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16 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2021.8.12.0002

Documentos diversos - TJMS - Ação Perdas e Danos - Procedimento Comum Cível - de Alfa Administradora de Bens contra Empreendimentos Imobiliários Ingá e Janille Parietti Spaini Alves

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AO DOUTO JUÍZO DA 2a VARA CÍVEL DA COMARCA DE DOURADOS - ESTADO DO MATO GROSSO DO SUL.

Autos : 0000000-00.0000.0.00.0000

Autor : Alfa Administradora de Bens Ltda.

Rés : Janille Parietti Spaini Alves Epp e Empreendimentos Imobiliários Ingá Ltda

ALFA ADMINISTRADORA DE BENS LTDA. , já devidamente qualificada nos autos em epígrafe, por seu advogado subscritor, vem, respeitosamente perante Vossa Excelência, por intermédio do seu procurador ao final assinado, apresentar:

IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO

apresentada pela ré JANILLE PARIETTI SPAINI ALVES EPP. , fl. 173/179, dos presentes autos, consoante o exposto a seguir:

I. SINTESE FÁTICA E PROCESSUAL

Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Lucros Cessantes com Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por Alfa Administradora de Bens LTDA. em face de Janille Parietti Spaini Alves Epp e Empreendimentos Imobiliários Ingá Ltda, em que pretende a condenação das rés na obrigação de fazer consistente na realização dos reparos necessários ao imóvel outrora alugado, de modo que seja possibilitada nova locação.

Foi concedida liminar no sentido de autorizar a reintegração da Autora na posse do imóvel, condicionada à realização de prévia vistoria (fl. 86).

No dia 23 de dezembro de 2021, foi realizada a vistoria pelo Oficial de Justiça, fl. 135, para apuração de condições de acesso a loja.

A audiência de conciliação foi realizada (fl. 160), restando infrutífera.

Devidamente citada, a Ré apresentou sua contestação (fl. 173) aduzindo em sua defesa os seguintes pontos:

1. Que a primeira Ré, mandatária da Autora, é a responsável pelas questões

atinentes ao imóvel (culpa in eligendo ) e,

2. Que é inexistente a relação jurídico-contratual entre a Ré e a Autora;

Todavia, conforme adiante se verá, todos os pontos aduzidos pela Ré são desprovidos de qualquer força probatória, ademais, sem base legal, que devem inclusive ser rechaçados por este Juízo, já que não refletem a realidade do presente caso.

II. NO MÉRITO

II.I. DA RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA EM DETRIMENTO DA MANDATÁRIA.

A Ré busca aduzir que não há qualquer débito em aberto, face a quitação provida quando da assinatura do termo de vistoria (fl. 111), pela mandatária. Alega, também, a ausência de responsabilidade da mesma pela atuação da mandatária.

Entretanto, contrária é a realidade do caso em tela.

Em que se pese a assinatura do termo de vistoria, não se pode olvidar que a Ré descumpriu flagrantemente sua obrigação enquanto locatária, ao desrespeitar o prazo de 60 (sessenta) dias de notificação da devolução do imóvel. Ora, o Código Civil preceitua ser obrigação do locatário a devolução do imóvel no estado em que foi recebido, conforme artigo 569, inciso IV:

Art. 569. O locatário é obrigado:

IV - A restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu , salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Ou seja, deveriam as tratativas acerca da desocupação e devolução do imóvel terem sido cientificadas à Autora, o que não foi feito. Depreende-se do termo de vistoria que há, somente, assinatura das Rés.

Mesmo havendo a presença de mandatária, tal fato não exime a responsabilidade da locatária. O que se conclui, Excelência, é uma desídia de ambas as Rés, eis que nenhuma delas supriu suas devidas obrigações.

Neste sentido, o entendimento da jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E DANOS MORAIS - AGRAVO RETIDO, ILEGITIMIDADE PASSIVA - IMPROVIDO - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - PRELIMINAR AFASTADA - LOCAÇÃO - IMÓVEL ENTREGUE EM MAU ESTADO DE CONSERVAÇÃO - REPARAÇÃO DOS DANOS CAUSADOS AO BEM - RECURSO IMPROVIDO. Muito embora a administradora tenha atuado apenas como mandatária, todavia, ela é parte legitima para figurar no polo passivo, uma vez que a imobiliária foi responsável pela negativação o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito. Afasta-se a preliminar de não conhecimento, por violação ao princípio da dialeticidade, quando se verificar que os apelantes demonstraram o inconformismo com a sentença e impugnou os fundamentos apresentados pelo julgador singular. Ficando cabalmente demonstrado por meio das fotografias colacionadas aos autos e dos depoimentos tomados em juízo, que o imóvel foi devolvido em péssimo estado de conservação, a condenação dos locatários ao pagamento de reparação do imóvel é medida que se impõe. (TJMS. Apelação Cível n. 0805881- 21.2014.8.12.0002, Dourados, 3a Câmara Cível, Relator (a): Des. Claudionor Miguel Abss Duarte, j: 12/03/2020, p: 13/03/2020) (grifou-se).

Logo, não só é possível, como é necessária a responsabilização de ambas as Rés, no que diz respeito ao descumprimento contratual.

Conforme já narrado na petição inicial, a 2a Ré, Locatária, comunicou que desocuparia a loja locada, sem conceder o devido aviso prévio de 60 (sessenta) dias previsto no Parágrafo Terceiro da Cláusula 7a do Contrato:

7a RESCISÃO. (...)

PARÁGRAFO TERCEIRO: Para rescisão do contrato imotivado, por iniciativa do LOCATÁRIO, este deverá comunicar o interesse no fechamento da loja 60 (sessenta) dias antes . Não será permitido rescisão de contrato de fechamento de loja no período de 01 de dezembro a 28 de fevereiro. O fechamento da loja deve ocorrer no último dia do mês. Satisfeito estes prazos, não recairão sobre as partes outras penalidades além da prevista no parágrafo primeiro, ou seja, 03 (três) aluguéis. (grifamos)

Conforme redação do parágrafo primeiro da Cláusula 7a, a infração a qualquer cláusula contratual acarreta a penalidade de multa equivalente a 03 (três aluguéis), tendo como base de referência o aluguel do mês anterior à rescisão:

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Em caso de rescisão antecipada desde contrato imotivada por iniciativa de um dos contratantes ou infração a quaisquer cláusulas deste contrato , a parte que ensejou a rescisão antecipada ou infringiu o avençado pagará à outra, a título de multa, o equivalente ao valor de 03 (três) aluguéis , servindo o presente instrumento como título executivo extrajudicial, tomando como base de referência o aluguel do mês anterior à rescisão.

Portanto, as Rés, cada uma em sua esfera (locadora e mandatária) assumiram determinadas obrigações para com a locatária, ora Autora. E, ante o descumprimento contratual por parte de ambas, a responsabilização é medida que se impõe.

Deve, portanto, ser deferida a condenação concernente o pagamento de multa contratual, equivalente a 03 (três aluguéis), que na época da rescisão era de R$ 00.000,00, perfazendo a quantia total de R$ 00.000,00, sem prejuízo dos juros e correção monetária desde o inadimplemento.

II.II. DA RELAÇÃO JURÍDICO-CONTRATUAL ENTRE A RÉ E A AUTORA

Alega a Ré que: "(...) da análise do contrato de locação, verifica-se que nessa relação contratual a Autora não é parte, sequer anuente. O que consequentemente não imputa qualquer obrigação da segunda requerida em face da Autora" .

Além disso, ousa aduzir que, face o supramencionado, não há o que se falar em responsabilidade no caso em tela, já que o contrato foi firmado com a administradora, ora mandatária da ré.

Conforme amplamente demonstrado acima, a presença de mandatária não possui o condão de romper a relação contratual existente entre locatária e proprietária do imóvel.

Neste sentido, a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM NULIDADE DE CLÁUSULA E DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO LOCADOR. AFASTADA. RECONVENÇÃO JULGADA

IMPROCEDENTE. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA IMOBILIÁRIA. AFASTADA. DANOS MATERIAIS, LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS NÃO DEMONSTRADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A legitimidade trata da pertinência subjetiva da parte com a relação jurídica de direito material posta em debate. No caso dos autos, infere-se do contrato de locação que o requerido figura como locador do imóvel, sendo apenas representado por sua procuradora Imobiliária 2001 Ltda., que age em nome e interesse do mandante. Com isso, evidenciada a legitimidade passiva do proprietário locador para figurar no polo passivo do feito. 2. Não há falar em responsabilidade exclusiva da imobiliária para responder por eventuais descumprimentos contratuais quando demonstrado que sua atuação se limitou a meros atos de administração do bem e, como mandatária do apelante, agiu conforme os interesses do proprietário do imóvel. 3. Na demanda em comento, o requerido alega que a autora descumpriu suas obrigações contratuais avençadas por meio do Contrato de Locação de Imóvel firmado entre as partes, motivo pelo qual pretende, em sede de reconvenção, ser indenizado pelos danos materiais e morais suportados. 4. No tocante ao ônus probatório, aplicável ao caso o disposto no art. 373, do Código de Processo Civil. Nesse sentido, o requerido não se desincumbiu de seu ônus de comprovar que a apelada causou os alegados danos ao imóvel, enquanto locatária, tampouco dos danos materiais que o apelante sustenta ter suportado. 5. Por fim, em que pese o reconhecimento de que a autora deu causa à rescisão contratual, em virtude da desocupação do imóvel antes do encerramento da locação, o requerido não comprovou a ocorrência do prejuízo moral, que não se configura de forma automática na situação em comento, pelo simples descumprimento contratual por parte da autora. 6. Recurso não provido.

(TJMS. Apelação Cível n. 0806374-25.2019.8.12.0001, Campo Grande, 1a Câmara Cível, Relator (a): Des. Sérgio Fernandes Martins, j: 19/11/2021, p: 23/11/2021) (grifou-se).

Por conseguinte, deve a Ré ser condenada ao pagamento da multa contratual, bem como à restituição do imóvel nas condições em que foi alugado.

III. DO PEDIDO

Diante do exposto, inicialmente pede-se a Vossa Excelência digne-se em julgar pela total procedência do presente feito nos termos e fundamentos postados na exordial.

Reforçados os requerimentos desta peça, firmados diante da melhor doutrina e jurisprudência sobre o caso fático apresentado, tudo nos termos, fundamentos e requerimentos constantes na inicial, os quais ficam fazendo parte integrante do presente pedido.

Nestes termos, pede provimento.

De Maringá/PR para Dourados/MS, 05 de abril de 2022.

Nome

00.000 OAB/UF

00.000 OAB/UF

CO/ARM