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12 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.26.0003

Recurso - TJSP - Ação Defeito, Nulidade ou Anulação - Procedimento Comum Cível - contra Condomínio Edifício Sônia

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 6a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DO JABAQUARA

Autos do proc. nº 0000000-00.0000.0.00.0000

AÇÃO DECLARATÓRIA

NomeE OO , já qualificados nos autos que movem em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO Nome, por seu advogado infra assinado, vem à presença de Vossa Excelência, não tendo concordado com a sentença de mérito, interpor recurso de APELAÇÃO e o faz pelas razões anexas.

Nestes termos

Pede deferimento

São Paulo, 13 de junho de 2022.

Nome

00.000 OAB/UF

Colenda Câmara

Eméritos Jugadores

A sentença de mérito merece reforma, uma vez que não coaduna com a prova dos autos e tampouco com o entendimento jurisprudencial dominante.

PRELIMINARMENTE

DO CERCEAMENTO DE DEFESA

As apelantes em sede de inicial requereram a admissão de todas as provas em direito admitidas, o que foi negado, uma vez que o feito foi julgado no estado, sem que houvesse sido saneado.

A sentença que extinguiu o feito o fez sem julgar o mérito sob a alegação de perda de objeto da ação, uma vez que a pretensão de anulação de assembleia que destituiu a antiga síndica teria perdido o objeto após a realização de nova assembléia em 10 de outubro de 2021, tomando-se por base o documento de fls. 181/183.

Primeiramente a assembleia, diferente do que discorreu a sentença, não se realizou em 10 de outubro, mas em 27 de outubro, e a ação foi proposta anteriormente visando anular a assembleia de maio e uma não guarda correlação com a outra.

Primeiramente, o que se pretende no presente feito é anular uma assembléia espúria e que foi realizada sem que houvesse qualquer condição de sua realização, uma assembleia que teria destituída a antiga sindica regularmente eleita e que não preencheu os requisitos formais para sua realização. Sem contar que o que se pretende com a anulação da assembléia é anular os atos praticados pelo síndico irregularmente nomeado.

A realização de assembleia posterior não guarda qualquer relação com a anterior, um ato formal não pode deixar de ser invalidado porque um outro ato posterior e sem qualquer relação com ele tenha sido praticado.

A assembleia que destituiu a síndica foi uma assembleia extraordinária, que teria sido realizada para estabelecer um "mandato tampão". Sendo que a assembleia posterior foi uma assembleia para nomear um síndico em um novo mandato, haja vista encerrado o mandato anterior.

No presente caso não se trata da perda da utilidade do objeto da ação, uma vez que o que se pretende anular os atos praticados.

No presente feito sequer o feito foi saneado, não foram estabelecidos os pontos controvertidos e não foi dada oportunidade aos autores de fazerem prova de seu direito, uma vez que desde a propositura da ação já se falava em anular a assembleia e os atos praticados em virtude da nomeação espúria de um síndico irregularmente eleito.

Os prejuízos foram diversos, inclusive com a rescisão de um contrato entabulado pela antiga síndica para a troca dos elevadores cuja rescisão ainda pende a cobrança de multa e devolução de valores, sendo certo que no presente feito sequer haviam sido estabelecidos os pontos controvertidos, conforme determinação legal.

Conforme acima exposto, deveria o juiz ter saneado o feito, não o tendo feito, autorizando a produção de provas, acabou por acarretar a anulação da sentença, sendo esse o entendimento de outros tribunais acerca do assunto, principalmente por se tratar a presente ação de uma ação anulatória, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. MANIFESTAÇÃO DO APELANTE ACERCA DE PRODUÇÃO DE PROVAS. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE SEM A DEVIDA ANÁLISE PRÉVIA DO REQUERIMENTO E DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DO HÍGIDO SANEAMENTO DO FEITO (ART. 357 DO CPC/15). OFENSA AOS PRINCÍPIOS DO DEVIDO PROCESSO LEGAL, DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA (ARTS. E 10 DO CPC/15). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA

REGULAR PROCESSAMENTO. 01. O cerne da controvérsia recursal reside em aferir a ocorrência, ou não, do cerceamento da defesa da parte autora a ensejar a nulidade da sentença, em razão do julgamento antecipado da lide sem o hígido saneamento do processo, nos termos do art. 357, CPC, e do indeferimento da produção de prova testemunhal requerida em pela parte ré, ora apelante, tanto em contestação. 02. Quanto ao indeferimento da prova requerida pelo apelante, em que pese constar da decisão de fls. 82/83 que o prazo para acostar o rol de testemunhas haveria precluído, tal entendimento não deve prevalecer, vez que, nos termos do artigo 357, § 4º, do CPC, cabe ao juiz fixar o prazo comum não superior a 15 (quinze) dias para que as partes apresentem rol de testemunhas, caso entenda pela produção de prova testemunhal, saneando o feito. 03. A respeito do saneamento do feito é relevante pontuar que Magistrado de Origem não tratou de, nos termos do art. 357, CPC: delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de prova admitidos; e definir a distribuição do ônus da prova, observado o art. 373, do CPC. 04. Desta feita, considerando que a prolação de sentença com fulcro na ausência de comprovação das alegações

da parte ré configura manifesto cerceamento de defesa, quando esta efetivamente pugnou por produção probatória, como ocorreu no caso dos autos, bem como ausente o saneamento do feito com a distribuição do ônus da prova, impõe-se pelo reconhecimento do cerceamento de defesa, por violação ao Devido Processo legal e ao Princípio da Não Surpresa, em conformidade com os arts. e 10, do CPC/15. 05. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REGULAR PROCESSAMENTO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos a Apelação Cível epigrafada, em que litigam as partes, acima nominadas, ACORDA, a TURMA JULGADORA DA TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por UNANIMIDADE, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora. MARIA VILAUBA FAUSTO LOPES Desembargadora Relatora

(TJ-CE - AC: 01743734820128060001 CE 0174373-48.2012.8.06.0001, Relator: MARIA VILAUBA FAUSTO LOPES, Data de Julgamento: 24/11/2021, 3a Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 24/11/2021)

AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO - ASSINATURA DE CONTRATO - INDUÇÃO A ERRO - DESATENDIMENTO AO DESPACHO DE ESPECIFICAÇÃO DE PROVA -

PRECLUSÃO AFASTADA - PROTESTO PELA PROVA TESTEMUNHAL NA INICIAL - ACOLHIMENTO DO ROL DE TESTEMUNHAS TEMPESTIVAMENTE APRESENTADO. "A parte que não atende ao despacho para especificar provas tem o direito de ouvir suas testemunhas na audiência marcada, com a condição de apresentar o rol no prazo do artigo 407 do CPC (RT 504/165), não impedindo a produção de provas orais em audiência se requeridas mediante protesto (RT 570/137), visto que o silêncio não significa ter a parte desistido das provas pelas quais protestou no momento oportuno (RT 605/72)."

(TJ-MG 200000045911480001 MG 2.0000.00000-00/000 (1), Relator:

D. VIÇOSO RODRIGUES, Data de Julgamento: 26/08/2004, Data de Publicação: 22/09/2004)

Conforme a farta jurisprudência acima elencada, é nítida a violação ao texto legal, bem como a nulidade da sentença de mérito, uma vez que sequer o feito foi saneado e as partes intimadas a indicarem as provas que pretendiam produzir, tendo ocorrido claro cerceamento de defesa.

DO MÉRITO

Caso não seja o entendimento da ocorrência da preliminar acima arguida, no mérito o recurso merece análise de suas razões.

O presente feito versa sobre a anulação de uma assembléia espúria realizada em 4 de maio de 2021 por condôminos que a convocaram sem seguir as devidas formalidades legais e cujo quorum sequer seguiu o quorum específico previsto na convenção condominial para a destituição do síndico.

Entendeu a sentença de mérito que houve a perda do objeto da ação quando da realização de nova assembléia em 27 de outubro de 2021.

Ocorre que o referido entendimento merece reforma, uma vez que a assembléia posterior não ratificou a anterior.

A assembléia que destituiu a síndica o fez nomeando um síndico para mandato tampão, mandato esse que perduraria até o mês de setembro, ou seja, para um "mandato tampão", todavia foram tomadas decisões durante esse mandato irregular que são questionáveis e que são o verdadeiro objeto da ação.

Não houve perda superveniente do objeto da ação como entendeu a sentença, uma vez que a própria ação foi proposta posteriormente e pretende a anulação de um ato considerado nulo, não tendo o juízo em primeiro grau se atentado a isso.

Primeiro, é imperiosa a anulação daquela assembléia porque ela não seguiu os requisitos formais, sendo que a sua nulidade é patente, não podendo um ato posterior que não possui vinculação com o anterior, uma vez que a assembléia/ato posterior referia-se a outro período de vigência.

O ato posterior não valida o anterior, não se trata aqui de anulação, mas sim de nulidade do ato anterior, o que o macula.

Ademais a presente ação foi proposta até posteriormente a realização da segunda assembleia, que repise-se não possui qualquer relação com a anterior por se tratar de período de vigência diverso.

As nulidades foram devidamente apontadas, o ato é nulo de pleno direito e não foi validado por ato posterior.

A sentença merece reforma, pois o que se pretende é a declaração da nulidade da assembleia e que todos os atos praticados por pessoas irregularmente eleitas seja, por consequencia, declarados nulos.

A administração do condomínio realizada acabou por acarretar enorme prejuízo, uma vez que foi rescindido um contrato de compra e venda de equipamento de elevador cujo preço já estava integralmente quitado e que fora feito de forma emergencial em virtude do enorme risco que todos os condôminos correm com o equipamento lá instalado atualmente.

Para elucidar o caso deve-se fazer uma pequena explanação do ocorrido, uma das apelantes a Sra. Nomefoi síndica regularmente eleita, porém em uma tentativa de assumirem a sindicância do prédio, um grupo de moradores solicitou à administradora que convocasse uma assembleia geral extraordinária em 22 de março de 2021, visando a destituição do sindico e demais itens constantes do documento anexo.

Ocorre que na referida data não se realizou a assembléia.

Posteriormente e sem qualquer convocação formal através da assinatura dos condôminos acabaram alguns deles por agendar uma assembleia em 4 de maio de 2021, sendo que inclusive a administradora do condomínio não foi comunicada formalmente de sua realização, mesmo não havendo a publicidade necessária para o ato ele foi realizado, sendo que a própria administradora recusou-se a comparecer à tal assembléia pois entendeu que não foram preenchidos os requisitos formais de convocação e validade.

À época a administrador informou aos condôminos que havia a necessidade do preenchimento de uma lista com assinatura dos convocantes (nos termos do art. 1.355 do Código Civil) e que havia a necessidade de quorum qualificado para a destituição do síndico, conforme Convenção Condominial art. 8º § 3º e art. 39 alínea C que determina que para a destituição do síndico deverá ser convocada assembléia especial para esse fim e que somente mediante aprovação de 2/3 de todas as unidades ocorrerá a destituição do síndico, porém resolveram eles realizar a assembléia independentemente e cientes de que o ato era inválido.

Assim, em 4 de maio realizou-se a referida assembléia sem a devida publicidade prevista no art. 1.354 do Código Civil, sem o preenchimento da convocação formal prevista no art. 1.355 do mesmo diploma legal e sem que se atingisse o quórum específico para a destituição previsto na convenção condominial.

O condomínio apelado possui 36 unidades autônomas e para a destituição do síndico 2/3 desse total deveria votar por sua remoção, a saber, 24 unidades .

Em razão das irregularidades, a administradora informou que o ato, se praticado seria nulo. Mesmo assim, contrariando a lei e as regras condominiais, os referidos moradores realizaram a assembléia.

Ocorre que na referida data, compareceram a assembleia representantes de 32 unidades, sendo que maliciosamente o presidente da mesa e o secretário anularam 5 votos escritos, sendo que o voto/procuração da unidade 82 não constou sequer da ata, o que é absurdo e somente foi verificado após a ata ser disponibilizada.

Ou seja, já haviam 5 votos impressos que foram invalidados sem qualquer justificativa, conforme se verifica da ata e que eram votos favoráveis à apelante Nome.

Sendo que pela ata de assembleia, considerou-se válidos apenas 27 participantes, desse total, apenas 16 foram favoráveis a destituição da síndica, bem como do subsíndico e do conselho fiscal, ou seja, menos da metade do quórum especificado na Convenção Condominial.

A apelante Nome, que era a síndica regularmente eleita, o foi em assembléia realizada em 10 de setembro de 2019 para um mandato de 2 anos, sendo que seu mandato se encerraria em 10 de setembro de 2021.

Note-se que a Assembleia Geral Extraordinária realizada em 4 de maio, foi registrada de forma totalmente irregular, pois além de não atingido o quórum necessário para a destituição do síndico, eis que nunca representaram o interesse e a vontade da maioria dos moradores.

A referida ata foi registrada perante o 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos da Capital, também não preencheu os requisitos formais dos artigos 1.354 e 1.355, uma vez que não houve a publicidade necessária, ou seja, não foram todos os condôminos cientificados do que ela ocorreria e porque não houve sua convocação formal, uma vez que somente poderia ser convocada através de uma lista com assinatura de 1/4 dos condôminos, sendo a data da lista de convocação diversa da data da assembléia, o que é vedado em lei, uma vez que os requisitos formais devem ser devidamente preenchidos.

A própria ata registrada é viciada ao passo que na data da convocação realizada não ocorreu nenhuma assembleia e se quisessem modificar a data deveriam ter formalizado um novo documento com a nova data e assinado por todos os condôminos que o primeiro documento assinaram.

Após o irregular registro da ata o condômino que se intitulava Sindico, Sr. NomeCarlos Dantas, demitiu a antiga administradora, tendo contratado uma nova, a saber, Seval Administradora, causando séria confusão ao condomínio.

Diante de tal situação, os apelantes propuseram a presente ação para ser declarada nula a assembleia realizada aos 4 de maio de 2021; primeiro porque ela não foi regularmente convocada e por ter tido ela um quorum irregular, o que torna seus efeitos nulos, mas, face seu registro vem causando danos ao condomínio apelado, na medida em que com referido documento foi apresentado a bancos, a agentes públicos e a empresa que havia sido contratada para a troca dos elevadores, sem que se conheça e declare a sua nulidade, causando ainda mais transtornos e problemas a massa condominial.

Conforme explanado na petição inicial o apelado é locatário de parte de sua laje superior à empresa American Tower que em 2016 propôs uma ação renovatória de aluguéis, tendo sido realizada perícia e verificado que o valor pago a título de locação pela área utilizada era baixo, valor esse rearbitrado no referido processo, ocorre que ficou determinado o pagamento do valor a maior a partir de 1/2/2017, tendo a sentença sido prolatada em 28/8/2018, por sua vez esse valor pago era muito superior ao valor que vinha sendo pago, o que gerou um grande crédito ao condomínio, sendo que quando do pagamento da condenação pela majoração dos alugueres foi pago o valor de R$ 00.000,00.

Alguns moradores, de forma totalmente espúria e contrárias às boas práticas de administração condominial, após terem notícia do recebimento de referidos valores, começaram a pleitear que tais valores fossem rateados entre os proprietários das unidades, mesmo existindo sérios problemas estruturais a serem resolvidos no condomínio réu.

Por sua vez, o apelado em razão de sua antiguidade vem enfrentando grandes problemas nos elevadores que servem as unidades, tanto no elevador social quanto no elevador de serviço, sendo constantes as quebras e paradas nos elevadores, tendo a troca total sido recomendada por empresa especializada.

Dessa forma a apelante Slema acabou por procurar por diversas empresas de elevadores a fim de realizar orçamentos, tais como Thyssenkrupp, Atlas, Otis e outras empresas, sendo que o mais vantajoso e menos custoso ao condomínio foi o orçamento apresentado pela Thyssenkrupp, tendo sido assinado contrato em caráter emergencial com os devidos laudos do corpo de bombeiros e empresa de manutenção de elevadores que confirma a referida afirmação em 9 de fevereiro de 2021.

Ocorre que de maneira espúria e temerária o suposto síndico eleito na assembleia realizada em 4 de maio de 2021 sem o devido quorum para isso e registrada junto ao tabelião de notas, requereu de forma espúria a rescisão contratual o que acabou por gerar maiores prejuízos ao condomínio, pois fora cobrada multa pela rescisão contratual, mesmo tendo ele sido advertido disso pela empresa contratada

Tal ato, se mantida a sentença e a validade da assembleia pode gerar ao condomínio apelado um prejuízo de aproximadamente R$ 00.000,00, pois será cobrada multa contratualmente prevista de 20% em caso de rescisão contratual, rescisão essa que não possui qualquer motivação, uma vez que há urgência na troca do equipamento já há anos.

Na assembléia realizada não se atingiu o quorum mínimo estabelecido em convenção condominial, assim sendo, a sentença de mérito deve ser reformada para que seja declarada nula a assembleia pois não preenchidos os requisitos dos artigos 1.354 e 1.355 do Código Civil.

DAS GRAVES IRREGULARIDADES QUE VICIARAM TOTALMENTE A ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA QUE A TORNAM NULA.

1 - DO NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS VÁLIDOS DE CONVOCAÇÃO - VIOLAÇÃO AO ART. 1.355 DO CÓDIGO CIVIL

Para a convocação da assembléia deveria ter sido feita a convocação através da assinatura de pelo menos nove unidades em convocação expressa para isso indicando o local, a data e o horário que se realizaria a assembléia, o que não aconteceu.

Em março de 2021 os condôminos "insatisfeitos" fizeram um convocação de uma assembléia que se realizaria em 22 de março de 2021 às 19:30 e às 20:00 em primeira e segunda convocações, respectivamente.

Ocorre que por motivos desconhecidos a assembléia convocada não se realizou, sendo que a assembléia que se realizou em 4 de maio deveria ter sido convocada da mesma maneira, preenchendo os mesmos requisitos formais.

O referido ato e as assinaturas ali

apostas não podem ser aproveitadas em outra convocação, até mesmo porque é ato formal, inclusive a data ali informada é diversa da data da realização da assembléia.

Os requisitos do art. 1.355 são formais e se não preenchidos viciam o ato por si só, a convocação por 1/4 dos condôminos deve preencher esses requisitos, não o tendo atendido a assembleia de 4 de maio, uma vez que não foi ela regularmente convocada como a assembleia que se realizaria em 22 de março.

A data da referida assembleia não poderia ser modificada ao arrepio da lei, se aquela assembléia não se realizou, deveria ter sido convocada uma nova nos mesmos moldes da convocação anterior.

CONDOMÍNIO - CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA - LEGITIMIDADE EXTRAORDINÁRIA DOS CONDÔMINOS - QUORUM LEGAL - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA QUALIDADE DE CONDÔMINOS NO ATO DA CONVOCAÇÃO - ÔNUS PROBATÓRIO NÃO CUMPRIDO - A Convenção de condomínio prevê a legitimidade do síndico ou sub-síndico para convocação de assembléia geral ordinária/extraordinária, mas o art. 25 da Lei nº. 4.591/64 outorga legitimidade extraordinária para a mesma convocação por condôminos que representem 1/4 (um quarto) do total das frações ideais. Na hipótese em exame, controvertem as partes sobre a validade ou não de deliberação assemblear cuja convocação não teria observado o quorum previsto no referido preceptivo. Embora os apelantes sustentem ter sido convocada a assembléia geral extraordinária por condôminos que representariam percentual superior aos 25% exigido pela legislação de regência, tal fato não restou demonstrado nos autos, já que documentação trazida feito não demonstra a qualidade de condômino de todos os apelados e assim não restou preenchida a exigência da Lei que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Questão controvertida bem equacionada na douta sentença apelada. Reconhecimento pelos apelantes de inexistência do registro de transmissão de propriedade no competente registro de imóvel. Matéria a ser apreciada sobre perspectiva do ônus probatório. Improvimento do recurso.

(TJ-RJ - APL: 00063292920028190042 RIO DE JANEIRO PETROPOLIS 2 VARA CIVEL, Relator: EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS, Data de Julgamento: 01/11/2006, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/11/2006)

Ora, a assembleia realizada não preencheu os requisitos formais para sua convocação, uma vez que não poderiam o condôminos terem aproveitado convocação anterior para a realização de uma nova convocação, tal requisito viola o disposto no art. 1.355, não podendo deliberadamente uma assembleia que havia sido convocada ter sua data modificada.

Nem se argumente acerca da data da realização da assembleia, uma vez que ela ocorreu mais de 1 mês após a convocação anterior feita pelos condôminos, que se quisessem sua realização em nova data deveriam ter feito uma nova lista de assinaturas e apresentado junto a Administradora indicando a nova data, local e horários de realização, deferente do que aconteceu.

O quórum de convocação previsto no Código Civil é formal e taxativo, para sua realização devem haver a assinatura de 1/4 dos condôminos, o que não aconteceu, pois na data que havia sido convocada a assembleia essa não se realizou, sendo inválida a convocação anterior.

Por outro lado, a própria ata registrada comprova esse vício pois foi com ela anexada a convocação em data distinta da data de sua realização, o que não preenche os requisitos legais e denotam desconhecimento de todos os condôminos de sua realização, pois para que uma assembléia seja válida deve ela a sua convocação também ser de conhecimento de absolutamente todos os condôminos.

Assim, denota-se que a convocação da assembleia é eivada de vícios, pois não se poderia ter sido aproveitada convocação de assembléia anterior não realizada para a convocação de uma nova, principalmente porque quando de sua realização já haviam transcorridos mais de 30 dias da data de sua convocação original, devendo a sentença de mérito ser reformada nesse sentido, uma vez que não reconheceu o vício de formalidade na origem da convocação da assembléia, pois sequer julgou o mérito, o que desde já se requer.

2 - DO NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS VÁLIDOS DE CONVOCAÇÃO - VIOLAÇÃO AO ART. 1.354 DO CÓDIGO CIVIL

Ainda, a sentença deixou de analisar os requisitos de convocação da assembleia em 4 de maio, que não atendeu ao disposto no art. 1.354, pois nem todos os 36 (trinta e seis) condôminos foram cientificados de sua realização.

Alguns dias antes da realização da assembléia foi afixado em um dos elevares o comunicado de sua realização, sem que ela tivesse sido regularmente convocada junto a antiga administradora, que é quem deveria fazer a convocação, o que não aconteceu.

Embora tenha na data comparecido 27 condôminos, nem todos os 36 tomaram ciência plena de sua realização e também da pauta do dia, o que viola frontalmente o art. 1.354 do Código Civil, que prevê que uma assembleia, quando de sua convocação deve ser de conhecimento de todos, se apenas um dos condôminos não tiver conhecimento de sua realização ela será nula, conforme prevê a lei e a jurisprudência atinente a matéria.

O art. 1.354 é bastante claro quanto a necessidade de cientificação de todos os condôminos, vejamos:

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Ora, nem todos foram convocados, uma vez que um simples aviso em um dos elevadores não serve para convocar condôminos

A via eleita para a convocação dos condôminos foi inadequada, tal qual a via eleita para a convocação da própria assembleia.

Quando não for possível que todos sejam convocados a assembléia será nula, pois eivada de vícios, vejamos o que entende a jurisprudência:

CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLATÓRIA DE NULIDADE DE DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO PARA IMPOR OBRIGAÇÃO DE PARTICIPAÇÃO DE TITULARES DE LOJAS

SITUADAS NO TÉRREO NO RATEIO DE DESPESAS. PRIMEIRA DELIBERAÇÃO FEITA EM ASSEMBLEIA REALIZADA SEM CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. HIPÓTESE DE NULIDADE ABSOLUTA, QUE NÃO COMPORTA RATIFICAÇÃO. REALIZAÇÃO DE NOVA ASSEMBLEIA, CONVOCADA PARA RATIFICAR A DELIBERAÇÃO POSTERIOR. DELIBERAÇÃO NULA, POIS NÃO ATINGIDO O NÚMERO MÍNIMO DE PARTICIPANTES, CALCULADOS DE ACORDO COM O PERCENTUAL DE PARTICIPAÇÃO NO TERRENO E PARTES COMUNS. PROCEDÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1. Assembleia extraordinária deliberou a alteração da convenção condominial para, assim, atribuir aos condôminos titulares de lojas localizadas na parte térrea do edifício a obrigação de participação no rateio de despesas. Posteriormente, nova assembleia ratificou a deliberação anterior, partindo do pressuposto de que para o ato não tinham sido convocados todos os condôminos. 2. A primeira deliberação, já reputada viciada pela própria assembleia posterior, é nula, pois desrespeitou a norma do artigo 1.354, do Código Civil. Por se tratar de nulidade absoluta, a deliberação não comporta ratificação. 3. A segunda deliberação, por outro lado, não pode ser entendida como geradora da alteração da convenção, pois deixou de ser observado o quórum previsto no artigo 1.531, I, do Código Civil, que deve ser apurado segundo o critério previsto no artigo 1.352, do Código Civil, ou seja, de forma proporcional à fração ideal no terreno e

partes comuns. 4. Daí advém necessariamente a declaração de nulidade das deliberações assembleares, como pleiteado pelo autor.

(TJ-SP 11264267520168260100 SP 1126426- 75.2016.8.26.0100, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 25/04/2018, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/04/2018) (grifos nossos)

CIVIL - CONDOMÍNIO - EDITAL DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA - JULGAMENTO DE CONTAS NÃO PREVISTO NA PAUTA DE CONVOCAÇÃO - NULIDADE - NECESSIDADE DE CIENTIFICAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS . 1. É nula a assembléia extraordinária na qual se decidiu sobre a prestação de contas da gestão passada se não constava tal assunto na pauta do edital de convocação, ainda mais quando convocada para tratar de matéria diversa. 2. Fica evidente a violação legal ao ser levantada a questão da lisura das contas prestadas porque, para sua aprovação, teria que, necessariamente, ocorrer uma nova assembléia para a qual os condôminos fossem convocados especificamente para decidir sobre o tema. 3. Por não conter o edital de convocação o assunto votação das contas da gestão passada, e, não provada a continuação desta pela seguinte, não poderia o recorrente, em assembléia extraordinária, ter deliberado sobre tal, eis que não deu oportunidade a todos os condôminos que, cientificados do que especificamente seria discutido em assembléia, optassem pelo comparecimento.

4. É inviável a redução dos honorários eis que fixados com razoabilidade e justificadamente, com fulcro no art. 20, § 4º c/c § 3º e alíneas do CPC. 5. Recurso desprovido. Unânime.

(TJ-DF 00000-000003732- 21.2008.8.07.0007, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, Data de Julgamento: 22/11/2010, 5a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 07/12/2010 . Pág.: 253)

AÇÃO ANULATÓRIA - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA - NÃO OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS ESTATUTÁRIOS - AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A REQUERENTE FOI CONVOCADA POR MEIO DE EDITAIS - NULIDADE DAS DECISÕES TOMADAS PELOS CONDÔMINOS. Sob a égide da Lei n. 4.591/64, a convenção de condomínio, aprovada pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, tornava-se obrigatória para todos os condôminos. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que, para a validade da assembléia extraordinária, é indispensável que se promova a convocação dos condôminos, conforme previsto na convenção de condomínio, excepcionando-se os casos em que o chamamento, ainda que irregular, atingiu, plenamente, sua finalidade. Não comprovado que o requerido convocou todos os condôminos, inclusive a requerente, para comparecerem à assembléia impugnada, impõe-se a mantença da sentença vergastada, que reconheceu a nulidade de tal reunião e, ainda, condenou o réu a restituir à autora os valores cobrados, a maior, em decorrência da alteração irregular da forma de rateio das despesas condominiais.

(TJ-MG - AC: 10024060563053001 Belo Horizonte, Relator: Eduardo Mariné da Cunha, Data de Julgamento: 23/08/2007, Câmaras Cíveis Isoladas / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/09/2007)

Assim, a forma de convocação que impossibilitou o comparecimento e conhecimento de todos os condôminos é inválida e vicia a assembleia de 4 de maio como um todo, devendo ela ser declarada nula também por não preencher esses requisitos, devendo também o acórdão que julgará o mérito da presente ação analisar o tocante a falta de conhecimento de todos os condôminos, pois a publicidade do ato de convocação foi viciado.

3 - DA VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO CONDOMINIAL - NECESSIDADE DE QUORUM QUALIFICADO PARA A DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO

Ainda, a sentença de mérito deixou de analisar a falta de quorum para a realização do ato, uma vez que há quorum qualificado previsto em convenção condominial.

O Artigo 8º § 3º e o art. 39 C __ da Convenção Condominial do Condomínio Edifício Nomeprevê textualmente que:

Art. 8 A administração caberá a um síndico do condomínio eleito em ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA, com mandato por dois anos, permitida a reeleição.

§ 3º A todo tempo é lícito aos condôminos destituir o Síndico, com ou sem justa causa, pelo voto de dois terços dos condôminos presentes em Assembléia especialmente convocada e reunida com o quorum mínimo previsto no art. 39º. Nessa hipótese o Síndico prestará, dentro cinco dias conta de sua gestão ao conselho fiscal.

Art. 39º Nas deliberações referentes aos assuntos de interesse do condomínio observar-se-á o seguinte:

C - As decisões referentes à destituição do Síndico e a alteração, total ou parcial da presente convenção, só poderá ser adotadas em assembléia extraordinária especialmente convocadas para tais fins pelo voto mínimo de condôminos que representem dois terços das frações ideias do terreno.

Assim, conforme acima se verifica não atingido o quorum mínimo DE VOTAÇÃO para a destituição da síndica regularmente eleita, sendo a referida assembleia contrária à convenção condominial de 23 de setembro de 1980, uma vez que infirma textualmente a convenção que deve ocorrer a destituição com a aprovação pelo voto mínimo de 2/3 dos condôminos para sua aprovação, mesmo quórum para modificação da própria convenção condominial.

Mesmo assim foi registrada uma assembléia sem que houvesse quorum para isso, o que é totalmente contrário ao que prevê a convenção que rege o condomínio.

O quorum qualificado ali previsto está em total consonância com o disposto do art. 1.352 do

Código Civil, que assim estabelece:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Por qualquer angulo que se analise o feito e os documentos ora acostados com os autos verifica- se que a assembleia que "supostamente" destituiu a síndica foi totalmente inválida, devendo ela ser declarada nula de pleno direito, uma vez que não preenchidos os requisitos formais.

Existe assim séria e justa preocupação quanto a instabilidade que se gerou no condomínio apelado, sendo essencial a análise da questão pela Justiça.

Em casos semelhantes a jurisprudência assim se posicionou:

APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA MODIFICAR A FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS. ALTERAÇÃO QUE DEVE CONTAR COM VOTO DE 2/3 DOS CONDÔMINOS EM ASSEMBLEIA, A TEOR DO DISPOSTO NO ART. 1.351 DO CC/2002. ASSEMBLEIA REALIZADA PARA TAL FIM QUE NÃO CONTOU COM QUORUM MÍNIMO. RESTANTE DAS ASSINATURAS QUE FORAM COLHIDAS EM PROCEDIMENTO INFORMAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. O artifício utilizado pelo apelante para conseguir a aprovação da forma de rateio não pode ser considerado regular. Nos termos do art. 1.351, do CC/2002, a alteração da convenção do condomínio depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Insiste o apelante que a alteração é medida de justiça, pois, antes da alteração, aqueles que possuíam mais de dois lotes pagavam o mesmo valor que os proprietários com dois lotes. Respeitado o argumento do Condomínio, mesmo por questão de equidade, não se pode olvidar que o regramento civil estabelece especificamente o procedimento para alteração da Convenção do Condomínio. Ademais, sendo a alteração de interesse da grande maioria dos condôminos, deve haver um esforço conjunto para que referida alteração possa ser realizada, obedecendo a forma imposta pela legislação.

(TJ-SP - AC: 00060161020158260045 SP 0006016-10.2015.8.26.0045, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 06/08/2019, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/08/2019)

MEDIDA CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO. DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO. ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA. QUORUM PREVISTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO OBSERVADO. "FUMUS BONI JURIS' E'PERICULUM IN MORA' PRESENTES. AÇÃO PRINCIPAL. NULIDADE DECLARADA. SENTENÇA INCENSURÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Presentes os requisitos previstos no artigo 798 do Código de Processo Civil, o acolhimento da medida cautelar inominada, com o fim de restituir o cargo ao síndico, pelo prazo necessário ao cumprimento do mandato foi de rigor.

(TJ-PR - AC: (00)00000-0000PR 00000-00, Relator: Wilde de Lima Pugliese, Data de Julgamento: 26/01/2006, 10a Câmara Cível, Data de Publicação: 7057)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. TUTELA DE URGÊNCIA. ELEIÇÕES DE SÍNDICO. PLEITO REALIZADO EM DATA DIVERSA DA PREVISTA EM ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. LIMINAR CONCEDIDA NA ORIGEM. ALTERAÇÃO APARENTEMENTE IRREGULAR. INOBSERVÂNCIA DO QUORUM LEGAL. VALIDADE E EFICÁCIA DA DELIBERAÇÃO. NÃO EVIDENCIADA. DECISÃO REFORMADA. 1. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil. 2. Na espécie, a Assembleia Geral Ordinária ocorrida em 06.12.2014, que pretendia alterar a convenção condominial para determinar fossem realizadas as eleições sindicais todo dia 30 de junho, não teria observado o quórum de 2/3 dos condôminos, previsto no art. 1.351 do Código Civil. Logo, não é evidente a validade e eficácia da alteração e, consequentemente, não sobressai a obrigatoriedade de se realizar o pleito necessariamente na data deliberada. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido.

(TJ-DF 07111579320198070000 DF 0711157- 93.2019.8.07.0000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 25/09/2019,

7a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 10/10/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

O quórum estabelecido em convenção prevê a aprovação de 2/3 de todos os proprietários, a assembleia somente poderia ter destituído a síndica caso houvesse a aprovação de 2/3 de todos os proprietários, o que não aconteceu, sendo medida imperiosa a sua anulação.

É premente a análise do mérito, o julgamento sem análise do mérito não se sustenta, não houve perda do objeto da ação, uma assembleia não possui ligação com a outra, até mesmo porque o mandato que" elegeu "o síndico em 4 de maio de 2021 o foi" tampão "e a assembléia de 27 de outubro foi para a eleição de um síndico em novo período, compreendido entre 27 de outubro de 2021 a 6 de outubro de 2023.

Por todos os ângulos que se analise o feito verifica-se que a sentença de mérito merece reforma, primeiro porque não saneou o feito e não determinou a especificação de provas, constituindo cerceamento de defesa. Ainda, no mérito, quando analisadas as alegações e documentos a sentença merece reforma ao passo que o que se pretende é declarar nula uma assembléia irregularmente realizada e cuja realização de assembleia posterior não deixou de macular a sua realização, principalmente porque a ela não faz nenhuma menção e tampouco a valida expressamente.

DO PEDIDO

Diante do exposto, requer o recebimento e o processamento do presente recurso de apelação, requerendo seja a preliminar apreciada e a sentença anulada com a devolução dos autos à vara de origem para que seja o feito saneado e as partes indiquem as provas que julgam necessárias, com a realização de audiência de instrução para oitiva de testemunhas, sendo que no mérito, caso não seja esse o entendimento de Vossas Excelências requer seja a sentença modificada para que o feito seja julgado procedente em virtude do não preenchimento dos requisitos formais para a realização da assembleia, reiterando toda a argumentação acima lançada, requerendo ainda que seja o apelado condenado ao pagamento de custas e honorários advocatícios e o faz por ser medida de Justiça!

Nestes termos,

pede deferimento

São Paulo, 14 de junho de 2022.

Nome

00.000 OAB/UF

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