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27 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.08.0021

Petição Inicial - TJES - Ação Obrigação de Fazer c/c Reparação do Dano Moral, com Pedido de Tutela Antecipada - Procedimento do Juizado Especial Cível - contra Condominio do Edificio Residencial Maestro

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE GUARAPARI/ES

PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA

Nome, brasileiro, casado, servidor público, inscrito no cadastro de pessoa física nº 000.000.000-00, RG 00000-00-MG, residente e domiciliado na Endereçobairro Jardim da Infância, São Gabriel da Palha/ES, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência propor a ação de OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DO DANO MORAL, com pedido de TUTELA ANTECIPADA, em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MAESTRO , condomínio edilício, CNPJ 00.000.000/0000-00, situado na EndereçoCEP 00000-000, representando pelo síndico, Nome.

DOS FATOS

O autor possui contrato verbal de locação de natureza residencial, no valor mensal de de R$ 00.000,00, com Sra. Nome, proprietária do imóvel apartamento nº 202, localizado no condomínio ré, assim como possui procuração, com amplos poderes, inclusive, para administrar aluguéis, negociar e receber, sendo que onde o autor promove sub-locações de natureza temporária e residencial à terceiros.

Tais práticas (sub-locações por temporada) são executadas pelo autor, neste mesmo edifício, desde 2018, visto que o autor possuía contrato de locação da mesma natureza com o Nome, apartamento 1.201, Sr. Marcelo Martins, apartamento 1.202, e naquela época não existia nenhum embaraço com as sub-locações realizadas pelo autor, conforme documentos em anexo.

Ocorre Excelência, que sem qualquer razão pertinente, o requerido encaminhou ao requerente, notificação com anexo a cópia registrada do Instrumento Particular de Convenção de Condomínio do Residencial Maestro, de 2016 , e cópia simples do Regimento Interno do Condomínio, com a seguinte redação:

O Condomínio do Edifício Residencial Maestro Solicita vossa atenção ao seguinte assunto de grande importância. Motivo: Todo mês ocorrem as locações a varias pessoas diferentes. Isto tem trazido preocupação aos moradores devido ao fluxo de diferentes pessoas que ocorrem com maior frequência do que a locação por temporada, funcionado este tipo de locação como "host". A locação por temporada é prevista pela legislação e tem regras distintas do aluguel convencional. De acordo com a Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, essa modalidade se diferencia dos demais tipos de locação, principalmente, em função da sua duração. Ou seja, para se configurar como temporada, o período de permanência dos inquilinos na unidade não pode ultrapassar 90 dias. Entende-se aqui que o período hora praticado como tem ocorrido sendo de, cinco em cinco dias, sete em sete dias e assim por diante tem se caracterizado como hospedagem o que detrai da finalidade do Residencial Maestro. Vale ainda ressaltar que a Lei do Inquilinato nos ajuda elucidar a ideia sobre a locação tipo "host" que é a locação que se tem observado ser feita em nosso Condomínio; segue: A luz do art. , alínea a, nº 4, a Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245 de 1991) expressamente não se aplica às locações "em apart-hotéis, hotéis- residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar." "Cabe ressaltar, finalmente, que a locação por temporada não se confunde com aquelas celebradas em apart-hotéis, hotéis- residência ou assemelhados, cujo regime jurídico se subsume ao sistema do Código Civil, na forma do que dispõe o parágrafo único, alínea a, nº 4, ficando estas últimas fora do pálio protetor da Lei do Inquilinato." Portanto o Condomínio do Edifício Residencial Maestro é um condomínio residencial, pois em seu CNPJ CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA NATUREZA JURÍDICA 308-5 - Refere-se a Condomínio Edilício. Embora tenha na convenção de condomínio a descrição residencial/comercial isto se deve a loja, mas, não se refere ao uso/destinação das unidades autônomas. Sendo assim Registramos e estamos solicitando vossa atenção ao estatuto Referente a restrições legais estipuladas e multas sobre infrações das mesmas. Cláusula 08 - da Convenção do Condomínio - Artigo b "Não usar as respectivas unidades autônomas. Nem aluga-las ou cedê-las para atividades não condizentes com seus afins.". Este artigo nos elucida que o Residencial Maestro é um condomínio Residencial de moradores fixos com locações fixa. Registramos também que o Condomínio tem o entendimento que a locação de temporada é diferente do tipo de locação que se está praticando; diante disto o condomínio notifica o Senhor para que o tipo de locação cesse dentro dos termos da lei Portanto é imprescindível que esta solicitação do condomínio seja atendida, uma vez que as ações de infração poderão acarretar em multa conforme convenção do condomínio artigo 38º e do regimento interno do condomínio clausula V artigo 5º.

Sem qualquer razão, o requerido, depois de todos estes anos, resolveu criar embaraços à atividade de locação por temporada executada pelo autor, o que por óbvio configura abuso de direito.

Observa-se Excelência, no entanto que, a Convenção apresentada, utilizada como base na notificação e a proibição de entrada de inquilinos, é datada do dia 15 de dezembro de 2016, praticamente dois anos antes do autor iniciar suas atividades de locação no condomínio, oportunidade em que esse pôde executá-las, livremente e sem qualquer contratempo, por ininterruptos 03 (três) anos e 08 (oito) meses , ou seja, houve concordância tácita às locações realizadas, e revogação tácita do artigo 41, alínea c, da Convenção de Condomínio do Residencial Maestro, em anexo.

Assim como também tem expressamente ido de forma contrária à própria convenção, nos termos do artigo 41, alínea a, que dispõe que é vedado: prejudicar o direito dos demais condôminos, locatários ou cessionários.

Ocorre que, desde a notificação, o autor tem buscado solucionar a questão de forma consensual, com propostas de acordos e apresentando suas razões por escrito, em total respeito ao Sr. Paulo, síndico do residencial Maestro e aos membros do Conselho Fiscal. Porém, sem qualquer razão, além da proibição de entrada de inquilinos, houve até o cancelamento do seu registro para entrada no edifício, conforme vídeo em anexo.

Essa situação, explico: a entrada no Residencial é feita mediante biometria, número do registro do CPF ou TAG (chave digital), todas estas eram cadastradas em favor da pessoa do requerente, inclusive, esse possuía acesso às câmeras de segurança do condomínio mediante aplicativo interno, ou seja, tudo em perfeita concordância com as práticas de locação do autor e reconhecimento do livre uso, gozo do imóvel por parte dele . Ocorre que essas modalidades de entrada no edifício e outras demandas exclusivas de proprietários, locatários e cessionários, foram canceladas para o autor, sem mais explicações, como se criminoso fosse.

Ora, a notificação em todo tempo foi no sentido que inquilinos não poderiam adentrar ao edifício, mas houve até o impedimento do autor, que é locatário e procurador do proprietário do imóvel, um total descaso, reforçando assim a tese de abuso de direito da parte ré.

Desse modo, busca nesta ação, comprovar a natureza das locações executadas e a reparação do dano moral, pelas razões a seguir expostas.

DO DIREITO

Inicialmente, diante da equivocada interpretação do requerido, destacamos que a natureza das locações realizadas pelo autor não se refere a hospedagem (hostel), mas sim locação por temporada diante do nexo de causalidade entre as características legais e práticas, como demonstrado nos contratos em anexo .

A atividade praticada pelo autor, não caracteriza, nem minimamente, àquelas realizadas por estabelecimentos dotados da estrutura para o fornecimento dos serviços inerentes à hospedagem, nos estritos limites da lei. Isso porque, para além das importantes questões formais previstas na legislação (por exemplo, adequação ao Plano Diretor do Município e recolhimento dos tributos devidos em caso de atividade empresarial), com vinculação da atividade a "empreendimento ou estabelecimentos", no caso ora em exame, o autor, pessoa natural, disponibiliza a moradia, por ser locatário anual e procurador dos proprietários, sempre voltados à finalidade residencial, ainda que temporária .

Tais elementos e circunstâncias, estão presentes em um contrato de locação, inclusive na locação por temporada, sem que isso descaracterize o instituto, nos termos da lei de regência.

Verifique-se o regramento da Lei n. 8.245/91:

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário , para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Como dito, o autor tem contrato anual e procuração para livremente exercer qualquer atividade no apartamento, inclusive, de gerenciar suas locações, por isso, equipara-se ao proprietário, sendo que tais permissões já eram franqueadas pelos proprietários dos apartamentos desde o ano de 2018, que foi quando o autor iniciou as locações por temporada.

O direito de propriedade, como se sabe, tem assento constitucional, sendo previsto pela legislação infraconstitucional a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, nos termos do art. 1228 do CC. O mesmo dispositivo, em seu § 1º, estabelece as restrições ao exercício do referido direito.

Neste sentido, cite-se:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

Esse, portanto, deve atender à sua função social , compreendendo, nesse aspecto, questões relativas ao aproveitamento racional e adequado da coisa, à qualidade de vida das pessoas, notadamente quando se trata do uso do bem em relação à coletividade, bem assim do desenvolvimento de atividades econômicas por meio de seu uso.

A função social, nesse contexto, sobressai como elemento integrante da própria estrutura do direito de propriedade. Vale dizer, não reduz a noção de limitação da propriedade por si só, mas, ao contrário, deve valorizar as formas de utilização da propriedade que reforçam as questões relativas à solidariedade econômica, política, social e o pleno desenvolvimento da personalidade.

Todas essas funções, portanto, integram a essência do próprio direito de propriedade e, nessa linha de intelecção, devem ser sopesadas na análise da legalidade das limitações a serem impostas ao proprietário. Nessa linha de entendimento, parte-se da ideia central de que, pelo atual ordenamento jurídico, não há que se falar em incompatibilidade entre o exercício da função social e a exploração econômica do bem . A tônica é, ao revés, a compatibilização de tais direitos.

Assim, ainda que o condomínio limite a utilização da propriedade - sobretudo em razão do incremento do direito da coletividade -, não se pode perder de vista que o direito de propriedade se reveste de um núcleo rígido, reconhecido pela jurisprudência do STJ em diversas oportunidades, que há de ser preservado.

Com efeito, a jurisprudência do STJ já consignou que o direito de propriedade deve atender a sua função social, não consistindo mais, como anteriormente, em um direito absoluto e ilimitado, pois a relação de domínio, agora, possui configuração complexa - em tensão com outros direitos igualmente consagrados no ordenamento jurídico (REsp n. 1.00.000 OAB/UF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/09/2016, DJe 07/10/2016).

Nessa perspectiva, diante da questão específica relativa ao confronto entre os limites do direito de propriedade - representado pela possibilidade de exploração econômica dos imóveis - e do direito dos demais integrantes do condomínio edilício, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a solução deve partir da análise do caráter da norma restritiva, passando pelos critérios de legalidade, razoabilidade, legitimidade e proporcionalidade da medida de restrição ante o direito de propriedade, o que não está presente na atual conjuntura.

Por certo, o STJ já teve a oportunidade de se manifestar em diversos casos envolvendo a restrição imposta por norma condominial, a exemplo da restrição da criação e guarda de animais (REsp n. 1.00.000 OAB/UF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/05/2019, REPDJe 19/08/2019, DJe 24/05/2019), da restrição envolvendo o uso de áreas comuns pelo proprietário inadimplente (REsp n. 1.00.000 OAB/UF, julgado em 28/5/2019, DJe 0/7/2019), entre outros.

Nesses casos, embora apoiados em situações fáticas diversas, afastou-se a restrição imposta pela norma condominial sob a alegação comum de desarrazoabilidade da restrição imposta devido ao legítimo exercício ao direito de propriedade.

De modo a analisar o presente caso, a tese jurídica pode transplantar para o deslinde dessa questão, qual seja, o afastamento de dessarrazoada proibição de uso e gozo da propriedade por convenção de condomínio.

No referido e emblemático caso envolvendo a restrição da guarda de animais pela convenção do condomínio ( REsp n. 1.783.076, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva), a limitação foi afastada pela Terceira Turma da Corte, sob o argumento de que a restrição genérica na hipótese - dissociada de demais elementos que evidenciassem qualquer racionalidade da norma, ainda que diante de aprovação pela convenção - não pode ser tolerada.

Nesse sentido, leia-se:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ANIMAIS. CONVENÇÃO. REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO. FLEXIBILIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode impedir a criação de animais de qualquer espécie em unidades autônomas do condomínio. 3. Se a convenção não regular a matéria, o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos arts. 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei nº 4.591/1964. 4. Se a convenção veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores, a norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma ilegalidade. 5. Se a convenção proíbe a criação e a guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição pode se revelar desarrazoada, haja vista determinados animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio. 6. Na hipótese, a restrição imposta ao condômino não se mostra legítima, visto que condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato) provoque prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores. 7. Recurso especial provido. (REsp (00)00000-0000/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2019, REPDJe 19/08/2019, DJe 24/05/2019)

O "microssistema condominial" - convenção de condomínio, regimento interno, regulamentos, entre outras regras internas - tem como objetivo precípuo tanto definir as normas de regência para a organização e a administração do condomínio quanto nortear os condôminos em seus direitos e deveres (arts. 1.335 e 1.336), sempre levando em consideração que, "por se tratar de ato de autonomia da vontade, a convenção poderá abranger também outras estipulações, que servirão para preencher as lacunas da lei e para melhor adaptar as regras legais às necessidades peculiares do condomínio em concreto" (TEPEDINO, Gustavo. Código Civil interpretado conforme a Constituição da Republica. Vol. III, Rio de Janeiro: Renovar, 2011, p. 687).

Destarte, em relação aos direitos dos condôminos, assim prevê o art. 1.335 do CC:

Art.. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

A seguir, o art. 19 da Lei n. 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança , e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Neste ponto é que reside a controvérsia em exame: definir se, no âmbito da autonomia privada de vontade do condomínio edilício, pode a convenção prever a proibição da atividade de locação, por curto prazo?

O requerido invocou norma da convenção que prevê o caráter Endereçoressaltar que o autor realiza atividades de disponibilização dos imóveis, na forma como apresentado, desde o ano de 2018 , sem que tenha havido oposição, ao menos pelo que evidencia, de insurgência dos demais condôminos em relação a tais atividades.

Tampouco há prova ou elemento indiciário de quebra ou vulneração de segurança quanto ao convívio no condomínio. Ao revés, para entrada dos locatários, é celebrado contrato de locação e registro no sistema interno da administradora do condomínio, porquanto fica o registro e os dados pessoais deste e de todos os que vão permanecer no imóvel, inclusive com históricos de utilização do sistema.

Na hipótese em análise, o uso regular da propriedade, em inseparável exame da função social a ser destinada ao caso, permite concluir pela possibilidade da exploração econômica do imóvel apartamento 202 - sempre também como fator de completude à função social da propriedade -, em estrita observância aos direitos dos demais condôminos. Ou seja, nos limites da lei, o condomínio poderá, se for o caso, adotar outras medidas adequadas para a manutenção da regularidade de seu funcionamento (por exemplo, cadastramento dos novos locatários na portaria, o que já faz), mas não poderá impedir a atividade, uso e o gozo do proprietário.

O requerido, em sua notificação, apresentou, para fins de justificação de vossas condutas, o julgado do REsp (00)00000-0000RS 2019/00000-00, porém o caso lá discutido não se coaduna com o presente caso, nem minimamente, uma vez que lá restou caracterizada a natureza de hospedagem (hostel), devido a característica própria da prática, que é completamente diferente da exercida pelo autor, como já dito, pela formalidade de contrato de locação e execução desse para fins de moradia, ainda que temporária.

Está claro e evidente que a proibição da locação por temporada está em completo desacordo com as normas vigentes.

Outrossim, o artigo 41, alínea a, da própria Convenção de Condomínio do Residencial Maestro, dispõe que é vedado: prejudicar o direito dos demais condôminos, locatários ou cessionários.

A discussão sobre o presente tema já chegou aos tribunais brasileiros.

O Superior Tribunal de Justiça, em 2017, decidiu que o condomínio não pode proibir a locação por temporada, tendo em vista que prevista em lei, confira:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.174.291 - SE (2017/00000-00) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE AGRAVANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CLUBE ATALAIA ADVOGADO : ROBERTO BALDO CUNHA E OUTRO (S) - SE000046B AGRAVADO : TEREZA CRISTINA CERQUEIRA DA GRACA ADVOGADO : PATRÍCIA TAVARES DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - SE003532 AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO POR PRAZO INFERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. OMISSÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUANTO AO CUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO E DA CONVENÇÃO COLETIVA, QUE FAZEM LEI ENTRE OS CONDÔMINOS, OS QUAIS NÃO SE OPÕEM A NORMA LEGAL. QUESTÃO OPORTUNAMENTE SUSCITADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA NOVO JULGAMENTO DOS DECLARATÓRIOS. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO (...) In casu, verifico que a utilização dos apartamentos para locação por temporada é uma prática corriqueira e legal, inclusive com previsão no artigo 48 da Lei 8.145/91. (...) Ora, muito bem ponderou o magistrado a quo: (...) o Código Civil assegura aos proprietários o direito de gozar de seus bens. Igualmente, a lei de locações determina que os aluguéis temporários possuem prazo máximo de noventa dias (art. 48). Diante dessas circunstâncias, convém perceber que a norma regimental encontra-se em expresso descompasso com a legislação, pois ao estabelecer apenas um prazo máximo para os alugueis por temporada, a norma, a contrario sensu, autoriza tal instituto por qualquer prazo inferior a este. É evidente o silêncio eloquente do legislador, pois poderia ter estabelecido prazo mínimo, mas contentou-se em apenas ditar o prazo máximo para essa modalidade de contrato."(...) Desta maneira, não há nenhuma ilegalidade o fato da autora/agravada promover a locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo. Inexistente, portanto, plausibilidade nas alegações do recorrente, razão pela qual impõe-se manutenção da decisão agravada. (...)

(STJ - AREsp: (00)00000-0000SE 2017/00000-00, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 24/11/2017)

Desse modo, o requerido, por seus representantes legais, estão caminhando completamente de forma contrária a legislação brasileira, inclusive a carta magna e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Ademais, eventuais danos causados ao condomínio pelo locatário para temporada, claro que se devidamente comprovados, devem naturalmente ser cobrados, e não só do locatário, mas também do próprio locador (proprietário condômino), que responde inclusive por culpa in eligendo na escolha do locatário. E o mesmo se aplica a eventuais condutas inapropriadas do locatário para temporada, sujeitas à multa nos moldes do art. 1.337 do Código Civil.

Então, é ilegal, por clara violação ao direito de propriedade, qualquer previsão na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno do Condomínio que vede a locação para temporada.

DA TEORIA SUPRESSIO E SURRECTIO

Dentro da norma do Direito Contratual, a boa-fé configura-se como importante instrumento jurídico que acompanha a relação contratual em todas as fases.

O art. 422 do Código Civil estabelece que os contratantes são obrigados a guardar os princípios da probidade e da boa-fé tanto na conclusão do contrato, quanto em sua execução.

Nesse sentido, como conceitos parcelares da boa-fé objetiva surgem as figuras da supressio e surrectio oriundas do direito comparado e estão ligadas à ação ou omissão dos contratantes durante um determinado período de tempo.

A supressio trata-se de uma supressão de um direito contratual estabelecida diante de uma posição jurídica que transfigura uma verdadeira renúncia tácita daquele direito . Ou seja, é a posição do contratante frente determinada obrigação que acaba por suprimir a disposição contratual tendo como base a boa-fé objetiva.

Já a surrectio é considerada como o surgimento de um direito por meio do costume estabelecido entre os contratantes, uma vez que não previsto em contrato . Em outras palavras, é a posição do contratante frente determinada obrigação que surge independentemente de disposição contratual tendo como base a boa-fé objetiva.

No presente caso, como discorrido acima, o Requerente exerce a prática de locação temporária de destinação residencial, desde o ano de 2018, quando iniciou suas práticas nos apartamentos 1.201 e 1.202 do condomínio em anexo, e no apartamento objeto desta ação, desde março de 2021, conforme faz prova em anexo. Assim, diante do decurso do tempo em que o autor realiza tais práticas no condomínio ré e também pela concordância tácita da autora, visto que há mais de 03 anos o autor vem realizando locações por temporada, surgiu para o autor o surrectio.

A Convenção apresentada, utilizada como base na notificação e a proibição de entrada de inquilinos, é datada do dia 15 de dezembro de 2016, praticamente dois anos antes do autor iniciar suas atividades de locação no condomínio, oportunidade em que esse pôde executá-las, livremente e sem qualquer contratempo, por ininterruptos 03 (três) anos e 08 (oito) meses .

Resta evidente, neste caso, que o requerido renunciou tacitamente as razões de sua Convenção, que intentam na privação do uso e disposição temporária do imóvel, previstos em seu artigo artigo 41, alínea c, oportunidade então que surgiu o direito do Requerente, que deu seguimento às locações, sem qualquer contratempo ou dificuldade.

A posição do requerido, fere completamente o princípio da boa-fé objetiva, e não pode, sem qualquer ocorrência, suprimir o direito adquirido do requerente, configurando assim a atitude do requerido como abuso de direito, nos termos do artigo 187 do Código Civil.

DA REPARAÇÃO DO DANO MORAL

Os fatos narrados evidenciam que o Requerente sofreu um dano ilícito, conforme reza o Código Civil no seu artigo 186, in verbis :

"Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito."

Tendo em vista que a Requerida cometeu um ato ilícito, deve, consequentemente, sanar os danos morais suportados pela Requerente, como reza o artigo 927, CC/02, verbis :

"Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo Único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, ou sua natureza, risco para os diretos de outrem."

Efetivamente, o fato aduzido nesta inicial afetou a honradez e a dignidade do Autor, os quais constituem os direitos individuais garantidos constitucionalmente, vez que teve o seu direito suprimido, ficando, portanto, evidente que os limites, do que pode ser considerado um mero aborrecimento, foram ultrapassados, uma vez que está proibido de adentrar a um imóvel em que possui contrato anual, de forma verbal, e procuração para usá-lo, alugá-lo e vários outros poderes conferidos.

Nesse sentido, tem-se por razoável a reparação no valor de R$ 00.000,00.

DA LEGITIMIDADE ATIVA

Como informado alhures, o requerente, através de procuração formal e contrato verbal, tem o direito de negociar, receber e dar em pagamento, como usar e dispor à locação aquele que entender conveniente de forma residencial e temporária.

Quando da formalização da atividade, o requerente e a Sra. Nome, acordaram que para efeito, seria pago, pelo autor, a quantia mensal de R$ 00.000,00, e o pagamento de demais despesas, como internet, energia e água, promovendo locações temporárias ou não, ficando livre para realizar suas atividades econômicas no bem.

Sua legitimidade tanto é reconhecida que até o presente momento, tinha sua biometria e seus dados registrados para entrada livre do edifício, e até mesmo a notificação encaminhada pela requerida foi em seu nome, e não em nome da proprietária

Desse modo, tem-se que o autor não pleiteia em nome próprio direito alheio, mas sim o direito que possui frente aos proprietários, devidamente reconhecido pelo requerido.

COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

Em síntese, os Juizados Especiais Cíveis servem para conciliar, julgar e executar causas de menor complexidade, que não exceda 40 salários mínimos.

Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:

I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo;

II - as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil;

III - a ação de despejo para uso próprio;

IV - as ações possessórias sobre bens imóveis de valor não excedente ao fixado no inciso I deste artigo.

§ 1º Compete ao Juizado Especial promover a execução:

I - dos seus julgados;

II - dos títulos executivos extrajudiciais, no valor de até quarenta vezes o salário mínimo, observado o disposto no § 1º do art. 8º desta Lei.

O art. 291, Novo CPC, informa que toda causa deve ter um valor, independentemente de sua natureza. E, assim, dispõe:

Art. 291. A toda causa será atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível.

O valor da causa é o valor econômico a ela atribuído. Ou seja, o potencial proveito econômico para as partes que demandam a tutela jurisdicional. E equivale, então, à monetarização dos fatos e fundamentos jurídicos da causa.

No presente caso, como dito, o requerente possui obrigações frente a proprietária do imóvel, fixados mensalmente no importe de R$ 00.000,00, e obrigações com as concessionárias, ou seja, os contratos apresentados em anexo não configuram os proveitos do autor.

Assim, apresenta em anexo todos os gastos relativos ao imóvel, desde o dia 02/03/2021, para que sejam considerados e conferidos o valor real de proveito econômico do autor.

DA TUTELA ANTECIPADA

O CPC permite a concessão da tutela provisória em caráter antecedente, sem oitiva da parte contrária (art. 9º, parágrafo único, inciso II).

O caso dos autos é de se aplicar a referida tutela provisória de urgência nos termos do artigo 300 , do atual CPC pelas vastas razões impostas.

O Código de Processo Civil autoriza o Juiz conceder a tutela de urgência quando há"probabilidade do direito"e o"perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo" :

" Art. 300 - A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo ".

No presente caso, estão presentes os requisitos e pressupostos para a concessão da tutela requerida, existindo verossimilhança das alegações , além de fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação , mormente no tocante a supressão e limitação do direito de ir e vir (art. , inc. II e XV, CF), o direito de propriedade (Art 1.228 do Código Civil) e o direito do condômino (artigo 41, alínea a, da própria Convenção de Condomínio do Residencial Maestro art. 19 da Lei n. 4.591/64).

De mais a mais, é necessário termos como norte, Excelência, evitar processos contra o próprio requerido e também contra o autor, visto que o autor possui contratos firmados com terceiros, inclusive hóspedes com passagens de avião comprada, parque aquático pago, de maneira que a atitude perpetrada pela parte ré ocasionará um prejuízo ao autor e todos aqueles com quem já possui contrato de locação firmado.

Assim, a locação para temporada, em condomínio residencial, reflete a fruição do imóvel pelo proprietário nos termos em que previstos e autorizados em lei, e por isso mesmo não traduz destinação comercial do imóvel nem pode ser equiparada a hospedagem. Uma porque a própria Lei nº 8.245/1991 distingue a locação de imóvel urbano - aí incluída a locação para temporada - daquela"em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar"(art. 1º, parágrafo único, número 4). Duas porque na locação para temporada não há prestação de serviços próprios de hospedagem (camareira, limpeza, alimentação etc.). E três porque não se pode negar que na locação para temporada há uma pessoalidade, uma individualidade que não existe em hotéis e hospedagens, pois o locador para temporada, ao contrário do hoteleiro," escolhe "dentre os interessados aquele para quem ele locará seu imóvel.

Nesse contexto legislativo, não há como admitir, então, que a Convenção do Condomínio - ou, menos ainda, o Regimento Interno do Condomínio, que apenas regula a conduta dos condôminos - simplesmente vede a locação para temporada. Há aí grave ofensa ao direito de propriedade, eis que assim o proprietário fica impedido de fruir do seu imóvel, nos exatos termos em que permitido pela lei (que, como visto, expressamente regulamenta a locação para temporada). Ademais, há aí injustificado discrímen, pois se veda a um condômino locar para temporada seu imóvel, mas não se veda a outro condômino receber no seu imóvel, por curto período (equivalente à"temporada"), familiares e amigos, cujas consequências para o condomínio são as mesmas alegadas para vedar a locação para temporada.

A verossimilhança das alegações está comprovada com a notificação expedida pelo requerido com a informação de impedimento de entrada de inquilinos, e o cancelamento de entrada do próprio autor no residencial.

O dano irreparável ou de difícil reparação está devidamente comprovado, por crer e jamais imaginar que teria o direito de locação temporária suprimido, sendo que o requerente já estabeleceu contratos de moradia temporária, até o dia 02 de março de 2022, conforme documentos em anexo.

Vale ressaltar, que o autor, temeroso com toda situação provocada pelo requerido, entrou em contato com alguns locatários para informar sobre a infeliz impossibilidade de cumprir a locação, oportunidade em que esses disseram que iriam demandar em seu desfavor, pois já haviam comprado passagens aéreas, além da frustração dos planos feitos com toda atenção e disposição, o que por certo, geraria o grande volume de ações em face do autor, aumentando ainda mais as incontáveis ações judiciais para reparação.

Diante disto, o autor requer que de forma antecipada à decisão do mérito, seja determinada o imediato reestabelecimento da entrada do autor e dos inquilinos por ele indicados no sistema próprio do residencial, para então seja retornado in statu quo ante , sob pena de multa diária no valor de R$ 00.000,00pelo descumprimento da ordem de Vossa Excelência.

DOS PEDIDOS

Diante do exposto acima requer:

a) o deferimento do pedido de tutela antecipada nos termos do art. artigo 41, alínea a, da própria Convenção de Condomínio do Residencial Maestro, art. 48 , Lei n. 8.245/91, art 1.228 do Código Civil, art. 19 da Lei n. 4.591/64 e 300 do Código de Processo Civil, para conceder o imediato reestabelecimento da entrada do autor e dos inquilinos por ele indicados no sistema próprio do residencial, para então seja retornado in statu quo ante , sob pena de multa diária no valor de R$ 00.000,00pelo descumprimento da ordem de Vossa Excelência..

b) seja julgada procedente a presente ação, nos termos do artigo 487, I do CPC/15, determinando que a requerida se abstenha de impedir a entrada do autor e dos locatários temporários do imóvel apartamento 202, para então seja retornado in statu quo ante , e seja condenada ao pagamento da reparação civil a título de danos morais no montante justo de R$ 00.000,00.

c) que seja designada audiência de conciliação, nos termos da Lei 9.099/95, sendo devidamente procedida à citação da parte ré no endereço informado, para que esteja presente na audiência, e caso queira, apresente contestação no prazo legal, bem como provas que achar pertinente para o presente caso, sob pena de revelia.

Dá-se a causa o valor de R$ 00.000,00para fins meramente fiscais.

Nestes termos,

Pede deferimento

Guarapari/ES, 29 de outubro de 2021.

Nome

00.000 OAB/UF

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