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13 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.26.0003

Petição Inicial - TJSP - Ação Declaratória de Nulidade de Assembléia Condominial com Pedido de Tutela de Urgência - Procedimento Comum Cível - contra Condomínio Edifício Sônia

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DO JABAQUARA

Nome, brasileira, casada, aposentada, CPF. 000.000.000-00, Rg. 00000-00, proprietaria unidades 44 e 84, residente EndereçoCep. 00000-000; Nome, brasileira, casada, psicologa, RG; 5.974.461 CPF. 000.000.000-00, proprietaria unidade 82 ,residente Endereço; Nome, RG.00000-00, CPF.000.000.000-00, proprietaria apto 62, residente a Endereçocep.00000-000 Saúde; e Nome, brasileiro, casado, aposentado, RG. 00000-00, CPF 000.000.000-00, proprietario unidade 31 e residente Endereçocep. 00000-000; Nome, brasileira, divorciada, aposentada, RG. 00000-00-x e CPF. 000.000.000-00; proprietaria unidade 93 e residente EndereçoCep.00000-000 por seu advogado infra-assinado, propor a presente

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA

CONDOMINIAL com PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA

em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO Nome, CNPJ/MF nº 00.000.000/0000-00, situado na Rua Dom Pero Leitão,

25, bairro Vila Gumercindo, CEP 00000-000, São Paulo/SP, pelos fatos que passa a expor:

DOS FATOS

Os autores são condôminos do edifício réu, sendo inclusive a coautora Nomesíndica eleita do condomínio, que sempre pautou suas assembléias pela mais estrita legalidade.

A síndica exerce a cargo já há alguns anos, e nunca houve qualquer problema que a desabonasse.

Ocorre que, desde o final do ano de 2019, um pequeno grupo de moradores passou a causar séria confusão tanto nas assembleias quanto denegrindo a imagem e desferindo ofensas verbais à Sindica.

Em uma tentativa de assumirem a sindicância do prédio, o grupo de moradores solicitou à administradora que convocasse uma assembleia geral extraordinária em 22 de março de 2021, visando a destituição do sindico e demais itens constantes do documento anexo.

Ocorre que na referida data não se realizou a assembléia.

Posteriormente e sem qualquer convocação formal através da assinatura dos condôminos acabaram alguns deles por agendar uma assembleia em 4 de maio de 2021, sendo que inclusive a administradora do condomínio não foi comunicada formalmente de sua realização, mesmo não havendo a publicidade necessária para o ato, sendo que a própria imobiliária recusou-se a comparecer à tal assembléia pois não preenchidos os requisitos formais de validade de convocação, tendo informado que havia a necessidade do preenchimento de uma lista com assinatura dos convocantes (nos termos do art. 1.355 do Código Civil) e que havia a necessidade de quorum qualificado para a destituição do síndico, conforme Convenção Condominial art. 8º § 3º e art. 39 alínea C que determina que para a destituição do síndico deverá ser convocada assembléia especial para esse fim e que somente mediante aprovação de 2/3 de todas as unidades ocorrerá a destituição do síndico.

Assim, em 4 de maio realizou-se a referida assembléia sem a devida publicidade prevista no art. 1.354 do Código Civil, sem o preenchimento da convocação formal prevista no art. 1.355 do mesmo diploma legal e sem que se atingisse o quórum específico para a destituição.

O condomínio réu possui 36 unidades autônomas e para a destituição do síndico 2/3 desse total deveria votar por sua remoção, a saber, 24 unidades .

Em razão das irregularidades, a administradora informou que o ato, se praticado seria nulo. Mesmo assim, contrariando a lei e as regras condominiais, os referidos moradores realizaram a assembléia.

Ocorre que na referida data, compareceram a assembleia representantes de 32 unidades, sendo que maliciosamente o presidente da mesa e o secretário anularam 5 votos escritos, sendo que o voto/procuração da unidade 82 não constou sequer da ata, o que é absurdo e somente foi verificado após a ata ser disponibilizada.

Ou seja, já haviam 5 votos impressos que foram invalidados sem qualquer justificativa, conforme se verifica da ata e que eram votos favoráveis à coautora Nome.

Sendo que pela ata de assembleia, considerou- se válidos apenas 27 participantes, desse total, apenas 16 foram favoráveis a destituição da síndica, bem como do subsíndico e do conselho fiscal, ou seja, menos da metade do quórum especificado na Convenção Condominial.

A síndica eleita e coautora da presente ação, Sra. Nome, foi regularmente eleita em assembléia realizada em 10 de setembro de 2019 para um mandato de 2 anos.

Como se verifica da lista de presença da assembleia geral extraordinária realizada aos 4 de maio de 2021 , houve comparecimento de grande parte dos condôminos que tomaram ciência da situação pois nem todos ficaram sabendo da assembleia espúria que se realizaria e isso porque a maioria dos condôminos desde logo manifestassem o seu inteiro apoio ao trabalho perfeitamente integro que é desenvolvido em contraposição a uma minoria, interessada em outro tipo de Administração, que passou a tentar de todas as formas tumultuar a paz e o sossego reinando entre as famílias, inventando uma séria de mentiras, jogando uns contra os outros, visando provocar atrito e confusões, com o objetivo de assim atingir a boa Administração que vinha sendo realizada.

Note-se que a Assembleia Geral Extraordinária realizada em 4 de maio, foi registrada de forma totalmente irregular, pois além de não atingido o quorum necessário para a destituição do síndico, eis que nunca representaram o interesse e a vontade da maioria dos moradores, a referida ata foi registrada perante o 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos da Capital, também não preencheu os requisitos formais dos artigos 1.354 e 1.355, uma vez que não houve a publicidade necessária, ou seja, não foram todos os condôminos cientificados do que ela ocorreria e porque não houve sua convocação formal, uma vez que somente poderia ser convocada através de uma lista com assinatura de 1/4 dos condôminos, sendo a data da lista de convocação diversa da data da assembléia, o que é vedado em lei, uma vez que os requisitos formais devem ser devidamente preenchidos.

A própria ata registrada é viciada ao passo que na data da convocação realizada não ocorreu nenhuma assembleia e se quisessem modificar a data deveriam ter formalizado um novo documento com a nova data e assinado por todos os condôminos que o primeiro documento assinaram.

Após o irregular registro da ata o condômino que se intitula Sindico, Sr. NomeCarlos Dantas, demitiu a antiga administradora, tendo contratado uma nova, a saber, Seval Administradora, causando séria confusão ao condomínio.

Diante de tal situação, os autores, condôminos que se encontram devidamente representados, não reconhecem de fato a assembleia geral Extraordinária realizada aos 4 de maio de 2021, primeiro porque ela não foi regularmente convocada e por ter tido ela um quorum irregular, o que torna seus efeitos nulos, mas, face seu registro vem causando danos ao condomínio réu, na medida em que com referido documento foi apresentado a bancos, a agentes públicos e a empresa que havia sido contratada para a troca dos elevadores, sem que se conheça e declare a sua nulidade, causando ainda mais transtornos e problemas a massa condominial.

Necessário se faz traçar uma linha do tempo para que Vossa Excelência compreenda o que se passou no referido condomínio.

O condomínio réu é locatário de parte de sua laje superior à empresa American Tower que em 2016 propôs uma ação renovatória de aluguéis, tendo sido realizada perícia e verificado que o valor pago a título de locação pela área utilizada era baixo, valor esse rearbitrado no referido processo, ocorre que ficou determinado o pagamento do valor a maior a partir de 1/2/2017, tendo a sentença sido prolatada em 28/8/2018, por sua vez esse valor pago era muito superior ao valor que vinha sendo pago, o que gerou um grande crédito ao condomínio, sendo que quando do pagamento da condenação pela majoração dos alugueres foi pago o valor de R$ 00.000,00.

Alguns moradores, de forma totalmente espúria e contrárias às boas práticas de administração condominial, após terem notícia do recebimento de referidos valores, começaram a pleitear que tais valores fossem rateados entre os proprietários das unidades, mesmo existindo sérios problemas estruturais a serem resolvidos no condomínio réu.

Por sua vez, o condomínio réu em razão de sua antiguidade vem enfrentando grandes problemas nos elevadores que servem as unidades, tanto no elevador social quanto no elevador de serviço, sendo constantes as quebras e paradas nos elevadores, tendo a troca total sido recomendada por empresa especializada.

Dessa forma a coautora e síndica legítima acabou por procurar por diversas empresas de elevadores a fim de realizar orçamentos, tais como Thyssenkrupp, Atlas, Otis e outras empresas, sendo que o mais vantajoso e menos custoso ao condomínio foi o orçamento apresentado pela Thyssenkrupp.

Assim, e em virtude das inúmeras quebras e chamados técnicos, tendo em vista a urgência na troca e por possuir o valor em caixa, a síndica e três conselheiras assinaram com a empresa THYSSENKRUPP ELEVADORES S/A em 9 de fevereiro de 2021, um contrato de venda e instalação de equipamento, contrato n.º (00)00000-0000e aditivo n.º 00000-00cou estabelecida a compra e modernização total de dois elevadores com o valor total de R$ 00.000,00, valor esse que estava em caixa e que em nada oneraria os condôminos.

Por sua vez tal contrato foi celebrado em medida de urgência uma vez que o equipamento atual do condomínio réu encontra-se em situação calamitosa e verdadeiramente perigosa.

O contrato foi celebrado em 9 de fevereiro de 2021 pela síndica regularmente eleita, Sra. Nomesegundo a AGE realizada em 10 de setembro de 2019, regularmente registrada junta ao 1º Cartório de Títulos desta Capital.

Ocorre que de maneira espúria e temerária o suposto síndico eleito na assembleia realizada em 4 de maio de 2021 sem o devido quorum para isso e registrada junto ao tabelião de notas, requerer de forma espúria a rescisão contratual.

O referido senhor NomeCarlos Dantas, encaminhou à Thyssenkrupp uma notificação extrajudicial informando que estava rescindido unilateralmente o contrato de compra e instalação devidamente assinado por quem de direito, sem possuir poderes legais para isso, uma vez que não é síndico do condomínio, sendo sua suposta eleição inválida de pleno direito, pois segundo a Convenção Condominial o quorum para destituição do síndico regularmente eleito é de 2/3 de todos os moradores, não tendo sido cumprida tal formalidade, conforme já explanado acima.

Tal atitude tem sido temerária e pode gerar ao condomínio um prejuízo de aproximadamente R$ 00.000,00, pois será cobrada multa contratualmente prevista de 20% em caso de rescisão contratual.

Ademais não há qualquer motivação para a rescisão, conforme se comprova pelo documento de fls. anexado a essa exordial, até mesmo porque não existe nenhuma mácula ao contrato, não existe cláusula abusiva ou qualquer custo ou rateio aos condôminos, umas vez que era obra de urgência e havia o valor em caixa.

Ainda, saliente-se que é de interesse da maioria dos condôminos a troca dos elevadores, conforme se comprova pela lista de assinatura anexa, onde os moradores por livre vontade assinaram um abaixo assinado concordando com a troca do equipamento, uma vez que o que se encontra atualmente instalado está em situação extremamente precária e perigosa, sendo a sua troca imperiosa e conforme se verifica sem qualquer custo aos condôminos.

A pessoa responsável pelo condomínio é a Sra. Nome, que foi regulamente eleita, não tendo qualquer poder a pessoa do Sr. NomeCarlos Dantas para administrar o condomínio, tampouco cancelar um contrato, uma vez que não foi eleito síndico tampouco conseguiu o quorum específico para destituir a síndica eleita.

Na assembléia realizada não se atingiu o quorum mínimo estabelecido em convenção condominial, assim sendo, não é ele representante do condomínio, devendo ser declarada a sua invalidade por esse d. Juízo, bem como não preenchidos os requisitos dos artigos 1.354 e 1.355 do Código Civil.

DAS GRAVES IRREGULARIDADES QUE VICIARAM TOTALMENTE A ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA QUE A TORNAM NULA.

1 - DO NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS VÁLIDOS DE CONVOCAÇÃO - VIOLAÇÃO AO ART. 1.355 DO CÓDIGO CIVIL

Para a convocação da assembléia deveria ter sido feita a convocação através da assinatura de pelo menos nove unidades em convocação expressa para isso indicando o local, a data e o horário que se realizaria a assembléia, o que não aconteceu.

Em março de 2021 os condôminos "insatisfeitos" fizeram um convocação de uma assembléia que se realizaria em 22 de março de 2021 às 19:30 e às 20:00 em primeira e segunda convocações, respectivamente.

Ocorre que por motivos desconhecidos a assembléia convocada não se realizou, sendo que a assembléia que se realizou em 4 de maio deveria ter sido convocada da mesma maneira.

O referido ato e as assinaturas ali apostas não podem ser aproveitadas em outra convocação, até mesmo porque é ato formal, inclusive a data ali informada é diversa da data da realização da assembléia.

Os requisitos do art. 1.355 são formais e se não preenchidos viciam o ato por si só, a convocação por 1/4 dos condôminos deve preencher esses requisitos, não o tendo atendido a assembleia de 4 de maio, uma vez que não foi ela regularmente convocada como a assembleia que se realizaria em 22 de março.

A data da referida assembleia não poderia ser modificada ao arrepio da lei, se aquela assembléia não se realizou, deveria ter sido convocada uma nova nos mesmos moldes da convocação anterior.

CONDOMÍNIO - CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA - LEGITIMIDADE EXTRAORDINÁRIA DOS CONDÔMINOS - QUORUM LEGAL - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA QUALIDADE DE CONDÔMINOS NO ATO DA CONVOCAÇÃO - ÔNUS PROBATÓRIO NÃO CUMPRIDO - A Convenção de condomínio prevê a legitimidade do síndico ou sub-síndico para convocação de assembléia geral ordinária/extraordinária, mas o art. 25 da Lei nº. 4.591/64 outorga legitimidade extraordinária para a mesma convocação por condôminos que representem 1/4 (um quarto) do total das frações ideais. Na hipótese em exame, controvertem as partes sobre a validade ou não de deliberação assemblear cuja convocação não teria observado o quorum previsto no referido preceptivo. Embora os apelantes sustentem ter sido convocada a assembléia geral extraordinária por condôminos que representariam percentual superior aos 25% exigido pela legislação de regência, tal fato não restou demonstrado nos autos, já que documentação trazida feito não demonstra a qualidade de condômino de todos os apelados e assim não restou preenchida a exigência da Lei que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Questão controvertida bem equacionada na douta sentença apelada. Reconhecimento pelos apelantes de inexistência do registro de transmissão de propriedade no competente registro de imóvel. Matéria a ser apreciada sobre perspectiva do ônus probatório. Improvimento do recurso. (TJ-RJ - APL: 00063292920028190042 RIO DE JANEIRO PETROPOLIS 2 VARA CIVEL, Relator: EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS, Data de Julgamento: 01/11/2006, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/11/2006)

Ora, a assembleia realizada não preencheu os requisitos formais para sua convocação, uma vez que não poderiam o condôminos terem aproveitado convocação anterior para a realização de uma nova convocação, tal requisito viola o disposto no art. 1.355, não podendo deliberadamente uma assembleia que havia sido convocada ter sua data modificada.

Nem se argumente acerca da data da realização da assembleia, uma vez que ela ocorreu mais de 1 mês após a convocação anterior feita pelos condôminos, que se quisessem sua realização em nova data deveriam ter feito uma nova lista de assinaturas e apresentado junto a Administradora indicando a nova data, local e horários de realização, deferente do que aconteceu.

O quórum de convocação previsto no Código Civil é formal e taxativo, para sua realização devem haver a assinatura de 1/4 dos condôminos, o que não aconteceu, pois na data que havia sido convocada a assembleia essa não se realizou.

Por outro lado, a própria ata registrada comprova esse vício pois foi com ela anexada a convocação em data distinta da data de sua realização, o que não preenche os requisitos legais e denotam desconhecimento de todos os condôminos de sua realização, pois para que uma assembléia seja válida deve ela a sua convocação também ser de conhecimento de absolutamente todos os condôminos.

Assim, denota-se que a convocação da assembleia é eivada de vícios, pois não se poderia ter sido aproveitada convocação de assembléia anterior não realizada para a convocação de uma nova, principalmente porque quando de sua realização já haviam transcorridos mais de 30 dias da data de sua convocação original. 2 - DO NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS VÁLIDOS DE CONVOCAÇÃO - VIOLAÇÃO AO ART. 1.354 DO CÓDIGO CIVIL

Ainda, deve-se ressaltar que a assembleia realizada em 4 de maio não preencheu os requisitos do art. 1.354, pois nem todos os 36 (trinta e seis) condôminos foram cientificados de sua realização.

Alguns dias antes da realização da assembléia foi afixado em um dos elevadores o comunicado de sua realização, sem que ela tivesse sido regularmente convocada junto a antiga administradora, que é quem deveria fazer a convocação, o que não aconteceu.

Embora tenha na data comparecido 27 condôminos, nem todos os 36 tomaram ciência de sua realização e também da pauta do dia, o que viola frontalmente o art. 1.354 do Código Civil, que prevê que uma assembleia, quando de sua convocação deve ser de conhecimento de todos, se apenas um dos condôminos não tiver conhecimento de sua realização ela será nula, conforme prevê a lei e a jurisprudência atinente a matéria.

O art. 1.354 é bastante claro quanto a necessidade de cientificação de todos os condôminos, vejamos:

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Ora, nem todos foram convocados, uma vez que um simples aviso em um dos elevadores não serve para convocar condôminos

A via eleita para a convocação dos condôminos foi inadequada, tal qual a via eleita para a convocação da própria assembleia.

Quando não for possível que todos sejam convocados a assembléia será nula, pois eivada de vícios, vejamos o que entende a jurisprudência:

CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLATÓRIA DE NULIDADE DE DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO PARA IMPOR OBRIGAÇÃO DE PARTICIPAÇÃO DE TITULARES DE LOJAS SITUADAS NO TÉRREO NO RATEIO DE DESPESAS. PRIMEIRA DELIBERAÇÃO FEITA EM ASSEMBLEIA REALIZADA SEM CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. HIPÓTESE DE NULIDADE ABSOLUTA, QUE NÃO COMPORTA RATIFICAÇÃO. REALIZAÇÃO DE NOVA ASSEMBLEIA, CONVOCADA PARA RATIFICAR A DELIBERAÇÃO POSTERIOR. DELIBERAÇÃO NULA, POIS NÃO ATINGIDO O NÚMERO MÍNIMO DE PARTICIPANTES, CALCULADOS DE ACORDO COM O PERCENTUAL DE PARTICIPAÇÃO NO TERRENO E PARTES COMUNS. PROCEDÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO IMPROVIDO.

1. Assembleia extraordinária deliberou a alteração da convenção condominial para, assim, atribuir aos condôminos titulares de lojas localizadas na parte térrea do edifício a obrigação de participação no rateio de despesas. Posteriormente, nova assembleia ratificou a deliberação anterior, partindo do pressuposto de que para o ato não tinham sido convocados todos os condôminos. 2. A primeira deliberação, já reputada viciada pela própria assembleia posterior, é nula, pois desrespeitou a norma do artigo 1.354, do Código Civil. Por se tratar de nulidade absoluta, a deliberação não comporta ratificação. 3. A segunda deliberação, por outro lado, não pode ser entendida como geradora da alteração da convenção, pois deixou de ser observado o quórum previsto no artigo 1.531, I, do Código Civil, que deve ser apurado segundo o critério previsto no artigo 1.352, do Código Civil, ou seja, de

forma proporcional à fração ideal no terreno e partes comuns. 4. Daí advém necessariamente a declaração de nulidade das deliberações assembleares, como pleiteado pelo autor.

(TJ-SP 11264267520168260100 SP 1126426- 75.2016.8.26.0100, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 25/04/2018, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/04/2018) (grifos nossos)

CIVIL - CONDOMÍNIO - EDITAL DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA - JULGAMENTO DE CONTAS NÃO PREVISTO NA PAUTA DE CONVOCAÇÃO - NULIDADE - NECESSIDADE DE CIENTIFICAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS . 1. É nula a assembléia extraordinária na qual se decidiu sobre a prestação de contas da gestão passada se não constava tal assunto na pauta do edital de convocação, ainda mais quando convocada para tratar de matéria diversa. 2. Fica evidente a violação legal ao ser levantada a questão da lisura das contas prestadas porque, para sua aprovação, teria que, necessariamente, ocorrer uma nova assembléia para a qual os condôminos fossem convocados especificamente para decidir sobre o tema. 3. Por não conter o edital de convocação o assunto votação das contas da gestão passada, e, não provada a continuação desta pela seguinte, não poderia o recorrente, em assembléia extraordinária, ter deliberado sobre tal, eis que não deu oportunidade a todos os condôminos que, cientificados do que especificamente seria discutido em assembléia, optassem pelo comparecimento. 4. É inviável a redução dos honorários eis que fixados com razoabilidade e justificadamente, com fulcro no art. 20, §

4º c/c § 3º e alíneas do CPC. 5. Recurso desprovido. Unânime.

(TJ-DF 00000-000003732- 21.2008.8.07.0007, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, Data de Julgamento: 22/11/2010, 5a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 07/12/2010 . Pág.: 253)

AÇÃO ANULATÓRIA - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA - NÃO OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS ESTATUTÁRIOS - AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A REQUERENTE FOI CONVOCADA POR MEIO DE EDITAIS - NULIDADE DAS DECISÕES TOMADAS PELOS CONDÔMINOS. Sob a égide da Lei n. 4.591/64, a convenção de condomínio, aprovada pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, tornava-se obrigatória para todos os condôminos. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que, para a validade da assembléia extraordinária, é indispensável que se promova a convocação dos condôminos, conforme previsto na convenção de condomínio, excepcionando-se os casos em que o chamamento, ainda que irregular, atingiu, plenamente, sua finalidade. Não comprovado que o requerido convocou todos os condôminos, inclusive a requerente, para comparecerem à assembléia impugnada, impõe-se a mantença da sentença vergastada, que reconheceu a nulidade de tal reunião e, ainda, condenou o réu a restituir à autora os valores cobrados, a maior, em decorrência da alteração irregular da forma de rateio das despesas condominiais.

(TJ-MG - AC: 10024060563053001 Belo Horizonte, Relator: Eduardo Mariné da Cunha, Data de Julgamento: 23/08/2007, Câmaras

Cíveis Isoladas / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/09/2007)

Assim, a forma de convocação que impossibilitou o comparecimento e conhecimento de todos os condôminos é inválida e vicia a assembleia de 4 de maio como um todo, devendo ela ser declarada nula também por não preencher esses requisitos.

3 - DA VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO CONDOMINIAL - NECESSIDADE DE QUORUM QUALIFICADO PARA A DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO

O Artigo 8º § 3º e o art. 39 C __ da Convenção Condominial do Condomínio Edifício Nomeprevê textualmente que:

Art. 8 A administração caberá a um síndico do condomínio eleito em ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA, com mandato por dois anos, permitida a reeleição.

§ 3º A todo tempo é lícito aos condôminos destituir o Síndico, com ou sem justa causa, pelo voto de dois terços dos condôminos presentes em Assembléia especialmente convocada e reunida com o quorum mínimo previsto no art. 39º. Nessa hipótese o Síndico prestará, dentro cinco dias conta de sua gestão ao conselho fiscal.

Art. 39º Nas deliberações referentes aos assuntos de interesse do condomínio observar- se-á o seguinte:

C - As decisões referentes à destituição do Síndico e a alteração, total ou parcial da presente convenção, só poderá ser adotadas em assembléia extraordinária especialmente convocadas para tais fins pelo voto mínimo de condôminos que representem dois terços das frações ideias do terreno.

Assim, conforme acima se verifica não atingido o quorum mínimo DE VOTAÇÃO para a destituição da síndica regularmente eleita, sendo a referida assembleia contrária à convenção condominial de 23 de setembro de 1980, uma vez que infirma textualmente a convenção que deve ocorrer a destituição com a aprovação pelo voto mínimo de 2/3 dos condôminos para sua aprovação, mesmo quórum para modificação da própria convenção condominial.

Mesmo assim foi registrada uma assembléia sem que houvesse quorum para isso, o que é totalmente contrário ao que prevê a convenção que rege o condomínio.

O quorum qualificado ali previsto está em total consonância com o disposto do art. 1.352 do Código Civil, que assim estabelece:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Por qualquer angulo que se analise o feito e os documentos ora acostados com os autos verifica-se que a assembleia que "supostamente" destituiu a síndica foi totalmente inválida, devendo ela ser declarada nula de pleno direito, uma vez que não preenchidos os requisitos formais.

Existe assim séria e justa preocupação quanto a instabilidade que se gerou no condomínio, sendo essencial a análise da questão pela Justiça.

Em casos semelhantes a jurisprudência assim se posicionou:

APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA.

ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA MODIFICAR A FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS. ALTERAÇÃO QUE DEVE CONTAR COM VOTO DE 2/3 DOS CONDÔMINOS EM ASSEMBLEIA, A TEOR DO DISPOSTO NO ART. 1.351 DO CC/2002. ASSEMBLEIA REALIZADA PARA TAL FIM QUE NÃO CONTOU COM QUORUM MÍNIMO. RESTANTE DAS ASSINATURAS QUE FORAM COLHIDAS EM PROCEDIMENTO INFORMAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. O artifício utilizado pelo apelante para conseguir a aprovação da forma de rateio não pode ser considerado regular. Nos termos do art. 1.351, do CC/2002, a alteração da convenção do condomínio depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Insiste o apelante que a alteração é medida de justiça, pois, antes da alteração, aqueles que possuíam mais de dois lotes pagavam o mesmo valor que os proprietários com dois lotes. Respeitado o argumento do Condomínio, mesmo por questão de equidade, não se pode olvidar que o regramento civil estabelece especificamente o procedimento para alteração da Convenção do Condomínio. Ademais, sendo a alteração de interesse da grande maioria dos condôminos, deve haver um esforço conjunto para que referida alteração possa ser realizada, obedecendo a forma imposta pela legislação.

(TJ-SP - AC: 00060161020158260045 SP 0006016- 10.2015.8.26.0045, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 06/08/2019, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/08/2019)

MEDIDA CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO. DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO. ASSEMBLÉIA

EXTRAORDINÁRIA. QUORUM PREVISTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO OBSERVADO. "FUMUS BONI JURIS' E'PERICULUM IN MORA' PRESENTES. AÇÃO PRINCIPAL. NULIDADE DECLARADA. SENTENÇA INCENSURÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Presentes os requisitos previstos no artigo 798 do Código de Processo Civil, o acolhimento da medida cautelar inominada, com o fim de restituir o cargo ao síndico, pelo prazo necessário ao cumprimento do mandato foi de rigor.

(TJ-PR - AC: (00)00000-0000PR 00000-00, Relator: Wilde de Lima Pugliese, Data de Julgamento: 26/01/2006, 10a Câmara Cível, Data de Publicação: 7057)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. TUTELA DE URGÊNCIA. ELEIÇÕES DE SÍNDICO. PLEITO REALIZADO EM DATA DIVERSA DA PREVISTA EM ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. LIMINAR CONCEDIDA NA ORIGEM. ALTERAÇÃO APARENTEMENTE IRREGULAR. INOBSERVÂNCIA DO QUORUM LEGAL. VALIDADE E EFICÁCIA DA DELIBERAÇÃO. NÃO EVIDENCIADA. DECISÃO REFORMADA. 1. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil. 2. Na espécie, a Assembleia Geral Ordinária ocorrida em 06.12.2014, que pretendia alterar a convenção condominial para determinar fossem realizadas as eleições sindicais todo dia 30 de junho, não teria observado o quórum de 2/3 dos condôminos, previsto no art. 1.351 do Código Civil. Logo, não é evidente a validade e eficácia da alteração e, consequentemente, não sobressai a obrigatoriedade de se realizar o pleito necessariamente na data deliberada. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido.

(TJ-DF 07111579320198070000 DF 0711157- 93.2019.8.07.0000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 25/09/2019, 7a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 10/10/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

O quórum estabelecido em convenção prevê a aprovação de 2/3 de todos os proprietários, a assembleia somente poderia ter destituído a síndica caso houvesse a aprovação de 2/3 de todos os proprietários, o que não aconteceu, sendo medida imperiosa a sua anulação.

DO CABIMENTO DA MEDIDA LIMINAR

1 - DO PERICULUM IN MORA

Face as graves irregularidades aqui apontadas, que demonstram a total invalidade da assembleia geral Extraordinária realizada que foi aos 4 de maio de 2021 com destituição irregular, sendo totalmente nula, o que demonstra sua total invalidação, mas diante da tentativa de seus articuladores de imputar a situação por eles criada aos demais, e a possibilidade da ocorrência de sérios distúrbios no condomínio com a presença ilegítima do Síndico QUE NÃO FOI LEGALMENTE ELEITO NEM É ASSIM RECONHECIDO PELA GRANDE MAIORIA DOS CONDÔMINOS.

Está claro que se houvesse uma ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA convocada e realizada dentro da lei e das normas que foram violentadas e agredidas com tantas irregularidades, o resultado do pleito seria validado, pois, de fato representaria a vontade da maioria, mas como o foi, nenhuma validade lhe pode ser atribuída.

2 - DO PERICULUM IN MORA

O perigo da demora, consiste efetivamente no simples fato de que o atraso no início do tratamento vem causando sérias e graves conseqüências, estando o condomínio em risco de sofrer um prejuízo de mais de R$ 00.000,00porque o suposto síndico eleito quer rescindir um contrato formalmente e perfeitamente assinado, o que não se justifica, uma vez a urgência na troca dos elevadores, o que demonstra os graves prejuízos que os condôminos estão sofrendo.

Note-se que a tentativa de repartir entre os condôminos o produto do aluguel da antena é absurda e sequer aprovado em assembleia, não sendo crível que isso ocorra mesmo estando os elevadores do condomínio em perigo.

Assim, diante da impossibilidade por parte dos autores de manterem-se inertes enquanto alguém que foi ilegitimamente eleito tenta mandar e desmandar no condomínio insurgem-se eles e requerem a suspensão dos efeitos da assembléia e que o condomínio réu através de seu síndico irregularmente eleito se abstenha de rescindir o contrato de compra de elevadores antes de qualquer aprovação em assembleia.

Saliente-se que atualmente o condomínio encontra-se sem um síndico regularmente eleito, uma vez que o mandato de qualquer um deles que seja terminou em 1º de outubro, não podendo alguém que não possui poderes rescindir um contrato válido e que venha a causar prejuízos a todos os condôminos.

Saliente-se que 19 condôminos, conforme abaixo assinado ora anexado aos autos, concordam com a troca dos elevadores, uma vez a situação cada dia mais se agravar com aqueles que lá se encontram instalados, estando demonstrado o risco que a falta dessa suspensão causará, o perigo da demora é evidente e inconteste, em razão do que requer a concessão da medida em caráter liminar e preventivo.

DO PEDIDO DE LIMINAR

Assim, a concessão da liminar se impõe, inclusive e necessariamente porque a empresa Thyssenkrupp está na iminência de sofrer um grande prejuízo e as consequências são irreversíveis.

Se ocorrer a manutenção do pedido de rescisão de nada mais adiantará o julgamento do mérito, pois o feito perderá o seu efeito básico e precípuo, que é o de determinar de imediato a suspensão da rescisão contratual por pessoa apócrifa a administração condominial.

Salientando que se não concedida a liminar o réu acabará por sofrer um prejuízo de R$ 00.000,00, prejuízo esse injustificado, uma vez os elevadores já estão pagos e o dinheiro utilizado o foi do caixa do condomínio, sem qualquer rateio aos condôminos e a necessidade da troca do equipamento é premente, uma vez que até o seu assoalho está danificado.

Além dos relevantes fundamentos de direito já expostos, o" periculum in mora ", ensejador da liminar é evidente.

Assim, os autores pretendem pela presente, ver suspenso os efeitos da assembleia realizada em 4 de maio de 2021 para que não se opere a rescisão do contrato regularmente firmado por quem de direito que poderá acarretar diversos prejuízos a todos os demais condôminos.

Alternativamente, requer concessão de medida liminar para a manutenção do contrato regularmente firmado com a empresa de elevadores, uma vez que não há motivação para a sua rescisão, conforme se comprova pelo documento anexado aos autos onde o" suposto "síndico simplesmente requer a rescisão contratual sem qualquer motivação. Salientando que a empresa Thyssenkrupp está em vias de rescindir o contrato, devolver o valor integralmente pago e reter o valor da multa, o que acarretará um prejuízo bastante elevado ao condomínio que é um edifício residencial de classe média, com 36 unidades e que já possui um orçamento bastante módico, em ocorrendo a retenção do valor acabará que futuramente sequer poderá ser feita a troca de elevadores sem que haja rateio, uma vez que não haverá valor em caixa suficiente para isso em virtude da multa devida pela rescisão motivada do contrato.

Posto isto, requer, respeitosamente, a Tutela de Urgência , com fulcro no art. 300 e seguintes CPC, a fim de suspender os efeitos da assembleia até o julgamento do mérito da presente ação e que seja suspensa a rescisão contratual indevidamente pleiteada dada a gravidade da situação.

Assim, requer seja concedida tutela de urgência da obrigação de fazer e mandamental," inaudita altera pars ".

Assim, presentes e claros pressupostos provados para concessão da LIMINAR para sustação de todos os efeitos da assembleia realizada aos 5 de maio de 2021 e levada a registro aos 12 de maio de 2021, face as consequências que a manutenção da mesma pode gerar a terceiros.

DO PEDIDO

Isto posto e o mais que dos autos consta, o condomínio autor, requer à V.Exa., que:

A - Seja determinada de forma LIMINAR A

SUSPENSÃO de todo e qualquer efeito da assembleia geral extraordinária realizada que foi aos 4 de maio de 2021 e levada a registro aos 12 de maio de 2021, face ao sério perigo na demora e na prática eventual de atos que seriam de fatos nulos pelos motivos já mencionados.

B - Após a concessão da liminar seja

determinada a citação do réu, para que apresente a defesa que tiver, sob as penas da lei.

C- Que seja o feito julgado TOTALMENTE

PROCEDENTE com a convolação da liminar em tutela definitiva, DECLARANDO-SE NULA A ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINARIA realizada aos 4 de maio de 2021, eis que não respeitados os requisitos formais previstos nos artigos 1.354 e 1.355 do Código Civil, bem como o quorum em convenção previsto para a destituição do síndico, estando maculada em sua origem, condenando-se ainda o réu nas verbas de sucumbência.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, sem exceção.

Nestes termos e dando-se a causa para efeitos fiscais o valor de R$ 00.000,00, pede e espera receber

deferimento.

São Paulo, 7 de outubro de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF

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