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14 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2014.8.26.0576

Contestação - TJSP - Ação Locação de Imóvel - Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO/SP.

Processo nº. 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, já qualificado nos autos do processo em epígrafe, que lhe move Nome, por seu advogado infra-assinado, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar CONTESTAÇÃO ;

DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUÍTA

O requerido alega não poder arcar com as custas processuais sem prejuízo de seu sustento e de sua família.

Afirmando a veracidade do alegado, pede que lhe seja concedido o benefício de assistência judiciária.

I. DAS ALEGAÇÕES DO AUTOR

Alega a requerente em síntese que o segundo requerido é fiador do contrato de locação do imóvel situado a Endereço, Boa Vista, São José do Rio Preto/SP, de propriedade da requerente, através do contrato de locação firmado em 02 de março de 2004.

O contrato iniciou em 10 de março de 2004, pelo prazo de 30 (trinta) meses, com término previsto para 10 de setembro de 2006.

No mais, alega a requerente que o primeiro requerido deixou de efetuar o pagamento do IPTU dos anos de 2006, 2007 e 2008, no importe de R$ 00.000,00.

Pleiteia a requerente então a decretação do despejo, bem como a condenação do primeiro requerido e do fiador, Nomeao pagamento do total do débito, mais custas processuais e honorários advocatícios, e ainda, indenização pelos danos causados ao imóvel, ou a procederem aos reparos necessários, devolvendo o imóvel à autora em perfeitas condições.

E requerendo ainda, a condenação do requerido em custas processual e honorários advocatícios.

II. DA PRELIMINAR

a) DA PRESCRIÇÃO

Conforme se denota dos autos, a requerente busca a cobrança dos valores relativos ao IPTU dos anos de 2006, 2007 e 2008, período que o requerido locava o imóvel de propriedade da requerente.

Ocorre que, a requerente ingressou com a ação apenas em 17 de novembro de 2014.

Conforme dispõe o inciso IV, do parágrafo 3º do art. 206 do Código Civil:

"Art. 206. Prescreve:

(...)

§ 3 o Em três anos:

I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;"

Outrossim, como é cediço, "Accessorium sequitur principale" sendo o IPTU acessório do contrato de locação, tendo portanto o mesmo prazo prescricional, qual seja, TRIENAL, contados a partir do vencimento de cada prestação.

No mais, o Tribunal já se manifestou nesse sentido, conforme vejamos:

"TJ-DF - Apelacao Civel APC 00000-00 (00)00000-000073.2013.8.07.0001 (TJ-DF) Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SENTENÇA CITRA PETITA. INOCORRÊNCIA. IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO - IPTU. TAXA DE LIMPEZA PÚBLICA - TLP. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. TERMO INICIAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. INEXISTE JULGAMENTO CITRA PETITA APTO A AUTORIZAR A CASSAÇÃO DA SENTENÇA QUANDO O I. JUÍZO SINGULAR APRECIA OS REQUERIMENTOS FORMULADOS PELA PARTE, DEIXANDO, TODAVIA, DE DISTRIBUIR OS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. 2. TRATANDO-SE DE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS AO CONTRATO DE LOCAÇÃO, NA COBRANÇA DE IPTU E TLP DEVE SER OBSERVADO O PRAZO PRESCRICIONAL PREVISTO PARA A OBRIGAÇÃO PRINCIPAL, QUAL SEJA, TRÊS ANOS, NOS MOLDES DO ART. 206 , § 3º , INCISO I , DO CÓDIGO CIVIL , PORQUANTO O ACESSÓRIO SEGUE O PRINCIPAL. 3. EM CONFORMIDADE COM O PRINCÍPIO DA ACTIO NATA, O TERMO A QUO DA PRESCRIÇÃO SURGE COM O NASCIMENTO DA PRETENSÃO, ASSIM CONSIDERADO O MOMENTO A PARTIR DO QUAL A AÇÃO PODERIA TER SIDO AJUIZADA. (AGRG NO RESP 1355467/RJ, 2a TURMA, MIN. HUMBERTO MARTINS, DJE 28/6/2013). 4. O PRAZO DE PRESCRIÇÃO, DE 3 ANOS, PARA COBRANÇA DE VALORES DECORRENTES DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMEÇA A FLUIR A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PRESTAÇÃO CONTRATUALMENTE PREVISTA . 5. RECURSO DA EXEQUENTE DESPROVIDO. RECURSO DOS EXECUTADOS PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME."

Logo, a requerente tinha até o ano de 2009, para cobrar o IPTU relativo ao ano de 2006, o que de fato, não ocorreu.

No mais, o "direito não socorre aos que dormem", não havendo que prosperar a desídia da requerente, que ingressou com a ação apenas 08 (oito) anos depois do vencimento da primeira prestação.

Diante do exposto, requer se digne determinar a extinção do processo, com resolução de mérito, com fulcro no inciso IV, do Artigo 269 do Código de Processo Civil, diante da prescrição arguida.

II) DO MÉRITO E DO DIREITO

Conforme amplamente abordado, a requerente ingressou com ação, a fim de obter os valores relativos ao IPTU dos anos de 2006, 2007 e 2008, período que o requerido locava o imóvel de propriedade da requerente.

Como é cediço, o prazo para ingresso de ação, a fim de se obter cobrança de alugueres, nos termos do inciso I do parágrafo 3º do Artigo 206 do Código Civil é trienal .

Logo, a ação está PRESCRITA, uma vez que a mesma ingressou com a ação apenas 08 anos após o vencimento da prestação, ou seja, 05 (cinco) anos após a perda do direito de agir.

a) DOS DEVERES DO FIADOR

Conforme se denota dos autos, o contrato de locação, cujo segundo requerido foi fiador, iniciou em 10 de março de 2014 e findou em 10 de setembro de 2006.

Não existe no contrato firmado, qualquer cláusula que prevê que fiador responderá pelas dívidas oriundas da locação até a efetiva entrega das chaves.

Logo, o segundo requerido, é responsável pelas dívidas geradas até a data do término do contrato, qual seja, 10 de setembro de 2006.

Ou seja, caso a ação não estivesse prescrita, responderia apenas pela dívida oriunda do IPTU de 2006.

Uma vez que os débitos relativos aos anos de 2007 e 2008, não podem ser cobrados do fiador, por força do próprio contrato de locação firmado, que se encerrou em setembro de 2006.

De acordo com o enunciado da Súmula 214 do STJ:

"O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu."

Como é cediço, a fiança se dá por escrito e não se admite interpretação extensiva.

Logo, não pode o fiador ser responsabilizado pelos débitos gerados após o término do contrato de locação.

Ocorre que, além de ter ocorrido a prescrição da ação, a cobrança do débito de IPTU do 2006, não merece prosperar, senão vejamos:

b) DA AUTORIZAÇÃO DA MORA POR PARTE DA LOCADORA

Primeiramente, importante frisar que a requerente concedeu mora ao primeiro requerido, no caso, o locatário, e essa mora não foi anuída pelo fiador, o que por si só já caracteriza a extinção da garantia.

Outrossim, o próprio ingresso da ação de cobrança, 08 (oito) anos após o inadimplemento da primeira prestação, por si só, já demonstra a concessão da mora por parte da requerente.

O segundo requerido, sequer fora notificado quando do inadimplemento das prestações, e ainda se fosse, conforme já explanado, a concessão da mora sem a anuência do fiador, já exonera o fiador das obrigações assumidas.

Art. 838. Dispõe:

"O fiador, ainda que solidário, ficará

desobrigado:

I - se, sem consentimento seu, o credor

conceder moratória ao devedor ;"

Logo, a concessão de moratória, feita pelo credor em benefício do devedor, aumenta o tempo de exposição do garantidor, posto isso se justifica a necessidade da anuência do fiador em novos ajustes contratuais ou moratória concedida pelo credor, o que não ocorreu no caso em tela.

No mais, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou neste sentido:

"RECURSO ESPECIAL Nº 1.013.436 - RS (2007⁄00000-00) EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ- EXECUTIVIDADE. TRANSAÇÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES. PARCELAMENTO DA DÍVIDA. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE FIANÇA. EXONERAÇÃO DOS FIADORES.

Cinge-se a controvérsia à possibilidade de exclusão dos fiadores do polo passivo da execução, em virtude da ocorrência de transação entre credor e devedor sem a anuência daqueles, tendo havido, ainda, prorrogação do prazo para pagamento do débito.

O Tribunal de origem consignou expressamente a ocorrência de transação entre credor e devedor sem anuência do fiador, com dilação de prazo para pagamento da dívida (fls. 228-229):

O meu voto determina-se segundo as seguintes cláusulas da transação entre o banco e o devedor principal (fl. 31):

"g) O presente acordo, também, não implica em renúncia de direitos creditícios do exequente com relação aos fiadores, sendo que, no caso de inadimplemento dos pagamentos ora acordados, a ação terá prosseguimento nos termos em que foi proposta, sem liberação dos mesmos;

h) Permanecem como fiadores Abtino Kramer Boeira e Maria Cely Kramer Boeira;"

O banco, como credor do valor de R$ 24.086,88, propiciou o pagamento do valor de R$ 7.959,90, em 40 parcelas mensais e sucessivas (fl. 30, item c). O devedor não pagou, conforme a petição do exeqüente (fl. 36). Apesar das condições vantajosas, mesmo assim o pagamento não ocorreu, a não ser de algumas parcelas, conforme o cálculo (fls. 39-43).

A transação entre o credor e o devedor é válida em si mesmo, e, no caso, não extinguiu a fiança nem desobrigou os fiadores que não anuíram, porque a transação implicou em valor menor ao efetivamente devido e afiançado, e, em cláusula especial e expressa, ressalvou-se que a execução prosseguiria contra o devedor e os fiadores pelo valor primitivo, se não houvesse o pagamento da transação.

3. O art. 1.031, § 1º, do Código Civil dispõe:

Art. 1.031. A transação não aproveita, nem prejudica senão aos que nela intervieram, ainda que diga respeito a coisa indivisível.

§ 1º Se for concluída entre o credor e o devedor principal, desobrigará o fiador. Por sua vez, o artigo 1.503, inciso I, do mesmo diploma preconiza: Art. 1.503. O fiador, ainda que solidário com o devedor principal (arts. 1.492 e 1.493), ficará desobrigado:

I - Se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor.

Nessa linha, a transação e a moratória, conquanto sejam institutos jurídicos diversos, têm o efeito comum de exoneração do fiador que não anuiu com o acordo firmado entre o credor e o devedor.

Assim, mesmo existindo cláusula prevendo a permanência da garantia fidejussória, esta é considerada extinta, porquanto o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, nos termos do art. 1.483 do CC de 1916, ou seja, a responsabilidade dos fiadores restringe-se aos termos do pactuado no contrato anterior, ao qual expressamente consentiram.

Confira-se o teor do referido dispositivo legal: Art. 1.483. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.

4. Idêntico raciocínio se aplica em relação ao fundamento utilizado pelo Tribunal a quo de que a transação ocasionara a redução da dívida, fazendo permanecer o contrato de fiança.

É que, além da interpretação restritiva característica do referido contrato, a extinção da garantia se deu com base em duplo fundamento, qual seja, a ocorrência da transação e da moratória simultaneamente.

No que tange à moratória, não é necessário que haja propriamente uma novação para que a obrigação do fiador seja extinta, porquanto o mero protraimento do prazo para pagamento da dívida já consubstancia, por si só, situação prejudicial aofiador, uma vez que importa o prolongamento do contrato de fiança em relação ao devedor já reconhecidamente inapto a adimplir tempestivamente suas dívidas, exatamente o que ocorreu nestes autos, em que o devedor pagou apenas algumas parcelas do débito novado.

Doutrina abalizada, comentando o art. 838, I, do CC de 2002, cujo teor é igual ao do art. 1.503, I, do CC, de 1916, elucida:

A moratória, propriamente, é a concessão de prazo suplementar para que o devedor cumpra sua obrigação. Para grande parte da doutrina, essa hipótese legal deve ser entendida, verdadeiramente, como uma novação. É certo que, havida a novação, sem a aquiescência do fiador, extinta estará a fiança, tanto quanto ela se extingue se havida a transação (art. 844, § 1º). [...]

Bem de ver, porém, que, se com a novação se extingue a originária obrigação, crê-se ter-se exigido menos no preceito em exame. Foi pretensão do legislador figurar caso em que, mesmo sem aquela indireta extinção, persista a dívida, todavia com novo e dilargado prazo para pagamento, o que coloca em risco a situação do fiador, com a eventual insolvência do devedor já reconhecidamente inapto a pagar no prazo, daí exigindo a respectiva anuência do garantidor, sob pena de extinção da fiança. (PELUSO, Celso. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Manole, 2010, p. 854) Esse também é o magistério de Pontes de Miranda, que, inclusive, atribui não apenas à moratória o efeito de exoneração da fiança, mas também ao prazo de tolerância pelo credor para pagamento da dívida pelo devedor principal:

Outrossim, se o credor dá prazo de graça ou de espera e no curso do prazo o devedor principal se arruína ou de qualquer modo fica em situação de menor possibilidade de solver a dívida, o fiador não o sofre.

[...] se o credor anui em dilação ao devedor, à, no art. 1.503 3 3, I, do Código Civil l l, dita"moratória", o fiador está liberado [...] (Tratado de Direito Privado. Belo Horizonte: Bookseller, 2006, p. 198)

Em situação similar à dos autos (execução de fiança dada em garantia de contrato de abertura de crédito), a ilustre Ministra Nancy Andrighi externou o mesmo posicionamento:

Civil e processo civil. Recurso especial. Embargos do devedor. Execução de fiança dada em garantia de contrato de abertura de crédito. Posterior ocorrência de transação entre credor e devedor, sem anuência do fiador, com dilação de prazo para pagamento da dívida. Ocorrência de moratória. Desoneração da garantia. Multa pelo caráter protelatório dos embargos.

- Afasta-se a multa do parágrafo único do art. 538 do CPC quando não se caracteriza o propósito protelatório na interposição dos embargos de declaração.

- O acórdão reconheceu a existência de moratória concedida sem a anuência do fiador. Extingue-se, assim, a garantia antes concedida, nos termos do art. 1.503, I, do CC⁄16.

Recurso especial parcialmente provido.

( REsp 1047117⁄PE, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ⁄RS), Rel. p⁄ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06⁄10⁄2009, DJe 03⁄12⁄2009)

5. Tome-se ainda, como parâmetro, a Súmula 214 do STJ, a qual, apesar de se referir a contratos de locação, pode ser aplicada por extensão à situação dos autos, uma vez que a natureza da fiança é a mesma.

LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535, INCISOS I E II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. PARCELAMENTO DO DÉBITO LOCATÍCIO. MORATÓRIA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL A QUO. FIADORA QUE SUBSCRITOU O ACORDO MORATÓRIO COMO REPRESENTANTE LEGAL DA LOCATÁRIA. CONCORDÂNCIA COM O ATO. MANUTENÇÃO DA GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. FIADOR QUE NÃO PARTICIPOU DO ATO. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. PRECEDENTES.

1. O acórdão hostilizado solucionou as questões apontadas como omitidas de maneira clara e coerente, apresentando as razões que firmaram o seu convencimento.

2. Havendo transação e moratória, sem a anuência dos fiadores, não respondem esses por obrigações resultantes de pacto adicional firmado entre locador e locatário, ainda que exista cláusula estendendo suas obrigações até a entrega das chaves.

3. O fiador que subscreveu o acordo moratório, ainda que na condição de representante legal da pessoa jurídica locatária, tem ciência inequívoca do ato, o que afasta a pretensão de ser exonerado da garantia com base no art. 1.503, inciso I, do Código Civil de 1916.

4. Havendo dois fiadores e sendo a moratória assinada apenas por um deles, o cogarante que não participou do mencionado acordo resta exonerado. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.

( REsp 865.743⁄RS, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 04⁄05⁄2010, DJe 31⁄05⁄2010)

RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DÉBITOS ORIUNDOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. MORATÓRIA CONCEDIDA AO LOCATÁRIO, SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES. EXONERAÇÃO DA GARANTIA. ART. 838, I, DO CC⁄02.

1. A moratória concedida ao locatário, pelo parcelamento da dívida oriunda do contrato locatício, constitui o aditamento das obrigações assumidas pelos garantes do contrato de locação. 2. Nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, os fiadores exoneram-se da garantia prestada no contrato de locação, bem como da solidariedade em relação ao locatário, se não anuíram com o pacto moratório. Art. 838, I, do Código Civil de 2002 (art. 503, I, CC⁄16). Aplicação do enunciado da Súmula 214 desta Corte.

3. Recurso especial a que se dá provimento.

( REsp 990.073⁄RS, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEXTA TURMA, julgado em 02⁄02⁄2010, DJe 01⁄03⁄2010)

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PARCELAMENTO DA DÍVIDA. MORATÓRIA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO FIADOR. SOLIDARIEDADE. EXONERAÇÃO. ART. 838 DO CÓDIGO CIVIL (ART. 1503, I, DO CÓDIGO CIVIL⁄1916). SÚMULA 214⁄STJ.

I - A moratória oriunda de parcelamento da dívida locatícia constitui o aditamento das obrigações assumidas pelos garantes do contrato de locação.

II - Os fiadores exoneram-se da garantia prestada no contrato de locação, bem como da solidariedade em relação ao locatário, se não houve anuência em relação ao pacto moratório, a teor do art. 838 do Código Civil (art. 1503, I, do Código Civil⁄1916), devendo ser aplicado o enunciado da Súmula nº 214 desta Corte. Precedentes.

III - Agravo regimental desprovido.

( AgRg no REsp 706.691⁄SP, Rel. Ministro FELIX FISCHER, QUINTA TURMA, julgado em 15⁄12⁄2005, DJ 20⁄02⁄2006, p. 356)

6. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para excluir os fiadores do polo passivo da execução, nos termos da decisão do juiz de piso ."

Logo, conforme já informado, o requerido jamais fora notificado de quaisquer débitos oriundos do contrato de locação em que o mesmo figurava como fiador.

A requerente ao cobrar os débitos, 08 (oito) anos após o vencimento da prestação, já demonstrou a concessão da mora ao locatário, primeiro requerido.

Como é cediço, a concessão da mora, ou qualquer aditamento ao contrato sem previa anuência do fiador, exonera a garantia.

Logo, ainda que não existisse a prescrição da cobrança dos IPTUs, o fiador jamais deveria responder pelos débitos, uma vez que o contrato firmado não previa que o mesmo se responsabilizasse pelo pagamento até a efetiva entrega das chaves, se responsabilizando apenas pelo prazo da locação, e ainda, tendo em vista a concessão da mora por parte da requerente ao primeiro requerido, sem a anuência do segundo, o fiador, por si só já extingue a garantia.

IV. DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer a Vossa Excelência:

a) Digne acolher a prescrição arguida em preliminar pelo requerido, a fim de determinar a extinção do processo, com resolução de mérito, com fulcro no inciso IV, do Artigo 269 do Código de Processo Civil.

b) Caso não seja este o entendimento de Vossa Excelência, requer a improcedência total da presente demanda, pelos fatos e direitos amplamente abordados.

c) Protesta provar todo o alegado por meio de provas em direito admitidas.

d) que lhe seja concedido o benefício de assistência judiciária gratuita.

Termos em que,

P. Deferimento.

São José do Rio Preto, 21 de julho de 2014.

Nome

00.000 OAB/UF

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