em consequencia dos vazamentos da água da chuva.

Outrossim o requerente sofreu graves prejuízos de ordem moral, na medida os requeridos trataram o problema com descaso sem procurar providenciar o imediato reparos devidos, demonstrando claramente desinteresse no cumprimento de suas obrigações como locador.

Pela ausência de reparação dos problemas, o requerente se viu por algumas vezes obrigado a deixar de lado o próprio trabalho, e retornar para casa a fim de não ver seus cômodos alagados e correr o risco perder seus móveis, que em cada chuva prescisam ser arrastados para não molhar.

Se não fosse o suficiente, em abril passado o requerente subiu no forro para verificar as condições do telhado e para sua maior preocupação se deparou com a as fiações elétricas precárias, emaranhados de fios que com a umidade do local podem ocasionar curto circuito quiça iniciar um incêndio.

Fora que o forro permite livre acesso ao interior do imóvel do vizinho, também pertencente ao requerido locador, o que torna a situação de moradia ainda mais indigna, pois como o requerente pode ter tranquilidade ao imaginar a hipótese de algum terceiro poder penetrar em sua casa pelo forro do imóvel vizinho.

Ante o exposto, não há dúvida da impossibilidade de o requerente permanecer no imóvel.

Face o apresentado o requerente vem pleitear a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, sem pagamento de multa contratual, haja vista o total descumprimento do mesmo pelos requeridos, já que por outra forma não conseguiu obter uma resposta satisfatória, além da indenização pelos danos materiais e morais que lhe acometeram, em virtude da conduta desrespeitosa destes.

DO DIREITO

I) DA RESCISÃO DO CONTRATO

Dos fatos narrados acima e da verificação dos elementos de convencimento acostados aos autos, denota-se claramente o desrespeito das obrigações contratuais e legais por parte dos requeridos, o que enseja a rescisão de pleno direito do acordo de vontades, veja-se.

Determina o art. da Lei 8.245/91:

"Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;"

Excelência, a infração a qualquer obrigação expressa na lei do inquilinato autoriza o locatário a requerer, por justa causa, a rescisão do contrato de locação, bem como eventual indenização pelos danos ocasionados por isso.

Dispõe ainda o CCB/02 em seu artigo 567:

"Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato , caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava." (Grifo nosso)

O que também está reiterado no contrato de locação firmado entre os demandantes, conforme elencado no item 14 do Contrato de Locação existe a hipótese de rescisão contratual, em caso de grave infração.

"14 - Ocorrerá também a rescisão do presente contrato se o (s) Locatário (s) ou Locador (es) infrigir (em) obrigação legal ou cometer infração a qualquer das CLÁUSULAS do presente instrumento".

A locação pode ser rescindida a todo tempo por infração contratual e diante das condições de inabitabilidade do imóvel, quando os vícios foram ocultados do locatário em manifesta má-fé contratual, entende-se que a aplicação do artigo 186 do CCB/02, venha ser aplicada ao caso.

"Art. 186 . Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou

imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito."

Flagrante a descoberta dos vícios previamente ocultados durante o transcurso da locação, portanto tal situação enseja a justa causa na resilição contratual, logo inconteste que os requeridos causaram prejuízos ao requerente que investiu, invariavelmente tempo e dinheiro nesta locação e os perdeu por ato ílicito exclusivo dos requeridos.

O artigo 22º da Lei 8.245/91, trata exatamente dos deveres do locador, encabeçando a lista pelas condições de habitabilidade, vejamos:

"Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;"

Em primeiro lugar , não foi garantido ao locatário o direito de uso pacífico do imóvel locado, eis que em menos de um mês depois de se mudar para o imóvel, já na primeira chuva, foi surpreendido com vazamento em praticamente todos os cômodos de sua casa.

No email enviado para a requerida imobiliária, datado de 18 de fevereiro de 2015, o requerente ainda menciona que perdeu o feriado do carnaval enxugando o chão e limpando a casa devido as goteiras por toda a casa, dessa maneira notório o constragimento sofrido pelo requerente, pois geralmente os feriados prolongados são momentos de descanso para as pessoas, ou mesmo momentos em que se busca fazer algo que se gosta: viajar ter momentos de lazer com a família.

É evidente que se o imóvel estivesse em boas condições de uso, jamais o requerente teria passado por tantos transtornos, pois nem mesmo pode sair da sua casa para trabalhar com tranquilidade, por não saber a previsão do tempo e correr o risco de quando chover forte ver sua casa alagada.

Por conseguinte percebe-se que o requerente desde que se mudou foi submetido a perturbações em decorrência dos defeitos do imóvel, sendo obrigado a suportar vazamentos que chegaram a inundar a casa diante do telhado mal reparado que causou ao requerente mais do que simples aborrecimentos e dissabores do cotidiano.

Destaca-se ainda, as condições extremamentes inseguras que se

apresentam no forro do imóvel, visto que a fiação exposta não está em conformidade com a norma ABNT NBR 5410 que regulamenta as instalações elétricas de baixa tensão. Note-se, contudo, que uma NBR não é lei, mas por força de lei é obrigatória.

Excelência, qualquer especialista em eletricidade pode atestar que é iminente o risco de incêndio no imóvel, que pode ser iniciado a qualquer momento por um mau contato ou curto circuito.

Cumpre ainda ressaltar a facilidade de penetrarem na casa do requerente pelo forro do imóvel vizinho que está desocupado, devido ao livre acesso de uma casa para outra conforme já explicitado acima, o que aumenta ainda mais o temor em relação a segurança material e pessoal dos moradores.

Assim sendo, os requeridos desrespeitosamente aos ditames legais e contratuais, não propiciaram ao requerente a utilização pacífica do imóvel locado durante o tempo da locação.

Em segundo lugar , o locador responde, ainda, pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV, Lei 8.245/91).

"Art. 22. O locador é obrigado a:

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;"

Essa obrigação também está expressa na parte final do artigo 568 do CCB/02.

"Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação ." (Grifo nosso)

Os requeridos não cumpriu com sua obrigação em fornecer a descrição completa do imóvel, pois no termo de vistoria deveria constar expressamente todos os defeitos do imóvel.

"Art. 22. O locador é obrigado a:

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;"

O imóvel está assim descrito nas observações finais do laudo de avaliação: "imóvel em bom estado", o que de de fato não é verdade, conforme já demonstrado de plano existe um grande problema nas instalações elétricas e se não fosse o suficiente ainda tem o terrível problema de mofo e umidade por toda a casa, portanto, caso estivesse em bom estado conforme relatado o requerente jamais sofrido tanta turbação.

Em sendo a locação contrato comutativo e oneroso, aplica-se a teoria dos vícios redibitórios, que são os defeitos contemporâneos ocultos e graves que tornam imprestável a coisa objeto de contrato bilateral e oneroso, tais defeitos vão redibir o contrato, tornando-o sem efeito.

"Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor."

Nomearticula uma leal definição doutrinaria de vício redibitório. Senão vejamos:

"Os vícios redibitórios, portanto, são falhas ou defeitos ocultos existente na coisa alienada, objeto de contrato comutativo, não comuns às congêneres, que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o ato negocial não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos" (DINIZ, p.118, 2002)

Sendo o vício oculto um elemento que acarreta o desequilíbrio do contrato, a comutatividade fica prejudicada, A garantia supracitada envolve a idéia de que se o locatário soubesse do defeito da coisa não teria realizado o negócio jurídico.

Como os vícios eram ocultos para o requerente, entende-se que o mesmo poderá entregar o imóvel sem ônus, fundados na falta de condição de habitabilidade do imóvel, pois infere-se do artigo 441 do CCB/02 que o proprietário é responsável por vícios ocultos e defeitos preexistentes no imóvel.

Nesta senda, se o locador conhecia ao tempo do contrato a existência de vício, restituirá o valor da locação e perdas e danos.

"Art. 443 . Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos ; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato." (Grifo nosso)

Dentre as obrigações do locatários, nos termos do artigo 23 da lei do inquilinato, está expresso o pagamento pontual do aluguel, dever de comunicar ao locador de tudo o que acontece no imóvel e mediante combinação prévia, permitir vistoria no imóvel.

"Art. 23. O locatário é obrigado:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba , bem como as eventuais turbações de terceiros". (Grifo nosso)

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora...;"

Obrigações essas, rigorosamente cumpridas, consoante documentos acostados à exordial todas as prestações do aluguel e IPTU foram pontualmente pagas.

Em relação ao cumprimento do inciso IV, o requerente menos de um mês depois de ter se mudado para o imóvel, encaminhou um email para a administradora descrevendo sobre o problema do vazamento do telhado, no dia 19 de agosto de 2014, e logo em seguida a contatou por telefone para resolver essa questão da melhor maneira possível, restando demonstrado que o dever do requerente de cientificar do proprietário para as providências necessárias foi exercido. A referida notificação extrajudicial indica que os requeridos já haviam sido informadoa dos eventos, dos danos e da urgência na reparação do telhado.

Mesmo notificados para que dessem cumprimento ao contrato de locação, sob pena de constituição em mora, os reús tomaram atitude tardia, no sentido de solucionar a pendência existente, motivo da propositura desta medida, pois o requerido proprietário enviou um pedreiro no local somente em Janeiro/2015, ou seja, cinco meses depois de ser notificado, ainda por cima o reparo ficou malfeito, o que se comprova através do email de reclamação enviado a requerida imobiliária.

O reús, na posição de locadores, extrapolaram os limites de sua atuação dentro do liame da legalidade e do contratualmente previsto, impingindo ao requerente uma situação de extrema inferioridade, desrespeitosa à lei e ao contrato firmado entre os demandantes, motivo pelo qual o direito à rescisão é inconteste, nos termos do art. inciso II, da Lei 8.245/91.

Não há dúvidas de que a impossibilidade de o requerente permanecer no imóvel, sendo obrigado a suportar vazamentos que molham toda a casa, situação que causa ao requerente mais que simples aborrecimentos e dissabores do cotidiano.

Note-se que o requerente ficou privado do direito constitucional de moradia apesar de cumprir fielmente com o pagamento dos aluguéis, tendo eles suportado por mais nove meses residir em local sem condições de habitação.

Ora, as provas acostadas a esta peça vestibular de plano demonstram o descumprimento dos deveres legais acima descritos por parte do requerido, ensejando ao requerente o direito de pleitear a rescisão contratual, sem cobrança de multa e ainda buscar as perdas e danos decorrentes.

Cabe observar, também, que quanto a rescisão contatual sem o pagamento de multa compensatória, nossa jurisprudência já decidiu em favor do locatário quando a infração contratual decorreu de culpa exclusiva do locador. Senão vejamos:

TJ-RS - Apelação Cível AC (00)00000-0000RS (TJ-RS)

Data de publicação: 26/08/2013

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. IMPUGNAÇÃO ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. Impugnação a AJG julgada em conjunto com a ação de rescisão contratual. Consoante dispõe o artigo da Lei n. 1.060 /1950, é possível a revogação da assistência judiciária gratuita, a qualquer tempo no caso em que houver comprovação de que o impugnado não faz jus ao benefício. Inexistindo qualquer comprovação nesse sentido, impõe-se a manutenção do benefício concedido a parte. Inépcia da inicial. Inocorrência. Peça preenche os requisitos do artigo 282 e 286 do código de processo civil , em que se verifica nitidamente a sua pretensão, os fundamentos de fato e de direito, e a causa de pedir, bem como a inocorrência de qualquer das hipóteses previstas no artigo 295 , do CPC . Ademais, os documentos acostados nos autos demonstram claramente a relação estabelecida entre as partes. Da resolução do contrato. É ônus do locador entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, assim como responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, nos termos do art. 22 , incs. I e iv, da lei 8.245 /91. No caso dos autos, restou demonstrado que o imóvel não foi entregue em perfeitas condições de habitação ao locatário, por possuir inúmeras goteiras, infiltrações e alagamentos. Nestes termos, não há falar na imposição de multa contratual ao locatário, pois a infração contratual decorreu de culpa exclusiva do locador . Danos morais. Indenização por danos morais em razão de violação dos direitos da personalidade, notadamente porque a requerentea teve que sair às pressas do imóvel, passando por constrangimentos e vexames perante vizinhos e parentes. entretanto, se mostra justo e razoável reduzir a condenação em danos morais, mormente em face das características compensatória, pedagógica e punitiva da indenização, sendo que tal importância que se encaixa às circunstâncias concretas do caso, ao mesmo tempo em que não destoa dos valores balizados por esse colendo Tribunal. Deve ser convertida em pecúnia a condenação imposta na sentença, porquanto vedada sua vinculação ao salário mínimo. Danos materiais. Consoante ressaltado na decisão a quo, deve a demandada arcar com as despesas em vista da danificação dos equipamentos e inadimplemento de pagamentos de água e luz efetivamente demonstrados. Lucros cessantes. Ausência de prova segura acerca dos valores que a parte efetivamente deixou de lucrar com a rescisão do contrato. Sucumbência mantida. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO E, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO. UNÂNIME. (Apelação

Cível Nº (00)00000-0000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 22/08/2013)

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RESCISÃO CONTRATUAL C. C. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS PROVIMENTO PARCIAL DA AÇÃO SENTENÇA MANTIDA POR SEUS FUNDAMENTOS ART. 252 DO RITJ/SP RECURSOS NÃO PROVIDOS, COM OBSERVAÇÃO. Não trazendo os réus fundamentos suficientes a modificar a sentença de primeiro grau que reconheceu a procedência parcial da ação, rescindindo o contrato de locação, ante a ausência de condições de uso do imóve l, de rigor a manutenção integral da sentença, cujos fundamentos se adotam como razão de decidir na forma do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal, com a ressalva da gratuidade judicial concedida ao locador.

(TJ-SP , Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 28/02/2012, 31a Câmara de Direito Privado)

II - DO DEVER DE INDENIZAR

As infrações à obrigações legais e contratuais praticadas pelos requeridos ocasionaram danos de difícil reparação para o requerente, pois além ser acometido por prejuízos que lhes assolaram a sua economia, lhe foi causada uma imensa ofensa sua honra subjetiva.

Ora, a conduta dos requeridos está contaminada pela ilicitude, na medida que desrespeitaram a lei e o contrato firmado entre as partes, e, em virtude desse procedimento, causaram danos de ordem moral e material do requerente, pelo que deve ser imputado ao mesmo o dever de repará-los.

O requerente firmou contrato escrito de 30 meses, corroborando sua intenção de residir no imóvel por longo período, patente o prejuízo que o mesmo será acometido em face de ter que procurar uma nova casa para alugar que seja nas proximidades vizinhas e tenha o valor do aluguel equivalente ao que paga atualmente, deste modo razoável que os requeridos se responsabilizem pelas despesas com a desmontagem/ montagem dos móveis e carreto da mudança.

Diante do apresentado, plenamente configurado o dever dos requeridos de repararem os danos injustificadamente causados ao requerente, motivo pelo qual deve ser condenado a indenizar os prejuízos gerados.

A infração do contrato de locação pelos requeridos, que não procedeu prontamente aos reparos necessários no imóvel, gerando danos materiais e morais ao requerente em decorrência das chuvas, inundações e infiltrações nas paredes da casa

Dessa forma, inconteste o direito do requerente à reparação pelos danos morais a que foi indevidamente subjugado, devendo ser condenado os requeridos a repará-los, nos termos dos critérios abaixo apresentados.

A jurisprudência mostra-se neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SOMENTE OS DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. CORREÇÃO A PARTIR DA PROLAÇÃO DA SENTENÇA QUE FIXOU A INDENIZAÇÃO E JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC). ILEGITIMIDADE DA PARTE PARA PLEITEAR A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Imóvel que, logo no início da locação apresenta problemas no telhado consistente na má conservação das telhas. Nos termos do art. 22, inciso IV, da Lei 8.245/91, o locador responde pelos vícios e defeitos anteriores à locação. Ausência de reparação dos problemas, que ensejou a necessidade de desocupação do imóvel. Danos materiais não demonstrados. Danos morais configurados. Valor da indenização reduzido com incidência de correção monetária a partir da prolação da sentença e juros de mora a partir da citação. Por força do artigo 23 da Lei 8.906/94, os honorários advocatícios de sucumbência pertencem ao advogado, de sorte que a ele incumbe recorrer para majorar tal verba e não à parte. Recurso de apelação e recurso adesivo parcialmente providos.

(TJ-SP - APL: 30055844220078260037 SP 3005584- 42.2007.8.26.0037, Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 26/03/2013, 27a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/04/2013)

AGRAVO INTERNO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. Existência de infiltrações no imóvel comprovadas . Vício oculto anterior à locação. Incidência do art. 22, incisos I, III e IV, da Lei nº 8.245/91 . Responsabilidade do locador. Imóvel impróprio para o uso. Risco à saúde da locatária por vários meses. Transcendência dos limites do mero aborrecimento. Dano moral configurado. Decisão mantida. Desprovimento do recurso.AGRAVO INTERNO. PROCESSUAL CIVIL. Interposição de dois recursos contra a mesma decisão. Impossibilidade. Princípio da unirrecorribilidade. Recurso não conhecido.

(TJ-RJ - APL: 1974710720098190001 RJ 0197471- 07.2009.8.19.0001, Relator: DES. CARLOS EDUARDO PASSOS, Data de

Julgamento: 25/05/2011, SEGUNDA CÂMARA CIVEL, Data de Publicação: 30/05/2011)

" INDENIZAÇÃO - Dano moral - Cabimento independentemente da comprovação dos prejuízos materiais.

Ementa oficial: É indenizável o dano puramente moral, sem condicioná-lo a qualquer prejuízo de ordem material, pois, a pecúnia visa compensar a dor sofrida pela vítima, sendo a prestação de natureza meramente satisfatória.

Não é possível, em sociedade avançada como a nossa, tolerar o contra-senso de mandar reparar o menor dano patrimonial e deixar sem reparação o dano moral. Isso importaria em olvidar que os sistemas de responsabilidade são, em essência, o meio de defesa do fraco, e supor que o legislador só é sensível aos interesses materiais."

( RT 717/235 )

Oportuno ressaltar que o dano moral, encontra embasamento jurídico no art. , inc. X, da Constituição Federal.

III) DA LEGITIMIDADE DA IMOBILIÁRIA PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA

É medida que se impõe, a imobiliária, na condição de administradora do imóvel, figurar no pólo passivo da presente demanda, pois a prestação de serviços de administração de imóvel é de natureza consumerista, razão porque incidem as regras e princípios do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica firmada com o requerente ora consumidor, inclusive aquelas atinentes à responsabilidade objetiva da fornecedora de serviços (art. 14 §§ do CDC - Lei 8078/90).

" Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos."

Se a administradora de imóveis, mediante contrato de prestação de serviços, é remunerada pelo serviço de administração e locação, não pode omitir-se na atitude de usar de todos os seus esforços para que os reparos solicitados locatário fossem prontamente realizados.

Consoante disposição dos artigos 421 e 422, do CCB/02 , tendo em vista a função social do contrato,"os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé".

A boa-fé inclusive faz nascer os deveres de proteção, cooperação, informação, honestidade e transparência e é uma via de mão dupla, não sendo razoável exigir-se apenas do requerente consumidor contratante que a observe, cumprindo suas obrigações. O descaso e abandono é justamente o que se repudia.

É pacífica a jurisprudência no sentido de, configurada a responsabilidade civil objetiva da empresa prestadora de serviços (art. 14, do CDC e 927, parágrafo único do CCB/02), em se tratando de dano pela falha na sua prestação-execução no serviço, persiste o dever de indenizar.

Ademais, a requerida administradora de imóveis, deve assumir os riscos inerentes à atividade econômica que explora empresarialmente (art. 927, parágrafo único do CCB/02), não sendo aceitável que repasse obstáculos no desempenho da sua atividade aos consumidores, inocentes e hipossuficientes.

Precisamente à luz do que dispõem os artigos 653, 667, 668 e 669, do CCB/02, resta evidenciada a responsabilidade civil da requerida face à ausência de diligência necessária e recomendada na execução dos serviços de administração.

"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato."

"Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

§ 1 o Se, não obstante proibição do mandante, o mandatário se fizer substituir na execução do mandato, responderá ao seu constituinte pelos prejuízos ocorridos sob a gerência do substituto, embora provenientes de caso fortuito, salvo provando que o caso teria sobrevindo, ainda que não tivesse havido substabelecimento.

§ 2 o Havendo poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário os danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com culpa na escolha deste ou nas instruções dadas a ele.

§ 3 o Se a proibição de substabelecer constar da procuração, os atos

praticados pelo substabelecido não obrigam o mandante, salvo ratificação expressa, que retroagirá à data do ato.

§ 4 o Sendo omissa a procuração quanto ao substabelecimento, o procurador será responsável se o substabelecido proceder culposamente."

"Art. 668. O mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao

mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja."

"Art. 669. O mandatário não pode compensar os prejuízos a que deu causa com os proveitos que, por outro lado, tenha granjeado ao seu constituinte."

Em decorrência, exsurge para a requerida a aplicação dos artigos 14 e 6º, itens III, VI e VIII, ambos do Código de Defesa do Consumidor, devendo responder pelos danos causados ao requerente.

" Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que

apresentem;

VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;"

Nesse sentido nossa jurisprudência:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

E MATERIAIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MODALIDADE POR ADESÃO. RELAÇÃO HAVIDA ENTRE O INQUILINO E A ADMINISTRADORA QUE ADMINISTRA O IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CADEIA DE CONSUMO . RESPONSABILIDADE POR FORÇA DOS CONTRATOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO LOCADOR. EXISTÊNCIA DE VÍCIO OCULTO QUE NÃO PODE SER DETECTADO COM A SIMPLES VISTORIA. INFILTRAÇÃO E GOTEIRAS. PROBLEMA SEM SOLUÇÃO EFICAZ PELA ADMINISTRADORA. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PELA LOCATÁRIA. COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E DAS DESPESAS COM PINTURA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PROBLEMAS NO IMÓVEL E INEFICIÊNCIA PARA SOLUCIONAR A QUESTÃO. FALHAS NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. OBRIGAÇÃO DE REALIZAR OS SERVIÇOS NECESSÁRIOS EM PRAZO RAZOÁVEL. FATOS QUE EXTRAPOLAM AO MERO ABORRECIMENTO DO COTIDIANO . DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA REFORMADA. Recurso conhecido e provido. , decidem os Juízes integrantes da 1a Turma Recursal do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e dar provimento ao recurso, nos exatos termos deste vot (TJPR - 1a Turma Recursal - 0038124-53.2012.8.16.0182/0 - Curitiba - Rel.: Eveline Zanoni de Andrade - -

J. 02.03.2015)

(TJ-PR - RI: 003812453201281601820 PR 0038124-53.2012.8.16.0182/0 (Acórdão), Relator: Eveline Zanoni de Andrade, Data de Julgamento: 02/03/2015, 1a Turma Recursal, Data de Publicação: 06/03/2015)

(Grifo nosso)

Nesta toada, temos também:

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MODALIDADE POR ADESÃO. RELAÇÃO HAVIDA ENTRE O INQUILINO E A IMOBILIÁRIA QUE ADMINISTRA O IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE POR FORÇA DOS CONTRATOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA SEGUNDA RÉ. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PROBLEMAS NO IMÓVEL. DEMORA EXCESSIVA PARA SOLUCIONAR A QUESTÃO . FALHAS NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. OBRIGAÇÃO DE REALIZAR OS SERVIÇOS NECESSÁRIOS EM PRAZO RAZOÁVEL, SOB PENA DE

MULTA. COBRANÇA POR SERVIÇO NÃO PREVISTO NO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DEVIDA NA FORMA DO ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO DO CDC. VIOLAÇÃO MÚTUA AO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE SE EXIGIR A MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL. DIREITO PERSONALÍSSIMO. RECORRENTE. PARTE ILEGÍTIMA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Diferentemente da relação comumente existente entre locador e locatário, a relação jurídica havida entre este e a imobiliária, prestando serviço de intermediação de locação de móveis, qualifica-se como de consumo, nos estritos moldes do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes. Legitimidade passiva da imobiliária Soares Imóveis Ltda. - ME reconhecida. 2. O locador e/ou a intermediária/administradora do imóvel locado é responsável pelos vícios intrínsecos do imóvel. Tratando-se de problema que não pode ser detectado por simples vistoria, a responsabilidade permanece e os referidos problemas devem ser solucionados em prazo razoável, sob pena de violação ao próprio contrato celebrado. 3. As provas dos autos se mostram suficientes para conferir verossimilhança às alegações do recorrente, possibilitando a inversão do ônus da prova, a teor do que estabelece o próprio Código de Defesa do Consumidor. 4. Evidenciado o problema da infiltração e a demora na resolução do problema, que não foi resolvido a contento, exsurgindo para a locadora e a imobiliária administradora a responsabilidade na sua resolução. 5. Da mesma forma, evidenciados os problemas no interfone e, não sendo comprovada a culpa exclusiva do inquilino em relação ao defeito, permanece a responsabilidade solidária da locadora e da administradora. 6. Eventuais defeitos nos bens vistoriados e aferidos pelo recorrente como"bons ou OK"na vistoria de entrega são de responsabilidade do próprio inquilino. 7. O locador só pode cobrar do locatário aquilo que é previsto em contrato e os serviços efetivamente prestados. Indevida a taxa de limpeza, porque não prevista e porque o serviço não foi prestado. Em sendo indevida, sua restituição deve ser feita na forma dobrada. 8. Havendo violação recíproca do contrato, nenhuma das partes pode exigir a multa contratual nele prevista. 9. O dano moral possui caráter personalíssimo. Se os danos atingiram terceira pessoa, não pode ser exigido pelo recorrente. 8. Recurso CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para REFORMAR PARCIALMENTE A SENTENÇA, reconhecendo a legitimidade da empresa Soares Imóveis Ltda. - ME e JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados para CONDENAR SOLIDARIAMENTE AS RECORRIDAS SOARES IMÓVEIS LTDA. - ME e MARIZA DE AZEVEDO LEITE a realizar os necessários consertos no interfone do imóvel, bem como a realizar os necessários reparos a fim de corrigir definitivamente as

infiltrações existentes no imóvel, no prazo de 45 dias, sob pena de multa diária de R$200,00 até o limite máximo R$ 7.500,00 e para CONDENAR AS RECORRIDAS, solidariamente, a restituir ao recorrente o valor de R$ 240,00 equivalente ao dobro do que foi indevidamente cobrado à título de taxa de limpeza. 9. Sem custas processuais e honorários advocatícios ante a ausência de recorrente vencido.

(Grifo nosso)

DOS PEDIDOS

Em razão dos fatos e fundamentos anteriormente carreados, passa o requerente a pleitear o que segue:

1. Pede pela citação dos requeridos, para que contestem a presente ação, se assim desejarem, sob pena de revelia e confissão;

2. Requer a PROCEDÊNCIA da ação para que seja rescindido por sentença o contrato de locação firmado entre as partes, SEM PAGAMENTO DA MULTA COMPENSATÓRIA, bem como, a condenação dos réus ao pagamento dos danos materiais referente às despesas com a desmontagem/montagem dos móveis e o respectivo carreto da mudança no valor de dois salários mínimos vigentes.

3. Requer sejam reconhecidos os vícios rebiditórios e condenado os requeridos à restituição da quantia paga a título de aluguel e IPTU monetariamente atualizados.

4. Requer ainda, o pagamento do montante indenizatório resultante dos danos morais a serem arbitrados por Vossa Excelência, honorários advocatícios na ordem de 20% sobre o valor da condenação, além das demais despesas legais;

5. O deferimento dos benefícios da ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA, pois como atesta, o requerente não possui condições financeiras de pagar as custas sem prejuízo de seu próprio sustento e de sua família; declarando para tanto ser pessoa pobre na acepção jurídica do termo, condição esta, ratificada pelo convênio da Defensoria e OAB o qual esta patrona foi nomeada para representação.

6. Que seja determinada a inversão do ônus da prova, conforme art. , VIII, da Lei. 8.078, de 11 de setembro de 1990;

7. Pugna pela produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente a juntada de fotos, documentos, depoimento pessoal, oitiva das testemunhas arroladas e produção de prova pericial, se necessário;

Dá-se a causa o valor de R$ 00.000,00

Termos em que,

pede deferimento.

Santo André, 28 de Maio de 2015.

Nome

00.000 OAB/UF

ROL DE TESTEMUNHAS

Nome, estudante, portador da carteira de identidade nº 00000-00, residente na Endereço

Nome, operador de máquinas, portador da carteira de identidade nº00000-00, residente na EndereçoCEP: 00000-000

Nome, ajudante geral de obras, portador da carteira de identidade nº 00000-00, residente na EndereçoCEP: 00000-000